Постановление от 31 марта 2025 г. по делу № А75-5460/2024

Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                   Дело № А75-5460/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 27 марта 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 01 апреля 2025 года


Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                   Щанкиной А.В.,

судей                                                                  Сириной В.В.,

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Балабановой Е.Г., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на постановление от 27.11.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Бацман Н.В., Воронов Т.А., Краецкая Е.Б.) по делу № А75-5460/2024 по исковому заявлению Департамента градостроительства и архитектуры Администрации города Ханты-Мансийска (628011, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) о расторжении договора аренды земельного, понуждении возвратить земельный участок, признании нежилого здания самовольной постройкой, возложении обязанности по освобождению земельного участка от нежилого здания.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Ханты-Мансийском автономном округе - Югре (628011, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>, каб. 415), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (628011, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>), Департамент муниципальной собственности Администрации города Ханты-Мансийска (628011, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>).

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (судья Рожкова Г.Р.) в заседании участвовали представители:

От индивидуального предпринимателя ФИО2 - ФИО3 по доверенности от 06.09.2024;

От Департамента градостроительства и архитектуры Администрации города Ханты-Мансийска - ФИО4 по доверенности от 09.01.2025, ФИО5 по доверенности от 25.06.2024.

Суд установил:

Департамент градостроительства и архитектуры Администрации города Ханты-Мансийска (далее – Департамент, истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 13.03.2007 № 66-АЗ (далее – договор); понуждении вернуть по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 86:12:0101001:269, расположенный по адресу: <...> район дома 64А (далее – земельный участок 86:12:0101001:269, № 269), в первоначальном состоянии; признании нежилого здания с кадастровым номером 86:12:0101001:2761, расположенного по адресу: г. Ханты- Мансийск, ул. Рознина, д. 64Б (далее – нежилое здание № 2761, хозяйственная постройка № 2761), самовольной постройкой; возложении обязанности по освобождению земельного участка № 269 от нежилого здания № 2761.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Ханты-Мансийском автономном округе - Югре (далее – Уполномоченный по защите прав предпринимателей), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (далее – Управление Росреестра); Департамент муниципальной собственности Администрации города Ханты-Мансийска (далее – Департамент муниципальной собственности).

Решением от 12.08.2024 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением от 27.11.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда апелляционная жалоба Департамента удовлетворена, решение от 12.08.2024 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры отменено, по делу принят новый судебный акт - исковые требования Департамента удовлетворены: расторгнут договор аренды земельного участка № 66-АЗ от 13.03.2007; на индивидуального предпринимателя ФИО2 возложена обязанность возвратить Департаменту по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 86:12:0101001:269, расположенный по адресу: <...> район дома 64А, в первоначальном состоянии; нежилое здание с кадастровым номером 86:12:0101001:2761 по адресу: <...>, признано самовольной постройкой, на индивидуального предпринимателя ФИО2 возложена обязанность по освобождению земельного участка с кадастровым номером 86:12:0101001:269 от нежилого здания с кадастровым номером 86:12:0101001:2761.

Не согласившись с принятым судебным актом, предприниматель обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.

В обоснование кассационной жалобы приведены следующие доводы: ответчиком условия договора аренды не нарушались; по результатам проверок уполномоченными органами на предмет нарушения земельного законодательства проведены проверки, по результатам которых нарушений не выявлено; судом не учтено, что на земельном участке, предоставленном для организации парка, допустимо размещение гостиницы поскольку согласно приложению к Приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» (далее – Приказ № П/0412) вид разрешенного использования земельного участка «Отдых (рекреация)» предусматривает размещение пансионатов, гостиниц, кемпингов, домов отдыха, не оказывающих услуги по лечению (код 5.2.1); снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства; вернуть земельный участок в первоначальном состоянии не представляется возможным, поскольку изначально на нем располагались иные объекты (гаражи, балки и тд.).

Письменный отзыв по существу кассационной жалобы Департамент в материалы дела не предоставил.

Также от сторон заявлено ходатайство об утверждении мирового соглашения, мотивированное тем, что ответчик обязуется согласовать с Департаментом в срок до 03.03.2025 перераспределение земельных участков № 248 и № 269 без изменения их площади таким образом, чтобы нежилое здание гостинцы находилось в границах вновь образованного земельного участка, а Департамент обязуется подготовить соглашение о перераспределении земельных участков в соответствии со схемой.

Для рассмотрения ходатайства об утверждении мирового соглашения судом округа судебное заседание откладывалось на месяц. Сторонам предложено предоставить обосновывающие правомерность процедуры перераспределения публичного земельного участка письменные пояснения и документы в соответствии с нормами Земельного кодекса Российской Федерации (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019), утвержденным Президиумом Верховного суда Российской Федерации от 17.07.2019 года (далее – Обзор № 2)), а также документы, подтверждающие правомерность утверждения мирового соглашения в рамках дела о сносе самовольной постройки  (пункт 28 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством от 16.11.2022 (далее – Обзор от 16.11.2022)).

25.03.2025 в суд округа поступил подлинник проекта мирового соглашения в иной редакции, отличной от ранее предоставленной суду.

После отложения сторонами в материалы дела предоставлены письменные пояснения и дополнительные документы, а также поддержано ходатайство об утверждении миррового соглашения.

Письменные пояснения Департамента и индивидуального предпринимателя, предоставленные после отложения, судом округа приобщены в материалы дела.

Новые документы, приложенные сторонами к пояснениям, изготовленные после вынесения нижестоящими судами судебных актов, судом округа к материалам дела не приобщаются в силу отсутствия процессуальных полномочий по рассмотрению и исследованию новых доказательств; сторонам предоставлена возможность устно ссылаться на указанные документы при изложении своих правовых позиций.

Вопрос об утверждении мирового соглашения рассмотрен судом округа, в утверждении предоставленного проекта мирового соглашения отказано по мотивам, изложенным в отдельном определении об отказе в утверждении мирового соглашения (на основании части 5 и 9 статьи 141 и часть 3 статьи 184 АПК РФ, пункта 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 18.07.2014 № 50 «О примирении сторон в арбитражном процессе»), которое согласно частям 5 и 8 статьи 141 АПК РФ может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение месяца со дня его вынесения.

В судебном заседании после отложения представители сторон поддержали ранее изложенные правовые позиции по делу.

Проверив постановление апелляционного суда в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 13.03.2007 между Департаментом государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (арендодатель) и ФИО6 (далее – ФИО6) (арендатор) заключен договор, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду из земель населенных пунктов земельный участок № 269. Участок используется для организации парка (пункт 1.1 договора).

Срок действия договора согласован сторонами на 49 лет с 06.03.2007 по 06.03.2056 (пункт 1.3 договора).

В соответствии с пунктом 2.2.1 договора арендатор обязался использовать участок исключительно по целевому назначению, указанному в пункте 1.1 договора и в соответствии с разрешенным использованием.

В силу подпункта «б» пункта 5.2 договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя при использовании участка (в целом или в части) не в соответствии с целями, определенными в пункте 1.1 договора, разрешенным использованием, а также способами, приводящими к порче участка.

Подпунктом «г» пункта 5.2 договора также предусмотрено досрочное его расторжение в случае невыполнения арендатором обязанностей, предусмотренных пунктами 2.2.1-2.2.3, 2.2.5, 2.2.9-2.2.10, 2.2.12 договора.

С 2018 года права и обязанности арендодателя по договору перешли к Департаменту.

Между ИП ФИО2 и ФИО6 заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 09.10.2023, по условиям которого ФИО6 в полном объеме передал ИП ФИО2 права и обязанности по договору.

Земельный участок № 269 передан в пользование предпринимателя на основании передаточного акта от 09.10.2023.

Управлением муниципального контроля Администрации города Ханты-Мансийска по результатам натурного осмотра земельного участка, проведенного 10.01.2024, установлено, что в границах земельного участка № 269 расположены следующие объекты: автомобильный проезд, древесно-кустарниковая растительность, беседка, малые архитектурные формы, часть объекта.

Как указал истец, по результатам натурного осмотра установлено нецелевое использование участка посредством размещения на нем части объекта, одновременно размещенного на земельном участке с кадастровым номером 86:12:0101001:248 (далее – земельный участок 86:12:0101001:248, № 248). Гостиница «Хотэм», принадлежащая ответчику, зарегистрирована в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН), и как индивидуальный жилой дом с кадастровым номером 86:12:0101001:1333 (далее – жилой дом № 1333) и как нежилое здание № 2761. В ЕГРН также отражены сведения относительно расположения объектов недвижимости исключительно на земельном участке № 248, что не соответствует действительности.

Кроме того, на земельном участке № 269, предназначенном для организации парка, помимо части хозяйственной постройки № 2761 также расположены: сооружения водоснабжения с пожарным гидрантом, кадастровый номер 86:12:0101001:4126; сооружения водоотведения с канализационной насосной станцией, кадастровый номер 86:12:0101001:4125; сооружения газоснабжения с ГРПТТТ, кадастровый номер 86:12:0101001:4127; сооружения электроснабжения (два подземных кабеля - основного и резервного энергоснабжения с ВРУ), кадастровый номер 86:12:0101001:4124. Указанные объекты поставлены на кадастровый учет 29.03.2024, зарегистрировано право собственности ответчика.

Считая, что земельный участок № 269 используется ответчиком не по целевому назначению, цель договора не достигнута, парк не организован, а нежилое здание с кадастровым номером 86:12:0101001:2761 обладает признаками самовольной постройки, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Позиция ответчика, настаивающего на том, что он правомерно использовал предоставленный в аренду земельный участок, и организовал парк, состоит в следующем: в соответствии с видом разрешенного использования, на арендуемом земельном участке организован парк и на его части находится часть нежилого помещения № 2761, используемого в качестве гостиницы для организации отдыха (рекреации); право собственности ответчика на названное помещение зарегистрировано 11.03.2014; в декабре 2015 года ответчиком был разработан генеральный план парка отдыха при гостинице, который в 2016 году согласован на заседании Архитектурного совета (протокол № 0009 от 17.06.2016), после чего на арендованном участке была оборудована мангальная зона с беседкой, спортивная площадка; Постановлением Администрации города Ханты-Мансийска от 16.03.2017 № 210 предоставлено разрешение на условно разрешенные виды использования земельного участка № 269 «объекты социально-бытового назначения», «объекты общественного питания».

Руководствуясь статьями 1, 12, 222, 450, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 98 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), разъяснениями, изложенными в пункте 29 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации в от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – Постановление № 44), Приказе № П/0412, Постановлении Администрации города Ханты-Мансийска от 16.03.2017 № 210 предоставлено разрешение на условно разрешенные виды «Объекты социально-бытового назначения» (далее – Постановление № 210), принимая во внимание выводы определения от 09.02.2016 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округе - Югре об использовании земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования, а также, что по результатам прокурорской проверки Департаменту выдано представление об устранении нарушений требований закона (письмо от 22.12.2023 № 1783-ж-2023/20711014/Он2266-23); принимая во внимание, что арендуемый земельный участок используется в соответствии с видом разрешенного использования, расположение части гостиницы на территории парка не нарушает права Департамента и неопределенного круга лиц, нарушения требований земельного законодательства отсутствуют, суд первой инстанции пришел к выводу, что основания для расторжения договора аренды и признания постройки самовольной в настоящем случае отсутствуют.

Учитывая противоречивое поведение истца, являющегося структурным подразделением Администрации города Ханты-Мансийска, которая, в свою очередь, признала гостиницу социально важным туристическим объектом, украшающим город; исходя из отсутствия оснований для расторжения договора аренды земельного участка и для признания гостиницы «Хотэм» самовольной постройкой, поскольку не имеется признаков самовольности, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в полном объеме.

При повторном рассмотрении настоящего спора, руководствуясь статьей 71 Конституции Российской Федерации, статьями 3, 222, 309, 310, 450, 452, 606, 607, 619, 622 ГК РФ, статьями 42, 46 ЗК РФ, статьями 2, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), статьями 3, 25 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 169-ФЗ), разъяснениями, изложенными в пунктах 3.1.10, 4.1 СП 475.1325800.2020. Свод правил. Парки. Правила градостроительного проектирования и благоустройства, утвержденного Приказом Минстроя России от 22.01.2020 № 26/пр (далее – СП 475.1325800.2020), пунктах 2, 25 Постановления № 44, пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» (далее – Постановление № 23), правовой позицией, содержащейся в пункте 2 определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П, условиями договора, учитывая, что согласно плану расположения объектов гостиницы на земельных участках № 248 и № 269 расположена часть объекта, объединенного единым функциональным назначением, гостиница частично расположена на земельном участке № 269; учитывая, что земельный участок № 269 предоставлен предпринимателю для организации парка, тогда как строительство каких-либо объектов капитального строительства ни договором аренды, ни видом разрешенного использования, закрепленным в ЕГРН, не предусмотрено; принимая во внимание, что на земельном участке № 269 расположены иные сооружения, право на которое в реестре зарегистрировано за истцом; исходя из того, что общественно-полезный результат в виде организации парка как места общего пользования не достигнут, предпринимателем на не предоставленном для целей строительства участке возведен объект недвижимого имущества, не отвечающий целям предоставления земельного участка в аренду; принимая в расчет отсутствие доказательств получения предпринимателем разрешений на строительство, равно как и разрешений на ввод объекта в эксплуатацию; ввиду того, что в материалы дела не представлено документов, подтверждающих, что спорный объект возведен на земельном участке, предоставленном для этих целей, с соблюдением требований действующего законодательства, принимая во внимание отсутствие со стороны предпринимателя ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы, апелляционный суд пришел к выводу о наличии у спорного объекта признаков самовольной постройки применительно к статье 222 ГК РФ, в связи с чем требования Департамента удовлетворил в полном объеме, а именно: расторг договор аренды и обязал предпринимателя вернуть земельный участок в первоначальном состоянии; признал спорное нежилое здание самовольной постройкой; возложил на предпринимателя обязанность освободить земельный участок от нежилого здания как объекта самовольного строительства.

Проверив законность принятых судебных актов, исследовав доводы заявителя жалобы, суд кассационной инстанции полагает, что постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене в части признания нежилого здания № 2761 самовольной постройкой и возложении на предпринимателя обязанности по освобождению спорного земельного участка от объекта самовольного строительства, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе суда.

Пунктом 12 статьи 85 ЗК РФ установлено, что земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Земельный кодекс не раскрывает понятия «другие объекты», расположенные на земельных участках общего пользования.

В ГрК РФ применяется термин «территории общего пользования», под которым понимается возможность для неограниченного круга лиц беспрепятственного пользования ими (пункт 12 статьи 1), в неисчерпывающий перечень которых включаются площади, улицы, проезды, набережные, скверы, парки, бульвары. При этом ГрК РФ в пункте 2 части 4 статьи 36 особо оговаривает, что действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки в границах территорий общего пользования.

В связи с тем, что земельные участки общего пользования представляют собой как незастроенные, так и застроенные территории, то на земельных участках общего пользования могут располагаться объекты незавершенного строительства или уже введенные в эксплуатацию здания, строения и сооружения, отчужденные в частную собственность в процессе приватизации.

В настоящее время пунктом 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон № 178-ФЗ) установлена общая норма, согласно которой приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 8 статьи 28 Закона № 178-ФЗ отчуждению не подлежат земельные участки в составе земель общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и другие). Согласно указанному пункту парки также входят в перечень объектов, расположенных на земельных участках в составе земель общего пользования.

В то же время пункт 3 статьи 28 Закона № 178-ФЗ обязывает собственников объектов недвижимости, расположенных на земельных участках общего пользования, переоформить данные земельные участки в аренду.

В соответствии с пунктом 3.1.10 СП 475.1325800.2020. Свод правил. Парки. Правила градостроительного проектирования и благоустройства (введен в действие Приказом Минстроя России от 22.01.2020 № 26/пр) (далее - СП 475.1325800.2020) под парком понимается озелененная территория общего пользования в границах муниципального образования, используемая для отдыха, прогулок и (или) иной разрешенной рекреационной деятельности, представляющая собой самостоятельный архитектурно-ландшафтный объект, являющийся неотъемлемым элементом природного каркаса населенного пункта, общегородской системы озеленения и рекреации. Помимо рекреационных функций парки выполняют средообразующие, культурно-воспитательные, историко-культурные, эстетические, экологические, санитарно-гигиенические, природоохранные функции. В территории, предполагаемые под создание и развитие, в том числе реконструкцию, парков включаются территории, сохранившие биологическое и ландшафтное разнообразие, водные объекты (реки, ручьи, водоемы), элементы овражнобалочной системы, исторические планировочные элементы и т.д. (пункт 4.1 СП 475.1325800.2020)

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

По смыслу статей 450 и 619 ГК РФ расторжение договора является крайней мерой ответственности для недобросовестной стороны в случае, если ею допущено существенное нарушение условий договора, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора. В свою очередь, целью обращения в арбитражный суд должно быть восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лица, обратившегося за судебной защитой (статья 4 АПК РФ).

При рассмотрении исковых требований о досрочном расторжении договора аренды суд обязан установить следующие обстоятельства: нарушение арендатором условий договора, квалификацию характера такого нарушения как существенного, соблюдение истцом обязательного порядка досудебного урегулирования спора (статья 452 ГК РФ).

Расторжение договора в судебном порядке является исключительной мерой, для расторжения договора в судебном порядке недостаточно только довода истца о наличии со стороны ответчика ненадлежащего исполнения условий договора, необходимо также доказать, что нарушение договора ответчиком повлекло причинение истцу такого ущерба, что он в значительной степени лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Как верно установлено судом апелляционной инстанции и следует из материалов дела, по результатам натурного осмотра установлено нецелевое использование участка посредством размещения на нем части объекта, одновременно размещенного на земельном участке с кадастровым номером 86:12:0101001:248, - гостиницы «Хотэм», принадлежащей ответчику, зарегистрированной в ЕГРН дважды - как индивидуальный жилой дом с кадастровым номером 86:12:0101001:1333 и как нежилое здание с кадастровым номером 86:12:0101001:2761.

В ЕГРН также отражены сведения относительно расположения объектов недвижимости исключительно на земельном участке с кадастровым номером 86:12:0101001:248, что также не соответствует действительности.

Кроме того, на земельном участке № 269, предназначенном для организации парка, помимо части гостиницы № 2761, также расположены следующие сооружения: водоснабжения с пожарным гидрантом, кадастровый номер 86:12:0101001:4126; водоотведения с канализационной насосной станцией, кадастровый номер 86:12:0101001:4125; газоснабжения с ГРПТ, кадастровый номер 86:12:0101001:4127 и электроснабжения (два подземных кабеля - основного и резервного энергоснабжения с ВРУ), кадастровый номер 86:12:0101001:4124 (указанные объекты поставлены на кадастровый учет, на них зарегистрировано право собственности ответчика).

Учитывая, что в силу норм ЗК РФ парки входят в перечень объектов, расположенных на земельных участках в составе земель общего пользования, под парком понимается озелененная территория общего пользования в границах муниципального образования, используемая для отдыха, прогулок и (или) иной разрешенной рекреационной деятельности (СП 475.1325800.2020), при этом по договору аренды спорный земельный участок № 269 предоставлен предпринимателю для организации парка, строительство каких-либо объектов капитального строительства, в том числе зданий гостиницы и иных вспомогательных объектов (в том числе сооружений водо-, энергоснабжения) ни договором аренды, ни видом разрешенного использования, официально закрепленным в ЕГРН, не предусмотрены, при этом по существу деятельность по организации парка предполагает его благоустройство в качестве места общего пользования, предусматривающего возможность посещения парка неограниченным кругом лиц, а не его огораживание железным забором по периметру территории гостиницы, апелляционная коллегия пришла к законным и обоснованным выводам о том, что наличие на земельном участке естественной древесной и кустарниковой растительности не свидетельствует о целевом использовании предпринимателем земельного участка или совершении действий, направленных на организацию парка, поскольку имеющаяся на участке растительность используется исключительно в рамках коммерческой деятельности гостиницы «Хотэм» и не предполагает пользование указанной зоной неограниченным кругом лиц.

Позиция ответчика, настаивающего на том, что он правомерно использовал предоставленный в аренду земельный участок и организовал парк, состоит в следующем: в соответствии с видом разрешенного использования на арендуемом земельном участке организован парк и на его части находится часть нежилого помещения № 2761, используемого в качестве гостиницы для организации отдыха (рекреации); в декабре 2015 года ответчиком был разработан генеральный план парка отдыха при гостинице, который в 2016 году согласован на заседании Архитектурного совета (протокол № 0009 от 17.06.2016), после чего на арендованном участке была оборудована мангальная зона с беседкой, спортивная площадка; постановлением Администрации города Ханты-Мансийска от 16.03.2017 № 210 предоставлено разрешение на условно разрешенные виды использования земельного участка № 269 «объекты социально-бытового назначения», «объекты общественного питания».

Учитывая, что парк – это территория общего пользования, при этом в нарушение статьи 65 АПК РФ предпринимателем в материалы дела не представлено доказательств достижения полезного результата в соответствии с целями использования участка с 2007 года, а именно – организации парка как места общего пользования, не связанного с осуществлением на земельном участке коммерческой деятельности ответчика, апелляционным судом обоснованно отклонены доводы ответчика о формальном наличии нереализованного проекта  благоустройства и планировочной организации земельного участка от 09.12.2015 № 072/15.

Выводы апелляционного суда в указанной части соответствуют материалам дела, предоставленным доказательствам и применённым нормам материального права, в связи с чем у суда округа отсутствуют основания для иных выводов в указанной части. В данной части доводы кассатора являются не обоснованными и не соответствуют фактическим обстоятельствам спора.

Кроме того, факт отсутствия благоустройства спорного земельного участка, предоставленного под организацию парка, подтверждают также и условия предоставленного сторонами проекта (в том числе и уточненного) мирового соглашения, не утверждённого судом округа, по которому ответчик обязался разработать проект благоустройства в срок до 01.09.2025 и фактически осуществить благоустройство участка в срок до 28.12.2026.

В настоящем случае поскольку: на земельных участках с кадастровыми номерами 86:12:0101001:248 и 86:12:0101001:269 расположен объект недвижимости – гостиница, объединенный единым функциональным назначением; гостиница расположена частично на земельном участке с кадастровым номером 86:12:0101001:269 (примерно на 30-35%), кроме того на участке расположены также и объекты водо, газо, энергоснабжения, принадлежащие истцу и необходимые для обслуживания и эксплуатации здания гостиницы; парк как территория общего пользования не организован, а используется предпринимателем непосредственно как прилегающая к гостинице территория, огороженная забором, апелляционная коллегия пришла к мотивированному выводу о том, что в период действия договора аренды предпринимателем осуществлялось пользование земельным участком № 269 исключительно в целях эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости, составляющих гостиничный комплекс, при этом общественно-полезный результат в виде организации парка как места общего пользования не достигнут (что подтвердил сам ответчик по условиям не утвержденного проекта мирового соглашения в частя обязания утвердить проект и провести благоустройство), более того предпринимателем на не предоставленном для целей строительства участке частично возведен объект недвижимого имущества, не отвечающий целям предоставления земельного участка в аренду.

Выводы апелляционного суда в указанной части соответствуют предоставленным в материалы дела доказательствам и применённым нормам материального права, оснований для иных выводов у суда округа не имеется.

Таким образом, принимая во внимание цель предоставления спорного земельного участка в арену для целей организации парка, фактические действия предпринимателя по использованию участка исключительно в целях организации собственного бизнеса по эксплуатации спорного участка как прилегающей к гостинице территории, нарушение ответчиком публичных интересов в виде нецелевого неэффективного использования земель общего пользования, суд апелляционной инстанции пришел к законному выводу о правомерности требований Департамента о расторжении договора аренды земельного участка в связи с нецелевым использованием земли и обязании предпринимателя вернуть земельный участок по акту приема-передачи в первоначальном состоянии, заявленное как правовое последствие расторжения договора аренды и приведения сторон в первоначальное состояние (статья 622 ГК РФ).

Между тем, в части выводов о признании здания гостиницы, на которое за ответчиком зарегистрировано право собственности, самовольной постройкой и обязании осуществить действия по освобождению спорного публичного участка № 269 от объекта самовольного строительства, судом апелляционной инстанции не было учтено следующее.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Иными словами, к признанию постройки самовольной приводит либо частноправовое нарушение (строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего гражданского права на землю), либо публично-правовые нарушения: формальное (отсутствие необходимых разрешений) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил). Соответствующая правовая позиция приведена в пункте 11 Обзора от 16.11.2022.

Из содержания данной нормы следует, что одним из критериев самовольности постройки в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ является возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Существенность нарушения градостроительных и строительных норм и правил при возведении объекта самовольного строительства подлежит установлению судами, рассматривающими соответствующие иски, поскольку имеет значение для правильного рассмотрения указанного спора. Указанная правовая позиция последовательно проводится Верховным Судом Российской Федерации, что также нашло отражение в Обзоре от 16.11.2022, в частности, в пункте 7.

В силу пункта 7 Обзора от 16.11.2022 с учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки.

При этом степень существенности подобных нарушений подлежит оценке в каждом конкретном случае с учетом фактических обстоятельств дела.

Оценка таких обстоятельств не должна носить формальный характер. Иными словами, основанием к отказу в удовлетворении иска о признании права собственности на объект самовольного строительства может служить не само по себе наличие (констатация) каких-либо отступлений от требований нормативных правовых актов (включая различные градостроительные нормативы), а существенный характер таких нарушений, оказывающих (либо потенциально способных оказать) реальное негативное воздействие на права и охраняемые законом интересы других лиц (в том числе публичные интересы).

Изложенное соотносится с природой самовольного строительства как правонарушения, где ординарной санкцией выступает снос самовольной постройки, а единственной ему альтернативой - сохранение такой постройки (ее легализация) в порядке пункта 3 статьи 222 ГК РФ.

В пункте 8 Обзора от 16.11.2022 разъяснено следующее: если по делу о сносе самовольной постройки суд придет к выводу об устранимости допущенных в ходе ее возведения нарушений, в резолютивной части решения указываются оба возможных способа его исполнения - снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями.

Исходя из положений пункта 3 статьи 222 ГК РФ, принимая во внимания разъяснения, изложенные в абзаце третьем пункта 29 постановления Пленума № 44, при разрешении споров, связанных с сохранением построек, частично возведенных на земельном участке, не предоставленном застройщику для строительства, необходимо исходить из оценки фактических обстоятельств конкретного дела с учетом соблюдения баланса интересов лица, возведшего такую постройку, и собственника соответствующего земельного участка.

К числу таких обстоятельств, подлежащих оценке, в том числе относятся: отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, установление воли собственника земельного участка на предоставление его для строительства объекта, добросовестность застройщика, допустившего размещение возводимого объекта на смежном земельном участке, незначительность нарушения градостроительных и строительных норм и правил, возможность демонтажа части здания без ущерба целостности всей конструкции здания, соразмерность применяемой к застройщику меры ответственности в виде сноса постройки допущенному нарушению прав собственника смежного земельного участка.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).

Согласно пункту 3 части 11 статьи 55.32 ГрК РФ лица, указанные в части 6 данной статьи, обязаны осуществить приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями в случае, если принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, в срок, установленный указанным решением для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями.

Таким образом, при признании постройки самовольной в любом случае судом должен быть разрешен вопрос либо о ее сносе (полном или частичном), либо о приведении в соответствие с установленными требованиями. Такая возможность приведения строений в соответствие с обязательными требованиями к параметрам постройки может быть установлена в том числе при осуществлении судебной строительно-технической экспертизы.

Делая вывод о самовольности строительства в силу нахождения части гостиницы (примерно на 30-35 %, без определения точных параметров наложения на публичный земельный участок) на территории переданного в аренду публичного земельного участка № 269, представляющего собой территорию парка, суд апелляционной инстанции исходил из отсутствия в материалах дела каких-либо документов, подтверждающих, что спорный объект возведен на публичном земельном участке № 269, предоставленном для этих целей, с соблюдением требований действующего законодательства, в соответствии с градостроительными и строительными нормами и правилами.

Между тем фактически спорное здание гостиницы построено не только на земельном участке № 269, но и на земельном участке № 248, принадлежащем ответчику на праве собственности.

Указывая на незаявление ответчиком ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы на предмет установления соблюдения всех строительных, градостроительных, противопожарных норм и правил в отношении спорного объекта, суд апелляционной инстанции между тем не учел, что в настоящем случае спорное 3-этажное здание гостиницы (изначально зарегистрировано в реестре как хозяйственная постройка) возведено фактически на двух земельных участках, один из которых принадлежит на праве собственности ответчику.

Признавая возведенную на двух земельных участках (публичной и частичной собственности) постройку самовольной и обязывая ответчика освободить участок № 269 от объекта самовольного строительства, суды не разрешили вопрос о фактической возможности такого освобождения (путем сноса/убирания только части объекта) без разрушения (уничтожения) объекта полностью.

То есть в настоящем случае возможность демонтажа части здания с публичного земельного участка без ущерба целостности всей конструкции здания не устанавливалась и не проверялась.

Наложение спорного объекта гостиницы на публичный земельный участок № 269 определено без надлежащих измерений и определения реальной площади такого наложения (примерно на 30-35 % без установления его точных измерительных характеристик), при этом в судебном заседании суда округа представитель Департамента пояснил, что площадь наложения составляет в действительности около 10 %.

Кроме того, судами не рассматривался вопрос о существенности таких допущенных нарушений в виде наложения части построенного здания на территорию публичного земельного участка, значительности нарушений градостроительных и строительных норм и правил, соразмерности применяемой к ответчику меры ответственности в виде освобождения земельного участка от спорного объекта допущенному нарушению прав истца, не разрешался вопрос о сохранении спорного строения путем его приведения в соответствие с установленными правилами землепользования и застройки, градостроительным регламентом соответствующей территориальной зоны, его возможной реконструкции.

В настоящем случае, с учетом сложившейся ситуации по наложению части объекта на публичный земельный участок, такие вопросы подлежали обязательному установлению судами, поскольку в силу пункта 3 части 11 статьи 55.32 ГрК РФ заинтересованные лица обязаны осуществить приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями в случае, если принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями.

Поскольку спорный объект – это единое здание гостиницы, фактически расположенное на двух земельных участках – публичной и частной собственности, при решении вопроса о признании постройки самовольной и применении такой крайней меры как снос объекта (полностью или в части) в настоящем случае должны быть установлены следующие обстоятельства: отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан; установление воли собственника земельного участка на предоставление его для строительства объекта; добросовестность застройщика, допустившего размещение возводимого объекта на смежном земельном участке; установление точной площади нахождения (наложения) спорного объекта на публичном земельном участке (как в абсолютном (кв. м), так и в относительном выражении (процент от общей площади застройки); значительность/незначительность нарушения градостроительных и строительных норм и правил; фактическая возможность освобождения публичный земельный участок путем сноса только части объекта без разрушения (уничтожения) объекта полностью; снос объекта полностью (как крайняя мера) либо сохранение спорного строения путем его приведения в соответствие с установленными правилами землепользования и застройки, градостроительным регламентом соответствующей территориальной зоны на земельном участке ответчика (в том числе, если сторонами в установленном законом порядке будет проведена процедура перераспределения земельных участков таким образом, что спорный объект будет полностью расположен в границах земельного участка ответчика, а ответчиком - произведены действия по реконструкции объекта и приведению его в соответствие с установленными требованиями).

Как указано в пункте 8 Обзора от 16.11.2022, поскольку снос объекта – это крайняя мера ответственности, поэтому если по делу о сносе самовольной постройки суд придет к выводу об устранимости допущенных в ходе ее возведения нарушений, в резолютивной части решения указываются оба возможных способа его исполнения - снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями.

Существенность и устранимость допущенных в ходе возведения спорного здания гостиницы нарушений судами первой и апелляционной инстанций не устанавливались, возможность приведения постройки в соответствие с установленными требованиями на обсуждение сторон не выносилась, в связи с чем судебный акт в части признания постройки самовольной и обязания ответчика осуществить освобождение публичного земельного участка не может быть признан законным и обоснованным.

Как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2015, решение суда признается законным и обоснованным тогда, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, а имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости, допустимости, достоверности и достаточности, а также тогда, когда в решении суда содержатся исчерпывающие выводы, вытекающие из установленных судом фактов.

Постановление суда апелляционной инстанции в части признания объекта самовольным и освобождении публичного земельного участка от объекта самовольного строительства приведенным выше требованиям не соответствует. Не соответствует указанным выше требованиям и решение суда первой инстанции, отказавшего в иске Департаменту (в том числе в части расторжения договора аренды в связи с существенным нарушением его условий).

При этом отмеченные нарушения норм права в указанной части не могут быть устранены судом кассационной инстанции, поскольку для этого требуется установление фактических обстоятельств дела посредством исследования и оценки доказательств. Указанными полномочиями суд кассационной инстанции в силу требований статьи 287 АПК РФ не наделен, в связи с этим обжалуемые судебные акты согласно пункту 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 АПК РФ подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить отмеченные недостатки, установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора в отмененной части: определить, к какой территориальной и функциональным зонам в соответствии с Генеральным планом города Ханты-Мансийска относится спорный земельный участок с кадастровым номером 86:12:0101001:269; входит ли спорный земельный участок в настоящее время в функциональную зону озелененных территорий общего пользования (парков), какие виды разрешенного использования имеет участок в соответствии с Правилами землепользования и застройки города Ханты-Мансийска в соответствии с территориальной и функциональной зонами; установить, какие именно допущены ответчиком нарушения при строительстве нежилого здания № 2761, являются ли такие нарушения существенными и возможно ли привидение спорной постройки в соответствие с действующими требованиями; при необходимости - поставить на разрешение сторон вопрос о назначении по делу судебной экспертизы; определить отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан; добросовестность/недобросовестность ответчика, допустившего размещение возводимого объекта на смежном земельном участке; установление точной площади нахождения (наложения) спорного объекта на публичном земельном участке (как в абсолютном (кв.м), так и в относительном выражении (процент от общей площади застройки); значительность/незначительность нарушения градостроительных и строительных норм и правил; установить фактическую возможность освобождения публичного земельного участка путем сноса только части объекта без разрушения (уничтожения) объекта полностью, либо применить такую меру ответственности как снос объекта полностью, возможность приведения спорного строения в соответствие с установленными правилами землепользования и застройки, градостроительным регламентом соответствующей территориальной зоны на земельном участке ответчика (в том числе с учетом возможного перераспределения земельных участков, а также планируемой реконструкции объекта); дать надлежащую правовую оценку доводам и доказательствам, представленным лицами, участвующими в деле, с учетом положений, установленных статьей 71 АПК РФ, разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства; распределить между сторонами судебные расходы, в том числе связанные с подачей настоящей кассационной жалобы в порядке статьи 110 АПК РФ.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 12.08.2024 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры и постановление от 27.11.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А75-5460/2024 отменить в части признания нежилого здания с кадастровым номером 86:12:0101001:2761 по адресу: <...>, самовольной постройкой и возложении на индивидуального предпринимателя ФИО2 обязанности по освобождению земельного участка с кадастровым номером 86:12:0101001:269 от нежилого здания с кадастровым номером 86:12:0101001:2761, а также распределении судебных расходов в указанной части.

В остальной части оставить постановление от 27.11.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А75-5460/2024 без изменения.

В отменённой части направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.

Отменить приостановление исполнения постановления от 27.11.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А75-5460/2024, принятое определением от 18.12.2024 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий                                                      А.В. Щанкина


Судьи                                                                                    В.В. Сирина


ФИО1