Постановление от 18 июня 2019 г. по делу № А07-31860/2017

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД


ПОСТАНОВЛЕНИЕ



№18АП-5867/2019
г. Челябинск
18 июня 2019 года
Дело №А07-31860/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 июня 2019 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Тимохина О.Б.,

судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.03.2019 по делу №А07- 31860/2017 (судья Харисов А.Ф.).

Общество с ограниченной ответственностью «Уфалогистикспроект» (далее - ООО «Уфалогистикспроект», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, ответчик, УЗИО) об обязании заключить договор аренды земельного участка.

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – администрация, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.03.2019 (резолютивная часть от 27.02.2019) исковые требования удовлетворены в полном объеме - управление обязано заключить с обществом на срок три года договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:020416:1199, площадью 36 697 кв.м, для завершения строительства складского здания с административными помещениями.

С указанным решением не согласилось управление (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

Считает необоснованными выводы суда первой инстанции о наличии у истца права на получение в аренду земельного участка для завершения строительства, расположенного на земельном участке объекта незавершенного строительства, поскольку площадь испрашиваемого земельного участка значительно превышает площадь объекта, расположенного на нем. Указывает на наличие задолженности по арендной плате, а также направление обществу уведомления о прекращении договора с 14.10.2017.

Отзывов на жалобу не поступило.

Общество письменными возражениями отклонило доводы жалобы.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети «Интернет» - в судебное заседание 25.04.2019 представители сторон и третьего лица не явились.

В соответствии со ст. 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке главы 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между управлением (арендодатель) и ООО «Уфалогистикспроект» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №М813-14 от 06.08.2014, согласно п. 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:020416:1199, общей площадью 36 697 кв.м, расположенный по адресу: Калининский район городского округа <...> для проектирования и строительства складского помещения с административными помещениями (л.д. 92-93).

Согласно п. 3.1 договора срок аренды устанавливается с 16.06.2014 до 16.06.2017.

Арендатору при намерении продлить договор, необходимо не позднее чем за три месяца до истечения срока, установленного в п. 3.1 договора, уведомить об этом арендодателя в письменной форме (п. 3.3 договора).

Согласно п. 3.5 договора по истечении срока действия договора арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора.

Земельный участок с кадастровым номером 02:55:020416:1199, площадью 36 697 кв.м передан в пользование общества по акту приема-передачи от 06.08.2014 (л.д. 97).

24 мая 2017 года на основании разрешения на строительство от 10.04.2017 №RU-03308000-1399П-2017 за обществом зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства кадастровый номер 02:55:020416:1959, общая площадь застройки 1 142,5 кв.м, степень готовности объекта 10%, по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский район городского округа <...> что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 20-22).

Общество 15.03.2017 обратилось в УЗИО с заявлением о продлении договора аренды №М813-14 от 06.08.2014 на 3 года (л.д. 12).

Письмом №7838 от 21.03.2017 управлением возвращено заявление о продлении договора в связи с предоставлением неполных сведений (л.д. 13-14).

Обществом 06.06.2017 повторно подано заявление о продлении договора №М813-14 от 06.08.2014 (л.д. 15), на что получен отказ УЗИО в связи с отсутствием строений на земельном участке (л.д. 16).

Истец вновь 10.08.2017 обратился в УЗИО, с приложением документов, подтверждающих право собственности общества на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке (л.д. 17).

07 сентября 2017 года письмом №25862 управление, осмотрев земельный участок (л.д. 24-31) и полагая, что свайный фундамент, расположенный на нем, не является объектом капитального строительства и не содержит признаков недвижимого имущества, отказал в продлении договора аренды для завершения строительства объекта (л.д. 18-19).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан 15.08.2018 по делу №А07-37769/2017 в удовлетворении требований УЗИО о признании отсутствующим права собственности ООО «Уфалогистикспроект» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:020416:1959, площадью 1 142,50 кв.м, расположенного по адресу: г. Уфа, Калининский район, ул. Каспийская, отказано.

Полагая отказ управления в продлении договора аренды незаконным, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что истец имеет право на получение в аренду земельного участка для завершения строительства, расположенного на земельном участке, объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано за истцом и юридически признано.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

В соответствии с п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи.

Подпунктом 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 настоящей статьи.

По п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным п. 1 и 2 ст. 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подп. 1-30 п. 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Согласно п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подп. 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон №137-ФЗ), применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14-39.17 ЗК РФ.

Из материалов дела видно, что ООО «Уфалогистикспроект» на основании договора аренды земельного участка №М813-14 от 06.08.2014, предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:55:020416:1199, общей площадью 36 697 кв.м, расположенный по адресу: Калининский район городского округа <...> для проектирования и строительства складского помещения с административными помещениями (л.д. 92-93).

На основании полученного обществом разрешения на строительство от 10.04.2017 №RU-03308000-1399П-2017 за истцом 24.05.2017 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства кадастровый номер 02:55:020416:1959, общая площадь застройки 1 142,5 кв.м, степень готовности объекта 10%, по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский район городского округа <...> что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 20-22).

Принимая во внимание, что истец являлся арендатором земельного участка, заключенного без проведения торгов, имеет преимущественное право на заключение договора аренды, на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, собственником которого в настоящее время является истец, судом первой инстанции обоснованно установлено, что ООО «Уфалогистикспроект» имеет право на реализацию предусмотренной перечисленными нормами земельного законодательства возможности однократного предоставления земельного участка для завершения строительства.

Довод апеллянта о том, что площадь земельного участка не соответствует площади объекта недвижимости, расположенного на нем, отклоняется апелляционным судом как не имеющий правого значения для разрешения спора, поскольку указанное обстоятельство по смыслу ст. 39.16 ЗК РФ является основанием для отказа в предоставлении земельного участка в собственность.

Кроме того, в силу подп. 3 п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ в решении об отказе в предоставлении земельного участка должны быть указаны все основания отказа. Между тем, оспоренное письмо УЗИО от 07.09.2017 такого основания для отказа не содержит.

Указанное обстоятельство по смыслу ст. 39.16 ЗК РФ не является основанием для отказа в продлении договора аренды.

Ссылка апеллянта на прекращение договора с 14.10.2017 в связи с отказом Управления от договора аренды не принимается во внимание, поскольку апеллянт при этом не учитывает особенности правового регулирования предоставления земельного участка в аренду однократно для завершения строительства, закрепленные в п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, о том, что такого права собственник объекта незавершенного строительства лишается в том случае, если уполномоченный орган в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, заявил требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

Из материалов дела видно, что управление ссылается на уведомление обществу №УЗ-5748 от 14.07.2017 об отказе от договора аренды, направлении соглашения о расторжении этого договора (л.д. 90, 99). В случае не подписания обществом соглашения договор будет считаться расторгнутым с 14.10.2017.

Однако, само уведомление №УЗ-5748 от 14.07.2017 в материалах дела отсутствует.

Соответствующих уведомлений, датированных после 14.10.2017, в материалы дела также не представлено.

Таким образом, доказательств волеизъявления управления на изъятие испрашиваемого обществом земельного участка в течение шести месяцев после истечения срока действия ранее заключенного договора аренды, материалы дела не содержат.

Кроме того, из материалов дела следует, что истец неоднократно обращался в УЗИО с заявлениями о продлении договора аренды №М813-14 от 06.08.2014, в том числе и до истечения срока его действия (л.д. 12, 15, 17).

Задолженность по арендной плате не является основанием для отказа в предоставлении обществу земельного участка для завершения строительства объекта капитального строительства.

Истец не имеет задолженности перед ответчиком, что подтверждено решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.03.2018 по делу №А07-26280/2017.

В связи с тем, что общество соответствует общим и специальным требованиям для получения земельного участка в аренду однократно, без проведения торгов, в целях завершения строительства, то заявленные им требования правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

С учетом изложенных мотивов, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ, и с учетом оставления апелляционной жалобы предпринимателя без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.03.2019 по делу №А07-31860/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

О.Б. Тимохин

Судьи:

И.Ю. Соколова

М.И. Карпачева