Решение от 26 апреля 2022 г. по делу № А76-16422/2021

Арбитражный суд Челябинской области

Воровского ул., дом 2, Челябинск, 454091, www.chel.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А76-16422/2021
26 апреля 2022 года
г. Челябинск



Резолютивная часть решения объявлена 20 апреля 2022 года.

Решение в полном объеме изготовлено 26 апреля 2022 года.


Судья Арбитражного суда Челябинской области А.А. Петров при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по уточненному заявлению общества с ограниченной ответственностью «Строительные технологии города» в лице конкурсного управляющего ФИО2, ОГРН <***>, г. Челябинск,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области

о признании незаконными действий,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью СК «Авангард-Строй», общества с ограниченной ответственностью «Проект-Сервис», общества с ограниченной ответственностью «Джоб оффер», общества с ограниченной ответственностью «Квинта», общества с ограниченной ответственностью «СИМ-1», общества с ограниченной ответственностью «Строительные технологии города», ФИО3., ФИО4., ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, публично-правовой компании «Фонд развития территорий»,

при участии в деле прокуратуры Челябинской области,

при участии в судебном заседании: от заявителя – Слав А.Л. (паспорт), ФИО14 (доверенность от 15.07.21, паспорт), от административного органа – ФИО15 (доверенность №10 от 18.01.21, удостоверение), от прокуратуры Челябинской области – ФИО16 (служебное удостоверение), от иных лиц – не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Строительные технологии города» в лице конкурсного управляющего ФИО2 (далее – заявитель, конкурсный управляющий, КУ Слав А.Л.) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее – административный орган, Управление, Росреестр) о признании незаконным внесения изменений в ЕГРН в отношении перехода права аренды на земельный участок от общества с ограниченной ответственностью «Строительные технологии города» (далее – ООО «СТГ») к обществу с ограниченной ответственностью «СК «Авангард-Строй» (далее – ООО «СК «Авангард-Строй»), зарегистрированным на основании Соглашения об уступке прав и обязанностей по договору от 20.07.2017.

Определением от 03.06.2021 заявление принято к производству арбитражного суда, заявителю предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины.

Определениями суда в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле привлечены третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью СК «Авангард-Строй», общество с ограниченной ответственностью «Проект-Сервис», общество с ограниченной ответственностью «Джоб оффер», общество с ограниченной ответственностью «Квинта», общество с ограниченной ответственностью «СИМ-1», общества с ограниченной ответственностью «Строительные технологии города», ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, публично-правовой компании «Фонд развития территорий».

Определением суда к участию в деле привлечена прокуратура Челябинской области.

Протокольным определением от 09.08.2021 в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, дело признано подготовленным к судебному разбирательству в соответствии с частью 4 статьи 137 АПК РФ, завершено предварительное судебное заседание, открыто судебное заседание в первой инстанции.

В судебном заседании 25.01.2021 представитель конкурсного управляющего уточнил заявленные требования, просил суд признать незаконными действия органов Росреестра по внесению изменений в ЕГРН в отношении перехода права аренды на земельный участок от ООО «Строительные технологии города» к ООО «Авангард-Строй», зарегистрированных на основании Соглашения об уступке прав и обязанностей по договору от 20.07.2017 (т. 2, л.д. 68).

Указанные уточнения предмета заявленных требований приняты судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

Протокольным определением от 20.04.2022 судом отказано в удовлетворении ходатайства третьего лица ФИО13 в приостановлении производства по делу до вступления в законную силу судебного акта по делу № А76-31894/2017 о признании недействительным соглашения об уступке прав и обязанностей от 20.07.2017, применении последствий недействительности сделки, поскольку судом установлено, что предмет и основания заявленных требований в рамках настоящего дела и указанного обособленного спора в рамках дела о банкротстве ООО «СТГ» являются различными, принятие судебного акта по настоящему спору до вступления в законную силу судебного акта по указанному обособленному спору в рамках дела о банкротстве не порождает риска принятия противоречивых судебных актов, кроме того, на дату судебного заседания 20.04.2022 указанный обособленный спор был рассмотрен и разрешен судом по существу.

Кроме того, судом было отказано в удовлетворении ходатайства третьего лица ФИО13 об истребовании у Росреестра регистрационного дела по спорному земельному участку в связи с тем, что на дату подачи указанного ходатайства материалы регистрационного дела по регистрации перехода права аренды на основании соглашения об уступке прав и обязанностей от 20.07.2017 были представлены Управлением в материалы дела в полном объеме (т. 1, л.д. 74-152), что дополнительно было подтверждено представителем Управления в судебном заседании 20.04.2022.

Заявитель в судебных заседаниях уточненные заявленные требования поддержал, сослался на доводы, изложенные в заявлении (т. 1, л.д. 4-6), письменных пояснениях (т.2, л.д. 86-90).

Представитель административного органа в судебных заседаниях с заявленными требованиями не согласился по доводам, изложенным в отзыве на заявление (т. 1, л.д. 32-39).

Третье лицо ФИО7 представила мнение по делу, в котором просила суд заявленные требования удовлетворить (т. 2, л.д. 91-92).

Третье лицо публично-правовая компания «Фонд развития территорий» представила мнение по делу, в котором просила заявленные требования удовлетворить (т. 3, л.д. 13-19).

Третье лицо ФИО13 представила мнение по делу, в котором просила суд в удовлетворении заявленных требований отказать (т. 2, л.д. 113-115).

Третье лицо общество с ограниченной ответственностью Строительная компания «Авангард-Строй» представила мнение по делу, в котором просило суд в удовлетворении заявленных требований отказать (т. 2, л.д. 54-63).

Прокуратура Челябинской области представила мнение по делу, в котором просила суд в удовлетворении заявленных требований отказать (т. 2, л.д. 69-73).

Иные третьи лица явку уполномоченных представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом (т. 2, л.д. 1, 41-53, 78-82, 102-112, т. 3, л.д. 8-12, 41), мотивированных ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявляли, что в соответствии с требованиями статей 123, 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению дела по существу по имеющимся доказательствам.

В силу части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В силу части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

1. При рассмотрении дела установлены следующие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения спора.

1.1. Определением Арбитражного суда Челябинской области от 12.10.2017 в отношении ООО «СТГ» возбуждено дело о банкротстве № А76-31894/2017.

Определением от 28.09.2018 заявление Комитета по Управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска о признании общества с ограниченной ответственностью «Строительные технологии города», г. Челябинск несостоятельным (банкротом) признано обоснованным; в отношении должника выедена процедура, применяемая в деле о банкротстве – наблюдение; применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» при рассмотрении дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Строительные технологии города»; временным управляющим должника утвержден ФИО2.

Объявление о признании должника банкротом опубликовано в газете «Коммерсант» от 06.10.2018.

Решением от 13.06.2019 (резолютивная часть от 11.06.219) по делу № А76-31894/2017должник ООО «СТГ» признан несостоятельным (банкротом), введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден ФИО2, чьи полномочия как конкурсного управляющего неоднократно продлялись определениями арбитражного суда.

1.2. Из материалов дела следует, что 30.09.2005 между Комитетом по управлению имуществом и земельными отношениями г. Челябинска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Компания «Роспром» (арендатор) заключен договор УЗ №007843-К-2006 аренды земли г. Челябинска, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях краткосрочной аренды недвижимое имущество: земельный участок 8 834 кв.м., расположенный по пр. Победы в Калининском районе г. Челябинска, кадастровый № 74:36:0602001:36 (далее – спорный земельный участок) из земель поселений (жилая зона), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства жилого дома секция 16 этажей, с размещением помещений торгового назначения на 1-м и 2-м этажах, жилого дома секция 23 этажа, с размещением помещений торгового назначения на 1-м и 2-м этажах, подземной автостоянки на 240 машино-мест.

С учетом дополнительных соглашений № 1 от 27.12.2007, № 2 от 21.03.2014, №3 от 09.09.2015 срок действия указанного договора определен до 30.09.2018.

29.10.2009 обществу «Компания «Роспром» выдано разрешение на строительство № 000418-1-23-2009 в отношении объекта капитального строительства – жилого дома со встроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой (1-я очередь – жилой дом со встроенными торговоофисными помещениями), площадь земельного участка 8834 кв.м., в т.ч. 5503 кв.м. под 1-ю очередь, количество этажей: 23 этажа. Срок действия разрешения – до 01.11.2012 года.

02.12.2010 зарегистрировано право общества «Компания «Роспром» на объект незаверенного строительства (жилой дом встроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой), назначение: нежилое, застроенная площадь 1 084,1 кв.м, степень готовности объекта: 10%, инвентарный номер 74:401:002:000097190. В качестве документов-основания указаны: договор аренды земли УЗ №007843-К-2006 от 30.09.2005, разрешение на строительство № 000418- 1-23-2009 от 29.10.2009, кадастровый паспорт здания, сооружения, объекта незавершенного строительства №2552/ю от 18.10.2010.

09.02.2016 обществу «Компания «Роспром» выдано разрешение №RU74315000-4-ж-2016 на строительство объекта капитального строительства – жилых домов №3.1 (23 эт.), 3.2 (16 эт.) с размещением помещений торгового назначения на 1 и 2 этажах и подземной автостоянкой № 3.3 на земельном участке с кадастровым номером 74:36:06 02001:0036.

09.03.2016 ООО «СИМ-1», ООО «Квинта», ООО «Джоб оффер», ООО «ПроектСервис» (покупатели) на основании договора купли-продажи приобретен у общества «Компания «Роспром» (продавец) в общую долевую собственность (по ¼ доли в праве собственности) объект незавершенного строительства (жилой дом со встроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой), назначение: нежилое; застроенная площадь: 1084,1 кв.м.; степень готовности объекта: 10%; инвентарный номер: 74:401:002:000097190, литер А, условный номер 74-74-01/453/2010-349, распложенный по адресу: <...> расположенный на земельном участке из земель поселений (жилая зона) кадастровый номер 74:36:06 02 001:0036 площадью 8 834 кв.м.

Договором предусмотрено, что в соответствии со статьей 552 Гражданского Кодекса Российской Федерации после государственной регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства покупатели приобретают право пользования земельным участком на тех же условиях, что и продавец. Государственная регистрация данной сделки произведена 25.05.2016.

28.06.2016 между ООО «СИМ-1», ООО «Квинта», ООО «Джоб оффер», ООО «ПроектСервис» (инвесторы) и ООО «СТГ» (застройщик) заключен договор об инвестиционной деятельности в строительстве (т.1, л.д.22-26), по которому инвесторы передали застройщику права и обязанности арендаторов земельного участка площадью 8 834 кв.м. кадастровый номер 74:36:0602001:0036, а также имущество и права, состоящее из:

- по ¼ доли инвесторов в праве собственности на объект незавершенного строительства (жилой дом со встроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой), назначение: нежилое; застроенная площадь: 1084,1 кв.м.; степень готовности объекта: 10%; инвентарный номер: 74:401:002:000097190, литер А, условный номер 74-74-01/453/2010-349, распложенный по адресу <...>;

- земельного участка из земель поселений (жилая зона) с кадастровым номером 74:36:0602001:0036, площадью 8834 кв.м., предоставленного в аренду по договору УЗ №007843-К2006 от 30.09.2005.

Пунктами 3.3, 3.5 договора стороны согласовали, что по завершении строительства жилого дома застройщик обязан передать инвесторам 15% от общих площадей объектов инвестиционной деятельности (учитывая площади мест общего пользования внутри зданий, без учета площади подземных автостоянок, и без учета, если таковые будут, подвалов и технического этажа на крыше) и 15 % машино-мест от общего числа машино-мест на подземных автостоянках и объектах инвестиционной деятельности в соответствии с порядком распределения, указанном в последующих пунктах договора. По завершении строительства жилого дома застройщик обязан передать в собственность инвесторам, в том числе все нежилые помещения на втором этаже).

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что до момента исполнения застройщиком обязательств по полному окончанию строительства 5 этажа жилого дома исполнение обязанностей застройщика по данному договору обеспечивается залогом в силу передаваемого застройщиком инвесторам незавершенного строительством объекта, указанного в пункте 1.1.5 договора, залогом права аренды земельного участка №3, на котором расположен незавершенной строительством объект.

Согласно пункту 7.4.1 договора застройщик имеет право предать свои права и обязанности по договору третьим лицам либо обременить такие права и объект незавершенного строительства, его часть только с письменного согласия инвесторов до снятия обременений, установленных пунктом 5.2 договора.

14.07.2016 обществу «СТГ» выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства (жилой дом со встроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой), назначение: нежилое; застроенная площадь: 1084,1 кв.м.; степень готовности объекта: 10%; инвентарный номер: 74:401:002:000097190, литер А, распложенный по адресу <...>.

С 14.07.2016 установлено обременение объекта незавершенного строительства ипотекой в силу закона в пользу ООО «СИМ-1», ООО «Квинта», ООО «Джоб оффер», ООО «Проект-Сервис».

18.07.2016 произведена государственная регистрация договора об инвестиционной деятельности в строительстве от 28.06.2016.

Распоряжением администрации г. Челябинска от 19.08.2016 № 9259-с в разрешение №RU74315000-4-ж-2016 внесены изменения, в качестве застройщика жилых домов №3.1 (23 эт.), 3.2 (16 эт.) с размещением помещений торгового назначения на 1 и 2 этажах и подземной автостоянкой № 3.3 на земельному участке с кадастровым номером 74:36:0602 001:0036 указано ООО «СТГ».

09.11.2016 в отношении принадлежащего обществу «СТГ» объекта незавершенного строительства зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу участников долевого строительства на основании договоров участия в долевом строительстве жилого дома.

Указанные фактические обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 08.10.2018 по делу № А76-5813/2018 лицами, участвующими в деле, не оспаривались.

1.3. 20.07.2017 между ООО «СТГ» (первоначальный застройщик) и ООО «СК «Авангард-строй» (застройщик) заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по договору (далее – спорное соглашение, Соглашение), по условиям которого первоначальный застройщик передает, а застройщик принимает на себя права и обязанности первоначального застройщика договору от 28.06.2016 №1С-191 в полном объеме (т. 1, л.д. 83-86).

В частности, по спорному соглашению передаются права и обязанности арендатора земельного участка из земель поселений (жилая зона) кадастровый номер 74:36:0602 001:0036 площадью 8 834 кв.м., расположенного по адресу: <...> предоставленный в аренду по договору УЗ №007843-К-2006 аренды земли города Челябинска от 30.09.2005 для строительства жилого дома со встроенными торговоофисными помещениями и подземной автостоянкой, и обозначенный под №3 в таблице «Параметры застройки» эскиза застройки территории 400-08-223, за исключением права собственности на объект незавершенного строительства – жилой дом со встроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой, назначение нежилое, застроенная площадь: 1084,1 кв.м, степень готовности 10% (абзац 2 пункта 2.1).

В силу пункта 2.2 спорного соглашения какая-либо оплата передаваемых по настоящему Соглашению прав и обязанностей с любой стороны настоящим Соглашением не предусматривается.

Пунктом 2.3 Соглашения предусмотрено, что подписанием настоящего Соглашения Стороны определили, что в случае, если настоящим Соглашением не установлено иное, в отношениях с третьими лицами Застройщик выступает в качестве полного правопреемника Первоначального застройщика, и стороны руководствуются положениями соответствующих Договоров между третьими и Первоначальным застройщиком.

Согласно пункту 3.1 Соглашения до подписания настоящего Соглашения Первоначальный застройщик обязан передать Застройщику все предусмотренное Договором от 28.06.2016 № 1С-191 имущество (за исключением указанного в п.2.1 Объекта незавершенного строительства), а также права и обязанности арендатора земельного участка. Подписанием настоящего Соглашения и передачей его на регистрацию в Управление Росреестра Застройщик подтверждает, что Первоначальный застройщик передал, а Застройщик принял укачанное имущество, права и обязанности арендатора земельного участка. Подписание дополнительного акта-приёма передачи настоящим Соглашением не предусматривается.

1.4. 21.08.2017 спорное соглашение было представлено на государственную регистрацию через МАУ «Многофункциональный центр г. Челябинска» представителем ООО СК «Авангард-Строй» по доверенности ФИО17 (т. 1, л.д. 76-78).

30.08.2017 Управлением вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации № 74/001/227/2017-3309 (т. 1, л.д. 122-123), в котором отмечается, что согласно представленному на государственную регистрацию соглашению от 20.07.2017 ООО "СТГ" передает права и обязанности по договору аренды на спорный земельный участок в пользу ООО СК "Авангард-строй". В Едином государственном реестре прав на вышеуказанном земельном участке зарегистрирован залог в силу закона права аренды, залогодержателями по которым являются участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве. В нарушение вышеуказанных норм не представлено согласие залогодержателей на уступку прав и обязанностей по договору аренды указанного земельного участка.

18.09.2017 представитель ООО СК "Авангард-строй" по доверенности ФИО18 дополнительно представила в Управление (т. 1, л.д. 124-129):

- заключенное 5.09.2017 нотариально удостоверенное соглашение о замене стороны по договору участия в строительстве жилого дома № 3.2/20 от 24.10.2016 и договору участия в строительстве жилого дома № 3.2/26 от 24.10.2016 между ООО «СТГ», ООО «СК «Авангард» и участником долевого строительства ФИО3, согласно которому ООО «СК «Авангард» выступает полным правопреемником ООО «СГК» по договору участия в строительстве жилого дома № 3.2/20 от 24.10.2016 и договору участия в строительстве жилого дома № 3.2/26 от 24.10.2016 (т. 1, л.д. 130-133);

- заключенное 18.09.2017 в простой письменной форме Дополнительное соглашение № 1 к Договору участия в долевом строительстве жилого дома № 3.1/18 от 08.12.2016 между ООО «СТГ» (Застройщик), ООО «СК «Авангард» (Новый Застройщик) и участником долевого строительства ФИО7 (Участник), согласно которому Застройщик, Новый Застройщик и Участник пришли к согласию о нижеследующем: Застройщик (ООО "Строительные технологии города") с согласия других сторон настоящего соглашения передает, а Новый Застройщик (ООО Строительная компания "Авангард-Строй") принимает все права и обязанности Застройщика по Договору участия в долевом строительстве жилого дома № 3.1/18 от 08.12.2016, объектом долевого строительства которого является квартира, указанная в п.2.1 настоящего соглашения (пункт 3.1) (т. 1, л.д. 134-137);

- заключенное 18.09.2017 в простой письменной форме Согласие о перемене лиц в обязательстве застройщика между ООО «СТГ» (Первоначальный застройщик), ООО «СК «Авангард» (Застройщик), ФИО4 (участник долевого строительства), согласно которому стороны указанного соглашения выражают своё согласие на передачу (переход) прав и обязанностей Первоначального застройщика по строительству Жилых домов № 3.1 (23 эт.), 3.2 (16 эт.) к Застройщику в полном объёме (пункт 2), права и обязанности застройщика передаются на условиях Соглашения о перемене лиц в обязательстве застройщика, в соответствии с которым в отношениях с Участниками долевого строительства Застройщик выступает в качестве полного правопреемника Первоначального застройщика, и стороны руководствуются положениями соответствующих Договоров между Участниками долевого строительства и Первоначальным застройщиком (пункт 3) (т. 1, л.д. 138-139), а также заключенные 18.09.2017 аналогичные по содержанию Согласия о перемене лиц в обязательстве застройщика между ООО «СТГ» (Первоначальный застройщик), ООО «СК «Авангард» (Застройщик), ФИО6, ФИО8, ФИО11, ФИО5, ФИО10 (участники долевого строительства) (т. 1, л.д. 140-151).

27.09.2017 за обществом СК «Авангард-Строй» зарегистрировано право аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0602 001:0036, что подтверждается выпиской из ЕГРН (т. 1, л.д. 14, оборот).

1.5. Заявитель, полагая, что соответствующие действия Управления по регистрации в ЕРГН перехода права аренды на спорный земельный участок за ООО «Авангард-Строй» не соответствуют требованиям законодательства и нарушают его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

2. Исследовав и оценив представленные доказательства, доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

2.1. В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта органа местного самоуправления, если он полагает, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

С учетом правовой позиции, выраженной в пункте 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 от 1.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Частью 1 статьи 65 АПК РФ предусматривается, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

В силу части 3 статьи 189 АПК РФ обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, законности оспариваемых решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц, возлагается на органы и лиц, которые приняли оспариваемый акт, решение, совершили оспариваемые действия (бездействие).

По смыслу приведенных процессуальных норм законность действий (бездействий) органов публичной власти проверяется судом на момент их принятия.

Исходя из правил распределения бремени доказывания, установленных статьями 65, 198, 200 АПК РФ, бремя доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя.

2.2. В соответствии с частью 4 статьи 198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Материалами дела подтверждается пропуск заявителем трёхмесячного срока на обращение в суд, что конкурсным управляющим не оспаривается.

Конкурсным управляющим заявлено ходатайство о восстановлении пропущенного по уважительной причине срока обращения в суд (т. 1, л.д. 43), мотивированное тем, что о существовании спорного соглашения КУ Слав А.Л. узнал 27.06.2019 по получении выписки из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0602001:36 (т. 1, л.д. 14-20), позднее 18.07.2019 КУ Слав А.Л. обратился в арбитражный суд в рамках дела № А76-31894/2017 с заявлением о признании недействительным спорного соглашения, применении последствий недействительности указанной недействительной сделки, соответствующий обособленный спор в рамках дела о банкротстве рассматривается судом продолжительное время, в связи с чем заявителем было принято решение об обращении в суд с настоящим заявлением.

Административный орган, Прокуратура Челябинской области, третьи лица ООО «СК «Авангард-Строй», ФИО13 возражали против удовлетворения указанного ходатайства заявителя.

Из правовой позиции, выраженной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 02.12.2013 № 1908-О, следует, что по своему буквальному смыслу положение части 4 статьи 198 АПК Российской Федерации для исчисления закрепленного им процессуального срока исходит не из презумпции разумно предполагаемой осведомленности лица о нарушении его прав и законных интересов, а из того, что начало течения этого срока определяется в каждом конкретном случае судом на основе установления момента, когда заинтересованное лицо реально узнало о соответствующем нарушении. Вводя такой порядок исчисления срока для обращения в суд, законодатель учитывал, что относящиеся к сфере правоприменительной деятельности решения и действия органов публичной власти и их должностных лиц оказывают не всегда непосредственное - в том числе во временном проявлении - влияние на интересы субъектов, статус которых они затрагивают. Иными словами, они могут проявлять свое регулятивно-правовое воздействие на заинтересованных лиц (независимо от их статусной принадлежности к частноправовой или публично-правовой сфере) и становиться известными не сразу, а спустя определенное, порой весьма продолжительное время после их принятия (совершения).

Соответственно, исчисление в данном случае сроков для обращения в суд возможно с учетом особенностей этих отношений и имея в виду, в конечном счете, необходимость восстановления нарушенных прав участников правоотношений и недопустимость отказа в этом исключительно по формальным основаниям вопреки требованиям Конституции Российской Федерации (статья 19, части 1 и 2; статья 46, части 1 и 2). В связи с этим нельзя считать неоправданным наделение суда - для эффективного достижения в рамках соответствующей категории дел конституционных целей правосудия, конкретизированных в статье 2 АПК Российской Федерации, - более широкими, чем в иных ситуациях, возможностями усмотрения при установлении факта осведомленности обратившегося в суд заинтересованного лица относительно нарушения его прав и законных интересов тем или иным решением, действием (бездействием) публичной власти, законность которых предлагается проверить в судебной процедуре. Согласно выраженной в ряде решений Конституционного Суда Российской Федерации правовой позиции в силу принципа самостоятельности судебной власти суд не может быть лишен необходимых для осуществления правосудия дискреционных полномочий, включая и те, что обусловлены целями обеспечения беспрепятственного доступа заинтересованных лиц к правосудию (Постановление от 12 марта 2001 года № 4-П; определения от 13 июня 2006 года № 272-О, от 12 июля 2006 года № 182-О и др.).

При этом оспариваемое заявителем законоположение не может рассматриваться как допускающее произвольное, на основании оценки одной лишь субъективной позиции заявителя по данному вопросу, определение судом момента начала течения установленного в нем срока и предполагает для суда необходимость при рассмотрении поданного заявления принять во внимание все значимые для правильного решения дела фактические обстоятельства, позволяющие доподлинно установить момент, когда заинтересованному лицу стало известно о нарушении его прав и законных интересов, оценивая имеющиеся в деле доказательства на предмет относимости, допустимости и достоверности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании. Обоснованность применения судом единого для данной категории дел принципа исчисления срока на подачу заявления в суд обеспечивается также действующим процессуальным порядком обжалования вынесенных решений в судах вышестоящих инстанций.

Из правовой позиции, сформулированной Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 18.11.2004 № 367-О, следует, что установление в законе сроков для обращения в суд с заявлениями о признании ненормативных правовых актов недействительными, а решений, действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц - незаконными обусловлено необходимостью обеспечить стабильность и определенность административных и иных публичных правоотношений и не может рассматриваться как нарушающее право на судебную защиту, поскольку несоблюдение установленного срока, в силу соответствующих норм Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является основанием для отказа в принятии заявлений по делам, возникающим из административных и иных публичных правоотношений, - вопрос о причинах пропуска срока решается судом после возбуждения дела, т.е. в судебном заседании на основании исследования фактических обстоятельств.

Применительно к конкретным обстоятельствам рассматриваемого дела суд признает причины пропуска КУ ФИО2 срока на обращение в суд уважительными.

При этом суд отдельно отмечает, что конкурсный управляющий в рассматриваемом случае обращается в защиту не своего собственного нарушенного права (законного интереса), а, по существу, в интересах конкурсных кредиторов, в т.ч. – участников долевого строительства (косвенно - в целях пополнение конкурсной массы должника – ООО «СТГ»).

Кроме того, суд полагает, что прямым последствием отказа в восстановлении срока на обращение заявителя в суд является отказ в защите нарушенного (оспоренного) права по сугубо формальным основаниям, что, учитывая, в том числе, значительное число третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительного предмета спора – участников долевого строительства, привлеченных судом к участию в деле, будет противоречить задачам судопроизводства в арбитражных судах (статья 2 АПК РФ), может нарушить права и законные интересы указанных третьих лиц.

2.3. Прокуратурой Челябинской области, Управлением, третьими лицам ООО «СК «Авангард-Строй», ФИО13 было заявлено о выборе заявителем ненадлежащего способа защиты нарушенного права в связи с обращением в суд в рамках главы 24 АПК РФ при наличии неразрешенного судом спора о действительности соглашения об уступке прав и обязанностей от 20.07.2017, в связи с чем, как полагают указанные лица, заявленное требование не подлежит удовлетворению.

Соответствующие доводы не могут быть приняты судом в силу следующего:

Как отмечается в пункте 56 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество. Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела. Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость, например, когда судебный акт принят по заявлению обеих сторон сделки об оспаривании отказа государственного регистратора совершить регистрационные действия.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2013 № 608-О подчеркивается, что из права каждого на судебную защиту его прав и свобод, в том числе путем обжалования решений и действий (бездействия) органов государственной власти, как оно сформулировано в статье 46 (часть 2) Конституции Российской Федерации, не вытекает право того или иного лица на судебное разбирательство его дела в определенной процедуре, - такое право закрепляется федеральным законом, в частности АПК РФ. Если лицо полагает, что органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, то оно в соответствии со статьей 4, частью 1 статьи 198 АПК РФ вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 24 АПК РФ. В то же время зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных отношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Учитывая:

- очевидно публично-правовой предмет уточненных заявленных требований,

- особенности рассмотрения и разрешения дел, возникающих из административных и иных публичных правоотношений, в порядке главы 24 АПК РФ,

- факт принятия на дату вынесения настоящего судебного акта итогового судебного акта по обособленному спору в рамках дела о банкротстве ООО «СТГ» № А76-31894/2017 о признании недействительным соглашения об уступке прав и обязанностей от 20.07.2017, применении последствий недействительности сделки (резолютивная часть определения вынесена 12.01.2022, определение в полном объеме изготовлено 28.03.2022),

- отсутствие в материалах настоящего дела доказательств наличия каких-либо иных не разрешенных по существу судом гражданско-правовых споров, связанных с предметом заявленного требования,

- то обстоятельство, что в судебных заседаниях конкурсный управляющий неоднократно подтверждал отсутствие заинтересованности в применении судом каких-либо восстановительных мер гражданско-правового характера,

- наличие очевидного публично-правового интереса в рассмотрении и разрешении настоящего дела по существу, связанного, в том числе, с тем, что 22.11.2021 в дело о банкротстве ООО «СТГ» (№ А76-31894/2017) поступило заявление публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства» о намерении стать приобретателем прав на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0602001:36 с осуществлением соответствующего финансирования участникам долевого строительства,

суд полагает, что довод Росреестра, Прокуратуры Челябинской области, ООО «СК «Авангард-Строй» о выборе заявителем ненадлежащего способа защиты права несостоятелен.

При этом суд отмечает, что в рамках настоящего спора оценивается законность и обоснованность действий Управления как регистрирующего органа, а не гражданско-правовые аспекты правоотношений лиц, участвующих в деле.

По этим же основаниям не принимается судом как противоречащий фактическим обстоятельствам, установленным судом по настоящему делу и не основанный на законе (статьи 16, 91, 96, 97 АПК РФ) довод Управления о том, что разрешение настоящего дела по существу фактически влечет отмену обеспечительных мер, наложенных определением суда от 19.07.2019 по делу № А76-31894/2017, а также будет противоречить установленному в отношении спорного земельного участка аресту на основании постановления Центрального районного суда города Челябинска от 21.08.2020 с учетом постановления Центрального районного суда города Челябинска от 09.06.2021 (т. 1, л.д. 60-70).

2.4. Пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ, Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав) (часть 3). Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости (часть 4). Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения (часть 6).

В соответствии с положениями статьи 3 Закона № 218-ФЗ Управление является уполномоченным органом по осуществлению действий по государственной регистрации недвижимости.

В соответствии с Законом № 218-ФЗ в случаях, установленных Федеральным законом, государственной регистрации подлежат также ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в качестве которых наряду с сервитутом, ипотекой, доверительным управлением и наймом жилого помещения указана аренда (часть 6 статьи 1).

2.5. В силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ, пункта 2 статьи 25, статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации.

В силу части 1 статьи 14 Закона о регистрации недвижимости государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

К заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав (пункт 2 части 4 статьи 18 указанного закона).

Специальная норма статья 51 Закона о регистрации недвижимости предусматривает, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

В пункте 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации недвижимости предусмотрено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

В соответствии с частью 1 статьи 26 Закона о регистрации недвижимости осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Согласно статьи 27 Закона о регистрации недвижимости в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно части 5 статьи 18 Закона № 218-ФЗ не допускается истребования у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Статьей 27 Закона № 218-ФЗ установлено, что в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Таким образом, заявителю может быть отказано в государственной регистрации права только в случае приостановления процедуры государственной регистрации и только в связи с неустранением причин, послуживших основанием для приостановления такой процедуры и указанных непосредственно в статье 26 Закона о государственной регистрации прав.

2.6. В рассматриваемом случае Управление правомерно расценило соглашение об уступке прав и обязанностей от 20.07.2017 по договору от 28.06.2016 №1С-191, заключенное между ООО «СТГ» (первоначальный застройщик) и ООО «СК «Авангард-строй» (застройщик), как подлежащее государственной регистрации, поскольку по данному соглашению, в том числе, передаются права и обязанности арендатора земельного участка из земель поселений (жилая зона) кадастровый номер 74:36:0602 001:0036 площадью 8 834 кв.м., расположенного по адресу: <...> предоставленный в аренду по договору УЗ №007843-К-2006 аренды земли города Челябинска от 30.09.2005 для строительства жилого дома со встроенными торговоофисными помещениями и подземной автостоянкой, и обозначенный под №3 в таблице «Параметры застройки» эскиза застройки территории 400-08-223, за исключением права собственности на объект незавершенного строительства – жилой дом со встроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой, назначение нежилое, застроенная площадь: 1084,1 кв.м, степень готовности 10% (абзац 2 пункта 2.1 Соглашения).

Другими словами, спорное соглашение содержит в себе элемент договора уступки права аренды земельного участка, заключенного на срок год и более, поэтому оно подлежит государственной регистрации.

2.7. С учетом правового подхода, сформулированного в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 14.05.2012 № 11-П, институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество призван обеспечивать правовую определенность в сфере оборота недвижимого имущества, с тем, чтобы участники гражданских правоотношений имели возможность в разумных пределах предвидеть последствия своего поведения и быть уверенными в неизменности своего официально признанного статуса, приобретенных прав и обязанностей.

Частью 2 статьи 26 Закона №218-ФЗ установлено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено данной статьей.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 названного закона государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав состоят, в том числе, из проведения правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Государственный регистратор прав, устанавливая действительность поданных заявителем документов, проверяет: соответствие документов, в том числе их формы и содержания, требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа; наличие у органа государственной власти (органа местного самоуправления) соответствующей компетенции на издание акта, в том числе наличие полномочий у лица, подписавшего этот акт (подп. 1 и 2 п. 221 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 7 июня 2017 г. № 278 (далее – Административный регламент № 278)).

Под формой юридического документа понимается внешняя объективизация содержания данного документа, позволяющая обеспечить его законность, а также достичь стоящих перед лицом, принимающим юридический документ, целей. Достижение данных целей осуществляется посредством определения следующих компонентов формы юридического документа: надлежащего носителя (бумажный или электронный), структуры документа (внутренняя упорядоченность его содержания), а также закрепления в нем обязательных элементов, при отсутствии которых он не выполняет своего назначения (реквизиты: вид, адресат, место и дата составления, регистрационный номер документа, подписи лиц и др.).

Под содержанием юридического документа понимается единство его элементов, свойств, раскрывающих сущность и назначение юридического документа, то есть такой документ состоит непосредственно из сведений, удостоверяющих какие-либо факты или из самих нормативных положений.

В силу приведенного регулирования государственный регистратор наделен правом проверять форму и содержание представленных документов, (пункт 53 Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020).

Согласно части 5 статьи 29 Закона № 218-ФЗ принятое в день приостановления государственной регистрации прав уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав должно содержать указание всех причин, послуживших основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, с обязательной ссылкой на положения Закона № 218-ФЗ.

В вынесенном Управлением уведомлении о приостановлении государственной регистрации спорного соглашения № 74/001/227/2017-3309 от 21.08.2017 (т. 1, л.д. 122-123) указывается, что в Едином государственном реестре прав на вышеуказанном земельном участке зарегистрирован залог в силу закона права аренды, залогодержателями по которым являются участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве. В нарушение вышеуказанных норм не представлено согласие залогодержателей на уступку прав и обязанностей по договору аренды указанного земельного участка.

В указанной части действия Росреестра по приостановлению государственной регистрации являются правомерными.

Вместе с тем, из текста Дополнительного соглашения № 1 к Договору участия в долевом строительстве жилого дома № 3.1/18 от 08.12.2016 от 18.09.2017, заключенного между ООО «СТГ» (Застройщик), ООО «СК «Авангард» (Новый Застройщик) и участником долевого строительства ФИО7 (Участник), напрямую не следует наличие согласия залогодержателя ФИО7 на уступку прав и обязанностей по договору аренды указанного земельного участка.

Более того, из мнения по делу третьего лица ФИО7 (т. 2, л.д. 91-92) следует, что подписанное ей указанное дополнительное соглашение было выдано вследствие введения ФИО7 в заблуждение сотрудниками ООО «СТГ» и ООО «СК «Авангард», при этом ФИО7 был выдан иной по содержанию экземпляр соглашения.

Аналогично из текстов Согласий о перемене лиц в обязательстве застройщика от 18.09.20217, заключенных между ООО «СТГ» (Первоначальный застройщик), ООО «СК «Авангард» (Застройщик) и участниками долевого строительства ФИО4, ФИО6, ФИО8, ФИО11, ФИО5, ФИО10 (т. 1, л.д. 138-151) также напрямую не следует наличие согласия участников долевого строительства на уступку прав и обязанностей по договору аренды указанного земельного участка.

Ссылка Управления на то, что согласие на соответствующую уступку презюмируется в связи с наличием в указанных договорах согласия на замену лица в обязательстве со стороны застройщика по договору участия в долевом строительстве не может быть принята судом во внимание, поскольку действующим законодательством по общему правилу (за исключение специальных положений статьи 201.15-2 Закона о банкротстве) не предусмотрена возможность замены застройщика как стороны договора долевого участия в строительство на иное лицо, как минимум, до получения последним разрешения на строительство, так как в противном случае т.н. «новый застройщик» не будет иметь правовой возможности гарантировать участникам долевого строительства реальность обязательства, поскольку градостроительное законодательство запрещает осуществлять деятельность по строительству в отсутствие действующего разрешения на строительство.

Более того, выпиской из ЕРГН от 27.06.2019 в отношении спорного земельного участка (т. 1, л.д. 14-20) подтверждается, что в пользу АО «Россельхозбанк» в отношении данного земельного участка на дату совершения оспариваемых действий установлено ограничение в виде залога права требования участников долевого строительства по договору участия в долевом строительстве в отношении договоров № 3.2/2 от 24.10.2016, 1.1/56 от 15.11.2016, № 3.1/18 от 08.12.2016, № 3.1/63 от 16.12.2016, участниками долевого строительства по которым являются ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8

Следовательно, при осуществлении государственной регистрации Росреестру необходимо было дополнительно установить наличие согласия АО «Россельхозбанк» на совершение соответствующих сделок, поскольку в противном случае исключается возможность удовлетворения требования АО «Россельхозбанк» как залогодержателя прав требования участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве при уступке права т.н. «новому застройщику», не имеющему действующего разрешения на строительство.

При указанных обстоятельствах суд оценивает действия сторон спорного соглашения в качестве злоупотребления правом, что подлежало оценке государственным регистратором при рассмотрении вопроса о госрегистрации Соглашения.

Возможность и необходимость оценки госрегистратором действий сторон соглашений гражданско-правового характера с точки зрения злоупотребления правом подтверждается судебной практикой (Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда № 18АП-188/2021 от 15.02.2021 по делу № А76-27124/2020, Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда № 18АП-192/2021 от 25.02.2021 по делу № А76-27123/2020).

2.8. Кроме того, из материалов дела следует, что 06.10.2017 ООО «СК «Авангард-строй» обратилось в Администрацию города Челябинска с заявлением о внесении изменений в действующее разрешение на строительство RU74315000-4-ж-2016 в связи с переходом к обществу прав и обязанностей арендатора земельного участка, на котором осуществляется строительство объекта капитального строительства. 28.11.2017 по итогам рассмотрения заявления администрацией принято решение № ЧО-17679/гасн об отказе во внесении изменений в разрешение на строительство по основанию, предусмотренному пунктом 2 части 21.15 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) (недостоверность сведений, указанных в уведомлении о переходе прав на земельный участок, права пользования недрами, об образовании земельного участка).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 08.10.2018 по делу № А76-5813/2018 отказано в удовлетворении заявления ООО «СК «Авангард-строй» о признании незаконным указанного решения об отказе во внесении изменений в разрешение на строительство RU74315000-4-ж-2016B от 28.11.2017.

При этом суд пришел, в том числе, к выводам, что:

- вопреки доводам заявителя о том, что по соглашению об уступке прав и обязанностей по договору от 20.07.2017 к ООО «СК «Авангард-Строй» перешли права и обязанности застройщика по договору от 28.06.2016 № 1С-191 в полном объеме, абзац второй пункта 2.1 Соглашения исключает из объема прав, переданных застройщику, право собственности на объект незавершенного строительства;

- учитывая, что ООО «СК «Авангард-Строй» является правообладателем земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий ООО «СТГ», внесение изменений в разрешение на строительство в части застройщика при таких обстоятельствах будет свидетельствовать о нарушении принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (статья ГК) и возможности конфликта юридически существующего объекта недвижимости (объект незавершенного строительства) и вновь возводимого объекта.

2.9. Из материалов дела следует, что предметом Соглашения, заключенного между ООО «СТГ» («Первоначальный застройщик») и ООО «СК «Авангард-Строй» («Застройщик») является передача от «Первоначального застройщика» к «Застройщику» прав и обязанностей арендатора земельного участка из земель поселений (жилая зона) общей площадью 8834 м2, кадастровый номер 74:36:0602:001:0036, расположенного по адресу: г.Челябинск, Калининский район, пр-т Победы, предназначенного для строительства жилого дома со встроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой, за исключением прав собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом со встроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой, назначение нежилое. Застроенная площадь: 1084,1 кв.м. Степень готовности объекта – 10%. Кадастровый (или условный) номер объекта: 74:36:0611006:300. Собственник объекта незавершенного строительства – ООО «Строительные технологии города».

О существовании в границах земельного участка с кадастровым номером 74:36:0602:001:0036, в отношении которого предполагалось совершить регистрационные действия, уже зарегистрированного в ЕГРН объекта незавершенного строительства, Росреестру было достоверно известно.

Согласно закрепленному в подпункту 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами

В соответствии с пунктом 4 статьи 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимого имущества в случае, если они принадлежат одному лицу.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

По смыслу приведенных норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

В рассматриваемом случае принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости нарушен, что и послужило основанием для признания судом обоснованным отказа Администрации г. Челябинска во внесении изменений в разрешение на строительство в рамках А76-5813/2018.

2.10. В силу статьи 2 Федерального Закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик – это юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008г.№161-ФЗ «О содействию развитию жилищного строительства», подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

ООО «СК «Авангард-Строй» на дату подписания Соглашения каким-либо разрешением на строительство не обладало, позднее разрешение на строительство им не было получено.

У Росреестра имелась правовая возможность и обязанность убедиться в достоверности статуса ООО СК «Авангард-Строй» как застройщика, направив, например, соответствующий запрос в порядке межведомственного информационного взаимодействия в Министерство строительства и инфраструктуры Челябинской области или в Администрацию г. Челябинска.

Соответствующие действия Управлением выполнены не были.

2.11. При указанных обстоятельствах, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ доказательства по делу, суд полагает, что заявителем доказан факт нарушения его прав и охраняемых законом интересов в области экономической деятельности оспариваемыми действиями административного органа, а Управлением, напротив, в нарушение статьи 65 АПК РФ не доказан факт соответствия оспариваемых действий закону.

Суд отмечает, что из совокупности материалов дела усматривается, что действия Управления по государственной регистрации Соглашения от 20.07.2017 проведены без надлежащей правовой экспертизы, в частности, не была проведена проверка достоверности (действительности) информации, содержащейся в Соглашении от 20.07.2017 относительно статуса заявителей, их правоспособности участвовать в заключении данной сделки в качестве обозначенных лиц (в частности , ООО СК «Авангард-Строй» как застройщика по договору долевого участия в строительстве), Управлением не была проведена проверка законности сделки на предмет ее ничтожности, не было установлено истинное волеизъявление участников долевого строительства по даче согласия на переход права аренды на спорый земельный участок т.н. «новому застройщику», не было получено согласие АО «Россельхозбанк» как залогодержателя права требования участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, а действия ООО СК «Авангард-Строй» и ООО «СТГ» по заключению Соглашения подлежат квалификации как злоупотребление правом.

При указанных обстоятельствах действия Управления по государственной регистрации перехода права аренды на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0602001:36 на основании Соглашения об уступке прав и обязанностей по договору от 20.07.2017 не соответствуют закону и нарушают права заявителя в сфере предпринимательской деятельности, что является основанием для удовлетворения заявленных требований.

Исходя из обстоятельства рассматриваемого дела регистрирующий орган был обязан после истечения срока приостановления государственной регистрации отказать в горегистрации спорного соглашения.

Иные доводы Управления, ООО СК «Авангард-Строй», ФИО13, Прокуратуры Челябинской области, изложенные в отзыве на заявление, мнениях по делу, судом не принимаются, поскольку противоречат представленным в материалы дела доказательствам и нормам действующего законодательства, основаны на неверном толковании закона.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части (пункт 3 части 5).

Исходя из предмета заявленных требований, существа допущенного Управлением нарушения, позиции заявителя, суд полагает, что в рассматриваемом случае само по себе признание оспариваемых действий незаконными свидетельствует о восстановлении нарушенных прав и законных интересов заявителя, а применение какой-либо иной восстановительной меры с учетом конкретных обстоятельств рассматриваемого дела не представляется возможным.

2.12. В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны.

Поскольку заявителю была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, а Управление является территориальным органом федерального органа исполнительной власти основания для взыскания государственной пошлины с Росреестра отсутствуют.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Восстановить заявителю пропущенный срок на обращение в суд.

Заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области по государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0602001:36 на основании Соглашения об уступке прав и обязанностей по договору от 20.07.2017.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Челябинской области.


Судья А.А. Петров