Постановление от 14 февраля 2023 г. по делу № А46-16075/2021

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А46-16075/2021
14 февраля 2023 года
город Омск



Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме 14 февраля 2023 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Дубок О.В.

судей Аристовой Е.В., Брежневой О.Ю.

при ведении протокола судебного заседания: ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-14765/2022) закрытого акционерного общества «Мекомстрой» на определение Арбитражного суда Омской области от 17 ноября 2022 года по делу № А46-16075/2021 (судья Храмцов К.В.), вынесенное по результатам рассмотрения заявления конкурсного управляющего жилищно - строительного кооператива «Статус» (ИНН <***>, ОГРН <***>, 644065, <...>) ФИО2 к закрытому акционерному обществу «Мекомстрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>; адрес: 644116, <...>) об установлении условий пользования земельным участком с кадастровым номером 55:36:080116:6169, при участии в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска (644024, г. Омск, ул. Краснофлотская, д. 8), общества с ограниченной ответственностью «Мегатранс»(ИНН <***>, ОГРН <***>, 644099, <...>, офис 2П), публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (ИНН <***>, ОГРН <***>, 115088, г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Южнопортовый, ул. Шарикоподшипниковская, д. 5, помещ. 23), некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Омской области» (ИНН <***>, ОГРН <***>, 644007, <...>), Главного управления государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, 644099, г. Омск, ул. Красногвардейская, д. 42), в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) жилищно - строительного кооператива «Статус»

при участии в судебном заседании:

от закрытого акционерного общества «Мекомстрой» - представитель ФИО3, по доверенности от 11.02.2021, срок действия три года; представитель ФИО4, по доверенности от 08.03.2022, срок действия три года;

от Прокуратуры Омской области - представитель ФИО5, по доверенности от 18.07.2022 № 8-32-2022;

от конкурсного управляющего ФИО2 - представитель ФИО6, по доверенности от 28.04.2022, срок действия один год;

от Главного управления государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области - представитель ФИО7, по доверенности от 09.01.2023, срок действия по 31.12.2023;

от ФИО8 - представитель ФИО9, по доверенности от 20.03.2020 № 55АА2333742, срок действия пять лет;

от ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13 – представитель ФИО14, по доверенности от 03.12.2021 № 55 АА2661632, срок действия пять лет);

ФИО15 - лично; представитель ФИО14, по доверенности от 03.12.2021 № 55 АА2661632, срок действия пять лет;

ФИО16 - лично; представитель ФИО14, по доверенности от 03.12.2021 № 55 АА2661632, срок действия пять лет;

ФИО17 - лично; представитель ФИО14, по доверенности от 03.12.2021 № 55 АА2661632, срок действия пять лет;

ФИО18 - лично; представитель ФИО14, по доверенности от 03.12.2021 № 55 АА2661632, срок действия пять лет;

ФИО19 - лично; представитель ФИО20;

ФИО21 - лично;

ФИО22 - лично;

ФИО23 - лично;

ФИО24 - лично;

Причина Оксана Евгеньевна - лично;

ФИО25 - лично;

ФИО26 - лично;

ФИО27 - лично;

ФИО28 - лично;

ФИО29 - лично;

ФИО30 - лично;

ФИО31 - лично;

ФИО32 – лично,



установил:

ФИО31 (далее по тексту – ФИО31, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Омской области с заявлением о признании жилищно-строительного кооператива «Статус» (далее по тексту – ЖСК «Статус», должник) несостоятельным (банкротом) по правилам параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ « О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), утверждении конкурсным управляющим должника ФИО2, являющегося членом Ассоциации «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих «МЕРКУРИЙ».

Информация о месте и времени судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Арбитражного суда Омской области в сети Интернет по адресу: www.omsk.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленном статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Омской области от 26.10.2021 (резолютивная часть объявлена 19.10.2021) ЖСК «Статус» признан несостоятельным (банкротом). В отношении него открыто конкурсное производство сроком на один год (до 19.10.2022). К процедуре банкротства ЖСК «Статус» применены правила банкротства застройщика, предусмотренные параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве. Конкурсным управляющим жилищно-строительного кооператива «Статус» утвержден ФИО2 (далее – ФИО2, конкурсный управляющий).

Публикация сообщения в соответствии со статьей 28 Закона о банкротстве об открытии в отношении должника конкурсного производства состоялась в газете «Коммерсантъ» № 199 (7161) от 30.10.2021.

Определением Арбитражного суда Омской области от 29.03.2022 в четвертую очередь реестра требований кредиторов ЖСК «Статус» включено требование закрытое акционерное общество «Мекомстрой» (далее – ЗАО «Мекомстрой») в сумме 17 472 256 руб. 02 коп., из которых 14 258 926 руб. 08 коп. – основной долг, 57 000 руб. – расходы на оплату услуг представителя, 51 608 руб. – расходы по уплате государственной пошлины, 3 104 721 руб. 94 коп. – неустойка, проценты за пользование чужими денежными средствами.

Определением Арбитражного суда Омской области от 07.07.2022 к участию в деле № А46-16075/2021 о несостоятельности (банкротстве) ЖСК «Статус» в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Прокуратура Омской области.

15.08.2022 конкурсный управляющий ЖСК «Статус» ФИО2 обратился в Арбитражный суд Омской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), об установлении условий пользования земельным участком с кадастровым номером 55:36:080116:6169 на условиях договора субаренды земельного участка № 2-СА/ЗУ/17 от 09.08.2017 на период действия договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, представленного для строительства, без проведения торгов № Д-Ц-31-11365 от 29.03.2017.

Уточнения приняты судом к рассмотрению.

Определением Арбитражного суда Омской области от 11.10.2022 к участию в рассмотрении заявления в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Мегатранс» (далее – ООО Мегатранс»).

Определением Арбитражного суда Омской области от 27.10.2022 к участию в рассмотрении заявления в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: публично-правовая компания «Фонд развития территорий», некоммерческая организация «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Омской области», Главное управление государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области.

Определением Арбитражного суда Омской области от 17.11.2022 (резолютивная часть от 10.11.2022) (далее – обжалуемое определение) ЖСК «Статус» установлены условия пользования земельным участком с кадастровым номером 55:36:080116:6169 на условиях договора субаренды земельного участка № 2-СА/ЗУ/17 от 09.08.2017 на период действия договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, представленного для строительства, без проведения торгов № Д-Ц-31-11365 от 29.03.2017.

Не согласившись с принятым судебным актом, ЗАО «Мекомстрой» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило обжалуемое определение отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы ЗАО «Мекомстрой» ссылается на следующее:

- в случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен незавершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, на арендатора может быть возложена обязанность по освобождению этого земельного участка и передачи его по акту приема-передачи арендодателю, независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды;

- в рассматриваемом случае отсутствуют основополагающие обязательные условия применения положений статей 271, 272 ГК РФ;

- представленные ЗАО «Мекомстрой» доказательства во всех обособленных спорах по делу № А46-16075/2021, а также вступившие в законную силу судебные акты по делам № А46-1489/2020, А46-8634/2021 подтверждают отсутствие у ЖСК «Статус» прав собственности на спорный объект незавершенного строительства;

- источником финансирования работ являются не денежные средства пайщиков, а собственные ресурсы юридических лиц – поставщиков и подрядчиков ООО «Мегатранс», которые поименованы по договорам соинвестирования в строительство дома по 31 квартире;

- неотраженные в перечне квартиры в рамках дела № А46-1489/2020 ООО «Мегатранс» не профинансированы и прав на иные помещения, не указанные в данном перечне, у ООО «Мегатранс» как в период действия договора № 1-ИС/14 от 08.05.2014, так и по результатам его расторжения, не возникло;

- ЖСК «Статус» вступил в договор № 1-ИС/14от 08.05.2014 инвестирования строительства многоквартирного дома только 10.03.2015 на основании дополнительного соглашения № 2, которое регламентировало исключительно будущие взаимоотношения по софинансированию и строительству спорного объекта недвижимости после получения кооперативом имущественных прав на спорный земельный участок после межевания основного земельного участка и статуса застройщика спорного объекта недвижимости;

- ЖСК «Статус» не наделялся самостоятельными правами на строящийся объект (то есть право кооператива на какую-либо будущую квартиру было производным от права ООО №Мекомстрой» или ООО «Мегатранс»);

- до 20.02.2017 ЖСК «Статус» никакого финансирования в строительство спорного объекта не осуществлял, также как и после 20.02.2017;

- ЖСК «Статус» обладал статусом застройщика в период с 11.09.2017 по 25.07.2021, когда не было заключено ни одного паевого соглашения и не осуществлялось какое-либо строительство объекта;

- денежные средства, полученные от граждан, не были направлены на строительство спорного дома;

- фактически ЖСК «Статус» получал от граждан денежные средства, передавал данные денежные средства ООО «Мегатранс» в лице ФИО33, который отражал их приход в кассе ООО «Мегатранс» и тут же выдавал их из кассы себе лично;

- решение о признании ЖСК «Статус» банкротом как застройщика, вопреки выводу суда первой инстанции, не наделяет кооператив правом собственности на объект незавершенного строительства.

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2022 апелляционная жалоба принята к производству.

Прокуратура Центрального административного округа города Омска, конкурсный управляющий в отзывах на апелляционную жалобу опровергают изложенные в ней доводы, просят оставить принятый судебный акт без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ЗАО «Мекомстрой» поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, пояснил, что считает определение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просил его отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Представитель ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18 пояснил, что считает доводы, изложенные в апелляционной жалобе, несостоятельными; просил оставить определение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель конкурсного управляющего ФИО2 поддержал доводы, изложенные в отзыве; пояснил, что считает доводы, изложенные в апелляционной жалобе, несостоятельными; просил оставить определение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель ФИО19 пояснил, что считает доводы, изложенные в апелляционной жалобе, несостоятельными; просил оставить определение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель Главного управления государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области пояснил, что считает доводы, изложенные в апелляционной жалобе, несостоятельными; просил оставить определение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель Прокуратуры Омской области поддержал доводы, изложенные в отзыве, пояснил, что считает доводы, изложенные в апелляционной жалобе, несостоятельными; просил оставить определение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, апелляционную жалобу, проверив законность и обоснованность судебного акта в порядке статей 266, 270 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены определения Арбитражного суда Омской области от 17 ноября 2022 года по настоящему делу.

Как следует из материалов дела, между ЗАО «Мекомстрой» (сторона - 1) и ООО «Мегатранс» (сторона - 2) заключен договор инвестирования строительства многоквартирного дома от 08.05.2014 № 1-ИС/14 (далее - договор).

Указанный договор, исходя из его условий, подпадает под правовую конструкцию смешанного договора, содержащего в себе элементы, в том числе договоров инвестирования, подряда, купли-продажи будущей вещи.

В пункте 1.1. договора (в редакции дополнительного соглашения от 31.03.2015 № 1) стороны определили форму сотрудничества по строительству и сдаче в эксплуатацию 14-ти этажного жилого дома № 2 по ул. Завертяева - Успешная в ЦАО г. Омска, согласно проекту «Многоквартирные дома по ул. Завертяева - Успешная в ЦАО г. Омска. Жилой дом № 2» (далее - объект).

В соответствии с пунктом 1.2 договора, сторона - 1 принимает на себя обязательство предоставить под строительство жилого дома земельный участок, разрешение на строительство объекта, а также в порядке, предусмотренном пунктом 2.2 настоящего договора, обеспечить строительство и ввод объекта в эксплуатацию, за счет собственных и (или) привлеченных средств в порядке и размере, предусмотренных настоящим договором, осуществить финансирование строительства объекта и ввод его в эксплуатацию; сторона - 2 принимает на себя обязательство за счет собственных и (или) привлеченных средств в порядке и размере, предусмотренных настоящим договором, осуществить финансирование строительства объекта и ввода его в эксплуатацию.

По окончании строительства и ввода объекта в эксплуатацию при условии выполнения договорных обязательств, сторона - 1 и сторона - 2 получают в собственность недвижимое имущество, созданное в результате инвестиционной деятельности (строительства) (пункт 1.3 договора).

При чем, земельный участок ЗАО «Мекомстрой» обязано было предоставить под строительство Объекта на безвозмездной основе в качестве инвестиционного вклада.

Так, согласно пункту 2.2. договора инвестирования ЗАО «Мекомстрой» за счет собственных средств обеспечивает своевременную и полную оплату арендной платы и других обязательных платежей за земельный участок.

В соответствии с пунктом 3.2 договора, по окончании строительства и ввода в эксплуатацию объекта сторона - 1 получает в собственность 25% от общей площади квартир и 25% от общей площади нежилых встроенно-пристроенных помещений объекта, а также соответствующую долю в общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 3.6 договора, по завершении строительства объекта раздел недвижимого имущества уточняется по экспликациям и техническому (кадастровому) паспорту БТИ на многоквартирный дом, которые изготавливаются по заявке стороны - 1, но за счет сторон настоящего договора пропорционально причитающейся площади жилых и нежилых помещений в объекте. Не позднее пяти дней с момента получения технического (кадастрового) паспорта БТИ на многоквартирный дом стороны подписывают акт о распределении помещений, в котором указывают конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность сторонам.

В порядке статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации ЗАО «Мекомстрой» Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации города Омска выдано разрешение от 16.10.2014 № RU55301000-2349 на строительство объекта «Многоэтажные жилые дома по ул. Завертяева - Успешная в ЦАО г. Омска. Жилой дом № 2».

Дополнительным соглашением от 10.03.2015 № 2 (далее - дополнительное соглашение № 2) в договор в качестве соинвестора вступил ЖСК «Статус» (сторона - 3).

В пункте 2 дополнительного соглашения № 1 от 31.03.2015 (далее -дополнительное соглашение № 1) стороны согласовали график производства работ по строительству объекта инвестирования.

Срок начала работ: 16.10.2014, срок окончания работ: 29.12.2015, промежуточные сроки выполнения отдельных этапов работ - согласно календарному плану (пункт 3 дополнительного соглашения № 1).

Согласно пункту 4 дополнительного соглашения № 1, каждые 3 месяца с момента начала работ, до 25 числа третьего месяца, сторона - 2 передает стороне - 1 документы, подтверждающие объем и стоимость выполненных работ (размер инвестиционного вклада) в виде справок о произведенных вложениях в объект. После согласования указанного объема и его стоимости (стоимость согласовывается исходя из сводного сметного расчета стоимости строительства) сторона - 1 согласовывает стороне - 2 привлечение соинвесторов и (или) уступку прав и обязанностей по настоящему договору, любую иную передачу прав на жилые помещения в объекте на эквивалентную стоимость, исходя из стоимости 1 м2 - 57 594 руб. Стоимость 1 м2 рассчитана на основании сводного сметного расчета стоимости строительства путем деления стоимости строительных работ, относящихся к инвестиционному вкладу стороны - 2 на площадь помещений, подлежащих передаче стороне - 2 по окончании реализации договора.

То есть, ЗАО «Мекомстрой» и ООО «Мегатранс» на основании дополнительного соглашения № 2 от 10.03.2015 года наделили ЖСК «Статус» функциями застройщика, что противоречит доводам апелляционной жалобы ЗАО «Мекомстрой» о том, что у ЖСК «Статус» отсутствовали права на строящийся объект.

Согласно доводам апелляционной жалобы, дополнительное соглашение регламентировало будущие взаимоотношения по софинансированию и строительству спорного объекта.

Между тем, в дополнительном соглашении от 10.03.2015 года не содержались указания на то, что взаимоотношения сторон, подписавших соглашение, являются будущими.

В соответствии с условиями пункта 4.2 дополнительного соглашения № 2, ООО «Мегатранс» по окончании строительства объекта принимает помещения, подлежащие передаче стороне - 2 согласно протоколу распределения площадей, не позднее 30 дней с момента ввода объекта в эксплуатацию.

Согласно пункту 3 дополнительного соглашения № 2 сторона 1 принимает на себя обязательство передать стороне 3 в субаренду земельный участок в части, необходимой для строительства объекта. При необходимости сторона-1 осуществляет межевание земельного участка с выделением из него земельного участка меньшей площадью под строительство объекта.

В силу пункта 6 дополнительного соглашения от 31.03.2015 № 1, в случае прекращения работ на объекте на срок, превышающий 14 календарных дней (если задержка и прекращение работ произошли исключительно по вине стороны - 2), а также в случае задержки выполнения конечного или промежуточного этапа работ более чем на 60 календарных дней, ЗАО «Мекомстрой» вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. С даты заявления стороной - 1 отказа от исполнения договора договор считается расторгнутым. Указанное заявление направляется стороной - 1 ценным письмом с описью вложений с уведомлением в адрес стороны - 2.

В случае, если на момент расторжения договора сторона - 2 с согласия стороны -1 произведет отчуждение любым способом жилых помещений, подлежащих согласно приложению № 1 передаче стороне - 2, стоимость указанных помещений засчитывается в счет расчета внесенного ею инвестиционного взноса, исходя из стоимости 1 м2 - 57 594 (пункт 8 дополнительного соглашения № 1).

Согласование на привлечение соинвесторов и (или) уступку прав и обязанностей по настоящему договору, любую иную передачу прав на жилые (нежилые) помещения в объекте происходит путем подписания листа согласования сторонами в договоре о такой передаче прав и (или) путем подписания отдельного документа (пункт 9 дополнительного соглашения № 1).

В силу пункта 10 дополнительного соглашения № 1, в случае отказа стороны - 1 от исполнения договора по основаниям, предусмотренным пунктом 6 настоящего приложения, сторона - 1 вправе самостоятельно, без дополнительного согласования со стороной - 2, назначить лицо для завершения строительства объекта, а сторона - 2 обязана не чинить препятствий доступу такого лица на объект для проведения работ по завершении строительства, в случае исполнения стороной - 1 своих обязательств по расчету со стороной - 2, в предусмотренном пунктом 7 настоящего соглашения порядке.

В связи с нарушением графика производства работ, уведомлением от 21.12.2016 № 01/132 ЗАО «Мекомстрой» заявило об отказе от исполнения договора инвестирования строительства многоквартирного дома от 08.05.2014 № 1-ИС/14 и о его расторжении с 01.01.2017.

Аналогичное уведомление от 21.12.2016 № 01/133 направлено ЗАО «Мекомстрой» в адрес ЖСК «Статус».

20.02.2017 во исполнение пункта 10 дополнительного соглашения № 1, ЗАО «Мекомстрой» (сторона 1) и ЖСК «Статус» (сторона 2) подписали соглашение № ПФЗ/1 к договору, в рамках которого определили форму сотрудничества по завершении строительства и сдаче объекта в эксплуатацию.

В соответствии с условиями соглашения № ПФЗ/1 от 20.02.2017, сторона 1 принимает на себя следующие обязательства: в срок три месяца с момента заключения договора аренды земельного участка передать в полном объеме права и обязанности по договору аренды земельного участка стороне 2. С момента такой передачи сторона 2 становится застройщиком объекта; в срок три месяца с момента перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к стороне 2 передать стороне 2 разрешение на строительство объекта, с оформлением разрешения на строительство на сторону 2; в срок три месяца с момента перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к стороне 2 передать стороне 2 по акту имеющеюся у стороны 1 документацию, созданную за счет стороны 1, необходимые для строительства объекта, в форме заверенных копий, в том числе, но не ограничиваясь: результаты инженерных изысканий; проектную документацию, положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации, надлежащим образом заверенные копии ТУ на подключение объекта; в срок 3 месяца с момента перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к стороне 2 передать стороне 2 возведенный на момент заключения настоящего договора объект незавершенного строительства по акту (пункты 1.2.1-1.2.4 соглашения).

В целях завершения строительства объекта в соответствии с условиями настоящего договора сторона 2 принимает на себя обязательства: принимает на себя функции застройщика объекта с правом самостоятельного привлечения специализированной организации в качестве технического заказчика, генерального подрядчика и пр.; самостоятельно и за свой счет и (или) привлеченных средств осуществляет завершение строительства объекта, в том числе сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка, в полном объеме и ввод его в эксплуатацию; осуществляет сбор и получение всех необходимых документов в связи со строительством объекта; принимает как застройщик объекта с момента перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к стороне 2 на себя все обязательства по договорам, указанным в пункте 1.1.7 настоящего договора со стороны застройщика (в том числе обязательство по передаче указанных квартир по окончании строительства соинвесторам) (пункты 1.3.1-1.3.4 соглашения).

В счет оплаты за выполнение обязательств, предусмотренных пунктами 1.2.1, 1.2.2, 1.2.3, 1.2.5 настоящего договора по окончании строительства и ввода в эксплуатацию объекта сторона 2 обязана передать стороне 1 в собственность имущество (квартиры), указанные в приложении № 1 к настоящему соглашению, отнесенные к доле ЗАО «Мекомстрой», а также соответствующую долю в общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме.

В счет оплаты за выполнение обязательства, предусмотренного пунктом 1.2.4 настоящего договора, сторона 2 обязана по окончании строительства и ввода в эксплуатацию объекта передать в собственность соинвесторам (п. 1.1.7 настоящего договора) имущество (квартиры), указанные в п. 1.1.7 настоящего договора, а также соответствующею долю в общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме (пункты 2.1, 2.2 соглашения).

В случае, если сторона 1 в рамках строительства осуществит стороне 2 поставку тех или иных материалов, выполнение тех или иных работ на объекте сверх своих обязательств, предусмотренных п. 1.2 настоящего договора, то сторона 1 получает компенсацию в виде дополнительных площадей в строящемся объекте за счет уменьшения площадей стороны 2 (пункт 2.3 соглашения).

На основании уведомления ЖСК «Статус» в порядке части 21.14 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации города Омска принято распоряжение от 11.09.2017 № 2653 о внесении изменения в разрешение на строительство № RU55301000-2349 от 16.10.2014 в части изменения застройщика.

29.03.2017 между Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска (арендодатель) и ЗАО «Мекомстрой» (арендатор) был заключен договор № Д-Ц-31-11365 аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, предоставляемого для строительства, без проведения торгов, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 55:36:080116:6169, категория земель: земли населенных пунктов, площадь 8 228 кв.м. В силу подпункта 1 пункта 3.1 договора арендатор вправе передать права и обязанности по договору аренды третьему лицу только с письменного согласия арендодателя.

11.04.2017 указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Дополнительным соглашением от 16.03.2021 срок действия договора аренды земельного участка №Д-Ц-31-11365 продлен на 3 года.

Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном порядке 06.04.2021.

Дополнительным соглашением от 07.04.2022 срок действия договора аренды земельного участка №Д-Ц-31-11365 продлен на 3 года.

Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном порядке 01.08.2022.

ЗАО «Мекомстрой» 26.05.2017 обратилось в Департамент с заявлением о передаче прав и обязанностей по договору аренды в пользу кооператива. Однако Департамент в письме от 05.06.2017 в перенайме земельного участка отказал.

09.08.2017 между ЗАО «Мекомстрой» (субарендодатель) и ЖСК «Статус» (субарендатор) был заключен договор №2-СА/ЗУ/17 субаренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:080116:6169, категория земель: земли населенных пунктов, площадь 8 228 кв.м., адрес: Омская область, г. Омск, Центральный административный округ, ул. Успешная. Настоящий договор заключен сроком с 09.08.2017 по 09.07.2018 в пределах срока аренды земельного участка и вступает в силу с момента подписания сторонами. Общая сумма ежемесячной арендной платы за арендованный земельный участок составляет 21 736 руб. 67 коп. Арендная плата вносится субарендатором не позднее 10 числа каждого месяца, за который производится оплата, путем перечисления указанной в пункте 2.1 суммы на расчетный счет арендатора. Субарендатор имеет право: осуществлять на участке строительство и (или) реконструкцию зданий, строений, сооружений; по истечении срока настоящего договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключать договор субаренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендатору не позднее, чем за 1 месяц до истечения срока действия договора; на заключение с ним договора аренды в случае досрочного прекращения договора аренды земельного участка с арендатором на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды, при этом в новом договоре аренды устанавливается срок аренды в пределах оставшегося срока субаренды (с согласия арендодателя). Субарендатор обязан: своевременно производить арендные платежи за землю, установленные разделом 2 настоящего договора. Арендатор имеет право требовать досрочного прекращения договора в случаях, предусмотренных разделом 7 настоящего договора. Арендатор вправе в одностороннем порядке путем письменного уведомления отказаться от настоящего договора, при этом договор субаренды считается расторгнутым с даты, указанной в таком уведомлении, в частности, в случае: невнесения арендной платы, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа; использования земельного участка не по назначению; неиспользования земельного участка в течение 2 месяцев подряд (пункты 1.1, 1.2, 2.1, 2.2, 3.1, 3.2, 4.1, 7.4 договора).

Указанный договор субаренды согласован Департаментом (письмо от 09.08.2017 № 13154).

По акту приема-передачи от 09.08.2017 объект субаренды передан субарендатору.

Для внесения изменения в разрешение на строительство ЖСК «Статус» был представлен договор субаренды от 09.08.2017 № 2-СА/ЗУ/17 земельного участка с кадастровым номером 55:36:080116:6169, на котором разрешено строительство многоквартирного дома. Указанный договор субаренды был заключен между ЗАО «Мекомстрой» и ЖСК «Статус» во исполнение соглашения № ПФЗ/1 от 10.02.2017 к договору № 1-ИС/14 от 08.05.2014 инвестирования строительства многоквартирного дома.

В порядке части 21.14 статьи Градостроительного кодекса Российской Федерации, на основании заявления ЖСК «Статус» распоряжением Департамента от 10.10.2019 № 1472 о внесении изменения в разрешение на строительство срок действия указанного разрешения был продлен до 18.09.2020.

ЗАО «Мекомстрой» в адрес Департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска направлено уведомление от 14.07.2021 о внесении изменений в разрешение на строительство в связи с переходом прав на земельный участок с кадастровым номером 55:36:080116:6169.

На основании названного уведомления, Департаментом принято распоряжение от 26.07.2021 № 650 «О внесении изменения в разрешение на строительство от 16 октября 2014 года № RU55301000-2349» в связи с изменением застройщика.

С учетом того обстоятельства, что стороной договора выступал также ЖСК «Статус», а также учитывая необходимость завершения строительства объекта и избежание возможных споров по результатам такого завершения, в целях внесения правовой определенности, ЗАО «Мекомстрой» направило в адрес ООО «Мегатранс» требование (претензию) и акт о распределении помещений по результатам расторжения договора с указанием квартир (будущих квартир), в отношении которых ответчиком произведено финансирование в период действия договора.

Поскольку претензия (требование) оставлена без ответа, акт от 21.11.2019 об определении последствий прекращения договора в части определения перечня квартир, финансирование которых произведено ООО «Мегатранс», последним не подписан, ЗАО «Мекомстрой» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением об определении последствий расторжения договора № 1-ИС/14 от 08.05.2014 в рамках дела № А46-1489/2020.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 03.12.2021 по делу № А46-1489/2020 исковые требования ЗАО «Мекомстрой» к ООО «Мегатранс» об определении последствий расторжения договора № 1-ИС/14 от 08.05.2014 удовлетворены.

Установлены квартиры (будущие квартиры) в строящемся объекте:

«Многоэтажные жилые дома по ул. Завертяева - Успешная в ЦАО г. Омска. Жилой дом №2», в отношении которых ООО «Мегатранс» произведено финансирование в период действия договора № 1-ИС/14 от 08.05.2014, соответствующих произведенному объему финансирования согласно следующему перечню:

№ п/п

№ помещения

Площадь (проектная)

1
25

52,50

2
75

41,25

3
79

52,50

4
87

41,25

5
96

41,25

6
97

52,50

7
102

41,25

8
104

37,27

9
105

41,25

10

106

52,50

11

109

61,29

12

112

37,27

13

125

36,11

14

138

41,25

15

146

66,92

16

157

37,27

17

158

37,27

18

174

41,25

19

178

52,50

20

191

66,92

21

200

69,50

22

206

36,11

23

207

42,74

24

208

61,29

25

211

37,27

26

225

42,74

27

229

37,27

28

231

41,25

29

242

36,11

30

243

42,74

31

248

37,27

Определено, что неотраженные в вышеуказанном перечне квартиры ООО «Мегатранс» (ИНН <***>, ОГРН <***>) не профинансированы и прав на иные помещения, не указанные в данном перечне, у ООО «Мегатранс» (ИНН <***>, ОГРН <***>) как в период действия договора № 1-ИС/14 от 08.05.2014, так и по результатам его расторжения, не возникло.

Требование ООО «Мегатранс» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о расторжении договора № 1-ИС/14 от 08.05.2014, заключенного между ООО «Мегатранс» (ИНН <***>, ОГРН <***>) и ЗАО «Мекомстрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>), оставлено без рассмотрения.

В удовлетворении требования ООО «Мегатранс» (ИНН <***>, ОГРН <***>) об определении последствий расторжения договора № 1-ИС/14 от 08.05.2014, заключенного между ООО «Мегатранс» (ИНН <***>, ОГРН <***>) и ЗАО «Мекомстрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>), отказано.

Кроме того, вступившим в законную силу Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2022 по делу № А46-8634/2020 расторгнуто соглашение № ПФЗ/1 от 20.02.2017 к договору № 1-ИС/14 от 08.05.2014 инвестирования строительства многоквартирного дома, заключенное между ЗАО «Мекомстрой» и ЖСК «Статус». В удовлетворении встречных исковых требований ЖСК «Статус» к ЗАО «Мекомстрой» об обязании ЗАО «Мекомстрой» на основании пунктов 1.2, 1.2.1 указанного соглашения передать кооперативу права и обязанности по договору аренды земельного участка от 29.03.2017 № Д-Ц31-11365 отказано.

При этом, судом апелляционной инстанции установлено следующее.

В силу пунктов 1.3, 2.5 спорного соглашения кооператив принял на себя обязательство осуществить завершение строительства объекта «Многоэтажные жилые дома по ул. Завертяева - Успешная в Центральном АО г. Омска. Жилой дом № 2» в срок до 31.12.2018. При этом в материалах дела отсутствуют доказательства исполнения кооперативом обязательств, предусмотренных соглашением № ПФЗ/1 от 20.02.2017 к договору № 1-ИС/14 от 08.05.2014, равно как отсутствуют в материалах дела доказательства проведения сторонами каких-либо взаиморасчетов, осуществления после расторжения договора от 08.05.2014 № 1-ИС/14 строительства объекта «Многоэтажные жилые дома по ул. Завертяева - Успешная в Центральном АО г. Омска. Жилой дом № 2». При этом, последствия расторжения договора от 08.05.2014 № 1-ИС/14, определены вступившим в законную силу решением суда от 03.12.2021 по делу № А46-1489/2020.

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (часть 2 статьи 69 АПК РФ).

С учетом, установленных по делу № А46-8634/2020 обстоятельств, арбитражным апелляционным судом сделаны следующие выводы.

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства того, что стороны взаимодействуют в рамках спорного соглашения № ПФЗ/1 от 20.02.2017 к договору № 1-ИС/14 от 08.05.2014, сохранение действия соглашения к расторгнутому договору № 1-ИС/14 от 08.05.2014 создает недопустимую неопределенность в их обязательственных правоотношениях, а также существенно нарушает баланс интересов сторон.

Принимая во внимание длительность неисполнения обязательств по соглашению № ПФЗ/1 от 20.02.2017 к договору № 1-ИС/14 от 08.05.2014, истечение срока завершения строительства объекта «Многоэтажные жилые дома по ул. Завертяева - Успешная в Центральном АО г. Омска. Жилой дом № 2», предусмотренного соглашением, с учетом утраты ЗАО «Мекомстрой» интереса в получении от кооператива результата, предусмотренного соглашением, в настоящем случае первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению.

Учитывая расторжение в судебном порядке соглашения № ПФЗ/1 от 20.02.2017, основания для удовлетворения требований встречного иска об обязании ЗАО «Мекомстрой» на основании пунктов 1.2, 1.2.1 указанного соглашения передать кооперативу права и обязанности по договору аренды земельного участка от 29.03.2017 № Д-Ц31-11365, отсутствуют.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 09.12.2021 по делу № А46-14125/2021 в удовлетворении требования ЖСК «Статус» к Департаменту архитектуры и градостроительства Администрации города Омска о признании недействительным распоряжения от 26.07.2021 № 650 о внесении в разрешение на строительство от 16.10.2014 № RU550301000-2349 изменений и незаконными действия по выдаче дубликата ЗАО «Мекомстрой» разрешения на строительство № RU550301000-2349 от 07.08.2015, отказано полностью.

Письмом от 09.10.2020 № 01/84 ЗАО «Мекомстрой» уведомило ЖСК «Статус» об одностороннем отказе от исполнения договора субаренды земельного участка №2-СА/ЗУ/17 от 09.08.2017 с кадастровым номером 55:36:080116:6169 и о его расторжении с 09.10.2020.

01.12.2021 в материалы дела от конкурсного управляющего ЖСК «Статус» ФИО2 поступило заявление о признании недействительной сделкой одностороннего расторжения закрытым акционерным обществом «Мекомстрой» (далее -ЗАО «Мекомстрой», ответчик) договора субаренды № 2-СА/ЗУ/17 от 09.08.2017 земельного участка с кадастровым номером 55:36:080116:6169.

Определением Арбитражного суда Омской области от 11.10.2022 в удовлетворении заявления конкурсного управляющего жилищно-строительным кооперативом «Статус» ФИО2 отказано.

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства и полагая, что одностороннее расторжение договора субаренды земельного участка №2-СА/ЗУ/17 от 09.08.2017 с кадастровым номером 55:36:080116:6169, изложенное в письме ЗАО «Мекомстрой» от 09.10.2020 № 01/84, является препятствием для передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства, в связи с несоблюдением предусмотренных законом условий для этого, в том числе в связи с несоблюдением условия о принадлежности земельного участка, на котором находится объект незавершённого строительства, застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве, конкурсный управляющий в порядке статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обратился в суд с настоящим заявлением.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, суд правомерно удовлетворил ходатайство на основании следующего.

Согласно пункту 1 статьи 287.3 ГК РФ собственник здания или сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, пользуется данным земельным участком на условиях и в объеме, которые предусмотрены законом или договором с собственником данного земельного участка.

Собственник здания или сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, не имеющий права пользования этим земельным участком по закону или по договору с собственником земельного участка, вправе пользоваться данным земельным участком в объеме, необходимом для обеспечения ему доступа к таким зданию или сооружению (статья 271).

Собственник здания или сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этими зданием или сооружением по своему усмотрению, в том числе сносить принадлежащие ему здание или сооружение, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным земельным участком, установленным законом или договором, и не нарушает прав собственника данного земельного участка или его иного законного владельца (пункты 2, 3 статьи 287.3 ГК РФ).

Собственник здания или сооружения на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, вправе требовать передачи ему в собственность или во временное владение и пользование или только во временное пользование земельного участка, необходимого для их использования, в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом (пункт 5 статьи 287.3 ГК РФ).

В силу пунктов 1 - 2 статьи 272 ГК РФ при прекращении права пользования земельным участком, предоставленным собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную её собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.

При отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 названной статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.

В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью, отведённой под него земли, суд с учётом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

Таким образом, суд согласно приведённым выше нормам права может установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

Правила статьи 272 ГК РФ применяются к отношениям, возникающим между собственником земельного участка и собственником объекта недвижимого имущества в том числе, при прекращении у последнего срочного (аренда, безвозмездное срочное пользование) пользования земельным участком, на котором расположена принадлежащая ему недвижимость.

Согласно положениям статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

К объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются (часть 11 статьи 4 Закона).

В рассматриваемом случае объект незавершенного строительства является многоквартирным жилым домом, следовательно, правила статьи 272 ГК РФ применимы в данном случае.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу от 23.12.2008 № 8985/08, исходя из положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

По смыслу приведённых норм обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что письмом от 09.10.2020 № 01/84 ЗАО «Мекомстрой» уведомило ЖСК «Статус» об одностороннем отказе от исполнения договора субаренды земельного участка №2-СА/ЗУ/17 от 09.08.2017 с кадастровым номером 55:36:080116:6169 и о его расторжении с 09.10.2020.

Договор субаренды земельного участка №2-СА/ЗУ/17 от 09.08.2017 расторгнут, указанные обстоятельства являются препятствием для завершения ЖСК «Статус» строительства жилого дома по вышеуказанному адресу либо выплаты возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» выплата возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, включенные в реестр требований участников строительства, осуществляется на основании принятого Фондом решения о финансировании указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 настоящего Федерального закона мероприятий за счет его имущества в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в случае, если застройщик признан арбитражным судом банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство. Такая выплата осуществляется до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика.

В соответствии с пунктом 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении поименованных в данном пункте условий, в том числе: объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности; земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве.

Как указано выше, договор инвестирования строительства многоквартирного дома от 08.05.2014 № 1-ИС/14 содержит в себе элементы договора инвестирования.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестиции - денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений (статья 6 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»).

Объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со статьей 24.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором. Государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется (пункт 3 статьи 3 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»).

В соответствии с пунктом 3 статьи 7 Закона РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. В случае отказа инвестора (заказчика) от дальнейшего инвестирования проекта он обязан компенсировать затраты другим его участникам, если иное не предусмотрено договором (контрактом).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 13.09.2016 № 5-КГ16-57 положения статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, сами по себе не означают, что лицо, создавшее объект незавершенного строительства своими силами либо за свой счет, не имеет на него никаких прав либо то, что его права не подлежат защите.

Вместе с тем, частью 1 статьи 110 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЖК РФ) определено, что жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома (часть 2 статьи 110 ЖК РФ).

Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство (часть 3 статьи 110 ЖК РФ).

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами (часть 4 статьи 110 ЖК РФ). По смыслу указанных норм следует, что жилищный кооператив - это юридическое лицо, создаваемое с целью удовлетворения потребности граждан в жилье путем объединения паевых взносов.

Потребительский кооператив в силу подпункта 1 пункта 3 статьи 50, пункта 2 статьи 123.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) является некоммерческой организацией, основанной на членстве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 123.2 ГК РФ потребительским кооперативом признается основанное на членстве добровольное объединение граждан или граждан и юридических лиц в целях удовлетворения их материальных и иных потребностей, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.

Согласно пункту 4 статьи 218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Как установлено судом, правоохранительными органами расследовалось уголовное дело № 11701520001000065 по признакам преступления, предусмотренного частью 4 статьи 159 УК РФ по фактам хищения принадлежащих гражданам и юридическим лицам денежных средств, в рамках которого проводились судебно-бухгалтерские экспертизы.

Как следует из заключения судебно-бухгалтерской экспертизы № 28 от 28.03.2019, согласно представленным документам в период с 01.01.2014 по 31.03.2017 выданные из кассы ЖСК «Статус» в адрес ООО «Мегатранс» денежные средства в сумме 87 777 482 руб. в полном объеме внесены в кассу ООО «Мегатранс». При этом согласно исследовательской части заключения № 28 экспертом были исследованы кассовые книги, листы кассовых книг с приложенными первичными документами ЖСК «Статус» за период с 08.04.2014 по 31.12.2015, копии РКО ЖСК «Статус» за период с мая 2014 по июль 2016, кассовая книга, листы кассовой книги с приложенными первичными документами ЖСК «Статус» за 2016.

Постановлением от 24.08.2020 вышеуказанное уголовное дело прекращено в связи с отсутствием состава преступления.

Таким образом, денежные средства, привлеченные ЖСК «Статус» были направлены через ООО «Мегатранс» на строительство спорного объекта недвижимости, права ЖСК «Статус» на который предусмотрены пунктом 2.3 соглашения № ПФЗ/120.02.2017; при этом ЖСК «Статус» является застройщиком по смыслу статьи 201.1 Закона о банкротстве, Решением Арбитражного суда Омской области от 26.10.2021 (резолютивная часть объявлена 19.10.2021) к процедуре банкротства ЖСК «Статус» применены правила банкротства застройщика, предусмотренные параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве.

Согласно статье 201.8-1.Закона о банкротстве, мероприятия по завершению строительства объектов незавершенного строительства, в отношении которых привлекались средства участников долевого строительства, объектов инфраструктуры и объектов инженерно-технологического обеспечения, указанных в пункте 1 статьи 201.15-2-1 настоящего Федерального закона, могут осуществляться за счет средств Фонда либо целевого займа (кредита), выдаваемого застройщику Фондом и (или) третьими лицами. Такие целевые займы (кредиты) могут быть обеспечены залогом объектов незавершенного строительства и земельных участков (прав на земельные участки).

Также согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» выплата возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, включенные в реестр требований участников строительства, осуществляется на основании принятого Фондом решения о финансировании указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 настоящего Федерального закона мероприятий за счет его имущества в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в случае, если застройщик признан арбитражным судом банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство.

Согласно подпункту 6 пункта 3 статьи 201.10. Закона о банкротстве (Погашение требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства) передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении условий, в том числе, если земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве.

При этом согласно пункту 10 указанной статьи согласие арендодателя земельного участка на передачу участникам строительства прав застройщика на этот участок не требуется.

Согласно пункту 2 абзаца 2 статьи 201.15-1. Закона о банкротстве передача имущества и обязательств застройщика, предусмотренных настоящей статьей, допускается, если земельный участок, предназначенный для размещения объекта незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве.

Согласно части 2 статьи 272 ГК РФ в случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью, отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

В соответствии с частью 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Таким образом, в настоящее время на земельном участке с кадастровым номером 55:36:080116:6169 расположен объект незавершенного строительства (двухподъездный многоквартирный жилой, первый подъезд которого возведен на уровень 7-го этажа, второй подъезд - на уровень 3-го этажа), право собственности, на который не зарегистрировано.

Между тем, несмотря на то, что частично построенный дом № 2 по ул. Успешная не был зарегистрирован в Управлении Федеральной службе государственной регистрации, кадастра картографии по Омской области, тем не менее, в силу закона он принадлежит участникам строительства, включенным в реестр участников строительства должника-застройщика, чьи средства были привлечены в строительство.

В пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» Верховный суд РФ указал, что государственная регистрация прав на вещи «не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости». Статьей 218 ГК РФ предусмотрено, что граждане, члены жилищных, жилищно-строительных, дачных, гаражных и иных потребительских кооперативов, которые полностью выплатили пай за квартиру, дачу, гараж или «иное помещение», приобретают право собственности на это имущество.

На основании изложенного, суд обоснованно отклонил возражения ЗАО «Мекомстрой» относительно отсутствия правовых основания для удовлетворения заявления как противоречащие вышеуказанным нормам права и установленным судом обстоятельствам.

Ссылки ЗАО «Мекомстрой» на материалы судебной практики по иным делам судом отклоняются, поскольку фактические обстоятельства указанных дел отличны от обстоятельств рассматриваемого спора.

Основания для отмены или изменения определения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Определение арбитражного суда принято с соблюдением норм права, подлежащих применению при разрешении спорных правоотношений, отмене не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 4 статьи 272, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд



ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Омской области от 17 ноября 2022 года по делу № А46-16075/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, согласно статье 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».


Председательствующий


О.В. Дубок


Судьи


Е.В. Аристова


О.Ю. Брежнева