Постановление от 14 марта 2018 г. по делу № А84-2349/2016

ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. / факс 8 (8692) 54-74-95

E-mail: info@21aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А84-2349/2016
г. Севастополь
14 марта 2018 года



Резолютивная часть постановления объявлена 05.03.2018

Постановление изготовлено в полном объеме 14.03.2018


Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Сикорской Н.И., судей Евдокимова И.В., Остаповой Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии:

от истца индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3 и ФИО4, по доверенности N92АА0230282 от 04.07.2016, личность установлена по паспорту гражданина РФ, ФИО2 личность установлена по паспорту гражданина РФ;

от третьего лица – ФИО5 личность установлена по паспорту гражданина РФ,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А84-2349/2016 (судья Погребняк А.С.),

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (299045, <...>, ОГРНИП 314920434703030, ИНН <***>),

к Обществу с ограниченной ответственностью «Рубикон Экстра» (295035, <...>, каб. 7, ОГРН <***>),

к Обществу с ограниченной ответственностью «Мелроуз» (295015, <...>/2, кабинет 3, ОГРН <***>, ИНН <***>),

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора

Общества с ограниченной ответственностью «Микрофинансовая организация «Краснодарская межрегиональная компания» (460001, <...>; 299014, <...>)

Открытого акционерного общества «Краснодарский краевой инвестиционный банк»

(350063, <...>, <...>)

Общества с ограниченной ответственностью «КИВИ ТУР»

(610010, <...>),

Общества с ограниченной ответственностью «Экватор» (299040, <...>),

Товарищества собственников недвижимости «Общественно-торговый центр «Московский» (299040, <...>. ФИО6, 64),

Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя (299011, <...>)

Российского Национального Коммерческого Банка (Публичное акционерное общество) (295000, <...> 60–летия СССР, д. 34)

ФИО7 (<...>), ФИО8 (<...>), ФИО9 (<...>), ФИО10 (<...>), ФИО11 (<...>), ФИО12 (<...>), ФИО13 (<...>), ФИО14 (Украина, г. Нововолынск, Волынской области, ул. Нахимова, дом 19), ФИО15 (<...>), ФИО16 (<...>), ФИО17 (<...>), ФИО18 (Ханты-Мансийский автономный округ, <...>, кв. 95), ФИО19 (г. Севастополь, пр-кт. Генерала ФИО6, дом 229/3, кв. 48-А), ФИО20 (<...>), ФИО21 (<...>), ФИО22 (Московская обл., Пушкинский р-н, пос. Лесные Поляны, ул. Солнечная, дом 26, стр. 2, кв.. 104), ФИО23 (<...>), ФИО24 (<...>), ФИО25 (<...>), ФИО26 (<...>), ФИО27 (<...>), ФИО28 (<...>), ФИО29 (<...>), ФИО30 (<...>), ФИО31 (<...>), ФИО32 (<...>), ФИО33 (<...>), ФИО34 (<...>), ФИО35 (<...>), ФИО36 (<...>), ФИО37 (<...>), ФИО38 (<...>), ФИО39 (<...>), ООО «A.T.YA1» (<...>), ООО «Киндерленд» (<...> пом. XXXVII-1), ООО «Комплекс-М» (<...>), ООО «М-Стор» (<...>), ООО "Стор-Маркет" (<...>), ООО "Т.Ц.М.-2" (<...>, пом. VI; <...>), ФИО40 (<...> дом 3, кв. 37), ФИО41 (<...>), ФИО42 (<...>), ФИО43 (<...>. кв. 14), ФИО5 (<...>), ФИО44 (<...>), ФИО45 (<...>), ФИО46 (<...>), ФИО47 (<...>), ФИО48 (<...>), ФИО49 (<...>), ФИО50 (<...>), ФИО51 (<...>), ФИО52 (г. Севастополь, пр-т. ФИО53, дом 23, кв. 12), ФИО54 (<...>), ФИО55 (<...>), ФИО56 (<...>), ФИО57 (<...>), ФИО58 (<...>), ФИО59 (<...>), ФИО60 (г. Севастополь, ул. Н. Музыки, дом 19, кв. 1), ФИО61 (ул. Михайловская, д. 19, кв. 51, г. Севастополь), Дорохова Жанна Леонидовна (ул. Севастопольская, д.78, кв. 22, с. Верхнесадовое, г. Севастополь), Костышина Ирина Борисовна (ул. Вакуленчука, д. 25, кв. 19, г. Севастополь), Фармаковская Юлия Львовна (ул. Краснореченская, д. 171, кв. 21, г. Хабаровск, Хабаровский край), ФИО62 (пр-кт. Октябрьской Революции, д. 32, кв. 132, г. Севастополь), Канцур Татьяну Александровну (ул. Генерала Мельника, д. 7, кв. 67, г. Севастополь), Титовец Алексей Владимирович (пр-кт. Октябрьской Революции, д. 56, кв. 49, г. Севастополь), ФИО37 (ул. Энергетиков, д.12А, кв.22, г. Севастополь).

о признании недействительным договора аренды части нежилого помещения от 01.10.2015, применения последствий признания сделки недействительной; о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью «Мелроуз» 112 000,00 рублей; о признании права общей долевой собственности на общее имущество,



у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Рубикон Экстра», Обществу с ограниченной ответственностью «Мелроуз» о признании недействительным договора аренды части нежилого помещения от 01.10.2015, применения последствий признания сделки недействительной; о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью «Мелроуз» суммы в размере 112 000,00 рублей; о признании права общей долевой собственности на общее имущество.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 31 октября 2016 года в исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2 удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, Общество с ограниченной ответственностью «Рубикон Экстра» обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2017 Обществу с ограниченной ответственностью «Рубикон Экстра» восстановлен срок на апелляционное обжалование и апелляционная жалоба принята к производству суда апелляционной инстанции.

Определением Двадцать первого арбитражного суда от 06.04.2017 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в связи с наличием оснований, предусмотренных пунктом 4 части 4 статьи 270 АПК РФ. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Российский Национальный Коммерческий Банк.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2017 решение суда первой инстанции отменено. Исковые требования ИП ФИО2 удовлетворены. Признано право общей долевой собственности собственников помещений, расположенных в здании по адресу: <...>, на общее имущество (нежилые помещения), а именно: нежилое помещение I-54 площадью 25,3 кв. м (кадастровый номер 91:03:002001:655). Признан недействительным договор аренды (поднайма) части нежилого помещения, заключенный 01.10.2015 между ИП ФИО2 и ООО "Мелроуз" и взысканы с ООО «Мелроуз» 112 000,00 рублей .

Постановлением 19.10.2017 года Арбитражного суда Центрального округа постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2017 по делу № А84-2349/2016 отменено, направлено дело на новое рассмотрение в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд, поскольку судами первой и апелляционной инстанций собственники помещений торгового центра к участию в деле привлечены не были, состав собственников, лицо, уполномоченное представлять их интересы в суде, не устанавливались, в связи с чем, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что судом принят судебный акт, которым непосредственно затрагиваются права и обязанности лиц, не привлеченных к участию в деле, решением о признании права общей долевой собственности на спорное помещение, признанное общим имуществом здания.

При новом рассмотрении Двадцать первым арбитражным апелляционным судом привлечены к участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, на стороне ответчиков, все установленные собственники помещений торгового центра, в связи с чем судебные разбирательства неоднократно откладывались.

От ФИО5, ФИО7, ФИО63, ФИО39, ФИО52, ФИО54, ФИО27 поступили отзывы на исковое заявление ИП ФИО2, в которых третьи лица поддержали заявленные требования истца.

В судебном заседании 05.03.2017 истец и его представители поддержали заявленные требования, третье лицо ФИО5 также поддержал исковые требования истца.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе путем опубликования указанной информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", с учетом положений части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязывающих участников арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи, в связи с чем, суд на основании ст. ст. 121, 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотрение апелляционной жалобы в отсутствие представителей иных лиц, участвующие в деле.

Заслушав стороны, изучив и исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Судом установлено, согласно Свидетельства о государственной регистрации права от 07.07.2015, ФИО2 является собственником нежилого помещения ХХ, расположенного на первом этаже здания Торгового центра «Московский» в <...>. ФИО6, 64.

Собственником нежилых помещений I-1 –I-54, также расположенных на первом этаже здания Торгового центра «Московский» в <...>. ФИО6, 64, согласно Свидетельству о государственной регистрации права от 24.06.2015, является ООО «Рубикон Экстра».

ФИО2 ссылаясь на то, что помещение I-54 является холлом – входом на весь первый этаж ТЦ «Московский», местом общего пользования и, одновременно, служит для входа в его помещение – ХХ, просил признать помещение I-54 общей долевой собственностью.

Кроме того, судом установлено, что 01.10.2015 между ИП ФИО2 (Арендатор) и ООО «Мелроуз» (Арендодатель) был заключен договор аренды (поднайма) части нежилого помещения, предметом которого, в силу пункта 1.1 договора, являлось срочное платное пользование частью нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>. ФИО6, 64, а именно, торговая площадь, обозначенная на схеме нежилого помещения, которая является неотъемлемой частью настоящего договора, под литерой N 25А, N 26А (том 1 л.д.13-17). Общая площадь предмета договора составляет 2 кв.м. В соответствии с п.4.1 ежемесячный размер арендной платы устанавливается сторонам и по договорённости в сумме 14000 рублей.

01.10.2015 между ИП ФИО2 и ООО «Мелроуз» был подписан Акт приёма-передачи N 1, согласно которого, имущество, являющееся предметом договора аренды, фактически передано ИП ФИО2 (том 1 л.д.18).

Истец, предъявляя указанные требования, ссылался на то, что собственником переданной в аренду части помещения является по правоустанавливающим документам не ООО «Мелроуз», а ООО «Рубикон Экстра», полномочий на заключения договора аренды у ООО «Мелроуз» не было. Кроме того, в качестве основания для признания указанной сделки недействительной указывает на то, что переданная в аренду часть помещения является частью холла, помещения 1-54, являющееся объектом общей долевой собственности, что исключает возможность передачи ООО «Мелроуз» в аренду указанного помещения. При этом денежные средства, полученные ООО «Мелроуз» от истца по вышеуказанному договору, являются неосновательным обогащением и подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Рассмотрев заявленные требования истца по правилам рассмотрения дела судом первой инстанции, коллегия судей полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

На основании п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и 44-48 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Действующее законодательство Российской Федерации не устанавливает для зданий, в которых находятся нежилые помещения, иного режима пользования общим имуществом, отличного от многоквартирных домов.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание права.

На основании ст. ст. 289 и 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Принимая во внимание положение пункта 1 ст. 6 ГК РФ, суд считает, что в отношении общего имущества собственников помещений в нежилом здании подлежат применению по аналогии нормы ст. ст. 249, 289, 290 ГК РФ, а также нормы Жилищного кодекса Российской Федерации.

В пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 No 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В пункте 2 названного Постановления пленума ВАС РФ также разъяснено, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное, обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, рассматриваются в судебном порядке, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

В определении от 19.05.2009 N489-О-О Конституционный Суд Российской Федерации указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования.

Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 4 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В предмет доказывания по настоящему спору входит вопрос о том, является ли помещение, в отношении которого истцом заявлены требования, помещением, предназначенным для обслуживания более одного помещения в здании, и, следовательно, относится ли оно к общему имуществу здания. При определении состава имущества, находящегося к общей собственности собственников помещений в нежилом здании, необходимо, в том числе учитывать для каких целей предназначались помещения изначально и как они в связи с этим использовались.

В силу прямого указания приведенных норм право общей долевой собственности возникает на имущество, имеющие исключительное предназначение для обслуживания всех помещений здания, помещения в котором принадлежат нескольким собственникам. Критерием отнесения помещения к общему имуществу здания является, в частности, его функциональное назначение, связанное с необходимостью обслуживания всех или нескольких помещений в здании, принадлежащих различным собственникам.

Применительно к настоящему спору судом установлено, что спорное помещение I-54 представляет собой единое помещение общего пользования – вход на первый этаж Торгового центра «Московский», обеспечивающий беспрепятственный доступ со стороны улицы к помещению, которое принадлежит ИП ФИО2, а также к иным помещениям, принадлежащим ООО «Рубикон Экстра».

Статус спорного помещения I-54 как помещения, служащего для обслуживания иных помещений первого этажа ТЦ «Московский» подтверждается:

- содержанием технической документации ТЦ «Московский» - генеральным планом архитектурных решений ОТЦ «Московский», согласно которого спорное помещение обозначено литерой «103», а в экспликации помещений указано как тамбур площадью 23,18 кв.м. (том 1 л.д.111);

-проектом строительства общественно-торгового центра по просп. Ген. ФИО6, в котором спорное помещение также обозначено литерой «103» (том 4 л.д.18-19);

-планом этажей к техническому паспорту от 14.11.2013, общественного здания N 64 по просп. Ген. ФИО6 в г.Севастополе, на котором спорное помещение обозначено как I-54(том 1 л.д.51)

- техническим паспортом на торговый комплекс, в котором в экспликации помещений первого этажа дома № 64 лит. «А» по ул. Г. ФИО6 в г. Севастополе, помещение 1-54 обозначено как «тамбур», площадью 25,3 кв. м.

Как следует из материалов дела в предмет деятельности Товарищества собственников недвижимости «ОТЦ «Московский» согласно имеющимся в материалах дела (том 1 л.д. 98) уставным документам, входит представление интересов членов Товарищества и содействие в защите и отстаивании их законных прав по владению, пользованию и распоряжению, находящимися в их собственности помещениями в составе Центра, в государственных органах власти всех инстанций, в органах местного самоуправления, перед третьими лицами, предоставлению услуг по управлению, содержанию общего имущества собственников. При этом к материалам дела также приобщен Протокол общего собрания собственников ОТЦ «Московский» от 10.07.2015 года, из которого следует, что сособственники ОТЦ «Московский» приняли решение большинством голосов о создании некоммерческой организации ТСН «ОТЦ «Московский», об утверждении его устава, об утверждении управляющей компании для обслуживания и содержания Торгового центра – ООО «Экватор».

Таким образом, ТСН «ОТЦ «Московский» является тем юридическим лицом, которое создано для представления интересов членов Товарищества, в состав которого входят сособственники помещений торгового центра.

Между тем, как указывалось выше, к делу были привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, все собственники помещений торгового центра, ни один из которых не высказал возражений против заявленных исковых требований.

Согласно пояснениям Товарищества собственников недвижимости «Общественно-торговый центр «Московский», которое в соответствии с Уставом является объединением собственников, имеющих на праве собственности недвижимое имущество – помещения, расположенные в ТЦ «Московском», спорное помещение, имеющее в настоящее время наименование I-54, относится к месту общего пользования, предназначено для обслуживания более одного помещения в торговом центре, являясь входом на первый этаж.

В соответствии с генеральным планом архитектурных решений ОТЦ «Московский» спорное помещение I-54 являлось тамбуром, посредством которого осуществляется вход в помещения разных собственников (том1 л.д.92-95).

Кроме того, согласно заключения кадастрового инженера от 02.06.2016 по итогам камерального изучения предоставленных материалов по объекту, расположенному по адресу: <...>, помещения I-1 –I-54, установлено, что помещение с кадастровым номером 91:03:002001:422 (ИП ФИО2) является обособленным, однако доступ в данное помещение осуществляется исключительно через помещение с кадастровым номером 91:03:002001:655 (ООО «Мелроуз»), в частности, через часть данного помещения, обозначенную в копии плана 1 этажа технического паспорта здания No 0606 от 14.11.2013 за N I-54 площадью 25,3 кв.м. (том 1 л.д.12).

Доказательства, опровергающие изложенные выводы, в суд не представлены.

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" также было разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения.

В силу абзацев 2 и 3 пункта 9 Постановления № 64, если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество.

Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник, может требовать устранения всяких нарушения его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Таким образом, нарушение права общей долевой собственности на общее имущество здания заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности ответчика–ООО «Рубикон Экстра» на это имущество (пункт 7 Постановления от 23.07.2009 N64).

Требования о признании права общей долевой собственности направлены именно на устранение нарушения права общей долевой собственности, выразившегося в наличии в ЕГРП записи об индивидуальном праве собственности ответчика. Удовлетворение подобного требования означает, что право индивидуальной собственности ответчика на спорное имущество отсутствует (не существует и никогда не существовало).

Признание права общей долевой собственности исключает наличие индивидуальной собственности на спорное имущество (данная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 27.07.2011 No1457/11).

Установленные судом фактические обстоятельства свидетельствуют о том, что заявленные истцом требования о признании права общей долевой собственности на помещение I-54 подлежат удовлетворению.

Доводы ответчика – ООО «Рубикон Экстра», о том, что право собственности на помещение I-54 приобретено правомерно суд считает не обоснованными, поскольку в рамках данного дела предметом доказывания является не правомерность приобретения права собственности, а отнесение спорного помещения, на которое зарегистрировано право индивидуальной собственности, к общему имуществу.

Судебная коллегия полагает также, что в силу особого назначения помещения, относящегося к общему имуществу здания, приобретение права на него одним лицом нарушает также права иных лиц - собственников иных самостоятельных помещений, имеющих в силу закона право на использование объектов общей долевой собственности.

К аналогичному выводу пришла и судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации по делу А40-21443/2015 от 1 марта 2017 г. N 305-ЭС15-6842.

Пунктом 3 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно пункту 22 Постановления Пленума ВС РФ No10 и Постановления Пленума ВАС РФ No 22 (No 10/22) от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Поскольку требование о признании права общей долевой собственности, являющееся с учетом положений Постановлений N64 от 23.07.2009 и от 29.04.2010 No10/22 надлежащим способом защиты своих прав участником долевой собственности, судом признано обоснованным, решение по настоящему спору будет основанием для изменения сведений в ЕГРП, в том числе и для погашения записи индивидуальной собственности ответчика на спорные помещения.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ N

8557/13 от 12.11 2013 года, невозможно признать право общей долевой собственности на общее имущество здания лишь за частью собственников помещений в этом здании.

На основании изложенного, суд считает необходимым признать право общей долевой собственности всех собственников помещений, расположенных в здании по адресу: <...>, на общее имущество (нежилые помещения), а именно: нежилое помещение I-54 площадью 25,3 кв.м. (кадастровый номер 91:03:002001:655).

Относительно исковых требований ИП ФИО2 о признании недействительным договора аренды и взыскании 112 000 рублей суд исходит из следующего.

Согласно п.1 ст.606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Ст.608 ГК РФ установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Из материалов дела усматривается, что ООО «Мелроуз» по договору аренды от 01.10.2016 фактически выступало арендодателем помещений, которые, в свою очередь, арендовало у ООО «Рубикон Экстра».

Согласно Свидетельству о государственной регистрации права от 24.06.2015, ООО «Рубикон Экстра» является собственником нежилых помещений I-1 –I-54, расположенных на первом этаже здания Торгового центра «Московский» в <...>. ФИО6, 64.

Таким образом, объектом аренды могли быть помещения, право на которое было зарегистрировано за ООО «Рубикон Экстра».

Судебная коллегия установила, что хотя в пункте 1.1 договора аренды и указано о том, что арендуются помещения N 25А и N 26А, фактически предметом договора аренды выступала часть помещения I-54 площадью 25,3 кв.м., являющемся входом на первый этаж торгового центра. При этом, общая площадь 2 кв.м., являющаяся предметом договора аренды от 01.10.2015, в натуре не выделялась, фактически в пользование не предоставлялась, а сам факт заключения договора аренды был обусловлен созданием со стороны ООО «Мелроуз» и ООО «Рубикон Экстра» препятствий в свободном доступе к помещению ХХ (ИП ФИО2), вход в которое обеспечивался исключительно через помещение I-54.

Представитель ответчиков в судебных заседаниях не смог представить суду доказательств существования в натуре объекта аренды – части нежилого помещения (торговой площади) по N 25А и N 26А.

Схема нежилого помещения, необходимость наличия которой предусмотрена пунктом 1.1 договора аренды от 01.10.2015, суду также не представлена.

Доказательства, которые опровергали бы доводы истца о том, что фактически предметом аренды выступала неопределённая часть помещения (2 кв.м.) из общей площади помещения I-54 (25,3 кв.м.) суду не представлены.

Принимая во внимание вывод суда о том, что спорное помещение I-54 является общим имуществом на праве общей долевой собственности всех собственников помещений, расположенных в здании по адресу: <...>, суд также приходит к выводу о том, что ни ООО «Мелроуз», ни ООО «Рубикон Экстра» не имели права самостоятельно распоряжаться общим имуществом, в том числе, самостоятельно сдавать его в аренду.

Таким образом, договор аренды от 01.10.2015 заключён с нарушением требований ст.608 ГК РФ.

Согласно п.1, 2 ст.166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии со ст.168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Ст.167 ГК РФ установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ст.1103 ГК РФ, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке. Имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре (ст.1104 ГК РФ).

Суд исходит из того, что в качестве предмета договора аренды указано имущество, которое фактически не определено в натуре и его невозможно идентифицировать. При том, договор аренды был заключён в отношении имущества, являющегося общим имуществом исходя из его функционального назначения и в силу прямого указания закона (ст.290 ГК РФ).

Использование спорного имущества (вход в ТЦ «Московский» - I-54; как в целом, так и в части) в режиме единого помещения общего пользования, обеспечивающего беспрепятственный доступ со стороны улицы к иным помещениям в ТЦ «Московский» (как собственников иных помещений, так и посетителей ТЦ), исключает возможность существования в отношении этого имущества арендных правоотношений, поскольку и ИП ФИО2, и ООО «Мелроуз» являются сособственниками одного и того же общего имущества, а передача такого имущества кому-либо из них, или иному сособственнику в аренду противоречит самому содержанию права общей собственности.

Таким образом, арендная плата в сумме 112 000 рублей, доказательства оплаты которой содержатся в материалах дела (том 1 л.д.19-26) являются неосновательным обогащением ООО «Мелроуз» и подлежат возврату в пользу ИП ФИО2

Ввиду допущенного судом первой инстанции нарушения норм процессуального права, являющегося в силу пункта 4 части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, решение Арбитражного суда города Севастополя подлежит отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении исковых требований.

Согласно п.1 ст.110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 100, 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд



п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 31 октября 2016 года по делу №А84-2349/2016 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2 удовлетворить.

Признать право общей долевой собственности собственников помещений, расположенных в здании по адресу: <...>, на общее имущество (нежилые помещения), а именно: нежилое помещение I-54 площадью 25,3 кв.м. (кадастровый номер 91:03:002001:655).

Признать недействительным договор аренды (поднайма) части нежилого помещения, заключенный 01.10.2015 между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и Обществом с ограниченной ответственностью «Мелроуз».

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Мелроуз» (295015, <...>/2, кабинет 3, ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (299045, <...>, ОГРНИП 314920434703030, ИНН <***>) денежные средства в сумме 112 000 (сто двенадцать тысяч) рублей (неосновательное обогащение), а также расходы по оплате госпошлины в сумме 6000 (шесть тысяч) рублей.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Рубикон Экстра» (295035, <...>, каб. 7, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (299045, <...>, ОГРНИП 314920434703030, ИНН <***>) 6000 (шесть тысяч) рублей госпошлины.

Приостановление исполнения решения Арбитражного суда города Севастополя от 31 октября 2016 года по делу №А84-2349/2016, произведенного на основании определения Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 15 февраля 2017 года - отменить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.





Председательствующий


Сикорская Н. И.

Судьи


Евдокимов И. В.



Остапова Е. А.