Постановление от 5 декабря 2018 г. по делу № А43-25260/2018

Дело № А43-25260/2018
05 декабря 2018 года
г. Владимир


Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 декабря 2018 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Мальковой Д.Г., судей Устиновой Н.В., Александровой О.Ю., при ведении протокола секретарем судебного заседания Залит Я.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Нижнего Новгорода на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 01.10.2018 по делу № А43-25260/2018, принятое судьей Окороковым Д.Д. по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Автобан» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к муниципальное образование «Город Нижний Новгород» в лице администрации города Нижнего Новгорода (ИНН <***>, ОГРН <***>), с привлечением третьих лиц без самостяотельных требований относительно предмета спора, - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), Министерства Обороны Российской Федерации (ИНН <***>, ОГРН <***>), об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка под № 52:18:0070186:1174,

при участии в судебном заседании представителя ООО «Специализированный застройщик «Автобан» – ФИО1 по доверенности от 28.05.2018 № 34/2018 сроком на 1 год,

установил,

общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Автобан» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области к муниципальному образованию «Город Нижний Новгород» в лице администрации города Нижнего Новгорода (далее – ответчик, Администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка под № 52:18:0070186:1174.

Требования заявлены на основании статей 421 (пункт 1), 445 (пункт 1), 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением от 01.10.2018 Арбитражный суд Нижегородской области исковые требования Общества удовлетворил, изложив спорные условия договора купли-продажи земельного участка под № 52:18:0070186:1174 в редакции, предложенной истцом.

Не согласившись с принятым решением, Администрация обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

По существу возражения заявителя сводятся к тому, что при разрешении настоящего спора суду следовало исходить из того, что обращение истца с заявлением о выкупе земельного участка имело место 13.10.2017 и, соответственно, продажная цена земельного участка должна определяться на основании постановления администрации города Нижнего Новгорода от 02.03.2016 № 474 – в размере 30% его кадастровой стоимости.

Представитель Общества в судебном заседании и в отзыве на апелляционную жалобу возразил против доводов заявителя, указал на законность и обоснованность принятого по делу решения, которое просил оставить без изменения. Пояснил, что дата общения Общества с заявлением о выкупе земельного участка с приложением надлежащего пакета документов – 24.12.2015, установлена вступившим в законную силу судебным актом по делу № А43-26030/2015.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие неявившихся сторон, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено вступившими в законную силу решением арбитражного суда по делу № А43-26030/2015, Обществу принадлежат на праве собственности объекты недвижимости, расположенные по адресу: <...>, мастерская РБУ, 1-этажный, общая площадь 321,3 кв. м, лит. Б и здание склада, 1-, 2-этажный, общая площадь 195,7 кв. м, лит. А.

Указанные объекты недвижимого имущества расположены на земельном участке с кадастровым номером 52:18:0070186:5 по адресу: <...>.

На основании приказа Министра обороны Российской Федерации от 15.10.2013 № 910 "О передаче объектов недвижимого имущества в собственность муниципального образования город Нижний Новгород" в 2014 году земельный участок с кадастровым номером 52:18:0070186:5 передан в муниципальную собственность.

21.11.2014 администрация г. Нижнего Новгорода зарегистрировала за собой право собственности на земельный участок общей площадью 22 800 кв. м, кадастровый номер 52:18:0070186:5.

24.12.2014 Общество обратилось в Администрацию с заявлением о разделе земельного участка с кадастровым номером 52:18:0070186:5 и предоставлении на праве собственности земельных участков под принадлежащими ему объектами недвижимости.

28.04.2015 после уточнения границ земельного участка с кадастровым номером 52:18:0070186:5 Общество вновь обратилось в Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г. Нижнего Новгорода с заявлением о разделе указанного земельного участка.

02.09.2015 Общество в третий раз обратилось в Администрацию с заявлением о разделе земельного участка с кадастровым номером 52:18:0070186:5 путем выделения из него земельных участков под принадлежащими Обществу на праве собственности объектами недвижимости и принятии решения о предоставлении на праве собственности вновь образованных земельных участков.

Поскольку в течение установленного законом срока орган местного самоуправления не совершил действий, направленных на раздел земельного участка с кадастровым номером 52:18:0070186:5, Общество посчитало, что со стороны администрации г. Нижнего Новгорода усматривается незаконное бездействие, нарушающее его права и законные интересы в сфере осуществления предпринимательской деятельности, в связи с чем обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 22.09.2016 по делу № А43-26030/2015 установлено наличие у Общества исключительного права на приобретение в собственность земельных участков, занятых вышеназванными объектами недвижимости и необходимых для их эксплуатации.

Указанным решением суд обязал Администрацию устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем принятия решения о разделе земельного участка с кадастровым номером 52:18:0070186:5 общей площадью 21791 кв. м путем образования земельного участка площадью 1864,8 кв.м под объектом недвижимости (здание мастерской РБУ-1, инв. номер 22:401:001:002420680, лит. Б), земельного участка площадью 1306,3 кв. м под объектом недвижимости - здание склада (инв. номер 22:401:001:002420670 лит. А), принадлежащими Обществу на праве собственности, а также принять решение о предоставлении Обществу в собственность земельного участка площадью 1864,8 кв.м под объектом недвижимости (здание мастерской РБУ-1, инв. номер 22:401:001:002420680, лит. Б) и земельного участка площадью 1306,3 кв. м под объектом недвижимости - здание склада (инв. номер 22:401:001:002420670 лит. А), расположенных по адресу: г. Н. Новгород, Советский район, ул. Медицинская, и направить в адрес Общества проект договора купли-продажи каждого земельного участка.

Вышеназванные обстоятельства в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подлежат доказыванию в рамках настоящего дела.

18.07.2016 Администрация осуществила раздел земельного участка, при этом под зданием склада был образован земельный участок площадью 1010 кв.м с кадастровым номером 52:18:0070186:1174, которому присвоен адрес: г.Н.Новгород, Советский район, ул. Нартова, д. 27 в; в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись 52:18:0070186:1174-52/124/2017-1 от 09.10.2017.

Администрацией Обществу был направлен договор купли-продажи земельного участка и № 0052-МС, пунктом 2.1 которого в соответствии с
постановлением администрации города Нижнего Новгорода от 02.03.2016 года №474 «Об установлении порядка определения цены земли» установлена стоимость продаваемого участка в размере 668 990 руб. 67 коп., что составляет 30% от кадастровой стоимости участка.

Истец в свою очередь направил в адрес Администрации протокол разногласий к договору №0052-МС от 29.03.2018, в соответствии с которым предложил установить выкупную стоимость земельного участка в размере 55 749 руб. 22 коп., исходя из расчета: 2 229 968 руб. 09 коп. (кадастровая стоимость земельного участка)*2,5%.

Администрация г. Н.Новгорода отказалась подписать протокол разногласий в редакции истца и указала, что цена выкупа земельного участка не может быть рассчитана с применением коэффициента к кадастровой стоимости земельных участков, равному 2,5%.

Недостижение результата по согласованию возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка разногласий послужило истцу основанием для предъявления в суд настоящего иска, при разрешении которого суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Цена в договоре купли-продажи недвижимости является его существенным условием (пункт 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В подпункте 2 пункта 1.1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в период возникновения спорных правоотношений) установлено, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления.

Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении: земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, - органами местного самоуправления.

Размер выкупной цены земельного участка определяется на дату подачи заявления о приватизации земельного участка либо в месячный срок после его принятия, так как согласно пунктам 5, 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации право заявителя требовать заключения договора купли-продажи возникает именно с момента подачи заявки, а уполномоченный орган должен в месячный срок со дня поступления заявления совершить действия по оформлению земельного участка в собственность заявителя.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона № 137-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 01.07.2012 в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения. При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек, и двух с половиной процента кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Из содержания пункта 1 статьи Федерального закона № 137-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" следует, что определяющим критерием применения льготных цен при выкупе указанных в данном пункте земельных участков является факт обращения собственника недвижимого имущества с заявлением о выкупе земельного участка до 01.07.2012.

В ТУ Россимщество в Нижегородской области и Министерство Обороны Российской Федерации, в ведении которых находились вопросы приватизации спорного земельного участка до передачи его в муниципальную собственность, истец неоднократно обращался до 01.07.2012.

Непосредственно в Администрацию истец обратился 24.12.2014, что установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области по делу № А43-26030/2015.

С учетом изложенного суд первой инстанции справедливо констатировал, что при определении продажной цены спорного земельного участка положения постановления администрации города Нижнего Новгорода № 474 «Об установлении порядка определения цены земли» неприменимы, поскольку оно распространяет свое действие на правоотношения, возникшие с 04.06.2015.

При этом на момент обращения истца к ответчику вопросы выкупа регулировались решением Городской Думы г.Н.Новгорода от 12.07.2012 №112 «Об установлении цены земли», пунктом 1 которого предусмотрено, что цена при продаже земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городской округ город Нижний Новгород коммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких участках зданий, строений, сооружений, если эти здания были отчуждены из муниципальной собственности, в том числе если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения установлена в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Кроме того, статьей 2 Закона от 28.06.2012 «О порядке определения цены и порядке оплаты земельных участков, находящихся в собственности Нижегородской области или государственная собственность на которые не разграничена, при их продаже собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках» предусмотрено, что продажа земельного участка коммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения производится исходя из 2,5% его кадастровой стоимости.

Приведенная норма применена судом первой инстанции по аналогии, так как вышеприведенное решение Городской Думы г. Н.Новгорода не предусматривало случая, когда на переданном из государственной собственности в муниципальную земельном участке находится объект недвижимости, который ранее был отчужден из государственной собственности.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу о правильности произведенного Обществом расчета стоимости спорного земельного участка в размере 2,5% от его кадастровой стоимости. В связи с чем при урегулировании возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка разногласий, изложил пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена земельного участка установлена в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, определяется по формуле: КС*2.5%, где: КС - кадастровая стоимость участка (руб.);

КС (руб.)

Стоимость (руб.)

2 229 968,9

2.5%

55 749,22

Стоимость земельного участка составляет 55 749 руб. 22 коп.».

Обжалуя судебный акт, заявитель жалобы выводы суда первой инстанции не опроверг. Доводы заявителя жалобы не подтверждают нарушений судом первой инстанции норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.

Аргументы, приведенные заявителем в апелляционной жалобе, коллегия судей изучила и признала юридически несостоятельными, ибо все они сводятся к иным, нежели у суда, трактованию норм действующего законодательства и оценке фактических обстоятельств спора. Однако наличие у заявителя собственной правовой позиции по спорному вопросу не является основанием для отмены принятого по делу судебного акта.

С учетом вышеизложенного суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены судебного акта по доводам заявителя.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 01.10.2018 по делу № А43-25260/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Нижнего Новгорода - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Д.Г. Малькова

Судьи

Н.В. Устинова

О.Ю. Александрова