Постановление от 12 июня 2019 г. по делу № А40-86655/2018

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-21320/2019

Дело № А40-86655/18
г. Москва
13 июня 2019 года
Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме 13 июня 2019 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи О.Г. Головкиной,

судей В.Р.Валиева, Т.В. Захаровой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от                19 марта 2019 г. по делу № А40-86655/18, принятое судьей Скачковой Ю.А., по иску Общества с ограниченной ответственностью «СТРОЙТЕХНИКА» к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи

при участии в судебном заседании представителей: от истца ФИО2 (по доверенности от 19.04.2018 г.); от ответчика ФИО3 (по доверенности от 29.11.2018 г.)

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «СТРОЙТЕХНИКА» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы, с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли - продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:01:0003018:4307, общей площадью 274, 6 кв.м. (этаж 2, ком. А, пом. I, комн. 1-1, 2а, 3, 3г, 4-8, пом. II, комн. 1-4, 4а, 4б, 4в, 4г, 5-9, 9а).

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что по договору от 14.05.2007 г. № 1-473/07 арендует у ответчика нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:01:0003018:4307, общей площадью 274, 6 кв.м. (этаж 2, ком. А, пом. I, комн. 1-1, 2а, 3, 3г, 4-8, пом. II, комн. 1-4, 4а, 4б, 4в, 4г, 5-9, 9а), является субъектом малого и среднего предпринимательства, на основании Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ обратился в Департамент с заявлением о выкупе помещения, согласно проекту договора купли-продажи, направленному Департаментом, вместе с тем цена объекта согласно п. 3.1 договору установлена в размере 32 806 000 руб., которая является завышенной, в связи с чем, последовало обращение с настоящим иском в суд.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 19.03.2019 г. разногласия  между  Департаментом  городского  имущества  города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью «СТРОЙТЕХНИКА», возникшие при заключении договора купли-продажи спорного нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:01:0003018:4307, общей площадью 274, 6 кв.м. (этаж 2, ком. А, пом. I, комн. 1-1, 2а, 3, 3г, 4-8, пом. II, комн. 1-4, 4а, 4б, 4в, 4г, 5-9, 9а) урегулированы посредством изложения 12 пункт 3.1. договора в следующей редакции:

«Цена объекта составляет 9 820 000 руб. 00 коп. (девять миллионов восемьсот двадцать тысяч рублей ноль копеек) в соответствии с Заключением дополнительной судебной оценочной экспертизы по делу № А40-86655/18-37-532 эксперта                         ООО «АйБиКонсталт» ФИО4 от 31.01.2019 г.»;

а также изложив п.3.4. договора в следующей редакции:

«Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 20 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 163 666 руб. (сто шестьдесят три тысячи шестьсот шестьдесят шесть) руб. 67 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.».

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об урегулировании разногласий в его редакции.

Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по доводам, изложенным в отзыве, указав на отсутствие правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив совокупность имеющихся в материалах дела доказательств, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не усматривает правовых оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истец является арендатором нежилого помещения, общей площадью 274,6 кв.м., расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:01:0003018:4307, общей площадью 274, 6 кв.м. (этаж 2, ком. А, пом. I, комн. 1-1, 2а, 3, 3г, 4-8, пом. II, комн. 1-4, 4а, 4б, 4в, 4г, 5-9, 9а), принадлежащего Департаменту городского имущества и занимаемого истцом на основании договора аренды от 14.05.2007 г. № 1-473/07. 

Истец отнесен к субъектам малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями ст. 4 ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 г. № 209-ФЗ, что также подтверждается внесением Общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 ФЗ от 13.08.2013 г. № 159-ФЗ обратился в Департамент городского имущества города Москвы истец с соответствующим заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, однако договор купли-продажи спорного объекта до настоящего времени сторонами не заключен в связи с существенными разногласиями относительно цены выкупаемого объекта.

Исковые требования по настоящему делу заявлены на основании ст. ст. 12, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", ФЗ от 24.07.2007 г. № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 г. № 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и мотивированы наличием у истца преимущественного права на приобретение арендуемых им помещений.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена              ч. ч. 2, 3, 4 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ.

По смыслу ч. 2, 3, 4 ст. 9 ФЗ от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ), дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества; при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Судом первой инстанции правильно установлено соответствие истца указанным критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений.

Согласно положениям ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу положений ст. 13 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. ст. 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно в порядке ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой определена рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 274,6 кв.м., расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:01:0003018:4307, общей площадью 274, 6 кв.м. (этаж 2, ком. А, пом. I, комн. 1-1, 2а, 3, 3г, 4-8, пом. II, комн. 1-4, 4а, 4б, 4в, 4г, 5-9, 9а) , согласно выводам эксперта итоговая величина которой, без учета НДС, составила 9 820 000 руб.

Суд первой инстанции, изучив представленное в материалы дела экспертное заключение, установил, что оценка, проведенная экспертом ООО «АйБи-Консалт» соответствует требованиям ст. ст. 11, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 г. №№ 254, 255, 256 и от 25.09.2014 г. № 611, в связи с чем, обязал стороны совершить сделку по цене, определенной в названном экспертном заключении, сделанном в ходе рассмотрения спора.

Согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.

Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

В соответствии с ч. 1 ст. 9 названного Закона предусмотрено, что в случае, если законом субъекта Российской Федерации не установлен срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, предусмотренный ст. 5 настоящего Федерального закона, применяется срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, равный пяти годам.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской в их совокупности, судебная коллегия апелляционного суда приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы истца, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, с учетом его характеристик, в связи с чем, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Ответчиком в установленном законом порядке отводов эксперту не заявлено,  надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.

Ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы правомерно отклонено судом первой инстанции, поскольку фактически сводятся к несогласию с произведенной оценкой.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов, с учетом дачи пояснений по заключению в суде первой инстанции, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Таким образом, Федеральным законом № 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

В соответствии со ст. 12 ФЗ № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, доводы ответчика относительно неправомерности согласования цены выкупа недвижимого имущества, без учета проведенной собственником оценки, не могут быть приняты во внимание судом апелляционной инстанции.

При этом апелляционный суд принимает во внимание, что при проведении экспертизы оценщиком были применены два подхода: сравнительный и затратный, стоимость прав на земельный участок определялась в рамках затратного подхода, о применении которого экспертом в судебном заседании суда первой инстанции были даны соответствующие пояснения, отраженные в тексте обжалуемого судебного акта.

Также при выборе объектов-аналогов эксперт руководствовался принципом замещения, с учетом характеристик спорного помещения, отсутствия инженерных коммуникаций и неудовлетворительного состояния нежилого помещения. 

Исходя из выше изложенного, апелляционный суд полагает, что разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные ст. 270 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции.

Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд 



П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 19 марта 2019 года по делу № А40-86655/18 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.



Председательствующий судья:                                                        О.Г. Головкина


Судьи:                                                                                                В.Р. Валиев


                                                                                                           Т.В. Захарова