Постановление от 10 февраля 2020 г. по делу № А55-25376/2019

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А55-25376/2019
г. Самара
10 февраля 2020 года
Резолютивная часть постановления оглашена 04 февраля 2020 года

Постановление в полном объеме изготовлено 10 февраля 2020 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коршиковой Е.В.,

судей Николаевой С.Ю., Ястремского Л.Л.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании 04 февраля 2020 года в зале № 6 помещения суда апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РуКОМ" инжиниринг" на решение Арбитражного суда Самарской области от 28 октября 2019 года по делу № А55-25376/2019 (судья Копункин В.А.),по иску акционерного общества "Военторг-Центр",к обществу с ограниченной ответственностью "РуКОМ инжиниринг",о признании договора аренды прекратившимся,

с участием в судебном заедании

от истца – ФИО2, доверенность от 19.11.2019,

от ответчика – ФИО3, доверенность от 07.03.2016,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "Военторг-Центр" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "РуКОМ инжиниринг" (далее - ответчик) о признании договора аренды объекта недвижимого имущества № 32А/16 от 01.03.2016, заключенного между акционерным обществом "Военторг-Центр" и обществом с ограниченной ответственностью "РуКОМ инжиниринг", прекратившимся с 05.03.2019.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 28 октября 2019 года по делу № А55-25376/2019 исковые требования удовлетворены - договор аренды объекта недвижимого имущества № 32А/16 от 01.03.2016, заключенный акционерным обществом "Военторг-Центр" и обществом с ограниченной ответственностью "РуКОМ инжиниринг", признан прекратившимся с 05.03.2019.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Самарской области от 28 октября 2019 года.

В апелляционной жалобе заявитель ссылается на то, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, стороны имеют намерение оперативно и законным путем урегулировать возникший спор во внесудебном порядке, истцом выбран неверный способ защиты; ответчик не согласен с оценкой суда первой инстанции судебных актов по спорам между сторонами данного дела, определением даты прекращения правоотношений между сторонами.

Истец представил отзыв, в котором просил оставить оспариваемое решение без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Согласно материалам дела, АО «Военторг-Центр» (далее - Арендодатель) и ООО «РуКом инжиниринг» (далее - Арендатор) был заключен договор аренды объекта недвижимого имущества № 32А/16 от 01.03.2016 (далее - Договор аренды), в соответствии с которым АО «Военторг-Центр» приняло на себя обязательства по предоставлению ООО «РуКом инжиниринг» во временное владение и пользование за плату объект недвижимого имущества: нежилые помещения общей площадью 6 309,1 кв.м, в составе: 1 этаж: комнаты №№ 1- 94; 2 этаж: комнаты №№ 1-62, в соответствии с планом помещения, расположенные в 2-х этажном нежилом здании (торговый центр) по адресу: Самарская область, Волжский район, пос.г.т. Рощинский, Литер: У, кадастровый номер 63:17:0000000:4842 (п. 1.1 договора аренды).

Объект аренды принадлежит АО «Военторг-Центр» на праве собственности, о чем в ЕГРН сделана запись регистрации № 63-63-01/018/2013-077 от 22.02.2013.

Срок аренды был установлен со дня подписания сторонами договора аренды по 28.02.2023. В день заключения договора аренды между сторонами был подписан акт приема-передачи объекта недвижимого имущества, согласно которому истец передал ответчику арендуемые помещения.

Договор аренды 08.04.2016 был зарегистрирован Управлением Росреестра по Самарской области, номер регистрационной записи 63-63/001-63/001/215/2016- 3759/1.

Истец обосновал исковые требования систематическим нарушением арендатором в период действия договора аренды его условий, а именно:

1) нарушены условия Договора аренды о проведении переустройства, переоборудования и (или) перепланировки Объекта аренды;

2) нарушены условия Договора аренды о соблюдении правил и норм пожарной безопасности на Объекте аренды;

3) нарушены условия Договора об осуществлении страхования Объекта недвижимого имущества;

4) Арендатором систематически нарушались условия Договора аренды о своевременной оплате предусмотренных Договором платежей.

Указанные нарушения установлены Решением Арбитражного суда Самарской области от 21.06.2019 по делу № А55-5796/2019, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2019, вынесенным по иску АО «Военторг-Центр» о взыскании с ООО «РуКом инжиниринг» пени и штрафов за неисполнение обязательств по Договору аренды и в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации факт их совершения ответчиком не требует повторного доказывания при рассмотрении данного дела.

На основании пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК Российской Федерации), пункта 10.2 Договора аренды Арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора в соответствии со ст. 450.1 ГК РФ и расторгнуть его без обращения в суд в случаях и порядке, указанных ниже в настоящем пункте Договора:

- при нарушении Арендатором условий следующих пунктов договора: 7.5, 7.6, 7.21 предварительно письменно известив об этом Арендатора не менее чем за 7 (семь) дней до дня прекращения Договора. При этом Договор будет считаться расторгнутым (прекращенным) с даты, указанной в уведомлении Арендодателя.

- при нарушении Арендатором условий следующих пунктов договора: 7.2, 7.9, 8.3, 14.9, а также в случае просрочки более, чем на месяц, в размере, превышающем установленный Договором размер Фиксированного платежа, оплаты Арендатором предусмотренных Договором платежей, предварительно письменно известив об этом Арендатора не менее чем за 30 (тридцать) дней до дня прекращения Договора, при этом Договор будет считаться расторгнутым (прекращенным) с даты, указанной в уведомлении Арендодателя.

Имеющиеся в деле доказательства подтверждают, что учитывая систематическое нарушение ООО «РуКом инжиниринг» условий пунктов 7.5, 7.6, 7.2, 7.9, а также условий договора аренды о своевременной оплате предусмотренных договором платежей, истец 23.01.2019 направил в адрес ООО «РуКом инжиниринг» уведомление № 40/19 об одностороннем отказе от договора и прекращении его действия с 05.03.2019.

Арбитражный суд Самарской области установил, что указанное уведомление было направлено по почте и курьерской службой «Planet PLEX Express» по юридическому адресу Арендатора: <...>, а также по адресу указанному в Договоре: <...>. Однако ООО «РуКом инжиниринг» отказалось принимать письмо (отказ адресата зафиксирован курьерской службой), конверты с истекшим сроком хранения вернулись в адрес истца.

На основании положений статьи 165.1 ГК Российской Федерации, пункту 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пункта 14.7 Договора аренды данное уведомление (требование) обоснованно признано судом первой инстанции врученным должным образом - при направлении заказным письмом - со дня поступления в почтовое отделение получателя.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу № А55-9851/2019 также установлено, что АО «Военторг-Центр» были выполнены условия пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ по уведомлению заявителя (ООО «РуКом инжиниринг») об одностороннем отказе от договора.

По истечении установленного в уведомлении об одностороннем отказе от договора № 40/19 от 23.01.2019 срока истец обратился в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о погашении записи о государственной регистрации договора аренды № 32А/16 от 01.03.2016, приобщив к заявлению доказательства направления в адрес ответчика уведомления и документы, подтверждающие факт нарушения арендатором условий договора.

По иску ООО «РуКом инжиниринг» произведенная 20.03.2019 Управлением Росреестра по Самарской области государственная регистрация прекращения договора аренды недвижимого имущества № 32А/16 от 01.03.2016 - действия регистрирующего органа по погашению записи с регистрационным номером 63-63/001-63/001/215/2016-3759/1 от 08.04.2016 о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества № 32А/16 от 01.03.2016 признаны незаконными, суд обязал Управление Росреестра по Самарской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя - в двухнедельный срок с момента вступления данного решения в силу восстановить запись с регистрационным номером 63-63/001-63/001/215/2016-3759/1 от 08.04.2016 о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

В решении от 16.07.2019 по делу № А55-9851/2019 Арбитражный суд Самарской области указал, что в абзаце 3 пункта 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" в том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

В данном случае было одностороннее обращение АО «Военторг-Центр». При таких обстоятельствах заинтересованное лицо в соответствии с указанным выше порядком обязано было предложить заявителю представить согласие арендатора на прекращение договора. Данное основание должно было быть положено в основу отказа в регистрации прекращения обременения».

Доводы апелляционной жалобы (Дополнение) о противоречии заявленных по данному делу исковых требований установленным судебными актами по делу № А55-9851/2019 обстоятельствам, избрании истцом неверного способа защиты обстоятельствам основаны на ошибочном толковании норм процессуального и материального права, не соответствуют части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьям 309, 310, 450.1, 614, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", пункту 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора".

В основном рассматриваемые доводы касаются исполнения судебного акта в порядке, установленном Федеральным законом № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и не опровергают выводов суда первой инстанции.

Судом первой инстанции обоснованно и мотивированно установлен факт ненадлежащего исполнения Арендатором обязательств, предусмотренных пунктами 3.4.4, 7.2, 7.5, 7.6, 7.9 Договора аренды, а также факт реализации истцом своего права на односторонний отказ от договора, путем надлежащего уведомления ответчика и прекращения с 05.03.2019 действия договора аренды объекта недвижимого имущества № 32А/16 от 01.03.2016.

Так, в соответствии с разъяснениями пункта 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Иного в рассматриваемом случае не установлено и ответчиком не доказано, Арбитражный суд Самарской области обоснованно определил дату прекращения Договора аренды, доводы апеллянта противоречат закону.

Доводы ответчика, приведенные также в апелляционной жалобе, о не соблюдении истцом обязательного претензионного (досудебного) порядка разрешения споров рассмотрен и надлежащим образом оценен судом первой инстанции, который установил, что в материалы дела представлено уведомление № 40/19 об одностороннем отказе от договора и прекращении его действия с 05.03.2019, что также установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 16.07.2019 по делу № А55-9851/2019; доказательства того, что ответчиком предпринимались попытки к мирному урегулированию спора не представлены; осуществить приемку (возврат) Объекта аренды не удалось, поскольку Арендатор не освободил нежилые помещения, доступ в помещения ограничил, от передачи имущества и составления акта отказался, о чем истцом 05.03.2019 и 27.03.2019 были составлены комиссионные акты, ответчик не согласен обратиться в регистрирующий орган с совместным заявлением сторон о прекращении государственной регистрации Договора аренды.

К исковому заявлению приложены копии документов, подтверждающих неоднократное направление Арендатору требований и претензий о необходимости надлежащего исполнения Договора аренды (предписание от 16.05.2016 б/н, предписание от 23.05.2016 № 183, предписание от 03.02.2017 № 54, предписание от 03.02.2017 № 55, требование от 11.04.2018 № 191/18, требование от 05.04.2018 № 172/18, требование от 11.04.2018 № 192/18. уведомление от 01.10.2018 № 530/18. предписание от 23.01.2019 № 37/19, предписание от 28.08.2018 № 179/1/1, претензия от 23.01.2019 № 38/19, предписание от 23.01.2019 № 39/19).

Согласно пункту 12.3 Договора аренды возникший между сторонами спор подлежит передаче на рассмотрение Арбитражным судом Самарской области по истечению 15 рабочих дней с момента направления претензии, срок для досудебного урегулирования спора истек 14.02.2019.

Уведомление от 24.07.2019 г. № 683/19, на которое ссылается ответчик в своей апелляционной жалобе, является дополнительной мерой урегулирования сложившегося спора.

Изложенное подтверждает, что довод заявителя жалобы о том, что суд первой инстанции необоснованно принял к производству исковое заявление Общества, поскольку истцом не соблюдён обязательный досудебный порядок урегулирования спора, противоречит фактическим обстоятельствам дела.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда первой инстанции соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Несогласие заявителя жалобы с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела, представленных доказательств и иное толкование положений закона не являются основанием для отмены судебного акта суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы возлагаются на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 28 октября 2019 года по делу № А55-25376/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РуКОМ инжиниринг" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Председательствующий Е.В. Коршикова

Судьи С.Ю. Николаева

Л.Л. Ястремский