Постановление от 11 сентября 2025 г. по делу № А60-71175/2024

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, <...> e-mail: 17aas.info@arbitr.ru
П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-5622/2025-ГК
г. Пермь
12 сентября 2025 года
Дело № А60-71175/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 08 сентября 2025 года. Постановление в полном объеме изготовлено 12 сентября 2025 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Дружининой О.Г.,

судей Коньшиной С.В., Поляковой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дербеневой А.А.,

при участии:

от истца, общества с ограниченной ответственностью «Фирма БКМК», ФИО1, паспорт, доверенность от 12.09.2024, диплом,

от ответчика, открытого акционерного общества «Российские железные дороги», ФИО2, паспорт, доверенность от 05.12.2023, диплом,

при неявке иных лиц, участвующих в деле,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании с использованием видео-конференцсвязи при содействии Арбитражного суда Свердловской области апелляционную жалобу истца, общества с ограниченной ответственностью «Фирма БКМК»,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 16 мая 2025 года по делу № А60-71175/2024

по иску общества с ограниченной ответственностью «Фирма БКМК» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к открытому акционерному обществу «Российские железные дороги» (ОГРН <***>, ИНН <***>), Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)


третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Строймеханизация» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании права собственности, установил:

общество с ограниченной ответственностью «Фирма БКМК» (далее – истец, ООО «Фирма БКМК») обратилось в Арбитражный суд Свердловской области к открытому акционерному обществу «Российские железные дороги» (далее – ОАО «РЖД»), Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (далее – ТУ Росимущества) с иском о признании права собственности на объекты недвижимости, расположенные по адресу: <...> находящиеся на земельном участке с кадастровым номером: 66:41:0001001:0036:

- двухэтажное административное здание площадью 302,2 кв. м, - четырехэтажное административное здание площадью 393,6 кв. м, - одноэтажный ангар площадью 683,1 кв. м, - одноэтажный гараж площадью 134,1 кв. м,

- одноэтажное здание трансформаторной подстанции площадью 56,2 кв. м.

Судом на основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле привлечено третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Строймеханизация».

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 16.05.2025 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить.

В обоснование апелляционной жалобы ее заявитель приводит доводы о неправомерности вывода суда первой инстанции об отсутствии прав, допускающих строительство на земельном участке, поскольку из буквального толкования договора от 19.02.2007 № АЗФ-9/1254 следует, что земельный участок предоставлялся для размещения объектов железнодорожного транспорта, а не для возведения объектов недвижимости. Указывает, что земельный участок передан для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов железнодорожного транспорта, имеет вид разрешенного использования для производственной базы и административно-бытового корпуса. Не согласен с выводом суда первой инстанции об отсутствии в договоре аренды воли арендодателя на возведение зданий. Указывает, что из договора аренды следует, что на момент заключения договора на земельном участке находятся объекты недвижимости, собственником которых арендатор не является. ОАО «РЖД» предоставлено право на передачу земельного участка


в субаренду без ограничения целей строительства и (или) реконструкции, из чего следует, что изначально участок сдавался в аренду со зданиями, размещенными на земельном участке, собственником которых ОАО «РЖД» не являлось, а также без ограничений целей строительства. Указывает на необоснованность вывода суда первой инстанции о наличии прямого запрета на строительство объектов на земельном участке без письменного разрешения арендодателя, поскольку вид разрешенного использования земельного участка - для производственной базы и административно-бытового корпуса, в связи с чем ОАО «РЖД» предоставило письменное разрешение на строительство объектов. Не согласен с выводом суда первой инстанции об отсутствии в материалах дела доказательств, что спорные объекты соответствуют целевому назначению земельного участка, поскольку из положений пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) следует, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, при одновременном соблюдении условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта, на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям, сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, из чего следует, что у истца должны быть такие права на участок, которые допускают строительство такого вида объектов, а такие права предоставлены ООО «Фирма БКМК» на основании договора субаренды. Считает необоснованным выводы суда первой инстанции об отсутствии у истца доказательств на получение разрешительной документации на строительство. Указывает, что права на земельный участок предоставлены истцу по договору субаренды, а к моменту заключения договора уступки права требования объекты уже были возведены, в связи с чем истец не может предоставить разрешительную документацию, поскольку он за ней не обращался, а условие о наличии разрешительной документации не является обязательным условием для признания права собственности по правилам пункта 3 статьи 222 ГК РФ. Также заявитель апелляционной жалобы не согласен с выводом суда первой инстанции о направленности иска на обход процедуры получения разрешительной документации, поскольку к моменту передачи прав на земельный участок спорные объекты недвижимости уже находились на земельном участке. Ссылается на публикацию результатов рассмотрения дела в карточке дела с разным результатом. Приводит доводы о выходе судом первой инстанции за пределы исковых требований, в связи с исследованием вопросов о целях и воле передачи земельного участка в пользование истцу.

До начала судебного заседания от ответчика ОАО «РЖД» поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.


Ответчик ТУ Росимущества, третье лицо, общество с ограниченной ответственностью «Строймеханизация», отзывы на апелляционную жалобу не предоставили.

В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддерживает, просит решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Представитель ответчика ОАО «РЖД» с доводами апелляционной жалобы не согласен, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Судебное заседание проведено в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенного о времени и месте проведения судебного заседания.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 15.08.1995 Министерство путей сообщения согласовало временное размещение базы ТОО «Фирма БКМК» в полосе отвода станции Свердловск-сорт. Между переездом на 1810 км и КПП Минтранстроя (письмо от 15.08.1995). Кроме того, в письме указано, что при необходимости развития железнодорожной станции база должна быть демонтирована по первому требованию дороги силами и за счет средств владельца.

Между Свердловским отделением железной дороги (арендодатель) и ТОО «Фирма БКМК» (арендатор) заключен договор временного пользования землей от 10.03.1999 № 7, по которому арендатору передан в арендное пользование земельный участок на станции Свердловск-сорт. перегоне между НПП и ГСМ, начало участка на км пикет сторона общей площадью 3525 кв. м.

Пунктом 1.2. договора от 10.03.1999 № 7 установлено, что арендуемый земельный участок используется арендатором для производственной базы и административного бытового корпуса.

Согласно пункту 1.3. договора от 10.03.1999 № 7 настоящий договор действует с 10.03.1999 по 09.03.2009.

Впоследствии между ОАО «РЖД» (арендатор) и обществом с ограниченной ответственностью «Фирма БКМК» (ИНН <***>; субарендатор) заключен договор субаренды земельного участка от 08.11.2007 № НОДЮ-1674/07, по условиям которого арендатор передает, а субарендатор принимает часть земельного участка общей площадью 1925 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, станция Свердловск- сортировочный, между НПП и НГХ в границах, указанных на карте (плане, схеме) участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью.

Пунктом 1.2. договора от 08.11.2007 № НОДЮ-1674/07 установлено, что участок является частью земельного участка, имеющего следующую


характеристику: кадастровый номер 66:41:0001001:0036, фактическое использование земельного участка – полоса отвода железной дороги.

Разделом 2 установлено, что настоящий договор вступает в силу с 01.12.2007 и действует по 25.11.2008.

Между ОАО «РЖД» (арендатор) и обществом с ограниченной ответственностью «Фирма БКМК» (ИНН <***>; субарендатор) заключен договор субаренды земельного участка от 03.12.2007 № НОДЮ-1740/07, по условиям которого арендатор передает, а субарендатор принимает часть земельного участка общей площадью 1600 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, станция Свердловск-сортировочный, между НПП иНГХ в границах, указанных на карте (плане, схеме) участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью.

Пунктом 1.2. договора от 03.12.2007 № НОДЮ-1740/07 установлено, что участок является частью земельного участка, имеющего следующую характеристику: кадастровый номер 66:41:0001001:0036, фактическое использование земельного участка – полоса отвода железной дороги.

Разделом 2 установлено, что настоящий договор вступает в силу с 01.12.2007 и действует по 25.11.2008.

В соответствии с предоставленными техническими планами на здания, расположенные по адресу: <...> строительство зданий площадями 302,2 кв. м, 393,6 кв. м, 134,1 кв. м, 683,1 кв. м, 56,2 кв. м завершено в 2003 году.

На основании пункта 1.1. договора уступки прав и обязанностей от 25.04.2011 общество «Фирма БКМК» (ИНН <***>; субарендатор) уступило истцу – обществу «Фирма БКМК» (ИНН <***>; новый субарендатор) права и обязанности, вытекающие из договора субаренды части земельного участка ЦРИ/4/СА/6236/07/000201 (НОДЮ-1740/07) от 03.12.2007 и договора субаренды части земельного участка № ЦРИ/4/СА/6236/07/000198 (НОДЮ-167440/07), заключенных субарендатором и Свердловской железной дороги – филиала ОАО «РДЖ».

Пунктом 1.2. договора уступки прав и обязанностей от 25.04.2011 установлено, что предметом договора субаренды является часть земельного участка площадью 3525 кв. м с кадастровым номером 66:41:0001001:0036.

Истец уведомил ответчика-1 о состоявшейся уступке прав и обязанностей по договорам ЦРИ/4/СА/6236/07/000201 (НОДЮ-1740/07) от 03.12.2007 и договора субаренды части земельного участка № ЦРИ/4/СА/6236/07/000198 (НОДЮ-167440/07) уведомлением от 25.04.2011.

31.10.2024 истец направил в администрацию города Екатеринбурга письмо о предоставлении сведений относительно присвоения адресов объектам, расположенным по адресу: <...> находящимся на земельном участке с кадастровым номером: 66:41:0001001:0036:

- двухэтажное административное здание, площадью 302,2 кв. м,


- четырехэтажное административное здание площадью 393,6 кв. м, - одноэтажный ангар, площадью 683,1 кв. м,

- одноэтажный гараж площадью 134,1 кв. м,

- одноэтажное здание трансформаторной подстанции площадью 56,2 кв. м.

В соответствии с ответом администрации города Екатеринбурга от 15.11.2024 следует, что адреса указанным объектам не присваивались.

Истцом предоставлены заключения специалистов № 3/664/1и-24, 3/664/2и-24, 3/664/3и-24, 3/664/4и-24, 3/664/5и-24, в соответствии с которыми объекты, расположенные по адресу: <...> на земельном участке с кадастровым номером: 66:41:0001001:0036:

- двухэтажное административное здание, площадью 302,2 кв. м, - четырехэтажное административное здание площадью 393,6 кв. м, - одноэтажный ангар, площадью 683,1 кв. м, - одноэтажный гараж площадью 134,1 кв. м,

- одноэтажное здание трансформаторной подстанции площадью 56,2 кв. м., относятся к объектам недвижимости, соответствуют требованиям действующих нормативных документов в строительстве, находятся в нормативном техническом состоянии, соответствуют требованиям противопожарной защиты, объекты соответствуют экологическим, санитарным, гигиеническим требованиям по причинам, изложенным в исследовательской части настоящих заключений, не нарушают охраняемые законом права и охраняемые законом интересы других лиц и их конструктивные элементы не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

ООО «Фирма БКМК» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском о признании права собственности на спорные объекты недвижимости в порядке статьи 222 ГК РФ.

Разрешая заявленные истцом требования, суд первой инстанции исходил отсутствия оснований для их удовлетворения.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционных жалоб, отзыва на нее, пояснений лиц, участвующих в деле, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

В силу статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется предусмотренными в ней способами, в том числе путем признания права.

Согласно пункту 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

При этом право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 ГК РФ).


В пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Пунктом 3 статьи 222 ГК РФ установлено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.


В пункте 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – Постановление № 44) разъяснено, что при признании права собственности на самовольную постройку необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В связи с этим при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 2 статьи 4 ГК РФ) (пункт 40 Постановления № 44).

Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

В силу статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) законодательство о градостроительной деятельности и изданные в соответствии с ним нормативные правовые акты основываются, в том числе, на принципах осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам; охраны окружающей среды и экологической безопасности.

В соответствии с положениями статьи 51 ГрК РФ, статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 года № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права и может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по не


зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в установленном законом порядке.

Пунктом 3 статьи 222 ГК РФ прямо предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых за лицом, в собственности которого находится земельный участок, в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке.

Из пункта 18 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022, следует, что иск о признании права собственности на самовольную постройку не может быть удовлетворен, если отсутствует хотя бы одно из условий, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ.

Отсутствие требуемого разрешения на строительство должно обсуждаться в контексте квалификации постройки как самовольной (пункт 1 статьи 222 ГК РФ), а пункт 3 статьи 222 ГК РФ, регулирующий вопрос признания права собственности на постройку, в отношении которой установлено, что она является самовольной, не содержит такого условия для удовлетворения соответствующего иска, как наличие разрешения на строительство или предваряющее строительство принятие мер для получения такого разрешения.

Согласно части 6 статьи 52 ГрК РФ лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с заданием на проектирование, проектной документацией и (или) информационной моделью (в случае, если формирование и ведение информационной модели являются обязательными в соответствии с требованиями настоящего Кодекса), требованиями к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленными на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенным использованием земельного участка, ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия.

В соответствии со статьей 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

Выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и


безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Как указывает истец, ООО «Фирма БКМК» осуществляло права владения и пользования в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0001001:0036; в период с апреля 1999 по декабрь 2002 осуществило строительство зданий; право собственности на указанные здания не зарегистрировало. Впоследствии права и обязанности по договорам субаренды переданы истцу.

Из материалов дела следует, что здания расположенные по адресу: <...> на земельном участке с кадастровым номером: 66:41:0001001:0036:

- двухэтажное административное здание, площадью 302,2 кв. м, - четырехэтажное административное здание площадью 393,6 кв. м, - одноэтажный ангар, площадью 683,1 кв. м, - одноэтажный гараж площадью 134,1 кв. м,

- одноэтажное здание трансформаторной подстанции площадью 56,2 кв. м., возведены в 2003 году.

Документы, подтверждающие согласие собственника земельного участка на возведение указанных зданий, материалы дела не содержат.

В то же время, пункт 5.4.4. договора субаренды ЦРИ/4/СА/6236/07/000201 (НОДЮ-1740/07) от 03.12.2007 и пункт 5.4.4 договора субаренды части земельного участка № ЦРИ/4/СА/6236/07/000198 (НОДЮ-1674/07) содержат прямой запрет на возведение временных и капитальных зданий, строений, сооружений без письменного разрешения арендатора.

Указание в пунктах 1.4 вышеприведенных договоров субаренды на разрешенное использование земельного участка – размещение производственной базы и административно-бытового корпуса, не свидетельствует о предоставлении субарендатору права на размещение объектов недвижимого имущества на арендуемом земельном участке.

Согласно статье 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке права требования и о переводе долга.

Таким образом, передача прав и обязанностей по договору субаренды представляет собой самостоятельный институт (наряду с заменами кредитора и должника), опосредующий перемену лиц в обязательстве.

В пункте 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» (далее - Постановление № 54) указано, что по смыслу статьи 392.3 ГК РФ стороны договора и третье лицо вправе


согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу. В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга, в частности, по отношению к третьему лицу, вступившему в договор, у кредитора сохраняется право на безакцептное списание денежных средств, если это право было предоставлено кредитору по отношению к первоначальному должнику.

По смыслу статей 392.3 и 391 ГК РФ, если с согласия арендодателя арендатор и третье лицо заключили договор перенайма, то третье лицо полностью заменяет первоначального должника в отношениях с кредитором и обязано вносить арендную плату за все периоды пользования имуществом, в том числе до вступления в договор, если в соглашении о передаче договора не предусмотрено иное.

Следовательно, передача договора по общему правилу влечет полное выбытие первоначального арендатора из договорных отношений. К новому арендатору переходят все права и обязанности прежнего, в том числе и все долги за предшествующие перенайму периоды, если иное не предусмотрено соглашением сторон. В случае, когда в силу особенностей нормативного регулирования передача договора происходит без согласия арендодателя, то первоначальный и новый арендатор за долги, возникшее ранее, отвечают солидарно.

При переводе долга по обязательству, связанному с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, в случае, предусмотренном абзацем вторым пункта 1 настоящей статьи, первоначальный должник и новый должник несут солидарную ответственность перед кредитором, если соглашением о переводе долга не предусмотрена субсидиарная ответственность первоначального должника либо первоначальный должник не освобожден от исполнения обязательства. Первоначальный должник вправе отказаться от освобождения от исполнения обязательства (пункт 3 статьи 391 ГК РФ).

К новому должнику, исполнившему обязательство, связанное с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, переходят права кредитора по этому обязательству, если иное не предусмотрено соглашением между первоначальным должником и новым должником или не вытекает из существа их отношений.

По смыслу статьи 421 и пункта 3 статьи 391 ГК РФ при переводе долга по обязательству, связанному с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, либо первоначальный должник выбывает из обязательства (привативный перевод долга), либо первоначальный и новый должники отвечают перед кредитором солидарно (кумулятивный перевод долга) (пункт 26 Постановления № 54).

По смыслу пункта 1.3. договора от 25.04.2011 стороны согласовали переход всех прав и обязанностей по договорам субаренды, в связи с чем


следует, что сторонами осуществлен привативный перевод долга, таким образом, все права, обязанности арендатора перешли новому арендатору, в том числе обязанности, предшествующие заключенному договору о передаче прав и обязанностей по договору.

Таким образом, запрет на возведение зданий и сооружений распространяется на истца, в том числе и за периоды, когда права и обязанности по договору были у его правопредшественника - «Фирма БКМК» (ИНН <***>).

Между тем, разрешение на возведение зданий, строений и сооружение на земельном участке, правопредшественником истца также не получено. При таких обстоятельствах, доводы заявителя апелляционной жалобы об отсутствии необходимости получения разрешительной документации на строения, подлежат отклонению, поскольку запрет, предусмотренный договорами субаренды ЦРИ/4/СА/6236/07/000201 (НОДЮ-1740/07) от 03.12.2007, № ЦРИ/4/СА/6236/07/000198 (НОДЮ-1674/07) распространяется и на истца.

С учетом изложенного, совокупность условий для признания права собственности на самовольную постройку, предусмотренная статьей 222 ГК РФ истцом не соблюдена. Здания возведены в отсутствие согласия собственника земельного участка, разрешение на строительство уполномоченным органом не принималось, меры по их вводу в гражданский оборот не предпринимались.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о наличии в договорах субаренды ЦРИ/4/СА/6236/07/000201 (НОДЮ-1740/07) от 03.12.2007, № ЦРИ/4/СА/6236/07/000198 (НОДЮ-167440/07) условий о предоставлении земельного участка для размещения объектов железнодорожного транспорта, а также для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов ж/д транспорта, имеет вид разрешенного использования для производственной базы и административно-бытового комплекса, отклоняются, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела.

Как отмечено ранее, земельный участок предоставлен ОАО «РЖД» для производственной базы и административно-бытового комплекса (пункт 1.2. договора аренды от 10.03.1999 № 7), пункт 5.4.4 договоров субаренды закрепляет обязанность субарендатора не возводить временные и капитальные здания строения, сооружения без письменного разрешения арендатора.

Сам по себе факт наличия в договорах субаренды условий относительно размещения производственной базы и административно-бытового комплекса не свидетельствует о том, что субарендатору предоставлено право на строительство указанных сооружений исходя из совокупности условий такого договора. Более того, условия относительно наличия возможности возведения указанных сооружений свидетельствуют о том, что при строительстве субарендатор обязан получить согласие арендатора.

Фактически условия договоров субаренды свидетельствуют, что земельный участок предоставлен истцу для использования уже существующих построек на земельном участке, то есть производственной базы и


административно-бытового комплекса. Из условий договоров не следует, что он предоставляется, в том числе для цели строительства, в частности, для возведения спорных объектов. Иных доказательств соблюдения порядка предоставления земельного участка для цели строительства этих объектов в установленном законом порядке суду представлено не было.

Как следует из Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, при разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных пунктом 3 части 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды. В случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

Из материалов дела не следует, что ОАО «РЖД», собственник земельного участка прямо выразил волю на возможность возведения построек на земельном участке. Доказательства обратного в материалах дела отсутствуют (статья 9, 65 АПК РФ).

С учетом позиции Верховного суда РФ, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, доводы относительно наличия воли арендатора, а также выход за пределы исковых требований, в связи с установлением воли собственника, отклоняются судом апелляционной инстанции.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы о несогласии с выводом суда первой инстанции о направленности иска на обход процедуры получения разрешительной документации, признается несостоятельной, поскольку истцом не предоставлены доказательства обращения в уполномоченные органы за получением разрешительной документации.

Доводы о противоречивости размещенного в картотеке арбитражных дел результата рассмотрения дела отклоняются, поскольку результат рассмотрения дела, размещенный в картотеке арбитражных дел 29.04.2025 08:20:42 МСК соответствует фактическому, что отражено в протоколе судебного заседания, и непосредственно проверено судом апелляционной инстанции. Ошибочное размещение результата рассмотрения дела в картотеке арбитражных дел 28.04.2025 08:21:58 МСК основанием для отмены судебного акта не является.

По существу доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку правильно установленных и оцененных судом первой инстанции обстоятельств и доказательств по делу, не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.


Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу статьи 270 АПК РФ могли бы повлечь отмену решения суда первой инстанции.

Таким образом, решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 16 мая 2025 года по делу № А60-71175/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий О.Г. Дружинина

Судьи С.В. Коньшина

М.А. Полякова

Электронная подпись действительна.

Данные ЭП:

Дата 31.07.2025 2:56:39

Кому выдана ДРУЖИНИНА ОЛЬГА ГЕННАДЬЕВНА