Решение от 21 августа 2020 г. по делу № А47-15931/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А47-15931/2019
г. Оренбург
21 августа 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 13 августа 2020 года

В полном объеме решение изготовлено 21 августа 2020 года

Арбитражный суд Оренбургской области в составе

судьи Бочаровой О.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Викинг-Спорт», г.Оренбург (ИНН <***> ОГРН <***>)

к Комитету по управлению имуществом города Оренбурга, г.Оренбург (ИНН <***> ОГРН <***>)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: 1. Администрация города Оренбурга, г. Оренбург (ИНН <***> ОГРН <***>); 2. Союз «Торгово-промышленная палата Оренбургской области», г. Оренбург

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества

При участии в судебном заседании

от истца: ФИО2 - представитель по доверенности от 06.12.2019

от ответчика: ФИО3 – представитель по доверенности № 1-28/1 от 15.01.2018

от третьего лица 1: ФИО3 – представитель по доверенности № 21 от 13.01.2020

от третьего лица 2: ФИО4 - представитель по доверенности № 10 от 08.10.2019

Общество с ограниченной ответственностью «Викинг-Спорт» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом города Оренбурга об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемого объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, изложив пункты 2.1, 2.4 и 2.5 договора в редакции согласно уточнению исковых требований, поступившему в материалы дела 27.05.2020 и принятому в судебном заседании 28.05.2020 (т. 3 л.д. 103-104).

Определениями суда от 25.10.2019, от 21.01.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Администрация города Оренбурга и Союз «Торгово-промышленная палата Оренбургской области».

Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 04.03.2020 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Оценочная компания «ЛЕНД» ФИО5

Представитель истца в судебном заседании 13.08.2020 ходатайствовал об уточнении исковых требований, изложив пункты 2.1, 2.4 и 2.5 договора в редакции согласно уточнению исковых требований, поступившему в материалы дела 12.08.2020.

Часть 1 статьи 49 АПК РФ предоставляет истцу право при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Учитывая, что ходатайство истца соответствует положения части 1 статьи 49 АПК РФ, суд считает его подлежащим удовлетворению. Исковые требования рассматриваются судом с учетом произведенного истцом уточнения от 12.08.2020.

Представитель ответчика и третьего лица 1 ходатайствовали о вызове эксперта ФИО5 в судебное заседание для дачи пояснений.

Суд, совещаясь на месте, в порядке статей 55, 86, 159 АПК РФ определил: отказать в удовлетворении ходатайства представителей ответчика и третьего лица 1 о вызове эксперта ФИО5 в судебное заседание, с учетом направленных экспертом в суд письменных пояснений (исх. № 104-20 от 10.08.2020).

Представитель истца поддержал исковые требования, с учетом уточнения от 12.08.2020.

Представители ответчика и третьих лиц возражали против исковых требований по мотивам, изложенным в письменных отзывах.

Истец, ответчик не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 АПК РФ.

При рассмотрении материалов дела, судом установлены следующие обстоятельства.

Согласно постановлению Администрации города Оренбурга № 704-п от 20.04.2014 (т.1, л.д. 23) Обществу с ограниченной ответственностью «Викинг-Спорт» предоставлены в аренду нежилые отдельно стоящие строения общей площадью 10821,1 кв.м, расположенные в литерах В2, В8, В9В10, В13В14В15, В25В24В26, В27В28В29, В31В32, В35В36В34 по адресу: <...>, сроком до 01.07.2015, в целях поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

На основании распоряжения Комитета по управлению имуществом города Оренбурга № 297 от 22.04.2014 (т.1, л.д. 24) между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Оренбурга № 3-766з-11804 от 26.05.2014 (далее - договор аренды, т.1, л.д. 19-22), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда, именуемый далее «объект», по адресу: <...> для осуществления производства корпусной мебели, производства замороженных мясных полуфабрикатов.

В соответствии с пунктом 1.2 договора аренды характеристика объекта:

- нежилые отдельно стоящие строения общей площадью 10821,1 кв.м, расположенные в литерах В2, В8, В9В10, В13В14В15, В25В24В26, В27В28В29, В31.В32, В35В36В34;

- общая площадь, сданная в аренду 10821,1 кв. м, в том числе: первый этаж 10821,1 кв.м.

В силу пункта 1.3 договора аренды срок действия договора устанавливается с 01.04.2014 по 01.07.2015.

На основании пункта 1.4 договора аренды стороны устанавливают, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим с 01.04.2014.

Согласно пункту 1.8 договора аренды акт приема-передачи является неотъемлемой частью договора.

Согласно акту приема-передачи объекта муниципального нежилого фонда города Оренбурга, расположенного по адресу: <...>, арендодатель на основании распоряжения Комитета по управлению имуществом города Оренбурга от 22.04.2014 № 297 передал 01 апреля 2014 года арендатору во временное пользование объект недвижимости:

- нежилые отдельно стоящие строения общей площадью 10821,1 кв.м, расположенные в литерах В2, В8, В9В10, В13В14В15, В25В24В26, В27В28В29, В31В32, В35В36В34 по адресу: <...>;

- техническое состояние вышеуказанного нежилого объекта на момент его передачи характеризуется следующим: помещение находится в удовлетворительном состоянии и соответствует требованиям по его эксплуатации.

Дополнительным соглашением от 02.03.2015 № 3-766з-11804 к договору аренды (т.1, л.д. 18) стороны внесли изменения в пункт 1.3 договора и установили срок действия договора с 01.04.2014 по 01.04.2019.

Согласно дополнительному соглашению от 16.11.2016 № 3-766з-11804/6826 к договору аренды (т.1, л.д. 17) пункты 1.2.1 и 1.2.2 договора аренды изложены в следующей редакции:

«1.2.1 нежилые отдельно стоящие строения общей площадью 10824,1 кв.м:

одноэтажное строение смешанной конструкции площадью 1925,4 кв.м. с цокольным этажом литер В2;

одноэтажное кирпичное строение склад общей площадью 884,3 кв.м. литер В8;

помещение № 1 площадью 380,4 кв.м, этаж № 1, литер В9В10;

помещение № 2 площадью 450,5 кв.м, этаж № 1, литер В9В10;

помещение № 3 площадью 934,1 кв.м, этаж № цоколь, литер В9В10;

помещение № 1 площадью 10,4 кв.м, этаж № 1, литер В14В15;

помещение № 2 площадью 69,5 кв.м, этаж № 1, литер В14В15;

помещение № 3 площадью 806,6 кв.м, этаж № подвал, литер В13В14В15;

помещение № 1 площадью 131,9 кв.м, этаж № 1, литер В24В25В26;

помещение № 2 площадью 486 кв.м, этаж № 1, литер В24В25В26;

помещение № 2 площадью 1087,4 кв.м, этаж № 1, литер В27В28В29;

помещение № 3 площадью 99 кв.м, этаж № 1, литер В27В28В29;

помещение № 1 площадью 162,8 кв.м, этаж № 1, литер В31В32;

помещение № 2 площадью 534,6 кв.м, этаж № 1, литер В31В32;

помещение № 3 площадью 17 кв.м, этаж № 1, литер В31В32;

помещение № 5 площадью 687,2 кв.м, этаж № цоколь, литер В31В32;

помещение № 1 площадью 292,5 кв.м, этаж № 1, литер В34В35В36;

помещение № 2 площадью 937,9 кв.м, этаж № 1, литер В34В35В36;

помещение № 3 площадью 926,6 кв.м, этаж № 1, литер В34В35В36;

1.2.2 общая площадь, сданная в аренду 10824,1 кв.м, в том числе: первый этаж 8396,2 кв.м, цокольный этаж 1621,30 кв.м, подвал 806,6 кв.м».

Дополнительным соглашением № 3-766з-11804/6941 от 14.05.2018 к договору аренды (т.1, л.д. 16) пункты 1.2.1 и 1.2.2 договора аренды изложены в новой редакции:

«1.2.1 нежилые отдельно стоящие строения общей площадью 9 677,6 кв.м:

одноэтажное строение смешанной конструкции площадью 1925,4 кв.м. с цокольным этажом литер В2;

одноэтажное кирпичное строение склад общей площадью 884,3 кв.м. литер В8;

помещение № 2 площадью 450,5 кв.м, этаж № 1, литер В9В10;

помещение № 3 площадью 934,1 кв.м, этаж № цоколь, литер В9В10;

помещение № 3 площадью 806,6 кв.м, этаж № подвал, литер В13В14В15;

помещение № 2 площадью 486 кв.м, этаж № 1, литер В24В25В26;

помещение № 2 площадью 1087,4 кв.м, этаж № 1, литер В27В28В29;

помещение № 2 площадью 534,6 кв.м, этаж № 1, литер В31В32;

помещение № 3 площадью 17 кв.м, этаж № 1, литер В31В32;

помещение № 5 площадью 687,2 кв.м, этаж № цоколь, литер В31В32;

помещение № 2 площадью 937,9 кв.м., этаж № 1, литер В34В35В36;

помещение № 3 площадью 926,6 кв.м, этаж № 1, литер В34В35В36;

1.2.2 общая площадь, сданная в аренду 9 677,6 кв.м, в том числе: первый этаж 7 249,7 кв.м, цокольный этаж 1621,3 кв.м, подвал 806,6 кв.м».

Из материалов дела следует, что истец обратился к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества № 16-ВС от 04.03.2019 (т.2, л.д. 34), согласно которому ООО «Викинг-Спорт» просит реализовать преимущественное право на выкуп здания (ий) (помещения (ий)), расположенного по адресу: <...>, а именное: нежилые отдельно стоящие строения общей площадью 6 867,9 кв.м., из которых:

помещение № 2 площадью 450,5 кв.м, этаж № 1, литер В9В10;

помещение № 3 площадью 934,1 кв.м, этаж № цоколь, литер В9В10;

помещение № 3 площадью 806,6 кв.м, этаж № подвал, литер В13В14В15;

помещение № 2 площадью 486 кв.м, этаж № 1, литер В24В25В26;

помещение № 2 площадью 1087,4 кв.м, этаж № 1, литер В27В28В29;

помещение № 2 площадью 534,6 кв.м, этаж № 1, литер В31В32;

помещение № 3 площадью 17 кв.м, этаж № 1, литер В31В32;

помещение № 5 площадью 687,2 кв.м, этаж № цоколь, литер В31В32;

помещение № 2 площадью 937,9 кв.м, этаж № 1, литер В34В35В36;

помещение № 3 площадью 926,6 кв.м, этаж № 1, литер В34В35В36, арендуемых ООО «Викинг-Спорт» по состоянию на 04.03.2019 более четырех лет по договору аренды от 26.05.2014 № 3-766з-11804. Задолженность по арендной плате отсутствует. Оплата приобретаемых зданий (помещений) будет произведена в рассрочку. Срок рассрочки просит установить на 5 лет. Сумма первоначального взноса составит 0 рублей.

Согласно постановлению Администрации г.Оренбурга «Об условиях приватизации объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>» № 2069-п от 29.07.2019 (т.2, л.д. 68-70, 98-100) принято решение реализовать преимущественное право арендатора, субъекта малого предпринимательства, Общества с ограниченной ответственностью «Викинг-Спорт» (далее - общество) на приобретение арендуемого муниципального имущества:

1) помещение, назначение: нежилое помещение, общая площадь 450.5 кв. м, этаж № 1, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация. <...>, литер В9В10, кадастровый номер: 56:44:0311007:224;

2) помещение, назначение: нежилое помещение, общая площадь 934,1 кв. м, этаж: цокольный этаж № цокольный этаж, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Оренбургская область, г- Оренбург, ул. Кавказская, д. 3, помещение 3, литер В9В10, кадастровый номер: 56:44:0311007:217:

3) помещение, назначение: нежилое помещение, общая площадь 806.6 кв. м, этаж: подвал № подвал, адрес (местонахождение) объекта: <...> д 3, помещение 3, литер В13В14В15, кадастровый номер: 56:44:0311007:223;

4) помещение, назначение: нежилое помещение, общая площадь 486 кв. м, этаж № 1, адрес (местонахождение) объекта: <...>, литер 024В25В26, кадастровый номер: 56:44:0311007:225;

5) помещение, назначение: нежилое помещение, общая площадь 1 087,4 кв. м, этаж 1, адрес (местонахождение) объекта: Российская федерация. <...>, литер В27В28В29, кадастровый номер: 56:44:0311007:227;

6) помещение, назначение: нежилое помещение, общая площадь 534,6 кв. м, этаж 1, адрес (местонахождение) объекта: <...>, литер В31В32, кадастровый номер: 56:44:0311007:218;

7) помещение, назначение: нежилое помещение, общая площадь 17 кв. м, этаж 1, адрес (местонахождение) объекта: <...>, литер В31В32, кадастровый номер: 56:44:031 1007:220;

8) помещение, назначение: нежилое помещение, общая площадь 687,2 кв. м, паж цокольный, адрес (местонахождение) объекта: <...>, литер ВЗ I В32, кадастровый номер: 56:44:031 1007:219;

9) помещение, назначение: нежилое помещение, общая площадь 937,9 кв. м, этаж № 1, адрес (местонахождение) объекта: <...>, литер В34В35В36, кадастровый номер: 56:44:0311007:221;

10) помещение, назначение: нежилое помещение, общая площадь 926.6 кв. м, этаж № 1, адрес (местонахождение) объекта: <...>, литер В34В35В36, кадастровый номер: 56:44:0311007:222.

Осуществить приватизацию арендуемого муниципального имущества, указанного в пункте 1 настоящего постановления, на следующих условиях:

1) цена приобретения муниципального имущества составляет 39 684 167 (тридцать девять миллионов шестьсот восемьдесят четыре тысячи сто шестьдесят семь) рублей 00 копеек без учета НДС в соответствии с письменным отчетом Союза «Торгово-промышленная палата Оренбургской области» об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 19.06.2019 № 092-09-00661:

2) оплата муниципального имущества будет производиться в рассрочку без первоначального взноса, ежемесячно равными долями, срок рассрочки оплаты составляет 5 (пять) лет.

Письмом № 0178/4388 от 01.08.2019 (т.1, л.д. 45) Комитет по управлению имуществом города Оренбурга направил ООО «Викинг-Спорт» проект договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, для подписания.

Согласно пункту 1.1 проекта договора купли-продажи арендованных нежилых помещений (далее - проект договора, т.1, л.д. 46-48) Комитет по управлению имуществом города Оренбурга (продавец) обязуется передать в собственность ООО «Викинг-Спорт» (покупатель), а покупатель обязуется принять и своевременно оплатить нежилые помещения:

1.1.1. помещение, назначение: нежилое помещение, общая площадь 450,5 кв.м, этаж 1, адрес (местонахождение) объекта: <...>, литер В9В10, кадастровый номер:56:44:0311007:224;

1.1.2. помещение, назначение: нежилое помещение, общая площадь 934,1 кв.м, этаж: цокольный этаж № цокольный этаж, адрес (местонахождение) объекта: <...>, литер В9В10, кадастровый номер:56:44:0311007:217;

1.1.3. помещение, назначение: нежилое помещение, общая площадь 806,6 кв.м, этаж: подвал № подвал, адрес (местонахождение) объекта: <...>, литер В13В14В15, кадастровый номер: 56:44:0311007:223;

1.1.4. помещение, назначение: нежилое помещение, общая площадь 486 кв.м, этаж № 1, адрес (местонахождение) объекта: <...>, литер В243В25В26, кадастровый номер: 56:44:0311007:225;

1.1.5. помещение, назначение: нежилое помещение, общая площадь 1087,4 кв.м, этаж № 1, адрес (местонахождение) объекта: <...>, литер В27В28В29, кадастровый номер: 56:44:0311007:227;

1.1.6. помещение, назначение: нежилое помещение, общая площадь 534,6 кв.м, этаж № 1, адрес (местонахождение) объекта: <...>, литер В31В32, кадастровый номер: 56:44:0311007:218;

1.1.7. помещение, назначение: нежилое помещение, общая площадь 17 кв.м, этаж № 1, адрес (местонахождение) объекта: <...>, литер В31В32, кадастровый номер: 56:44:0311007:220;

1.1.8. помещение, назначение: нежилое помещение, общая площадь 687,2 кв.м, этаж цокольный, адрес (местонахождение) объекта: <...>, литер В31В32, кадастровый номер: 56:44:0311007:219;

1.1.9. помещение, назначение: нежилое помещение, общая площадь 937,9 кв.м, этаж № 1, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, .<...>, литер В34В35В36, кадастровый номер: 56:44:0311007:221;

1.1.10. помещение, назначение: нежилое помещение, общая площадь 926,6 кв.м, этаж № 1, адрес (местонахождение) объекта: <...>, литер В34В35В36, кадастровый номер: 56:44:0311007:222.

В соответствии с пунктом 1.2 проекта договора отчуждение муниципального имущества Покупателю осуществляется на основании постановления Администрации города Оренбурга от 29.07.2019 № 2069-п «Об условиях приватизации объекта недвижимости, расположенного по адресу <...>».

В силу пункта 2.1 проекта договора цена приобретения муниципального имущества, указанного в п.п. 1.1.1 -1.1.10 настоящего договора составляет 39 684 167 (тридцать девять миллионов шестьсот восемьдесят четыре тысяч сто шестьдесят семь) рублей 00 копеек (без учета НДС).

На основании пункта 2.4 проекта договора выплата суммы по договору в размере 39 684 167 рублей 00 копеек производится согласно графику погашения суммы основного долга, начиная с месяца, следующего за месяцем заключения договора.

Согласно пункт 2.5 проекта договора в соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона на сумму денежных средств в размере 39 684 167 рублей 00 копеек производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования (ключевой ставки) Центрального банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемоего имущества в размере 2,42 % годовых. Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга.

В приложении к проекту договора представлен график погашения суммы основного долга, по уплате которой предоставлена рассрочка, и начисленных процентов.

Согласно отчету об оценке помещений, расположенных по адресу: <...>, № 092-09-00661 от 19.06.2019, выполненного Союзом «Торгово-промышленная палата Оренбургской области», рыночная стоимость помещений, расположенных по адресу: <...>, по состоянию на 13.03.2019 составляет:

помещение площадью 450,5 кв.м., этаж № 1 - 4 700 000 руб. (с НДС), 3 916 667 руб. (без НДС);

помещение площадью 934,1 кв.м., этаж № цоколь - 5 490 000 руб. (с НДС), 4 575 000 руб. (без НДС);

помещение площадью 806,6 кв.м., этаж № подвал - 4 740 000 руб. (с НДС), 3 950 000 руб. (без НДС);

помещение площадью 486 кв.м., этаж № 1 - 4 150 000 руб. (с НДС), 3 458 333 руб. (без НДС);

помещение площадью 1087,4 кв.м., этаж № 1 - 6 620 000 руб. (с НДС), 5 516 667 руб. (без НДС);

помещение площадью 534,6 кв.м., этаж № 1 - 3 895 000 руб. (с НДС), 3 245 833 руб. (без НДС);

помещение площадью 17 кв.м., этаж № 1 - 186 000 руб. (с НДС), 155 000 руб. (без НДС);

помещение площадью 687,2 кв.м., этаж № цоколь - 4 040 000 руб. (с НДС), 3 366 667 руб. (без НДС);

помещение площадью 937,9 кв.м., этаж № 1 - 6 940 000 руб. (с НДС), 5 783 333 руб. (без НДС);

помещение площадью 926,6 кв.м., этаж № 1 - 6 860 000 руб. (с НДС), 5 716 667 руб. (без НДС).

Истцом в материалы дела представлен отчет об оценке № 02-08/19 от 08.08.2019, выполненный ИП Доля Н.А. (т.1, л.д. 50-144), согласно которому рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами: 56:44:0311007:224, 56:44:0311007:217, 56:44:0311007:223, 56:44:0311007:225, 56:44:0311007:227, 56:44:0311007:218, 56:44:0311007:220, 56:44:0311007:219, 56:44:0311007:221, 56:44:0311007:222, расположенных по адресу: <...>, по состоянию на 08.08.2019 с учетом округления составляет:

с НДС - 21 173 000 (Двадцать один миллион сто семьдесят три тысячи) рублей;

без НДС -17 644 165 (Семнадцать миллионов шестьсот сорок четыре тысячи сто шестьдесят пять) рублей.

Договор купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, подписан сторонами с протоколом разногласий от 02.09.2019 к договору купли-продажи арендованных нежилых помещений, расположенных по адресу: <...> (далее - протокол разногласий, т.1, л.д. 49), согласно пункту 1 которого пункт 1.1.4 договора в редакции продавца:

«помещение, назначение: нежилое помещение, общая площадь 486 кв.м, этаж № 1, адрес (местонахождение) объекта: <...>, литер В243В25В26, кадастровый номер 56:44:0311007:225»;

пункт 1.1.4 договора в редакции покупателя:

«помещение, назначение: нежилое помещение, общая площадь 486 кв.м, этаж № 1, адрес (местонахождение) объекта: <...>, литер В24В25В26, кадастровый номер 56:44:0311007:225».

В соответствии с пунктом 2 протокола разногласий

пункт 2.1. договора в редакции продавца:

«Цена приобретения имущества, указанного в п.1.1.1. -1.1.10 настоящего договора составляет 39 684 167 (тридцать -девять миллионов шестьсот восемьдесят четыре тысяч сто шестьдесят семь) рублей 00 копеек (без учёта НДС)»;

пункт 2.1 договора в редакции покупателя:

«Цена приобретения имущества, указанного в п.1.1.1. -1.1.10 настоящего договора составляет 17 644 165 (семнадцать миллионов шестьсот сорок четыре тысячи сто шестьдесят пять) рублей 00 копеек (без учёта НДС). В счёт оплаты приобретаемого имущества засчитывается стоимость произведенных неотделимых улучшений:

-по литеру В27В28В29:

в размере 985 265 (девятьсот восемьдесят пять тысяч двести шестьдесят пять) рублей 00 копеек

в размере 2 072 485 (два миллиона семьдесят две тысячи четыреста восемьдесят пять) рублей 00 копеек.

- по литеру В34В35В36:

в размере 933 756 (девятьсот тридцать три тысячи семьсот пятьдесят шесть )рублей 00 копеек

всего в размере 3 991 506 (три миллиона девятьсот девяносто одна тысяча пятьсот шесть) рублей 00 копеек без НДС.

В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не является объектом налогообложения НДС».

В силу пункта 3 протокола разногласий

пункт 2.4. договора в редакции продавца:

«Выплата суммы по договору в размере 39 684 167 (тридцать девять миллионов шестьсот восемьдесят четыре тысяч сто шестьдесят семь) .рублей 00 копеек производится согласно графику погашения суммы основного долга, начиная с месяца, следующего за месяцем заключения договора.»;

пункт 2.4. договора в редакции покупателя:

«Выплата суммы по договору, определенной в пункте 2.1, производится согласно графику погашения суммы основного долга, начиная с месяца, следующего за месяцем заключения договора»

Согласно пункту 4 протокола разногласий

пункт 2.5. договора в редакции продавца:

«В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона на сумму денежных средств в размере 39 684 167 (тридцать девять миллионов шестьсот восемьдесят четыре тысяч сто шестьдесят семь) рублей 00 копеек производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования (ключевой ставки) Центрального банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 2.42 % годовых. Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга»;

пункт 2.5. договора в редакции покупателя:

«В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона на сумму денежных средств в размере, определенном в пункте 2.1. производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования (ключевой ставки) Центрального банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 2.42 % годовых. Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга».

Письмом № 01-28/5482 от 23.09.2019 (т.2, л.д. 11) Комитетом по управлению имуществом города Оренбурга отклонены разногласия к проекту договору купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» цена продажи субъекту малого и среднего предпринимательства государственного и муниципального имущества должна соответствовать его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком.

Цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Результаты независимой оценки являются обязательными для органов местного самоуправления при установлении цены имущества, продаваемого субъектам малого и среднего предпринимательства. Органы местного самоуправления при приватизации имущества в порядке, установленном положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика.

В протоколе согласования разногласий к проекту договору купли-продажи арендованных нежилых помещений, расположенных по адресу: <...> (т.2, л.д. 12-13) спорные пункты согласованы в следующей редакции:

пункт 1.1.4 договора «помещение, назначение: нежилое помещение, общая площадь 486 кв.м, этаж № 1, адрес (местонахождение) объекта: <...>, литер В24В25В26, кадастровый номер 56:44:0311007:225»;

пункт 2.1 договора «Цена приобретения имущества, указанного в п.1.1.1. -1.1.10 настоящего договора составляет 39 684 167 (тридцать -девять миллионов шестьсот восемьдесят четыре тысяч сто шестьдесят семь) рублей 00 копеек (без учёта НДС)»;

пункт 2.4 договора «Выплата суммы по договору в размере 39 684 167 (тридцать девять миллионов шестьсот восемьдесят четыре тысяч сто шестьдесят семь) .рублей 00 копеек производится согласно графику погашения суммы основного долга, начиная с месяца, следующего за месяцем заключения договора»;

пункт 2.5 договора «В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона на сумму денежных средств в размере 39 684 167 (тридцать девять миллионов шестьсот восемьдесят четыре тысяч сто шестьдесят семь) рублей 00 копеек производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования (ключевой ставки) Центрального банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 2.42 % годовых. Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга».

В материалы дела истцом представлены фотографии спорных объектов недвижимого имущества (т.1, л.д. 25-43).

Полагая, что предложенная ответчиком выкупная стоимость нежилого помещения завышена и не соответствует действительной рыночной стоимости спорного имущества, возлагает на истца дополнительное бремя, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском об урегулировании разногласий по договору.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик представил письменный отзыв на исковое заявление, в котором указал, что истцом не представлены доказательства предъявленной к зачету суммы объема и стоимости неотделимых улучшений. Применение части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д. Также необходимо определить, какой объем произведенных обществом работ и понесенных им затрат привел к созданию действительно неотделимых улучшений.

Согласно представленному в материалы дела отзыву, третье лицо 2 указало, что отчет от 19.06.2019г. №092-09-00661, выполненный Союзом «ТПП Оренбургской области», выполнен качественно, в соответствии с нормами действующего законодательства РФ, рыночная стоимость, установленная в отчете, достоверная. Достоверность величины стоимости, указанной в отчете об оценке, может быть определена экспертом, назначенным судом, или оценщиком СМАО. В связи с тем, что истец не представил доказательства недостоверности стоимости, указанной в отчете об оценке от 19.06.2019г. №092-09-00661, просит суд отказать в удовлетворении исковых требований.

Заслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.

Из материалов настоящего дела следует, что между сторонами имеют место неурегулированные разногласия относительно рыночной стоимости выкупаемого имущества, приватизируемого ООО «Викинг-Спорт» в порядке Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ), поскольку истец настаивает на необходимости уменьшения выкупной стоимости помещений, а ответчик, в свою очередь возражает и настаивает на необходимости применения рыночной стоимости имущества, определенной в отчете от 19.06.2019 №092-09-00661, выполненном Союзом «ТПП Оренбургской области».

Порядок реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества определен в статье 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Так, в соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ уполномоченный орган в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

Согласно части 2 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ уполномоченный орган в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

Кроме того, статьей 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрен порядок обращения субъекта малого и среднего предпринимательства за реализацией преимущественного права на выкуп арендуемого имущества по его инициативе.

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ при получении заявления предпринимателя о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли - продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

По смыслу названных норм, в случае приватизации государственного имущества в порядке названного Федерального закона, заключение договора купли - продажи обязательно для уполномоченного органа, обязанной стороной по заключению договора купли - продажи является ответчик.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что в рассматриваемой ситуации органом местного самоуправления начата процедура приватизации арендуемого истцом нежилого помещения, предусмотренная статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Так, Комитет принял положительное решение о приватизации спорного имущества, по заказу органа местного самоуправления произведена оценка арендуемого имущества, определена его рыночная стоимость в размере 39 684 167 руб. (без НДС), что следует из отчета Союза «ТПП Оренбургской области» об оценке рыночной стоимости № 092-09-00661 от 19.06.2019.

Во исполнение постановления Администрации города Оренбурга «Об условиях приватизации объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>» № 2069-п от 29.07.2019 Комитет по управлению имуществом города Оренбурга направил проект договора купли-продажи в адрес ООО «Викинг-Спорт».

ООО «Викинг-Спорт» подписало договор с протоколом разногласий, в связи с несогласием с указанной на основании отчета № 092-09-00661 от 19.06.2019 рыночной стоимости приватизируемого имущества, направив в адрес Комитета по управлению имуществом города Оренбурга протокол разногласий, что свидетельствует о возникновении между сторонами спора о цене приватизируемого имущества.

Письмом № 01-28/5482 от 23.09.2019 Комитетом по управлению имуществом города Оренбурга отклонены разногласия к проекту договору купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В части 2 статьи 445 ГК РФ установлен срок для направления протокола разногласий стороне.

При этом срок для передачи в суд разногласий стороной, направившей протокол разногласий, названным Кодексом не установлен.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (п. 1 ст. 446 ГК РФ).

Из системного толкования положений статьи 3, частей 1, 2, 4, 8, 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, статей 445, 446 ГК РФ следует, что после принятия органом местного самоуправления решения об условиях приватизации и получения арендатором проекта договора купли-продажи, закон предоставляет арендатору возможность защитить нарушенное право путем направления протокола разногласий к договору купли-продажи в части условий приобретения объекта недвижимости и разрешение спора в порядке преддоговорного спора с соблюдением процедуры, установленной законом.

От предложения заключить договор купли-продажи истец не отказывался; получив предложение, истец не согласился с выкупной ценой спорного имущества и направил протокол разногласий к договору купли-продажи.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ).

Согласно статье 12 Федерального закона от 28.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Согласно пункту 2 названного информационного письма, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае, до обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд принято решение уполномоченного органа о предоставлении соответствующему субъекту предпринимательства преимущественного права с указанием стоимости отчуждаемого объекта и направлен проект договора купли-продажи, подписанный ООО «Викинг-Спорт» с разногласиями.

При таких обстоятельствах, истцом правомерно заявлен рассматриваемый иск путем урегулирования преддоговорного спора в качестве оспаривания достоверности величины рыночной стоимости объекта в порядке статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В связи с наличием между сторонами разногласий относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, определением суда от 04.03.2020 по ходатайству истца на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена судебная экспертиза для оценки соответствия отчета от 19.06.2019 № 092-09-00661, составленного Союзом «Торгово-промышленная палата Оренбургской области», требованиям Федерального Закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки, утверждённым Минэкономразвития РФ.

Проведение судебной экспертизы поручено эксперту ООО Оценочная компания «ЛЕНД» ФИО5

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) Соответствует ли отчет от 19.06.2019 № 092-09-00661, составленный оценщиком Союза «Торгово-промышленная палата Оренбургской области», об оценке помещений, расположенных по адресу: <...>, требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности ?

2) В случае несоответствия отчета от 19.06.2019 № 092-09-00661, составленного оценщиком Союза «Торгово-промышленная палата Оренбургской области», требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности, указать, в чем заключаются выявленные несоответствия, и могли ли данные несоответствия повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки ?

3) Если выявленные несоответствия отчета от 19.06.2019 № 092-09-00661 повлияли на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки, то определить рыночную стоимость без учета НДС по состоянию на 13.03.2019 следующих нежилых помещений:

3.1. помещение, назначение: нежилое помещение, общая площадь 450,5 кв.м, этаж № 1, адрес (местонахождение) объекта: <...>, литер В9В10, кадастровый номер 56:44:0311007:224;3.2. помещение, назначение: нежилое помещение, общая площадь 934,1 кв.м, этаж: цокольный этаж № цокольный этаж, адрес (местонахождение) объекта: <...>, литер В9В10, кадастровый номер 56:44:0311007:217;

3.3. помещение, назначение: нежилое помещение, общая площадь 806,6 кв.м, этаж: подвал № подвал, адрес (местонахождение) объекта: <...>, литер В13В14В15, кадастровый номер 56:44:0311007:223;

3.4. помещение, назначение: нежилое помещение, общая площадь 486 кв.м, этаж № 1, адрес (местонахождение) объекта: <...>, литер В24В25В26, кадастровый номер 56:44:0311007:225;

3.5. помещение, назначение: нежилое помещение, общая площадь 1087 кв.м, этаж № 1, адрес (местонахождение) объекта: <...>, литер В27В28В29, кадастровый номер 56:44:0311007:227;

3.6. помещение, назначение: нежилое помещение, общая площадь 534,6 кв.м, этаж № 1, адрес (местонахождение) объекта: <...>, литер В31В32, кадастровый номер 56:44:0311007:218;

3.7. помещение, назначение: нежилое помещение, общая площадь 17 кв.м, этаж № 1, адрес (местонахождение) объекта: <...>, литер В31В32, кадастровый номер 56:44:0311007:220;

3.8. помещение, назначение: нежилое помещение, общая площадь 687,2 кв.м, этаж цокольный, адрес (местонахождение) объекта: <...>, литер В31В32, кадастровый номер 56:44:0311007:219;

3.9. помещение, назначение: нежилое помещение, общая площадь 937,9 кв.м, этаж № 1, адрес (местонахождение) объекта: <...>, литер В34В35В36, кадастровый номер 56:44:0311007:221;

3.10. помещение, назначение: нежилое помещение, общая площадь 926,6 кв.м, этаж № 1, адрес (местонахождение) объекта: <...>, литер В34В35В36, кадастровый номер 56:44:0311007:222.

В материалы дела представлено экспертное заключение от 24.03.2020 № 200307, согласно которому эксперт пришел к выводам, что отчет от 19.06.2019 № 092-09-00661, выполненный Союзом «Торгово-промышленная палата Оренбургской области», не соответствует требованиям Федерального закона «от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ.

В результате экспертизы Отчета об оценке, были выявлены технические и методологические ошибки, которые способны ввести в заблуждение пользователей отчета об оценке, приводят к неоднозначному толкованию и влияют на итоговый результат. К данным ошибкам относится неверная ссылка на ячейку в расчетной таблице методом сравнении продаж, а так же завышение рыночной стоимости объектов оценки на величину рыночной стоимости земельных участков в доходном подходе. Отсутствие печати и подписи заказчика на передаваемых документах, носит формальный характер нарушений и не влияют на итоговую стоимость объекта оценки.

По третьему вопросу (с учетом письменных пояснений к заключению эксперта, представленных в дело письмом исх. № 104-20 от 10.08.2020) эксперт определил:

3.1. рыночная стоимость помещения, назначение: нежилое помещение, общая площадь 450,5 кв.м, этаж № 1, адрес (местонахождение) объекта: <...>, литер В9В10, кадастровый номер 56:44:0311007:224, составляет 2 708 333 руб. 00 коп. (два миллиона семьсот восемь тысяч триста тридцать три рубля) 00 коп.;

3.2. рыночная стоимость помещения, назначение: нежилое помещение, общая площадь 934,1 кв.м, этаж: цокольный этаж № цокольный этаж, адрес (местонахождение) объекта: <...>, литер В9В10, кадастровый номер 56:44:0311007:217, составляет 3 175 000 руб. 00 коп. (три миллиона сто семьдесят пять тысяч рублей) 00 коп.;

3.3. рыночная стоимость помещения, назначение: нежилое помещение, общая площадь 806,6 кв.м, этаж: подвал № подвал, адрес (местонахождение) объекта: <...>, литер В13В14В15, кадастровый номер 56:44:0311007:223, составляет 2 558 333 руб. 00 коп. (два миллиона пятьсот пятьдесят восемь тысяч триста тридцать три рубля) 00 коп.;

3.4. рыночная стоимость помещения, назначение: нежилое помещение, общая площадь 486 кв.м, этаж № 1, адрес (местонахождение) объекта: <...>, литер В24В25В26, кадастровый номер 56:44:0311007:225, составляет 2 216 667 руб. 00 коп. (два миллиона двести шестнадцать тысяч шестьсот шестьдесят семь рублей) 00 коп.;

3.5. рыночная стоимость помещения, назначение: нежилое помещение, общая площадь 1087 кв.м, этаж № 1, адрес (местонахождение) объекта: <...>, литер В27В28В29, кадастровый номер 56:44:0311007:227, составляет 3 450 000 руб. 00 коп. (три миллиона четыреста пятьдесят тысяч рублей) 00 коп.;

3.6. рыночная стоимость помещения, назначение: нежилое помещение, общая площадь 534,6 кв.м, этаж № 1, адрес (местонахождение) объекта: <...>, литер В31В32, кадастровый номер 56:44:0311007:218, составляет 2 334 110 руб. 00 коп. (два миллиона триста тридцать четыре тысячи сто десять рублей) 00 коп.;

3.7. рыночная стоимость помещения, назначение: нежилое помещение, общая площадь 17 кв.м, этаж № 1, адрес (местонахождение) объекта: <...>, литер В31В32, кадастровый номер 56:44:0311007:220, составляет 74 223 руб. 00 коп. (семьдесят четыре тысячи двести двадцать три рубля) 00 коп.;

3.8. рыночная стоимость помещения, назначение: нежилое помещение, общая площадь 687,2 кв.м, этаж цокольный, адрес (местонахождение) объекта: <...>, литер В31В32, кадастровый номер 56:44:0311007:219, составляет 2 391 667 руб. 00 коп. (два миллиона триста девяносто одна тысяча шестьсот шестьдесят семь рублей) 00 коп.;

3.9. рыночная стоимость помещения, назначение: нежилое помещение, общая площадь 937,9 кв.м, этаж № 1, адрес (местонахождение) объекта: <...>, литер В34В35В36, кадастровый номер 56:44:0311007:221, составляет 3 866 667 руб. 00 коп. (три миллиона восемьсот шестьдесят шесть тысяч шестьсот шестьдесят семь рублей) 00 коп.;

3.10. рыночная стоимость помещения, назначение: нежилое помещение, общая площадь 926,6 кв.м, этаж № 1, адрес (местонахождение) объекта: <...>, литер В34В35В36, кадастровый номер 56:44:0311007:222, составляет 3 816 667 руб. 00 коп. (три миллиона восемьсот шестнадцать тысяч шестьсот шестьдесят семь рублей) 00 коп.

В судебном заседании 28.05.2020 эксперт ООО «Оценочная компания «ЛЕНД» ФИО5, предупрежденная арбитражным судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, а также за отказ от дачи показаний, дала пояснения относительно экспертного заключения, ответила на вопросы сторон и суда, в материалы дела представлены письменные пояснения с исправлением допущенных в экспертном заключении опечаток, фотоматериалы.

При исследовании экспертного заключения судом не установлено в нем каких-либо противоречий и сомнений в его обоснованности. Сведений, позволяющих усомниться в компетентности эксперта, сторонами не представлено.

Доказательства необъективности проведенного исследования и пристрастности эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, отсутствуют.

В материалах дела не имеется доказательств того, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам. Возражения ответчика по существу означают несогласие стороны спора с величиной рыночной стоимости объектов оценки, что не является основанием для критической оценки заключения эксперта № 200307 от 24.03.2020.

В силу положений ст. 64, 68 АПК РФ вышеуказанное экспертное заключение следует признать допустимым и достоверным доказательством по настоящему делу, поскольку получено судом с соблюдением требований ст. 82, 87 АПК РФ.

При этом суд отмечает, что в соответствии с частью 1 и частью 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности

Согласно пункту 5 статьи 71 АПК РФ никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В соответствии с частью 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение исследуется судом наряду с другими доказательствами по делу и не имеет для суда заранее установленной силы.

Результаты судебной экспертизы сторонами не оспорены, рыночная стоимость определена экспертом на дату обращения общества с заявлением в орган местного самоуправления о реализации преимущественного права на приватизацию помещений.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи и совокупности, а также учитывая заключение эксперта от 24.03.2020 № 200307, изготовленное по результатам проведенной по делу судебной экспертизы, арбитражный суд приходит к выводу, что указанная в отчете Союза «Торгово-промышленная палата Оренбургской области» от 19.06.2019 № 092-09-00661 величина стоимости объекта оценки не может быть принята судом в качестве рыночной стоимости имущества для целей совершения в отношении него сделки купли-продажи, и предложенная ответчиком выкупная стоимость завышена, в связи с чем, спорные пункты 2.1, 2.4, 2.5 договора купли-продажи арендованного имущества следует принять в редакции истца (с учетом принятых судом уточнений от 12.08.2020).

Согласно статье 446 ГК РФ, пункту 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ и статье 16 АПК РФ на ответчике лежит обязанность заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения в редакции спорных условий, определенных решением суда, с момента его вступления в законную силу.

Учитывая изложенные обстоятельства в совокупности, исковые требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В силу статьи 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Согласно ст. 102 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания и порядок уплаты государственной пошлины, а также порядок предоставления отсрочки или рассрочки ее уплаты устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, регламентировано ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В силу п. 1 данной статьи судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Размер государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными определяется ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации и составляет 6000 руб., и не зависит от количества пунктов договора, переданных на рассмотрение суда.

Расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. и судебной экспертизы в размере 20 000 руб. в связи с удовлетворением исковых требований относятся на ответчика на основании части 1 статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить.

2. Урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью «Викинг-Спорт» и Комитетом по управлению имуществом города Оренбурга при заключении договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>.

Принять пункт 2.1 вышеуказанного договора в следующей редакции: «Цена приобретения имущества, указанного в пунктах 1.1.1-1.1.10 настоящего договора, по состоянию на 13.03.2019 составляет 26 591 667,00 (двадцать шесть миллионов пятьсот девяносто одна тысяча шесть шестьдесят семь) рублей 00 копеек (без учета НДС), в том числе:

1.1.1. рыночная стоимость помещения, назначение: нежилое помещение, общая площадь 450,5 кв.м, этаж № 1, адрес (местонахождение) объекта: <...>, литер В9В10, кадастровый номер 56:44:0311007:224, составляет 2 708 333 руб. 00 коп. (два миллиона семьсот восемь тысяч триста тридцать три рубля) 00 коп.;

1.1.2. рыночная стоимость помещения, назначение: нежилое помещение, общая площадь 934,1 кв.м, этаж: цокольный этаж № цокольный этаж, адрес (местонахождение) объекта: <...>, литер В9В10, кадастровый номер 56:44:0311007:217, составляет 3 175 000 руб. 00 коп. (три миллиона сто семьдесят пять тысяч рублей) 00 коп.;

1.1.3. рыночная стоимость помещения, назначение: нежилое помещение, общая площадь 806,6 кв.м, этаж: подвал № подвал, адрес (местонахождение) объекта: <...>, литер В13В14В15, кадастровый номер 56:44:0311007:223, составляет 2 558 333 руб. 00 коп. (два миллиона пятьсот пятьдесят восемь тысяч триста тридцать три рубля) 00 коп.;

1.1.4. рыночная стоимость помещения, назначение: нежилое помещение, общая площадь 486 кв.м, этаж № 1, адрес (местонахождение) объекта: <...>, литер В24В25В26, кадастровый номер 56:44:0311007:225, составляет 2 216 667 руб. 00 коп. (два миллиона двести шестнадцать тысяч шестьсот шестьдесят семь рублей) 00 коп.;

1.1.5. рыночная стоимость помещения, назначение: нежилое помещение, общая площадь 1087 кв.м, этаж № 1, адрес (местонахождение) объекта: <...>, литер В27В28В29, кадастровый номер 56:44:0311007:227, составляет 3 450 000 руб. 00 коп. (три миллиона четыреста пятьдесят тысяч рублей) 00 коп.;

1.1.6. рыночная стоимость помещения, назначение: нежилое помещение, общая площадь 534,6 кв.м, этаж № 1, адрес (местонахождение) объекта: <...>, литер В31В32, кадастровый номер 56:44:0311007:218, составляет 2 334 110 руб. 00 коп. (два миллиона триста тридцать четыре тысячи сто десять рублей) 00 коп.;

1.1.7. рыночная стоимость помещения, назначение: нежилое помещение, общая площадь 17 кв.м, этаж № 1, адрес (местонахождение) объекта: <...>, литер В31В32, кадастровый номер 56:44:0311007:220, составляет 74 223 руб. 00 коп. (семьдесят четыре тысячи двести двадцать три рубля) 00 коп.;

1.1.8. рыночная стоимость помещения, назначение: нежилое помещение, общая площадь 687,2 кв.м, этаж цокольный, адрес (местонахождение) объекта: <...>, литер В31В32, кадастровый номер 56:44:0311007:219, составляет 2 391 667 руб. 00 коп. (два миллиона триста девяносто одна тысяча шестьсот шестьдесят семь рублей) 00 коп.;

1.1.9. рыночная стоимость помещения, назначение: нежилое помещение, общая площадь 937,9 кв.м, этаж № 1, адрес (местонахождение) объекта: <...>, литер В34В35В36, кадастровый номер 56:44:0311007:221, составляет 3 866 667 руб. 00 коп. (три миллиона восемьсот шестьдесят шесть тысяч шестьсот шестьдесят семь рублей) 00 коп.;

1.1.10. рыночная стоимость помещения, назначение: нежилое помещение, общая площадь 926,6 кв.м, этаж № 1, адрес (местонахождение) объекта: <...>, литер В34В35В36, кадастровый номер 56:44:0311007:222, составляет 3 816 667 руб. 00 коп. (три миллиона восемьсот шестнадцать тысяч шестьсот шестьдесят семь рублей) 00 коп.

Принять пункт 2.4 договора в следующей редакции: «Выплата суммы по договору, определенной в пункте 2.1, производится согласно графику погашения суммы основного долга, начиная с месяца, следующего за месяцем заключения договора».

Принять пункт 2.5 договора в следующей редакции: «В соответствии с п. 3 ст. 5 Закона на сумму денежных средств в размере, определенном в п. 2.1, производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования (ключевой ставки) Центрального банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 2,42 % годовых. Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга».

3. Взыскать с Комитета по управлению имуществом города Оренбурга, в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Викинг-Спорт» судебные расходы в сумме 26 000 руб.

4. Исполнительный лист выдать взыскателю в порядке статей 319, 320 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

Судья О.В. Бочарова