Постановление от 30 октября 2025 г. по делу № А46-23283/2024

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 644024, <...> Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А46-23283/2024
31 октября 2025 года
город Омск


Резолютивная часть постановления объявлена 28 октября 2025 года Постановление изготовлено в полном объеме 31 октября 2025 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Н.Е., судей Лотова А.Н., Сафронова М.М.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарём Лошак А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3290/2025) индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Омской области от 18.03.2025 по делу № А46-23283/2024 (судья Пермяков В.В.), принятое по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 644024, <...>), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, акционерного общества «Банное хозяйство» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 644024, <...>), о признании недействительным решения, изложенного в письме от 06.12.2024 № Исх-ДИО/21096, об отказе в реализации преимущественного права на приобретение здания бани, площадью 215,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Омск, мкр. ФИО4, д. 2,

при участии в судебном заседании представителей:

от индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2 по доверенности от 13.12.2024 сроком действия один год,

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска – ФИО3 по доверенности от 26.08.2025 № Исх-ДИО/17874 сроком действия один год,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель, предприниматель, ИП ФИО1) обратился в арбитражный суд с заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее – заинтересованное лицо, департамент) о признании незаконным, противоречащим статьям 3, 4, 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) решения, изложенного в письме от 06.12.2024 № Исх-ДИО/21096, об отказе в реализации преимущественного права на приобретение здания бани, площадью 215,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Омск, мкр. ФИО4, д. 2; об обязании выполнить необходимые действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона №

159-ФЗ, направленные на реализацию преимущественного права выкупа здания площадью 215,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Омск, мкр. ФИО4, д. 2.

К участию в деле в процессуальном положении третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «Банное хозяйство» (далее – АО «Банное хозяйство»).

Решением Арбитражного суда Омской области от 18.03.2025 по делу № А46-23283/2024 в удовлетворении требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, ИП ФИО1 обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что департаментом в материалы судебного дела не представлено доказательств того, что им в установленном законом порядке в соответствии с предусмотренным нормативно-правовым актом были произведены четко регламентированные федеральным законом действия по обеспечению реализации исключительного права индивидуального предпринимателя; на момент заключения договора аренды спорное имущество находилось у муниципального предприятия на праве безвозмездного пользования, а не хозяйственного ведения, что в спорной ситуации имеет принципиальное значение; накануне наступления необходимого для реализации преимущественного права арендатора срока для выкупа объект аренды включен в комплекс имущества для приватизации предприятия, что свидетельствует о том, что действия заинтересованного лица совершаются с целью воспрепятствовать реализации заявителем своего преимущественного права на приобретение арендованного имущества в собственность.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

В приобщении письменных пояснений от 21.05.2025 предпринимателю судом апелляционной инстанции отказано в связи с отсутствием доказательств направления указанных пояснений лицам, участвующим в деле (часть 3, 4 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Письменные пояснения предпринимателя от 25.06.2025 приобщены судом апелляционной инстанции к материалам дела.

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2025 на основании статьи 18 АПК РФ осуществлена замена судьи Шиндлер Н.А. на судью Лотова А.Н. в составе суда по рассмотрению апелляционной жалобы, в связи с чем рассмотрение апелляционной жалобы начато с самого начала.

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2025 в порядке пункта 1 части 1 статьи 143 АПК РФ производство по апелляционной жалобе приостанавливалось до окончания в Арбитражном суде Западно-Сибирского округа кассационного производства по делу № А46-21806/2024.

Протокольным определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2025 апелляционный суд возобновил производство по рассмотрению апелляционной жалобы, перешел к рассмотрению апелляционной жалобы по существу.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ИП ФИО1 поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Представитель департамента с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

АО «Банное хозяйство», надлежащим образом извещенное о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечило, в связи с чем суд апелляционной инстанции

рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие неявившегося участника процесса.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, письменные пояснения, выслушав представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, нежилое здание бани № 4 с кадастровым номером 55:36:000000:2999, расположенное по адресу: г. Омск, мкр. ФИО4, ул. Российская д. 2, общей площадью 215,7 кв.м., находится в муниципальной собственности городского округа город Омск с 1992 года (далее – здание бани).

02.12.2023 между ИП ФИО1 (арендатор) и муниципальным унитарным предприятием города Омска «Банное хозяйство» (далее – арендодатель, МУП г. Омска «Банное хозяйство») по результатам аукциона был заключен договор аренды здания бани № БХ-167/2023 сроком на пять лет.

Впоследствии 28.05.2024 спорный объект был закреплен на праве хозяйственного ведения за МУП г. Омска «Банное хозяйство» (л.д. 9).

03.12.2024 ИП ФИО1 обратился в департамент с заявлением о приобретении здания бани в собственность за плату в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, предусмотренного Законом № 159-ФЗ.

По результатам рассмотрения заявления департаментом подготовлен ответ от 06.12.2024 № Исх-ДИО/21096 об отказе в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества, поскольку распоряжением Администрации города Омска от 20.09.2024 № 224-р «Об условиях приватизации муниципального унитарного предприятия города Омска «Банное хозяйство» (далее – Распоряжение № 224-р) недвижимое здание - баня, площадью 215,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Омск, мкр. ФИО4, д. 2, включено в состав подлежащего приватизации имущественного комплекса МУП г. Омска «Банное хозяйство».

Полагая, что департамент незаконно отказал предпринимателю в приобретении в собственность спорного объекта недвижимости, ИП ФИО1 обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

18.03.2025 Арбитражным судом Омской области принято решение, являющееся предметом апелляционного обжалования по настоящему делу.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции находит основания для его отмены, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества, одним из которых является Закон N 159-ФЗ.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ установлена совокупность условий, при которых субъектом малого и среднего предпринимательства может быть реализовано преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

Согласно части 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», при одновременном соблюдении четырех условий, предусмотренных этой статьей, в частности если:

- арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства;

- арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение одного и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 этого Закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Частью 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 названного Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении недвижимого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ установлено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Положения части 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ предусматривают, что в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Таким образом, при поступлении заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества уполномоченный орган обязан рассмотреть его по существу и принять одно из предусмотренных законом решений: либо подготовить проект договора купли-продажи, либо принять решение об отказе в приобретении арендуемого имущества.

При этом в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в

муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Информационное письмо № 134) разъяснено, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе № 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

Как следует из письма департамента от 06.12.2024 № Исх-ДИО/21096, основанием для отказа ИП ФИО1 в реализации преимущественного права выкупа здания послужило обстоятельство того, что здание бани Распоряжением № 224-р включено в состав подлежащего приватизации имущественного комплекса МУП г. Омска «Банное хозяйство».

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия правовых оснований для понуждения АО «Банное хозяйство» к передаче спорного объекта недвижимости в собственность предпринимателя, а также отсутствии оснований полагать, что приватизация имущественного комплекса МУП г. Омска «Банное хозяйство» имела своей целью воспрепятствование предпринимателю в реализации преимущественного права на приобретение указанного имущества.

Повторно исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции не соглашается с выводами суда первой инстанции, исходя из следующего.

Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 20.12.2010 № 22-П «По делу о проверке конституционности части 8 статьи 4 и частей 2, 3 и 4 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ в связи с жалобой администрации города Благовещенска» признаны не противоречащими Конституции Российской Федерации взаимосвязанные положения частей 2 и 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, поскольку эти положения в их конституционно-правовом смысле в системе действующего правового регулирования не предполагают возможности принудительного отчуждения из муниципальной собственности объектов, хотя и предоставленных в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства, но необходимых муниципальным образованиям для решения вопросов местного значения и соответствующих требованиям законодательства о составе объектов муниципальной собственности.

Конституционный Суд Российской Федерации также указал, что Закон № 159-ФЗ направлен, как следует из его содержания, на поддержку малого и среднего предпринимательства. С этой целью субъектам малого и среднего предпринимательства предоставляется, в частности, преимущественное право на приобретение арендуемых ими объектов муниципального имущества, которое они могут реализовать в упрощенном (вне конкурсных процедур) по отношению к общим правилам приватизации порядке.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что цель Закона № 159-ФЗ состоит в оказании адресной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них временной преференции, направленной на их участие в приватизации. При этом часть 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ отвечает провозглашенным Конституцией Российской Федерации целям политики правового демократического государства с социально ориентированной рыночной экономикой (определения от 24.02.2011 № 214-О-О, от 18.10.2012 № 1864-О, от 24.12.2013 № 2113-О, от 20.02.2014 № 264-О, от 19.11.2015 № 2680-О, от 31.05.2022 № 1224-О).

Как разъяснено в пункте 5 Информационного письма № 134, суд может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона № 159-ФЗ субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно

воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения).

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Из материалов дела следует, что договор аренды здания бани, 1964 года постройки, с целевым назначением: административно-хозяйственная деятельность, не запрещенная законодательством Российской Федерации, связанная с предоставлением банных и прочих сопутствующих услуг, сроком на пять лет был заключен предпринимателем 02.12.2023, при этом на данный момент арендуемое имущество не находилось в хозяйственном ведении МУП г. Омска «Банное хозяйство», а также не было включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ИП ФИО1 на момент заключения договора аренды соответствовал критериям субъекта малого предпринимательства, в период действия договора аренды у предпринимателя отсутствовала задолженность по арендной плате.

Одним из основных принципов гражданского законодательства Российской Федерации является принцип правовой определенности, а также принцип разумных ожиданий участников правоотношений.

Принцип разумных ожиданий предполагает, что добросовестная сторона вправе рассчитывать на наступление определенных правовых последствий, к которым приведут возникшие с ее контрагентом правоотношения.

Таким образом, на момент заключения договора аренды здания бани у предпринимателя имелись разумные ожидания, что при соблюдении условий, предусмотренных частью 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ, у него по прошествии установленного названной нормой времени возникнет преимущественное право на приобретение здания бани.

Следует также отметить, что статьёй 2 Федерального закона от 06.04.2024 № 76-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» были внесены изменения в пункт 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ, устанавливающий период времени непрерывной аренды, необходимый для возникновения преимущественного права на приобретение арендуемого имущества: слова «двух лет» заменены словами «одного года».

28.05.2024 спорный объект был закреплен на праве хозяйственного ведения за МУП г. Омска «Банное хозяйство».

Распоряжение № 224-р, утвердившее состав подлежащего приватизации имущественного комплекса МУП г. Омска «Банное хозяйство», было принято 20.09.2024, то есть всего за два месяца до наступления годичного срока пользования арендатором спорным объектом аренды и соответствия ИП ФИО1 критериям статьи 3 Закона № 159-ФЗ для реализации преимущественного права выкупа здания бани.

Как следует из материалов дела, в результате реорганизации МУП г. Омска «Банное хозяйство» преобразовано в АО «Банное хозяйство» 26.12.2024, то есть на момент обращения предпринимателя с заявлением о приобретении здания бани в собственность за плату в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, предусмотренного Законом № 159-ФЗ, данное имущество ещё не выбыло из муниципальной собственности, соответственно, подлежало

исключению из состава имущества, подлежащего приватизации, поскольку с учётом вышеизложенных норм преимущественное право приватизации принадлежит субъекту предпринимательской деятельности (арендатору), а не вновь созданному хозяйственному обществу (бывшему МУП г. Омска «Банное хозяйство»).

Учитывая, что по состоянию на дату подачи заявления ИП ФИО1 соблюдены все условия, установленные Законом № 159-ФЗ, соответственно, у предпринимателя возникло право на преимущественное приобретение арендуемого им здания бани в собственность в порядке части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, а отказ департамента в совершении действий по его реализации является неправомерным и нарушающим права заявителя по осуществлению предпринимательской деятельности, в связи с чем решение департамента, изложенное в письме от 06.12.2024 № Исх-ДИО/21096, подлежит признанию недействительным.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствует закону или иному нормативно-правовому акту и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В соответствии с пунктом 3 части 4 и пунктом 3 части 5 статьи 201 АПК РФ в решении суда по данной категории дела указывается обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.

Материалами дела подтверждается, что в результате реорганизации имущество, входящее в имущественный комплекс МУП г. Омска «Банное хозяйство», перешло в собственность АО «Банное хозяйство», в том числе здание спорной бани, о чем внесена запись в ЕГРН от 22.01.2025.

При этом из сведений, содержащихся в ЕГРЮЛ, следует, что единственным акционером АО «Банное хозяйство» является городской округ город Омск Омской области, а лицом, выступающем от имени участника / учредителя, - Департамент имущественных отношений Администрации города Омска.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает возможным возложить на департамент обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Ввиду изложенного решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении заявленных требований на основании пункта 1 части 1 статьи 270 АПК РФ ввиду неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела.

Учитывая результат рассмотрения настоящего спора, судебные расходы в общем размере 20 000 руб. по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции и апелляционной жалобы предпринимателя в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на департамент.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 18.03.2025 по делу № А46-23283/2024 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Требования, заявленные индивидуальным предпринимателем ФИО1 Ильичём, удовлетворить.

Признать недействительным решение Департамента имущественных отношений Администрации города Омска, изложенное в письме от 06.12.2024 № Исх-ДИО/21096.

Обязать Департамент имущественных отношений Администрации города Омска устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Взыскать с Департамента имущественных отношений Администрации города Омска в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 20 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, согласно статье 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Председательствующий Н.Е. Иванова Судьи А.Н. Лотов

М.М. Сафронов