Постановление от 9 сентября 2025 г. по делу № А51-14975/2024

Пятый арбитражный апелляционный суд ул. Светланская, 115, <...>

http://5aas.arbitr.ru/


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А51-14975/2024
г. Владивосток
10 сентября 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 сентября 2025 года. Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е.Н. Шалагановой, судей Д.А. Глебова, С.Б. Култышева,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А. Шулаковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества «Спасск-Техсервис»,

апелляционное производство № 05АП-3049/2025 на решение от 15.05.2025 судьи Е.Р. Яфаевой по делу № А51-14975/2024 Арбитражного суда Приморского края

по иску управления муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к акционерному обществу «Спасск-Техсервис» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица: акционерное общество «Корпорация развития Дальнего востока и Арктики», министерство имущественных и земельных отношений Приморского края

о расторжении договора, об обязании освободить и передать земельный участок, в судебное заседание явились:

от Управления муниципальной собственности г. Владивостока: представитель ФИО1 по доверенности от 13.12.2024,

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее – Управление, УМС г. Владивостока) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к акционерному обществу «Спасск-Техсервис» (далее – общество, АО «Спасск-Техсервис») о расторжении договора от 22.11.2013 № 05-Ю-18275 аренды земельного участка (далее – договор, договор от 22.11.2013) с кадастровым номером 25:28:050067:440 (далее также - земельный участок с кадастровым номером 25:28:050067:440, спорный земельный участок), площадью 4328 кв.м, имеющего местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир нежилое здание (лит. 1). Участок находится примерно в 6 м. от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: <...>, предоставленного в целях реализации инвестиционного проекта «Строительство и эксплуатация гостиничного комплекса «СМОЛ ХОЛЛ», об обязании АО «Спасск-Техсервис» освободить спорный земельный участок и передать его УМС г. Владивостока по акту приема-передачи в состоянии,

пригодном для его дальнейшего использования по целевому назначению в 5- дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

Определениями суда от 04.09.2024, 18.12.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) привлечены акционерное общество «Корпорация развития Дальнего востока и Арктики», министерство имущественных и земельных отношений Приморского края.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 15.05.2025 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, АО «Спасск-Техсервис» обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и вынести новый судебный акт, которым в удовлетворении иска отказать в полном объеме.

Определением суда от 14.08.2025 апелляционная жалоба принята к производству с назначением ее рассмотрения в судебном заседании 10.09.2025.

К судебному заседанию от Управления поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела.

Коллегией рассмотрено и с учетом возражений Управления на основании статей 158, 159, 184, 185 АПК РФ отклонено ходатайство апеллянта об объявлении перерыва в судебном заседании в целях предоставления платежных поручений, подтверждающих оплату образовавшейся задолженности, а также в целях урегулирования настоящего спора мирным путем.

При этом судом учтено, что в суде первой инстанции общество неоднократно заявляло ходатайства об отложении судебных заседания для мирного урегулирования спора, однако таковое не состоялось. При этом на вопрос суда присутствовавшая в заседании представитель УМС г. Владивостока поступление от общества предложений о мирном урегулировании спора отрицала. Апелляционный суд также отмечает непоступление от общества пояснений относительно причин невозможности предоставления доказательств оплаты задолженности к текущему судебному заседанию при том, что погашение задолженности после вынесения обжалуемого решения в любом случае на рассмотрение апелляционной жалобы не влияет.

В заседании апелляционного суда представитель Управления поддержала доводы отзыва на апелляционную жалобу в полном объеме, против удовлетворения апелляционной жалобы возразила, считая обжалуемое решение законным и обоснованным.

Неявка в судебное заседание представителя апеллянта и третьих лиц с учетом их надлежащего извещения о времени и месте проведения заседания не препятствовала коллегии в рассмотрении жалобы по существу в отсутствие названных лиц применительно к статье 156 АПК РФ.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке статей 266-272 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, Пятый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены решения части, исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 22.11.2013 департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор № 05-Ю-18275 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:050067:440, площадью 4328 кв.м, из земель населенных пунктов, находящегося по адресу: <...> (установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир нежилое здание (лит. 1). Участок находится примерно в 6 м от ориентира по направлению

на юго-восток), вид разрешенного использования: стоянки автомобильного транспорта, для использования в целях, не связанных со строительством (для размещения стоянки автомобильного транспорта).

Земельный участок передан арендатору по акту приема передачи от 22.11.2013.

Соглашением от 25.10.2018 изменены, в частности, разрешенный вид использования земельного участка - на «гостиницы», цель предоставления - «для реализации инвестиционного проекта «Строительство и эксплуатация гостиничного комплекса «СМОЛ ХОЛЛ», а также срок аренды - до 27.06.2048.

Разделом 2 договора (в редакции соглашения от 25.10.2018) установлены размер и сроки внесения арендной платы.

Пунктом 3.4.2 договора предусмотрена обязанность арендатора использовать участок в соответствии с целевым назначением, разрешенным использованием, пунктом 3.4.4 обязанность арендатора своевременно уплачивать арендную плату.

Договор может быть расторгнут на основании и в порядке, установленном действующим законодательством (пункт 5.3 договора).

В соответствии с пунктом 5.4 договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случаях:

- использования арендатором участка не в соответствии с целевым назначением, указанным в пункте 1.1 договора;

- невнесения арендатором арендной платы в размере, установленном договором, в течение двух раз подряд;

- нарушения арендатором иных условий договора и требований действующего законодательства;

- расторжения соглашения об осуществлении деятельности от 28.06.2018 № СПВ-781/18.

В соответствии с Законом Приморского края от 03.12.2018 № 402-КЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края в области регулирования земельных отношений» с 01.05.2019 полномочия по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в границах Владивостокского городского округа осуществляет Управление.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2020 по делу № А51-3814/2019 с общества в пользу Управления взыскано 608 174 рублей 96 копеек задолженности по договору от 22.11.2013 за период с 26.01.2016 по 31.08.2018, решением Арбитражного суда Приморского края от 21.10.2024 по делу № А51-7233/2024 с общества в пользу Управления взыскано 975 398 рублей 51 копейка задолженности по договору за период с 01.04.2021 по 20.05.2024, а также 193 705 рублей 91 копейка пени.

В связи с нарушением обществом обязательства по внесению арендной платы Управление претензией № 28/12446-исх от 19.04.2024 предложило ему погасить образовавшуюся задолженность, расторгнуть договор и подписать соглашение о расторжении договора и акт приема-передачи.

Уклонение общества от подписания соглашения послужило основание для обращения Управления в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

При рассмотрении настоящего спора суд первой инстанции обоснованно исходил из положений Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), регулирующих порядок расторжения договоров и правоотношения аренды, и норм Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), регулирующих отношения аренды земли.

Согласно пункту 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Исходя из изложенного, учитывая доказанность факта получения обществом в пользование спорного земельного участка, у общества возникла обязанность по внесению платы за пользование участком, которая обществом нарушена.

Как указано в пункте 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из смысла вышеуказанных положений следует, что при предъявлении требований о досрочном расторжении договора истцу необходимо доказать следующие обстоятельства:

- нарушение стороной условий договора, которые являются существенными по смыслу пункта 2 статьи 450 ГК РФ;

- соблюдение истцом досудебного порядка досрочного расторжения договора в соответствии со статьей 452 ГК РФ.

Как установлено подпунктом 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом также в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, в связи с особым объектом регулирования нормы земельного законодательства являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства.

Согласно пункту 2 статьи 46, подпункту 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ одним из оснований прекращения аренды земельного участка является также неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанной цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом (абзац шестой подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Таким образом, в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды земельного участка, предусмотренных статьями 45, 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Как было установлено выше, арендатором допущено нарушение условий договора в виде неоднократного невнесения арендной платы за периоды с 26.01.2016 по 31.08.2018, с 01.04.2021 по 20.05.2024 (что подтверждено вступившими в законную силу судебными актами по делам №№ А51-3814/2019, А51-7233/2024).

При этом из представленных Управлением справок о расчетах следует, что последний платеж по погашению текущей задолженности по договору произведен обществом 19.08.2020, последний платеж по погашению задолженности, взысканной постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2020 по делу № А51-3814/2019 - 22.03.2022, при этом платежей, направленных на погашение задолженности, взысканной решением Арбитражного суда Приморского края от 21.10.2024 по делу

№ А51-7233/2024, обществом не производилось.

Представленные истцом доказательства свидетельствует о неоднократном и существенном нарушении обществом обязательства по внесению арендной платы.

Таким образом, в рассматриваемом случае имеются основания для досрочного расторжения договора применительно к пункту 3 статьи 619 ГК РФ, пункту 5.4 договора

Кроме того, согласно представленному в материалы дела акту обследования от 19.11.2024, составленному специалистами управления, спорный земельный участок не используется для целей, предусмотренных договором, часть территории земельного участка огорожена забором, в границах которой размещен одноэтажный дом и металлический контейнер, какая-либо деятельность на остальной территории земельного участка не осуществляется.

Также в материалы дела представлено письмо МКУ «КРЗН» от 25.02.2025, согласно которому на спорном земельном участке выявлено наличие навеса, забора, часть грунтовой дороги, часть асфальтированной дороги. При этом территория земельного участка частично залесена.

Таким образом, земельный участок не используется обществом по назначению, установленному дополнительным соглашением от 25.10.2018 («для реализации инвестиционного проекта «Строительство и эксплуатация гостиничного комплекса «СМОЛ ХОЛЛ»), что в силу абзаца шестого подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ является дополнительным основанием для расторжения договора.

При изложенных обстоятельствах, принимая во внимание доказанность материалами дела факта соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, заявленные требования о расторжении договора аренды признаются апелляционной коллегией обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Учитывая удовлетворение требования Управления о расторжении договора от 22.11.2013, у ответчика отсутствуют правовые основания для дальнейшего владения и пользования земельным участком с кадастровым номером 25:28:050067:440, в связи с чем требование истца по возврату земельного участка также является правомерным и подлежит удовлетворению.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, в том числе, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 15.05.2025 по делу № А51-14975/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного

округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий Е.Н. Шалаганова

Судьи Д.А. Глебов

С.Б. Култышев