Постановление от 23 июля 2019 г. по делу № А40-132237/2018

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№09АП-34283/2019

Дело №А40-132237/18
г.Москва
24 июля 2019 года
Резолютивная часть постановления объявлена 18 июля 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме 24 июля 2019 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Гончарова В.Я.,

судей: Бодровой Е.В., Кузнецовой Е.Е.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "ЭСТА" на решение Арбитражного суда г.Москвы от 26.04.2019 по делу №А40-132237/18, принятое судьей В.В. Дудкиным (14-937), по исковому заявлению ООО "ЭСТА" (ОГРН <***>) к ГСК "ГАРАНТ" (ОГРН <***>) третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве (ОГРН <***>), ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, Белокур Н.А., ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40,

ФИО41, ФИО42, ФИО43 об обязании, взыскании 107 645 078 руб.,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО44 по доверенности от 01.10.2018г., ФИО45, ФИО46 по доверенности от 30.05.2019г.,

от ответчика: ФИО47 по доверенности от 27.05.2019г., ФИО40, ФИО48 по доверенности от 11.07.2019г.,

от третьих лиц ФИО38, ФИО8, ФИО35: ФИО49 по доверенности от 23.01.2019г.,

от остальных третьих лиц: не явились, извещены,

У С Т А Н О В И Л:

Решением суда от 26.04.2019 в удовлетворении требований ООО "ЭСТА" (далее – истец) уточненных в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее – АПК РФ) об обязании ГСК "ГАРАНТ" (далее – ответчик) об обязании передать 253 машино-места и гаражных боксов, а также нежилые помещения общей площадью 6 583,6 кв. м., расположенные в гаражном комплексе по адресу: <...>, взыскании неосновательного обогащения в размере 107 726 678 рублей, признании незаконными односторонних отказов от договоров участия в долевом строительстве №1 от 2 июня 2014 года и от 16 февраля 2015 года, об обязании Управления Росреестра по г. Москве аннулировать записи о произведенной государственной регистрации договоров и регистрации расторжения договоров, обязании отменить записи в ЕГРН - отказано.

При этом суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для удовлетворения заявленных требований.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился с апелляционной жалобой в которой просил отменить решение суда, в связи с неполным выяснением имеющих значение для дела обстоятельств, несоответствием выводов суда изложенных в решении обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права, приняв по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, Белокур Н.А., ФИО34, ФИО36, ФИО37, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43 извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд своих представителей не направили, ходатайств об отложении судебного разбирательства от них не поступало, в связи с этим, при отсутствии возражений со стороны явившихся представителей участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст.ст.123,156,266 АПК РФ, рассмотрел дело в их отсутствие.

В судебном заседании представители истца доводы апелляционной жалобы поддержали в полном объеме, просили отменить решение суда первой инстанции, поскольку считают его незаконным и необоснованным, приняв по делу новый судебный акт.

Представители ответчика, третьих лиц (ФИО38, ФИО8, ФИО35) поддержали решение суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласились, считают их необоснованными, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы – отказать.

Проверив законность и обоснованность принятого решения в порядке ст.ст.266, 268 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, отзывов, письменных объяснений, выслушав явившихся представителей участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного решения в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, Заявленные исковые требования ООО "ЭСТА" обосновывало тем, что на основании положений договора № 1 от 2 июня 2014 года, заключенного с ГСК "Гарант", а также протоколов предварительного распределения площадей, машино-мест и гаражных боксов от 09.11.2015 г. ему принадлежит право требовать передачи 253 машино-мест и гаражных боксов, а также нежилых помещений общей площадью 6 583,6 кв. м. (с учетом принятых уточнений исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

Истец считал, что по его расчетам общая стоимость данного имущества составляет 220 924 442 рубля. Поскольку Истцом перечислено в пользу ГСК "Гарант" 256 651 120 рублей, Истец просит взыскать с Ответчика разницу между данной перечисленной суммой и стоимостью имущества, подлежащего, по мнению Истца, передаче ему, в размере 35 726 678 рублей в качестве неосновательного обогащения в порядке статей 1102, 1105, 1107 ГК РФ.

В обоснование исковых требований ООО "ЭСТА" указывало, что ГСК "Гарант" не исполнил обязанность по финансированию строительства в размере 72 000 000 рублей, в связи с чем данная сумма также подлежит взысканию с Ответчика в качестве суммы неосновательного обогащения.

Истец считал, что обязанность по оплате всего имущества исполнена им в полном объеме, в связи с чем Ответчик неправомерно отказался от исполнения договора № 1 участия в долевом строительстве от 02.06.2014 г. (ДДУ № 1) и договора участия в долевом строительстве от 16.02.2015 г. (ДДУ от 16.02.2015 г). Истец считал,

что односторонние отказы ГСК "Гарант" от данных договоров не обоснованы, поведение Ответчика является недобросовестным, и просит признать односторонние отказы от ДДУ № 1 и ДДУ от 16.02.2015 г. недействительными.

Истец также указывал, что Ответчик действовал недобросовестно, заключая договоры участия в долевом строительстве с физическими лицами после ввода гаражного комплекса в эксплуатацию (8 декабря 2017 года), а также ввиду неисполнения Ответчиком обязанности по оплате Истцу цены договора уступки прав.

Истец считал незаконными действия Управления Росреестра по г. Москве по регистрации расторжения ДДУ № 1 и ДДУ от 16.02.2015 г., а также по регистрации договоров участия в долевом строительстве, заключенных ГСК "Гарант" с физическими лицами. Просил отменить соответствующие записи в ЕГРН об осуществленной государственной регистрации.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, между ООО "ЭСТА" и ГСК "Гарант" были заключены договор № 1 от 02.06.2014 г., договор № 1/1 участия в долевом строительстве гаражного комплекса от 02.06.2014 г. (ДДУ № 1/1), договор № 1 участия в долевом строительстве гаражного комплекса от 02.06.2014 г., договор участия в долевом строительстве от 16.02.2015 г. Кроме того, на основании договоров уступки прав и договоров уступки прав с переводом долга от 19.03.2015 г. Истец приобрел права требования к Ответчику по договорам участия в долевом строительстве от 10.03.2011 г.

Истец указывал, что договор № 1 от 02.06.2014 г. года является инвестиционным договором и предоставил Истцу право требовать передачи имущества на сумму осуществленного финансирования строительства гаражного комплекса. По мнению Истца, перечень подлежащих передаче нежилых помещений определен в протоколе предварительного распределения площадей от 09.11.2015 г., являющемся сделкой. Требования Истца о передаче 253 машино-мест основаны на положениях ДДУ № 1/1 и ДДУ от 16.02.2015 г.

Проанализировав содержание и исследовав правовую природу договора № 1 от 2 июня 2014 года, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для признания рассматриваемого договора самостоятельным инвестиционным договором, создавшим комплекс прав и обязанностей Истца и Ответчика и определившим состав и стоимость подлежащего передаче ООО "ЭСТА" имущества.

Согласно п. 1 ст. 429.1 ГК РФ рамочным договором (договором с открытыми условиями) признается договор, определяющий общие условия обязательственных взаимоотношений сторон, которые могут быть конкретизированы и уточнены сторонами путем заключения отдельных договоров, подачи заявок одной из сторон или иным образом на основании либо во исполнение рамочного договора.

Согласно п. 2 ст. 429.1 ГК РФ к отношениям сторон, не урегулированным отдельными договорами, в том числе в случае незаключения сторонами отдельных договоров, подлежат применению общие условия, содержащиеся в рамочном договоре, если иное не указано в отдельных договорах или не вытекает из существа обязательства.

Исходя из правовой природы договора, суд первой инстанции достоверно установил, что он является рамочным, определяющим общие организационные отношения ГСК "Гарант" и ООО "ЭСТА". Конкретное содержание обязательств по оплате и передаче объектов недвижимости согласовано сторонами в отдельно заключенных договорах участия в долевом строительстве согласно п.п. 1.2, 1.4 данного договора.

Согласно пункту 1.4 договора в редакции дополнительного соглашения № 1 от 18.12.2015 г. застройщик передает ООО "ЭСТА" нежилые помещения и машино-места и гаражные боксы в количестве 201 шт. путем заключения договоров долевого участия. В пункте 1.2 договора № 1 от 02.06.2014 г. закреплено, что застройщик ГСК "Гарант" обязуется зачесть планируемые расходы ООО "ЭСТА" на строительство на основании заключенного договора долевого участия, подлежащего государственной регистрации.

Во исполнение данных договоренностей той же датой, что и договор № 1, а именно 02.06.2014 г., сторонами заключены ДДУ № 1/1 (зарегистрирован 06.08.2014 г., номер записи 77-77-07/096/2014-632) и ДДУ № 1 (зарегистрирован 08.08.2014 г., номер записи 77-77-07/017/2014-656).

Предметом ДДУ № 1/1 в первоначальной редакции являлись 240 машино-мест и гаражных боксов, предметом ДДУ № 1 в первоначальной редакции – нежилые помещения общей площадью 1 553,7 кв. м. Дополнительным соглашением от 17.12.2015 г. к ДДУ № 1/1 количество машино-мест и гаражных боксов по ДДУ № 1/1 было сокращено до 210 объектов, дополнительным соглашением от 17.12.2015 г. к ДДУ № 1 площадь нежилых помещений была увеличена до 5 052,3 кв. м.

Суд также правильно учел, что вступление в силу дополнительного соглашения от 18.12.2015 г. к договору № 1 обусловлено сторонами датой государственной регистрации дополнительных соглашений от 17.12.2015 г. к ДДУ № 1/1 и ДДУ № 1 (согласно п. 6 дополнительного соглашения от 18.12.2015 г.), что также подтверждает единство регулируемых данными договорами правоотношений.

16.02.2015 г. сторонами заключен ДДУ, предметом которого являлись 18 машино-мест (приложение № 1 к данному договору). Цена ДДУ от 16.02.2015 г. согласно п. 2.2 договора определена в размере 14 758 000 рублей.

Таким образом, конкретные права и обязанности Истца и Ответчика определены в договорах участия в долевом строительстве, а договор № 1 от 02.06.2014 г. определил общие организационные условия договорных отношений сторон, подлежащие конкретизации в договорах долевого участия согласно п.п. 1.2, 1.4 договора № 1 от 02.06.2014 г.

С учетом приведенных положений законодательства, положений договора № 1 от 02.06.2014 и заключенных ДДУ, суд считает, что конкретные права и обязанности Истца и Ответчика были согласованы ими в ДДУ № 1/1, ДДУ № 1, ДДУ от 16.02.2015.

Вопреки доводам Истца, договор не мог быть признан самостоятельным инвестиционным договором.

Как следует из пункта 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса РФ и т.д.

Договор № 1 от 02.06.2014 г. не мог быть признан самостоятельным договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, поскольку в нарушение статьи 554, пункта 1 статьи 555 ГК РФ не содержал надлежащего определения предмета договора (идентификации передаваемого недвижимого имущества), согласованной цены, то есть существенных условий договора. Данный договор не мог быть признан договором простого товарищества, поскольку не содержал необходимых условий о соединении вкладов, возникновении общих прав и обязанностей, общей долевой собственности и иных условий, предусмотренных гл. 55 ГК РФ.

Суд также правильно отметил ошибочность доводов Истца о том, что отношения ГСК "Гарант" и ООО "ЭСТА" подлежат регулированию законодательством об инвестиционной деятельности, в том числе Законом РСФСР от 26.06.1991 г. № 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР".

Отношения сторон основаны на договорах участия в долевом строительстве. Согласно ст. 2 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", отменившего действие Закона РСФСР от 26.06.1991 г. № 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" в противоречащей части, законодательство об инвестиционной деятельности не распространяется на отношения по привлечению средств в долевое строительство.

В свою очередь, в ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ) закреплено, что действие данного закона не распространяется на отношения юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве.

Таким образом, создание объектов на основании ДДУ и на основании договоров об инвестиционной деятельности подлежит различному правовому регулированию. Участие граждан и юридических лиц в долевом строительстве регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, а не законодательством об инвестиционной деятельности.

Суд первой инстанции правильно обратил внимание на то, что заключение ГСК "Гарант" именно договоров участия в долевом строительстве для привлечения финансирования строительства предусмотрено правовыми актами Правительства Москвы о строительстве гаражного комплекса в рамках программы "Народный гараж" на земельном участке по адресу: Рублевское ш., вл. 22.

Данное указание содержится в п. 3.1 распоряжения Правительства Москвы от 25.12.2008 № 3070-РП "О проектировании гаражного комплекса по адресу: Рублевское ш., вл. 22 по программе "Народный гараж", в п. 2 распоряжения Правительства Москвы от 20.10.2010 г. № 2368-РП "О дальнейшей реализации проекта строительства гаражного комплекса по адресу: Рублевское ш., вл. 22 по программе "Народный гараж".

С учетом изложенного, конкретный перечень объектов, подлежащих передаче от ГСК "Гарант" в пользу ООО "ЭСТА", стороны окончательно установили в заключенных своей волей и в своем интересе договорах участия в долевом строительстве.

Протокол предварительного распределения площадей от 09.11.2015, на основании которого Истец требует передачи нежилых помещений, прямо признан недействительным по соглашению Истца и Ответчика, отраженному в п. 1 протокола окончательного распределения площадей и вновь созданных помещений от 23.03.2017 г. Доводы ООО "ЭСТА" о недопустимости принятия протокола окончательного распределения площадей в качестве доказательства судом отклоняются как необоснованные и не подтвержденные доказательствами.

В связи с изложенным суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что протокол предварительного распределения площадей от 09.11.2015 г. не мог являться основанием для удовлетворения требований об обязании ГСК "Гарант" передать нежилые помещения общей площадью 6 597,8 кв. м. (6 583,6 кв. м. по результатам обмеров БТИ). По изложенным основаниям требования Истца также не могли быть признаны обоснованными положениями протоколов предварительного распределения машино-мест и гаражных боксов.

Права ООО "ЭСТА" в отношении объектов недвижимого имущества возникли из заключенных с ГСК "Гарант" ДДУ № 1/1, ДДУ № 1, ДДУ от 16.02.2015 г. и ДДУ от 10.03.2011 г.

Исследовав положения ДДУ № 1/1, дополнительного соглашения к ДДУ № 1/1 от 17.12.2015 г., суд не нашел оснований признать правомерными доводы Истца о том, что предметом ДДУ № 1/1 являются 240 машино-мест и гаражных боксов.

В первоначальной редакции ДДУ № 1/1 стороны согласовали передачу ООО "ЭСТА" 240 объектов стоимостью 187 817 000 рублей (приложения №№ 1-3 к ДДУ № 1/1). Вместе с тем, 17.12.2015 г. между ГСК "Гарант" и ООО "ЭСТА" заключено дополнительное соглашение к ДДУ № 1/1, которым количество передаваемых объектов сокращено до 210 машино-мест. Цена ДДУ № 1/1 уменьшена до 157 500 000 рублей (приложение № 1 к дополнительному соглашению).

Количество объектов указано в приложении № 1 к дополнительному соглашению от 17.12.2015 г., а также следует из порядка расчета цены ДДУ № 1/1: произведения 750 000 рублей (цена одного машино-места) и 210 (количество машино-мест), что составляет 157 500 000 рублей.

Суд первой инстанции также правильно обратил внимание на то, что по ДДУ №1/1 в первоначальной редакции предметом были 240 машино-мест площадью 3 833 кв. м., после заключения дополнительного соглашения – 210 машино-мест площадью 4 682,08 кв. м. В связи с этим, вопреки доводам Истца, изменен сам предмет договора, а не только нумерация передаваемых 240 машино-мест и гаражных боксов. Из представленной переписки сторон следует, что сам Истец признал, что предметом ДДУ № 1/1 являются 210 объектов.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В связи с этим суд первой инстанции не усмотрел оснований для удовлетворения исковых требований ООО "ЭСТА" в отношении 30 машино-мест, необоснованно включаемых Истцом в одностороннем порядке в предмет ДДУ № 1/1 помимо 210 машино-мест и гаражных боксов по дополнительному соглашению от 17.12.2015 г. к ДДУ № 1/1.

Обязанность по оплате цены ДДУ № 1/1 Истцом исполнена в полном объеме, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями. При этом из 210 машино-мест и гаражных боксов права на 5 объектов уступлены ООО "ЭСТА" третьим лицам, в связи с чем данные объекты исключены Истцом из предмета требований в порядке уточнения исковых требований от 05.09.2018 г.

Ответчиком представлены в материалы судебного дела 169 актов односторонних актов приема-передачи на машино-места и гаражные боксы, являющиеся предметом ДДУ № 1/1. Односторонние передаточные акты составлены застройщиком ГСК "Гарант" в порядке части 6 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ.

Кроме того, Ответчик приобщил в материалы дела копии 8 двусторонних передаточных актов, направленных ГСК "Гарант" в адрес ООО "ЭСТА" для оформления передачи объектов долевого строительства.

Согласно части 1 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Исследовав представленные односторонние передаточные акты, переписку сторон касательно приемки машино-мест и гаражных боксов по ДДУ № 1/1, суд первой инстанции обоснованно отметил, что Ответчик исполнил обязательства по передаче 169 машино-мест и гаражных боксов в полном объеме, в связи с чем суд первой инстанции не усмотрел оснований для удовлетворения требований Истца в данной части. Применительно к требованиям Истца в отношении 8 машино-мест, по которым ГСК "Гарант" направлены проекты двусторонних актов, суд первой инстанции также не нашел оснований для удовлетворения требований Истца, поскольку им не доказано нарушение его прав действиями Ответчика.

В материалы судебного дела представлены доказательства того, что Истец уступил свои права по ДДУ № 1/1 в отношении 28 машино-мест третьим лицам – гражданам ФИО18, ФИО40, ФИО17. По условиям договоров с ФИО40 и ФИО17 права данных лиц на 27 машино-мест считаются переданными от ООО "ЭСТА" с момента оплаты цены договоров уступки. Таким образом, у Истца отсутствовало право требовать передачи данных объектов от ГСК "Гарант".

Материалами дела также подтверждается, что Истец недобросовестно уклонился от государственной регистрации договоров уступки, заключенных с ФИО40 и ФИО17 в отношении 27 машино-мест, в связи с чем данные лица обратились в суды общей юрисдикции за защитой своих прав, в связи с этим суд апелляционной инстанции поддерживает позицию суда первой инстанции о том, что в таких действиях Истца по предъявлению требований в отношении данных машино-мест усматриваются признаки недобросовестного поведения.

С учетом изложенного, суд первой инстанции не усмотрел оснований для удовлетворения требований ООО "ЭСТА" о передаче 28 машино-мест, права на которые им переданы третьим лицам-гражданам. Отсутствие государственной регистрации договоров не освобождает Истца от обязанности их исполнить.

Требования Истца о передаче оставшихся 18 из 253 машино-мест основывалось на положениях ДДУ от 16.02.2015 г., расторгнутого Ответчиком в одностороннем порядке на основании ч. 4 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ в связи с неоплатой цены данного договора в полном объеме. Данные требования не подлежали удовлетворению, поскольку договор, предоставивший Истцу соответствующие права, досрочно прекращен в установленном законом порядке.

Рассмотрев доводы Истца о незаконности односторонних отказов ГСК "Гарант" от ДДУ от 16.02.2015 г., а также от ДДУ № 1, суд обоснованно отклонил их.

Согласно п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с ч. 4 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

В силу ч. 5 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

По условиям ДДУ № 1 Истец обязан оплатить цену объектов в размере 92 412 000 рублей в срок до 31.12.2015 г. Однако ООО "ЭСТА" произведены платежи в размере 24 475 000 рублей, что подтверждалось представленными в материалы дела платежными поручениями. В связи с нарушением Истцом обязанности по внесению оплаты, Ответчик отказался от ДДУ № 1 на основании ч. 5 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ (расторжение зарегистрировано 04.07.2018 г.)

По условиям ДДУ от 16.02.2015 г. Истец должен был оплатить в пользу Ответчика в срок до 31 декабря 2015 года единовременным платежом цену в размере 14 758 800 рублей. Вместе с тем, из материалов дела следует, что ни одного платежа по данному договору Истец не произвел, в связи с чем Ответчик воспользовался предоставленным ему законом правом на односторонний отказ от ДДУ от 16.02.2015 г. (расторжение зарегистрировано 12.04.2018 г.)

Как следует из материалов дела, все платежи от ООО "ЭСТА" в пользу ГСК "Гарант", за исключением частичной оплаты по ДДУ № 1, осуществлялись с назначением платежа "Оплата по Договору № 1/1 участия в долевом строительстве гаражного комплекса от 02.06.2014".

Согласно Перечню и описанию реквизитов платежного поручения, инкассового поручения, платежного требования, утв. Положением о правилах осуществления перевода денежных средств Банка России 19.06.2012 № 383-П, в поле 24 платежного поручения "Назначение платежа" указываются назначение платежа, наименование товаров, работ, услуг, номера и даты договоров, товарных документов, а также может указываться другая необходимая информация, в том числе в соответствии с законодательством, включая налог на добавленную стоимость.

Назначение платежа, указанное плательщиком в платежном поручении, определяет волю плательщика на исполнение конкретного денежного обязательства, а запись в платежном поручении о назначении платежа производится с целью идентификации перечисленных денежных средств получателем платежа. Действующее законодательство не предусматривает возможности определения и изменения назначения платежа получателем денежных средств, так как он не является их собственником. Данное право предоставлено лишь плательщику денежных средств. При этом неверное указание назначения платежа означает ненадлежащее исполнение обязательства.

В материалы дела представлялись письма Ответчика № 05/02 от 05.02.2018 г., № 3/04 от 12.04.2018 г., в которых ГСК "Гарант" просил ООО "ЭСТА" дать указания о распределении поступивших денежных средств на оплату по иным договорам, нежели ДДУ № 1/1. Соответствующие указания ООО "ЭСТА" не даны, в связи с чем Ответчик правомерно отказался от ДДУ № 1 и ДДУ от 16.02.2015 г., а также ДДУ от 10.03.2011 г., оплата по которым от Истца не поступила.

Судом первой инстанции не приняты во внимание доводы Истца о прекращении его обязательств по оплате цены договоров зачетом, поскольку в материалы дела не представлялись какие-либо подтверждающие зачет документы.

Согласно ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Письмо ООО "ЭСТА" 28-03/1/2018/ОФ от 28.03.2018 не содержало волеизъявления на зачет конкретных встречных обязательств Истца и Ответчика и противоречит условиям заключенных сторонами договоров участия в долевом строительстве. Так, в частности, цена объектов по ДДУ № 1/1 в одностороннем порядке уменьшена Истцом со 157 500 000 руб. до 132 940 351 руб.

Проект акта от 22.03.2018 г. об исполнении обязательств по ДДУ № 1, на который также ссылался Истец, подготовлен и направлен ГСК "Гарант" для оформления передачи объектов долевого строительства и достижения двустороннего соглашения о последствиях прекращения договора, в то время как заявление о зачете является односторонним безусловным волеизъявлением. Истец сам отказался от подписания акта от 22.03.2018 г., акт отозван Ответчиком письмом № 16/04 от 23.04.2018 г.

Акт от 02.06.2015 г. об исполнении обязательств по ДДУ от 16.02.2015 г. также не мог подтверждать осуществление оплаты цены договора, поскольку опровергается представленными в материалы дела первичными документами (платежными поручениями).

Суд первой инстанции также правильно учел недостаточность поступивших от Истца в пользу Ответчика денежных средств для оплаты по всем заключенным сторонами договорам, как и факт того, что указания на направление определенных сумм на уплату цены конкретного договора в соответствии с его условиями Истец не давал, несмотря на неоднократные обращения Ответчика.

Не нашли подтверждения доводы Истца о том, что отказы Ответчика от договоров участия в долевом строительстве являются недобросовестным поведением Ответчика. Из материалов дела следует, что Ответчик на протяжении более двух лет ожидал поступления от ООО "ЭСТА" оплаты по договорам до реализации своего права на односторонний отказ от их исполнения (срок исполнения обязательств по оплате ДДУ был установлен 30.12.2015 г. и 31.12.2015 г., отказы осуществлены Ответчиком в апреле и июле 2018 года).

Ответчик направлял в адрес Истца требования об оплате и предложения о распределении ранее поступивших денежных средств в счет оплаты по договорам. С учетом изложенного, судом первой инстанции не установлено, что Ответчик осуществил право на односторонний отказ от договоров с целью нарушения прав и законных интересов Истца. При этом Ответчиком исполнены обязательства по оплаченному ДДУ № 1/1.

В связи с правомерным прекращением действия ДДУ № 1, ДДУ от 16.02.2015 г. и ДДУ от 10.03.2011 г. вследствие одностороннего отказа Ответчика, отсутствовали основания для удовлетворения требований об обязании Ответчика их исполнить. В связи с изложенным не подлежали удовлетворению требования Истца о передаче 18 машино-мест, являвшихся предметом ДДУ от 16.02.2015 г., а также отсутствовали основания для придачи нежилых помещений, являвшихся предметом ДДУ № 1 и ДДУ от 10.03.2011 г.

С учетом изложенного, суд первой инстанции не усмотрел оснований для удовлетворения требований Истца об обязании Росреестра отменить запись в ЕГРН № 77/007/225/2018-3547 от 04.07.2018 г. о расторжении ДДУ № 1, запись № 77/008/225/2018-1270 о расторжении ДДУ от 16.02.2015 г., поскольку договоры расторгнуты в соответствии с требованиями законодательства, у Росреестра отсутствовали основания для отказа в осуществлении соответствующих регистрационных действий.

Суд первой инстанции не нашел оснований для удовлетворения требований Истца о взыскании с Ответчика суммы неосновательного обогащения в размере 107 726 678 рублей.

Пунктом 1.5 договора № 1 от 02.06.2014 г. в первоначальной редакции на ГСК "Гарант" возложена обязанность внести в строительство гаражного комплекса 72 000 000 рублей. Вместе с тем, дополнительным соглашением № 1 от 18.12.2015 г. к договору № 1 от 02.06.2014 г. ООО "ЭСТА" и ГСК "Гарант" прямо исключили обязанность Ответчика внести 72 000 000 рублей в строительство гаражного комплекса (пункт 3 дополнительного соглашения).

Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.

Истцом не представлялись доказательства того, что данные 72 000 000 рублей Ответчик сберег за счет Истца. ГСК "Гарант" данную сумму от ООО "ЭСТА" не приобретал, не сберег указанные денежные средства за счет неисполнения обязанности перечислить их Истцу, поскольку обязанность по их внесению Ответчиком в строительство была исключена сторонами из договора. Следовательно, отсутствовали основания для взыскания неосновательного обогащения, предусмотренные ст. 1102 ГК РФ.

Материалами дела подтверждалось, что совокупный размер денежных обязательств ООО "ЭСТА" по всем договорам участия в долевом строительстве, заключенным с ГСК "Гарант", составляет 275 820 184 рубля. Данная стоимость объектов долевого строительства согласована сторонами, действующими своей волей и в своем интересе при заключении договоров. Истцом перечислено в пользу Ответчика 256 651 120 рублей.

Таким образом, являлись не обоснованными доводы Истца о наличии переплаты в пользу Ответчика в сумме 35 726 678 рублей, составляющей разницу между перечисленными ООО "ЭСТА" платежами и определяемой Истцом в одностороннем порядке стоимостью имущества (220 924 442 рубля), не основанной на договоре.

При этом произведенные Истцом расчеты стоимости имущества признаны судом первой инстанции ошибочными, поскольку основывались на произвольно выбранных Истцом из договора № 1 от 02.06.2014 г., договоров участия в долевом строительстве данных о передаваемом имуществе и ценах имущества.

Кроме того, третьим лицом представлен Отчет № 53 от 28.01.2019 г. об определении стоимости затрат, направленных на строительство гаражного комплекса. Из указанного отчета следовало, что себестоимость одного машино-места в гаражном комплексе, а также рыночная стоимость машино-места существенно превышают рассчитанные ООО "ЭСТА" суммы затрат и стоимость объектов. Изложенное дополнительно подтверждало необоснованность доводов Истца о том, что совокупная стоимость истребуемого имущества составляет 220 924 442 рубля.

Не подлежали удовлетворению требования Истца об обязании Росреестра отменить записи в ЕГРН о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, заключенных ГСК "Гарант" с третьими лицами-гражданами.

Погашение записей в ЕГРН о регистрации договора возможно в качестве применения последствий недействительности договора как сделки либо его незаключенности. Действующее законодательство не предусматривает возможности применения в качестве самостоятельного способа защиты нарушенного права оспаривание записей в ЕГРН без разрешения судом вопроса об основании внесения соответствующей записи.

В силу разъяснений п. 56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" суд вправе сделать вывод о неправомерности действий государственного регистратора и признать их незаконными в порядке главы 24 АПК РФ в случае, если изменение ЕГРН не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость.

Вместе с тем, требования Истца об отмене записей ЕГРН фактически направлены на признание недействительными сделок ГСК "Гарант" с физическими лицами, что нарушает права данных лиц. Заявленные требования не могли рассматриваться в порядке оспаривания действий Росреестра. Требования Истца об оспаривании сделок между ГСК "Гарант" и физическими лицами по правилам подведомственности должны рассматриваться судом общей юрисдикции в отдельном производстве.

Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ при предъявлении соответствующих требований заявитель должен доказать, каким образом нарушаются его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, возложение на него каких-либо обязанностей, создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. Кроме того, подлежит установлению факт законности реализации полномочий органом либо должностным лицо, чьи действия, акты оспариваются.

С учетом изложенного выше, из искового заявления Истца не следовало, что внесение записей в ЕГРН о регистрации договоров между ГСК "Гарант" и третьими лицами нарушает какие-либо права и законные интересы ООО "ЭСТА", а также не приводились доказательства незаконности осуществления Росреестром соответствующих регистрационных действий.

Суд первой инстанции правильно обратил внимание, что часть спорных объектов недвижимости на настоящий момент передана по актам приема-передачи физическим лицам, заключившим самостоятельные договоры участия в долевом строительстве с Ответчиком. В частности, в материалы дела представлялись акты приема-передачи от ГСК "Гарант" ФИО40 на 18 машино-мест, являвшихся предметом правомерно расторгнутого ДДУ от 16.02.2015 г.

В Постановлении Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств" даны следующие разъяснения о понуждении к исполнению обязательств в натуре.

Согласно п. 22 Постановления Пленума от 24.03.2016 № 7, по смыслу п. 1 ст. 308.3, ст. 396 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено ГК РФ, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. По смыслу п. 1 ст. 308.3 ГК РФ, кредитор не вправе требовать по суду от должника исполнения обязательства в натуре, если осуществление такого исполнения объективно невозможно (пункт 23 Постановления Пленума от 24.03.2016 № 7).

При этом, как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума от 24.03.2016 № 7, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь кредитору последний вправе по своему выбору требовать отобрания этой вещи у должника и ее передачи на предусмотренных обязательством условиях либо вместо этого потребовать возмещения убытков (статья 398 ГК РФ). По смыслу статьи 398 ГК РФ, при отсутствии у должника индивидуально-определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора, что не лишает кредитора права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением договора.

Таким образом, требования Истца о передаче ему объектов недвижимости, переданных в настоящий момент в законное владение третьих лиц на основании не оспоренных договоров участия в долевом строительстве, в любом случае не могли быть удовлетворены, поскольку в противном случае вынесенный судебный акт не исполним.

Согласно п. 3 ст. 1103 ГК РФ правила о неосновательном обогащении подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Кроме того, суд первой инстанции отметил, что ООО "ЭСТА" не лишено права избрать надлежащий способ защиты нарушенных прав, обратившись с требованиями к ГСК "Гарант" о возврате излишне уплаченных денежных средств в качестве неосновательного обогащения, а также потребовать применения штрафных санкций за неправомерное пользование чужими денежными средствами.

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции, исследовав имеющие значение для дела обстоятельства, полно, детально, подробно, достоверно описав представленные в материалы дела доказательства, верно оценил в порядке ст.71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, правильно применив нормы материального, процессуального права сделал выводы, соответствующие обстоятельствам дела, принял по делу правомерный и обоснованный судебный акт, досконально описав необходимые обстоятельства дела, согласно которым сделал правильные выводы.

Кроме этого, суд апелляционной инстанции полагает необходимым отметить, что заключение договора в период до вступления в силу статьи 429.1 ГК РФ (1 июня 2015 года), не препятствует его квалификации в качестве рамочного, в том числе в силу того, что такая квалификация допускалась, а дополнительное соглашение от 18 декабря 2015 года к Договору № 1, подтвердившее его рамочный характер (в частности, в пункте 2 дополнительного соглашения), заключено уже после вступления в силу статьи 429.1 ГК РФ, кроме того в соответствии со ст.429.1 ГК РФ суд указал, что данный договор определил общие организационные условия договорных отношений сторон, подлежащие конкретизации в отдельных ДДУ согласно пунктам 1.2,1.4 Договора № 1 от 2 июня 2014 года.

А также, вопреки доводам Истца, арбитражный суд вправе исследовать доказательства по копии документов. Обязанность суда истребовать оригинал документа установлена для случаев, когда копии документа, представленные лицами, участвующими в деле, не тождественны между собой и невозможно установить подлинное содержание первоисточника с помощью других доказательств (ч. 6 ст. 71 АПК РФ). Соответствующие основания при рассмотрении настоящего дела отсутствовали, в связи с чем довод Истца о недопустимости оценки копии документа (копии протокола окончательного распределения имущества от 23 марта 2017 года) безоснователен.

Вместе с тем, протоколы не являются актом воли сторон, направленным на создание юридических последствий в виде установления, изменения или прекращения гражданских правоотношений и не порождают у подписавших их лиц каких-либо прав и обязанностей, в рамках спорного договора, поскольку не составлены в установленной договором форме, следовательно по смыслу ст.153 ГК РФ не могут являются сделками.

С учетом изложенного, суд первой инстанции законно и обоснованно отклонил ссылки Истца на протоколы предварительного распределения имущества.

Суд апелляционной инстанции обращает внимание на то, что в материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства того, что ГСК "Гарант" получил (приобрел) истребованные Истцом денежные средства в размере 72 000 000 рублей от ООО "ЭСТА" либо не возвратил/не передал ООО "ЭСТА" (сберег) указанную сумму, а обязанность внести денежные средства в строительство объекта (при том, что данная обязанность ГСК "Гарант" была исключена по соглашению сторон) не означает возникновения каких-либо денежных обязательств между Истцом и Ответчиком.

Иные доводы апелляционной жалобы, сводящиеся фактически к повторению утверждений исследованных и правомерно отклоненных арбитражным судом первой инстанции, не могут служить основанием для отмены или изменения судебного акта, поскольку не могли повлиять на правильное по существу решение.

При таких обстоятельствах принятое по настоящему делу судебное решение является законным, обоснованным и мотивированным.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта в порядке ч.4 ст.270 АПК РФ, не допущено.

Расходы по оплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы распределяются согласно ст.110 АПК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266, 269, 271 АПК РФ, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда города Москвы от 26.04.2019 по делу №А40-132237/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья: В.Я. Гончаров

Судьи: Е.Е. Кузнецова

Е.В. Бодрова

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.