Решение от 30 марта 2023 г. по делу № А53-30163/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-30163/21
30 марта 2023 г.
г. Ростов-на-Дону



Резолютивная часть решения объявлена 23 марта 2023 г.

Полный текст решения изготовлен 30 марта 2023 г.


Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Фаргиевой А.И.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 ИНН <***> ОГРНИП 305616822300021

к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

о признании незаконным отказа №59.30-16252/17 от 14.07.2021, об обязании направить проект договора,

третье лицо: «Порт Эльдако» ИНН <***>


при участии:

от заявителя: представитель ФИО3 по доверенности от 14.06.2022,

от заинтересованного лица: представитель ФИО4 по доверенности от 27.01.2023,

от третьего лица: представитель не явился, извещен,



установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – заявитель, предприниматель) обратилась в арбитражный суд с заявлением к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – заинтересованное лицо, департамент) о признании незаконным выраженного в письме от 14.07.2020 № 59.30-16252/17 отказа в заключении договора купли-продажи земельного участка без торгов, возложении на департамент обязанности направить проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050818:1.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 11.03.2022, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 27.05.2022, заявленные требования удовлетворены; с департамента в пользу предпринимателя взыскано 300 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины и 249 887 рублей 52 копейки расходов на проведение судебной экспертизы.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.08.2022 указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции обратил внимание на выводы экспертного заключения о неработоспособном техническом состоянии одного из объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке. С учетом вида разрешенного использования земельного участка, испрашиваемого предпринимателем для продажи ему без проведения торгов – «для размещения и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта», суд вышестоящей инстанции указал на необходимость дополнительного исследования вопроса о необходимости предоставления площади земельного участка, которая нужна для эксплуатации железнодорожного тупика (но размещение которого не предусмотрено «Правилами землепользования и застройки города Ростова-на-Дону» в зоне КД-1/4/1).

Данное обстоятельство, по мнению суда кассационной инстанции, подлежит специальному исследованию с учетом экспертного заключения о том, что спорные объекты (в том числе железнодорожный тупик), находятся «в общей функциональной взаимосвязи и являются единым имущественным комплексом, объединены единым производственным процессом» (том 2 л. д. 2). В частности, суд вышестоящей инстанции указал, что суды не исследовали актуальные документы, которыми именно предприниматель, исходя из фактического функционального использования спорных объектов и достижения им в этой связи определенных предпринимательских целей, обосновывает необходимость передачи ему в собственность без проведения торгов земельного участка площадью 28 492 кв. м. для использования спорных объектов общей площадью 2 593, 3 кв. м.

При новом рассмотрении определением Арбитражного суда Ростовской области от 02.02.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Порт Эльдако», - арендатор спорного земельного участка.

Заявитель в судебном заседании требования поддержал, указав, что формирование самостоятельного земельного участка под железнодорожным тупиком противоречит требованиям Земельного кодекса об образовании земельных участков.

Представитель заинтересованного лица против удовлетворения требований возражал, полагая недоказанными основания для предоставления земельного участка в исходной площади.

Третье лицо направило отзыв на заявление, поддержало позицию заявителя, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствии своего представителя.

Дело рассмотрено в отсутствии представителя третьего лица, извещенного надлежащим образом о начавшемся судебном процессе, на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судом установлены следующие обстоятельства, касающиеся существа рассматриваемого спора.

Как видно из материалов дела, предприниматель является собственником объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: <...>, а именно: нежилое здание литер В общей площадью 25 кв. м с кадастровым номером 61:44:0000000:33778; нежилое здание литер Б общей площадью 114,50 кв. м с кадастровым номером 61:44:0050818:6; нежилое здание литер Д общей площадью 566,30 кв. м с кадастровым номером 61:44:0000000:33777; нежилое здание литер Е общей площадью 629,30 кв. м с кадастровым номером 61:44:0000000:33776; склад общей площадью 1257,2 кв. м с кадастровым номером 61:44:0050818:5; железнодорожный тупик, протяженностью 0,352 км с кадастровым номером 61:44:0000000:11787 (далее – спорные объекты). Указанные объекты недвижимого имущества расположены на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0050818:1 площадью 28 492 кв. м с видом разрешенного использования «для размещения и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта».

Во исполнение решения Арбитражного суда Ростовской области от 30.07.2020 по делу № А53-7872/2020 между предпринимателем и департаментом заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050818:1 от 21.10.2020 № 38024.

23 июня 2021 года предприниматель обратился в департамент с заявлением о продаже ему земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050818:1 без проведения торгов в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

Письмом от 14.07.2021 № 59.30-16252/17 департамент отказал в продаже земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050818:1 без проведения торгов, мотивировав отказ следующим: в рамках проведения обследования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050818:1 (акт обследования от 15.02.2021 № 344) уставлено, что на указанном земельном участке помимо объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта – железнодорожных путей (тупик), расположены иные объекты недвижимости, которые значительно удалены от железнодорожных путей, из чего следует, что объекты недвижимости не эксплуатируются как единый комплекс; расположенные на земельном участке строения не отвечают ГОСТ 3453-2019, что является основанием полагать, что участок используется не по целевому назначению; площадь испрашиваемого земельного участка многократно превышает площадь застроенной территории; часть земельного участка расположена в рекреационной зоне, что является основанием для отказа в выкупе земельного участка.

Полагая незаконным отказ департамента, предприниматель оспорил его в арбитражном суде и просил суд обязать департамент направить предпринимателю проект договора.

При разрешении настоящего спора, суд полагает законным и обоснованным руководствовался следующим.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации один из основных принципов земельного законодательства – принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со статьей 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в публичной собственности, предоставляются, частности, на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3 Кодекса.

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено статьей 39.20 Кодекса или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как предусмотрено подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа. В числе таких оснований значатся обращение с заявлением о предоставлении земельного участка лица, не имеющего права на приобретение этого участка без проведения торгов, и несоответствие разрешенного использования земельного участка целям его использования, указанным в заявлении (пункты 1, 14 статьи 39.16 Кодекса).

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих испрашиваемую заявителем площадь. Заявитель при обращении в уполномоченные органы с заявлением о предоставлении земельного участка обязан обосновать его площадь, занятую зданиями, сооружениями и необходимую для их использования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10).

Исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования. Площадь такого земельного участка не может быть менее предельных минимальных и более предельных максимальных размеров, установленных для конкретных видов деятельности, правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 № 1152/14).

В соответствии с правовым подходом, сформированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества. Бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению в аренду или выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

При доказанности использования совокупности правомерно возведенных объектов как имущественного комплекса их собственник вправе претендовать на приобретение земельного участка под всем принадлежащим ему комплексом, в том числе и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества. Сама по себе регистрация права собственности на отдельные объекты недвижимости при определенных условиях не препятствует квалификации таких объектов как единого комплекса (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.08.2004 № 4345/04, от 20.10.2010 № 6200/10, определения Верховного Суда Российской Федерации (определения от 13.12.2017 № 301-ЭС17-18823, от 26.01.2018 № 301-ЭС17-21416, от 07.09.2021 № 306-ЭС21-14703, от 18.11.2021 № 304-ЭС21-20862)

Основанием для отказа в предоставлении предпринимателю земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050818:1 послужили выводы департамента о том, что испрашиваемый земельный участок значительно превышает застроенную территорию; часть земельного участка расположена в рекреационной зоне. Департамент установил, что на указанном земельном участке помимо объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта – железнодорожных путей (тупик), расположены иные объекты недвижимости, которые значительно удалены от железнодорожных путей, поэтому объекты недвижимости не эксплуатируются как единый комплекс, расположенные на земельном участке строения не отвечают ГОСТ 3453-2019, следовательно, участок используется не по целевому назначению. Укаазанные доводы поддержаны департаментом при новом рассмотрении дела.

В отзыве на исковое заявление предпринимателя и дополнительных пояснениях департамент также сослался на частичное разрушение спорных объектов как на свидетельство того, что данные объекты не отвечают критериям недвижимого имущества, вследствие чего не могут эксплуатироваться по целевому назначению и препятствуют использованию земельного участка по целевому назначению.

В целях выяснения вопроса о площади, необходимой для эксплуатации принадлежащих предпринимателю объектов недвижимости, их работоспособности и техническом состоянии, а также возможности эксплуатации принадлежащих предпринимателю спорных объектов по целевому назначению назначена судебная экспертиза, по результатам которой составлено экспертное заключение.

Согласно экспертному заключению нежилое здание литер «Д» с кадастровым номером 61:44:0000000:33777 (склад) находится в удовлетворительном работоспособном состоянии и может эксплуатироваться согласно функциональному назначению, указанному в выписке из ЕГРН и технической документации.

Нежилое здание литер «Б» с кадастровым номером 61:44:0050818:6 (склад) находится в удовлетворительном работоспособном состоянии и может эксплуатироваться согласно функциональному назначению, указанному в выписке из ЕГРН и технической документации.

Нежилое здание литер В с кадастровым номером 61:44:0000000:33778 находится в нормальном исправном состоянии, отсутствуют видимые повреждения.

Состояние нежилого здания литер Е с кадастровым номером 61:44:0000000:33776 соответствует категории технического состояния конструкций «не совсем удовлетворительное, ограниченно работоспособное состояние» (Рекомендации по оценке надежности строительных конструкций зданий и сооружений по внешним признакам). Данная категория соответствует категории технического состояния «ограниченно работоспособное состояние» СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений», при которой имеются дефекты и повреждения, приведшие к некоторому снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкции возможно при контроле ее состояния, продолжительности и условий эксплуатации. Экспертом сделан вывод о том, что здание может эксплуатироваться в соответствии с функциональным назначением - нежилое здание, указанным в выписке из ЕГРН и техническом паспорте на нежилое здание.

Аналогичные выводы сделаны в отношении состояния нежилого здания лит. «А» с кадастровым номером 61:44:0050818:5 (ограниченно работоспособное состояние), за исключением участка кирпичной стены, категория технического состояния которого определена как - неудовлетворительное, (неработоспособное) состояние. Согласно Рекомендациям по оценке надежности строительных конструкций зданий и сооружений по внешним признакам такое состояние предполагает, что существующие повреждения свидетельствуют о непригодности к эксплуатации конструкций. Требуется капитальный ремонт с усилением конструкций. Для проведения усиления необходимо ограничение действующих нагрузок. Эксплуатация участка возможна только после ремонта и усиления.

В отношении конструкции железнодорожных путей экспертом сделан вывод о том, что они находятся не в работоспособном состоянии, требуются проведение ремонтных работ, т.к. выявлены дефекты, влияющие на техническое состояние объекта, после устранения дефектов железнодорожные пути можно использовать/эксплуатировать в соответствии с назначением, указанном в выписке из ЕГРН и кадастровом паспорте -сооружение железнодорожного тупика.

В экспертном заключении назван комплекс мероприятий, необходимых для приведения объектов недвижимости, находящихся в ограниченно работоспособном состоянии, и железнодорожного тупика, находящегося в неработоспособном состоянии, в исправное, работоспособное состояние.

В экспертном заключении также указано, что на территории земельного участка необходимо предусмотреть следующие элементы инфраструктуры, необходимые для эксплуатации спорных объектов, находящихся в общей функциональной взаимосвязи и являющихся единым имущественным комплексом, объединенных единым производственным процессом: отмостка по периметру зданий, совмещенная с функцией пешеходной зоны; стоянка для автомобилей сотрудников; стоянка для транспортных средств, задействованных в производственном процессе на арендуемых ООО «Порт Эльдако» объектах недвижимости; хозяйственная зона (место для сбора ТКО); внутриплощадочные проезды на территории земельного участка, соответствующие требованиям строительных норм и правил, для пожарной и иной техники, задействованной в производственном процессе для эксплуатации зданий; земельный участок для эксплуатации железнодорожного тупика. Для эксплуатации указанных объектов недвижимого имущества, являющихся единым комплексом зданий и сооружений, функциональное назначение которых направлено на транспортную обработку грузов, хранение и накопление судовой партии, а также перевалку грузов необходим земельный участок площадью 28 492 кв. м. Эксплуатировать обособленно каждый из спорных объектов не представляется возможным, поскольку данные объекты являются частями единого имущественного комплекса и используются в едином производственном процессе.

Согласно положениям статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. Заключение экспертизы оценивается наряду с другими доказательствами.

Составленное экспертное заключение является ясным и полным, содержит понятные и обоснованные ответы на поставленные судом вопросы. Доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертами при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, либо наличия в заключении противоречивых или неясных выводов, из материалов дела не усматриваются.

Таким образом суд признает экспертное заключение от 07.06.2022 № 0240/Э надлежащим доказательством по делу, поскольку оно соответствует требованиям статей 82, 86, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Материалами дела подтверждено, что заявитель является собственником следующих объектов недвижимости: нежилое здание литер В общей площадью 25 кв.м. кадастровый номер 61:44:0000000:33778, нежилое здание литер Б общей площадью 114,50 кв.м. кадастровый номер 61:44:0050818:6, нежилое здание литер Д общей площадью 566,30 кв.м. кадастровый номер 61:44:0000000:33777, нежилое здание литер Е общей площадью 629,30 кв.м. кадастровый номер 61:44:0000000:33776, склад общей площадью 1257,2 кв.м. кадастровый номер 61:44:0050818:5, ж.д. тупик, протяженностью 0,352 км с кадастровым номером 61:44:0000000:11787

Объекты поставлены на кадастровый учет, права на них зарегистрированы в установленном порядке.

Экспертным исследованием подтверждено, что объекты существуют. Признаки деформации, повреждения не прекращают существование объектов недвижимости. Фактов гибели (разрушения), несоответствия принадлежащих заявителю объектов понятию «здание», «строение», «сооружение», критериям объектов недвижимого имущества, тесно связанных с землей, судом не установлено.

Ссылки Департамента на правовые позиции, изложенные в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.06.2010 N 292/10 по делу N А51-10601/20081-325 и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2009 N 6811/09 по делу N А51-6986/0834-156, следует признать необоснованными, поскольку в данных делах речь шла об объектах, которые были разрушены, в то время как в рассматриваемом деле таких обстоятельств не установлено.

Довод департамента о том, что часть объектов, принадлежащих заявителю, не отвечает критериям объекта недвижимости, утратили свойства объекта гражданских прав и не могут эксплуатироваться по их функциональному назначению, признается судом несостоятельным, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, одним из оснований прекращения права собственности на вещь, в том числе и недвижимое имущество, является гибель или уничтожение этого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Пунктом 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ), государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Все строения, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0050818:1 поставлены на кадастровый учет, произведена регистрация права собственности предпринимателя, что подтверждается представленными в материалы дела выписками из ЕГРН, лицами, участвующими в деле не оспаривается.

Из экспертного заключения следует, что обследуемые объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, в целом признаны в работоспособном и ограниченно работоспособном состоянии соответствующими действующим техническим нормам и правилам, и пригодными для дальнейшей эксплуатации после выполнения отдельных мероприятий по восстановлению элементов, не относящихся к несущим конструкциям зданий.

По смыслу положений ЗК РФ об исключительном праве на приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственниками расположенных на них объектов недвижимости, оно имеет целью обеспечение собственникам возможности эксплуатации таких объектов; земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены по указанному основанию только для целей эксплуатации уже существующих зданий, сооружений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.11.2013 N 8536/13).

Таким образом, земельный участок, находящийся в публичной собственности, может быть предоставлен в собственность без проведения торгов на основании пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации собственнику существующего объекта недвижимого имущества, расположенного на этом земельном участке.

В пункте 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4(2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018, сформулирована правовая позиция, согласно которой право на вещь не может существовать в отсутствие самой вещи.

С учетом разъяснений, данных в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в случае сноса объекта недвижимости, полного его разрушения право собственности на него прекращается по факту уничтожения (утраты физических свойств) имущества.

Департаментом каких-либо доказательств, которые бы свидетельствовали о полном или частичном разрушении объектов на испрашиваемом земельном участке, в отказе предпринимателю не приведено, в ходе судебного разбирательства не доказано. Напротив, из представленных в материалы дела фототаблиц, актов обследования, результатов экспертного исследования следует, что все здания расположены на бетонном либо свайном бетонном фундаменте, имеют кирпичные (кирпичные/железобетонные) стены, плоскую либо двускатную крышу, двери, окна. Таким образом, принадлежащие заявителю объекты имеют признаки недвижимого имущества, предусмотренные законом.

То обстоятельство, что часть зданий (61:44:0000000:33776, 61:44:0050818:5) нуждается в ремонте, не исключает возможность использования земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем по целевому назначению, не препятствует выкупу в собственность земельного участка.

Таким образом, доказательств прекращения права собственности, равно как и надлежащих доказательств, свидетельствующих о несоответствии принадлежащих предпринимателю объектов понятию здание, строение, а также критериям объекта недвижимого имущества, тесно связанного с землей, материалы дела не содержат.

На основании изложенного довод Департамента о том, что обследуемые здания и строения находятся в разрушенном состоянии применительно к значению, придаваемому ему постановлением Президиума ВАС РФ от 01.12.2009 № 6811/09 (уничтожены, отсутствуют в натуре), признается судом необоснованным.

Указанные выводы суда основаны на правовых позициях, изложенных в Кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 11.04.2019 N 6-КА19-1, Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.01.2023 N Ф08-13176/2022 по делу N А53-1964/2022, Постановленит Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.11.2021 N Ф08-9741/2021 по делу N А53-4025/2021, Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 01.03.2018 N Ф05-757/2018 по делу N А41-34143/17, Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 08.12.2022 N Ф09-8158/22 по делу N А60-6502/2022, Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 19.01.2021 N Ф09-654/20 по делу N А60-21223/2019, Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 02.02.2023 N Ф04-8257/2022 по делу N А67-1381/2021, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 15.10.2019 N Ф06-52946/2019 по делу N А12-47117/2018,Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 25.11.2021 N Ф06-10379/2021 по делу N А65-11998/2020.

Разрешая вопрос о необходимости предоставления площади земельного участка, которая нужна для эксплуатации железнодорожного тупика, находящегося в неработоспособном состоянии суд руководствуется следующими законоположениями.

В силу пункта 3 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами

Пунктами 4 и 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости, и образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Таким образом, при разделе земельного участка, как и при выделе земельного участка, образуемые земельные участки должны соответствовать требованиям закона, сохраняя целевое назначение и разрешенное использование исходного земельного участка, включая соответствующие им предельные минимальные и максимальные размеры.

Во исполнение указаний суда кассационной инстанции о необходимости дополнительного исследования обстоятельств, связанных с соразмерностью площади земельного участка площади расположенных на нем объектов недвижимости с учетом технического состояния неработоспособного железнодорожного тупика, суд определением от 02.02.2023 вызвал в судебное заседание экспертов ФИО5 ФИО6 ФИО7.

Суд предложил экспертам подготовить письменные пояснения для установления следующих обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора: в случае исключения железнодорожного тупика из общего количества объектов недвижимости уменьшится ли объем землепользования, т.е площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации иных объектов, расположенных на земельном участке ? Изменится ли объем землепользования, если расценивать объекты, расположенные на спорном земельном участке как совокупность самостоятельных объектов, не объединенных единым функциональным назначением?

Согласно представленным письменным и устным пояснениям экспертов, поскольку исследуемый объект - железнодорожный тупик - расположен в массиве исходного земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050818:1, то исключение площади земельного участка, необходимой для эксплуатации железнодорожного тупика, из общей площади земельного участка, необходимого для эксплуатации иных объектов, приведет к вкрапливанию границ. Если же исключать площадь земельного участка, необходимую для эксплуатации железнодорожного тупика, из общей площади земельного участка, необходимого для эксплуатации иных объектов, с учетом возможности доступа с земель общего пользования, то это приведет к вклиниванию границ.

Эксперты особо отметили, что проезд к зданию склада с кадастровым номером 61:44:0050818:5 для возможности его эксплуатации (доступа специализированной и пожарной техники) осуществляется через железнодорожные пути. Аналогичным образом осуществляется доступ к зданию Литер Б с кадастровым номером 61:44:0050818:6.

Данные обстоятельства подтверждаются представленным предпринимателем в материала заключением кадастрового инженера ФИО8 от 20.01.2023, согласно которому, исходя из фактического расположения железнодорожного тупика «внутри», в массиве исходного земельного участка, образование самостоятельного земельного участка под железнодорожным тупиком приведет к вкрапливанию границ. Если произвести образование земельного участка с доступом с западной стороны исходного земельного участка, образуемый участок будет вклиниваться в исходный (длина образуемого земельного участка намного превышает его ширину, образуется «клин»).

Кадастровым инженером отмечено, что доступ (проезд) к зданию склада с кадастровым номером 61:44:0050818:5, осуществляется через железнодорожные пути, в случае образования земельного участка под железнодорожным тупиком доступ к зданию крупногабаритного транспорта будет ограничен, поскольку ширина остающегося проезда с южной стороны составляет 5.7 метров.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что формирование самостоятельного земельного участка под железнодорожным тупиком противоречит требованиям статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку приведет к вклиниванию, вкрапливанию границ образованного земельного участка. Учитывая, что площадь, занятая железнодорожными путями, необходима для подъезда к зданиям с кадастровыми номерами 61:44:0050818:5, 61:44:0050818:6, исключение площади под железнодорожными путями из общей площади земельного участка приведет к невозможности разрешенного использования расположенных на земельном участке объектов недвижимости.

Как пояснили эксперты, в случае, если расценивать объекты, расположенные на спорном земельном участке как совокупность самостоятельных объектов, не объединенных единым функциональным назначением, то площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации исследуемых объектов изменится. Необходимо проведение дополнительного исследования с учетом сведений о фактическом использовании объектов на сегодняшний день, а также с учетом сведений о производственном/технологическом процессе, применении специализированной техники и машин по каждому из объектов и т.п.

Суд, исполняя указания, изложенные в постановлении суда кассационной инстанции, для целей дополнительного исследования вопроса о необходимости предоставления площади земельного участка, которая нужна для эксплуатации железнодорожного тупика с учетом экспертного заключения о том, что спорные объекты (в том числе железнодорожный тупик), находятся «в общей функциональной взаимосвязи, определением от 02.02.2023 привлек участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований ООО «Порт Эльдако» - арендатора спорного земельного участка. Обществу предложено представить актуальные документы, подтверждающие фактическое функциональное использование арендуемых объектов.

Как установлено судом на основании выписки из ЕГРЮЛ основным видом деятельности общества является транспортная обработка грузов, среди вспомогательных видов деятельности – деятельность различных видов грузового транспорта (автомобильного, внутреннего водного, морского), деятельность по складированию и хранению грузов.

Согласно отзыву общества и представленному договору, между предпринимателем и ООО «Порт Эльдако» заключен договор аренды № Ш-2022-1 от 01.06.2022 в соответствии с которым ООО «Порт Эльдако» арендует объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: <...>, на земельном участке с кадастровым номером а именно: нежилое здание с кадастровым номером; 61:44:0000000:33777, нежилое здание с кадастровый номером: 61:44:0000000:33776, склад с кадастровым номером 61:44:0050818:5, нежилое здание с кадастровым номером: 61:44:0000000:33778, нежилое здание с кадастровым номером: 61:44:0050818:6.

Вышеуказанные объекты используются ООО «Порт Эльдако» в качестве складских помещений (за исключением здания с кадастровым номером 61.44:0000000:33778, которое используется в качестве вспомогательного). Для целей внутреннего учета ООО «Порт Эльдако» данные объекты именуются как «Склад 7». В указанных складах производилось хранение партий груза калия хлористого. Партия груза, завезенная в период с 09.08.2022 по 10.09.2022 вывезена в период с 05.10.2022 по 08.10.2022, партия груза, завезенная в период с 20.08.2022 по 21.08.2022 вывезена в период с 24.08.2022 по 25.08.2022, партия груза, завезенная в период с 13.10.2022 по 20.10.2022 вывезена в период с 23.01.2023 по 06.02.2023. В обоснование фактического использования арендуемых объектов обществом приложены журналы взвешиваний за указанные периоды.

Суд также учитывает, что объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке и ранее находились в аренде у общества на основании договоров аренды № Ш-2021-1 и Ш-2021-2 от 01.08.2021, № Ш-2020-1 и Ш-2020-2 от 01.09.2020, № Ш-20194и Ш-2019-2 от 15.10.2019.

Согласно вышеуказанным договорам арендуемые объекты используются в качестве склада, проходной и в качестве площадки для стоянки и маневрирования грузовых транспортных средств, следующих в склад, предназначенных для перевалки и хранения сыпучих грузов.

На основании представленных доказательств, а также согласно пояснениям экспертов, суд приходит к выводу о наличии функциональной взаимосвязи объектов, расположенных на земельном участке и осуществлении единого производственного процесса на земельном участке. Единство технологического процесса обуславливается общим производственно-хозяйственным назначением объектов недвижимости, расположенных на земельном участке и используемых в предпринимательских целях – склады для хранения (61:44:0000000:33777, 61:44:0000000:33776, 61:44:0050818:5, 61:44:0050818:6), наличием одного проезда к земельному участку, расположением на земельном участке одного пункта охраны (КПП, административное здание, 61:44:0000000:33778), одной весовая, площадки для маневрирования автотранспорта, а также осуществлением арендатором на земельном участке одного технологического процесса по транспортной обработке и хранению грузов.

С учетом специфики деятельности арендатора, отдельные виды производственно-хозяйственной деятельности на земельном участке (завоз и складирование груза, производство работ по хранению и накоплению судовой партии) могут производиться арендатором вне зависимости от нахождения на земельном участке функционирующих железнодорожных путей необщего пользования (например, с использованием автомобильного транспорта и автопогрузчиков, нестационарного оборудования), в силу чего вывод департамента о невозможности использования указанного земельного участка по производственно-хозяйственному назначению до завершения ремонтных работ всех объектов недвижимости на земельном участке является неосновательным.

Невозможность незамедлительной эксплуатация одного из 6 объектов недвижимости, участвующих в едином производственном процессе, находящихся в общей функциональной взаимосвязи и являющихся действующим единым имущественным комплексом по транспортной обработке грузов, не может служить основанием для правомерного отказа в выкупе земельного участка без проведения торгов.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу о том, что материалами дела подтверждено, что для эксплуатации принадлежащих заявителю объектов недвижимости необходим земельный участок площадью 28492 кв.м., что составляет всю площадь испрашиваемого земельного участка. Следовательно, отказ департамента в предоставлении земельного участка в аренду без торгов по указанному основанию неправомерен.

Согласно карте градостроительного зонирования спорный земельный участок расположен в зоне делового назначения КД-1/4/1, на что указано в исследовательской части экспертного заключения (т.1, л.д. 101). При этом судом кассационной инстанции отмечено, что в видах разрешенного и условно разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства «Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону» в зоне КД-1/4/1 – зоне делового, общественного и коммерческого назначения первого типа не предусмотрено размещение железнодорожных путей, сооружений, объектов, необходимых для их эксплуатации – объектов исследования – нежилых зданий складов, а также сооружений железнодорожных путей.

Повторно исследуя материалы дела, суд приходит к следующим выводам. Согласно представленным в материалы дела выпискам из ЕГРН и технической документации, объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, возведены в период 1962 -1988 г.г., тогда как действующие Правила землепользования и застройки города Ростова-на-Дону утверждены Решением Думы от 21.12.2018 №605.

С учетом изложенного возможное несоответствие вида разрешенного использования объектов капитального строительства градостроительному регламенту не может ограничивать оборотоспособность земельного участка, включая его выкуп.

Статьей 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Исходя из положений части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации и части 4 статьи 85 ЗК РФ земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованным лицом не представлены доказательства фактического использования части спорного участка как участка зоны зеленых насаждений общего пользования.

Согласно пункту 6 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган отказывает в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если испрашиваемый земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка.

В соответствии с абзацем пятым пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ) не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации установлен запрет на приватизацию земельных участков общего пользования, занятых площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами.

В силу абзаца четвертого пункта 8 статьи 28 Закона N 178-ФЗ отчуждению в соответствии с данным Законом не подлежат земельные участки в составе земель общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты).

Пункт 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации к территориям общего пользования относит территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при разрешении споров, связанных с приватизацией земельных участков, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных Правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд). В частности, правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта.

Объективные, достоверные и достаточные доказательства того, что именно на испрашиваемом участке планируется размещение какого-либо из перечисленных в пункте 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации объектов, заинтересованным лицом не представлено. Имеющиеся в деле документы такие сведения не содержат.

При разрешении вопроса о возможности выкупа участка должна приниматься во внимание только актуальная информация о его правовом режиме и разрешенном использовании.

С учетом вышеизложенного, отказ Департамента в предоставлении земельного участка в аренду без торгов неправомерен.

Согласно части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Таким образом, суд должен указать способ восстановления нарушенного права.

В случае признания действий (бездействия) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконными суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок заявителю. В данном случае способом исправления нарушения явится направление заявителям проекта договора купли продажи земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050818:1. Суд признает достаточным для этого срок – 10 дней.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на департамент возлагаются понесенные заявителем расходы по уплате государственной пошлины, и расходы на проведение судебной экспертизы.

Руководствуясь главой 24, статьями 167 – 170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд




Р Е Ш И Л:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным как противоречащее нормам Земельного кодекса Российской Федерации решение Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, выраженное в письме №59.30-16252/17 от 14.07.2021.

Обязать Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу направить индивидуальному предпринимателю ФИО2 ИНН <***> ОГРНИП 305616822300021 проект договора купли-продаже земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050818:1.

Взыскать с Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 ИНН <***> ОГРНИП 305616822300021 судебные расходы по уплате госпошлины в размере 300 рублей, 249 887 рублей 52 копеек судебных расходов на проведение судебной экспертизы.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.



Судья Фаргиева А.И.