Постановление от 8 октября 2025 г. по делу № А11-7000/2023

ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД ФИО1 ул., д. 4, <...> http://1aas.arbitr.ru, тел/факс: <***>) телефон <***>, факс <***>


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А11-7000/2023
09 октября 2025 года
г. Владимир


Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2025 года. Полный текст постановления изготовлен 09 октября 2025 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Устиновой Н.В., судей Мальковой Д.Г., Ковбасюка А.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бундиной Ю.И., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Владимира и Управления муниципальным имуществом г. Владимира на решение Арбитражного суда Владимирской области от 27.03.2025 по делу № А11-7000/2023, принятое по иску товарищества собственников недвижимости «Безыменского-13» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к администрации города Владимира (ИНН <***>, ОГРН <***>), Управлению муниципальным имуществом г.Владимира и индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) о признании отсутствующим права собственности на нежилое помещение, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Государственная жилищная инспекция администрации Владимирской области, Главное управление МЧС России по Владимирской области, при участии в судебном заседании: от заявителя жалобы (ответчика) - администрации города Владимира - ФИО3 (по доверенности от 24.02.2025 сроком действия до 31.12.2026 и диплому); от заявителя жалобы (ответчика) - Управления муниципальным имуществом г. Владимира - ФИО3 (по доверенности от 10.02.2025 сроком действия до 31.12.2025 и диплому); от истца - товарищества собственников недвижимости «Безыменского-13» - ФИО4 (председателя Правления, по выписке из ЕГРЮЛ), ФИО5 (по доверенности от 10.01.2025 сроком действия до 31.12.2025 и диплому).

Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд установил.

Товарищество собственников недвижимости «Безыменского-13» (далее – Товарищество) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации г. Владимира (далее - Администрация), Управлению муниципальным имуществом г. Владимира (далее - Управление) и индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее - Предприниматель) и с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации просило:

- признать отсутствующим право собственности Администрации на нежилое помещение I площадью 15,7 кв.м (кадастровый номер 33:22:021104:3998), расположенное на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, и признать право общей долевой

собственности собственников помещения многоквартирного дома на данное нежилое помещение;

- признать недействительным договор от 11.04.2023 № 6989 аренды нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью, заключенный между Управлением и Предпринимателем;

- обязать Предпринимателя и Администрацию в течение двух месяцев с момента вступления в законную силу решения суда привести помещение электрощитовой с кадастровым номером 33:22:021104:3998 в первоначальное состояние, соответствующее техническому паспорту по состоянию на 01.07.1999, демонтировать возведенную кирпичную перегородку между жилой частью дома и помещением электрощитовой, освободить помещение.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Государственная жилищная инспекция администрации Владимирской области (далее – ГЖИ) и Главное управление МЧС России по Владимирской области (далее – ГУ МЧС России по Владимирской области).

Решением от 27.03.2025 Арбитражный суд Владимирской области признал право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме № 13 по ул. Безыменского г. Владимира на нежилое помещение I площадью 15,7 кв.м (кадастровый номер 33:22:021104:3998), расположенное на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <...>; признал недействительным договор аренды нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью, от 11.04.2023 № 6989, заключенный между Управлением и Предпринимателем; обязал Предпринимателя в течение двух месяцев с момента вступления решения в законную силу привести помещение электрощитовой с кадастровым номером 33:22:021104:3998 в первоначальное состояние, соответствующее техническому паспорту по состоянию на 01.07.1999, демонтировать возведенную кирпичную перегородку между жилой частью дома и помещением электрощитовой, освободить помещение; взыскал в пользу Товарищества в возмещение расходов по уплате государственной пошлины с Администрации 6000 руб., с Управления - 3000 руб., с Предпринимателя - 9000 руб.; в остальной части в иске отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация и Управление обратились в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просят отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска в полном объеме.

Данная апелляционная жалоба принята и назначена к рассмотрению.

Обжалуя судебный акт, заявители считают не соответствующим фактическим обстоятельствам дела вывод суда первой инстанции о том, что спорное нежилое помещение с 13.05.1992 поступило в общую долевую собственность собственников многоквартирного жилого дома. Полагают, что к общему имуществу многоквартирного жилого дома может быть отнесено такое имущество, которое не использовалось и не может использоваться самостоятельно, имеет исключительно вспомогательное назначение; само по себе наличие в спорном нежилом помещении инженерных коммуникаций, предназначенных для обслуживания многоквартирного жилого дома, не является достаточным и безусловным основанием для отнесения данного помещения к общему имуществу собственников дома. Указали на то, что приватизация первой квартиры в рассматриваемом многоквартирном доме была осуществлена 14.09.1992, тогда как право муниципальной собственности на спорное нежилое помещение как на самостоятельный объект недвижимого имущества возникло до приватизации первой квартиры в доме; доказательств использования

спорного помещения в качестве места общего пользования собственниками помещений в многоквартирном доме истцом в материалы дела не представлено. По мнению заявителей, суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства ответчиков о применении срока исковой давности к заявленным исковым требованиям, а также не дал правовую оценку доводам ответчиков об избрании истцом ненадлежащего способа защиты своего права. Заявители ссылаются на то, что спорное нежилое помещение не находится во владении истца и к заявленным требованиям подлежит применению общий срок исковой давности. Находят, что позиция ГУ МЧС России по Владимирской области о наличии/отсутствии нарушений требований противопожарной безопасности не имеет правового значения для рассмотрения настоящего дела. Также полагают, что правовые основания для признания договора аренды от 11.04.2023 № 6989 недействительным отсутствуют, вывод суда первой инстанции о том, что в нарушение норм действовавшего законодательства Предприниматель не получил согласия всех собственников помещений многоквартирного жилого дома на размещение парикмахерской в спорном нежилом помещении является необоснованным. Подробно доводы заявителей изложены в апелляционной жалобе.

Определениями от 26.06.2025, от 17.07.2025 и от 28.08.2025 судебное разбирательство откладывалось на основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Товарищество в отзыве на апелляционную жалобу и в дополнении к нему возразило по доводам заявителя, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, и просило оставить его без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Предприниматель в отзыве на апелляционную жалобу поддержал позицию заявителей и просил решение суда первой инстанции отменить, отказав истцу в удовлетворении иска.

ГЖИ и ГУ МЧС России по Владимирской области отзывы на апелляционную жалобу не представили. ГУ МЧС России по Владимирской области заявило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в его отсутствие, оставив разрешение дела на усмотрение суда.

В судебном заседании от 25.09.2025 представитель заявителей поддержал доводы апелляционной жалобы, представители истца просили отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, подтвердив позицию, изложенную в отзыве на нее.

Предприниматель и третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в заседание суда не обеспечили. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие по имеющимся в деле доказательствам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <...>, был введен в эксплуатацию в 1983 году на основании решения исполкома Владимирского городского Совета народных депутатов от 07.07.1983 № 423/13; в отношении указанного дома избран способ управления - управление товариществом собственников жилья, создано Товарищество.

По данным истца, согласно технического паспорта от 01.07.1999 года в составе помещений многоквартирного жилого дома имелись электрощитовая,

теплоузел и лифтерная, однако истцу стало известно, что нежилое помещение I общей площадью 15,7 кв. м используется Администрацией (передано в аренду Предпринимателю и используется как парикмахерская).

В письмах от 12.03.2020 № 506-1/10/20, от 22.09.2021 № 03-01/1023 Администрация сообщила председателю Товарищества, что спорное нежилое помещение сформировано как самостоятельный объект до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и не относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном жилом доме.

18.02.2021 письмо с аналогичными данными получено истцом от Инспекции государственного жилищного надзора Владимирской области (письмо от 18.02.2021 № ИГЖН-27795).

Полагая, что спорное помещение является общим имуществом собственников помещений многоквартирного жилого дома, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исходя из содержания и смысла пункта 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации целью обращения лица, право которого нарушено, в арбитражный суд является восстановление нарушенного права этого лица.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, либо иными способами, предусмотренными законом.

Истец (заявитель) свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

В соответствии со статьей 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Исходя из разъяснений, приведенных в пунктах 3, 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее - Постановление № 64), право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в настоящее время - Единый государственный реестр недвижимости).

В судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В обоснование иска истец сослался на то, что нежилое помещение I площадью 15,7 кв.м (кадастровый номер 33:22:021104:3998), расположенное на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, фактически использовалось для нужд всего жилого дома - размещение внутридомового инженерного оборудования, и в силу своего назначения относится к общему имуществом собственников помещений дома.

Возражая относительно удовлетворения иска, Администрация указала на то, что муниципальное образование является собственником спорного помещения на основании решения Малого Совета Владимирского областного Совета народных депутатов от 16.07.1992 № 187; с 24.07.2000 помещение используется в качестве парикмахерской.

Исходя из правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 № 13391/09, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого

дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло; помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Судом установлено и участвующими в деле лицами, не оспаривается, что приватизация первой квартиры в спорном многоквартирном жилом доме состоялась 14.09.1992 (договор купли-продажи квартиры от 14.09.1992 с ФИО6).

Администрация в качестве основания возникновения права на спорное помещение указала решение Малого Совета Владимирского областного Совета народных депутатов от 16.07.1992 № 187, то есть передача жилищного фонда в муниципальную собственность состоялась до приватизации первой квартиры.

Тот факт, что в приложении, касающемся жилищного фонда, имеется ссылка на решение от 14.04.1992 № 66/9, не имеет существенного значения, поскольку Администрацией также представлено и решение от 14.04.1992 № 66/9, которое, в свою очередь, принято также ранее приватизации первой квартиры в жилом доме.

Вместе с тем, доказательств того, что на дату приватизации первой квартиры в многоквартирном доме спорное помещение было предназначено (выделено, учтено, сформировано) для самостоятельного использования, ответчиками вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Из материалов дела усматривается, что помещение поставлено на технический учет 23.11.2012, кадастровый номер помещению присвоен 27.09.2013, право собственности муниципального образования город Владимир на него зарегистрировано 16.10.2013, первый договор аренды заключен лишь 24.07.2000.

Доказательств использования помещения до передачи его в аренду для целей, не связанных с обслуживанием дома, в деле не имеется.

При этом из технического паспорта на домовладение от 01.07.1999 № 13 следует, что помещение площадью 16,1 кв.м является электрощитовой, представляет собой сквозное помещение для входа и выхода в подъезд.

В соответствии с проектной документацией (типовой проект 90-05/1) на 9-этажную 36-квартирную блок-секцию серии 90, в домах такой конструкции предусмотрен сквозной проход и расположение электрощитовой аналогичным способом. Такое же расположение электрощитовой следует из рабочих чертежей по строительству жилого дома.

Сама по себе возможность использования спорного помещения в целях, связанных не только с обслуживанием многоквартирного дома, не отменяет его техническое назначение.

При таких обстоятельствах, исследовав и оценив представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд первой инстанции правильно заключил, что спорное помещение, исходя из своего назначения (электрощитовая, сквозной проход подъезда), относится к общему имуществу дома и с учетом даты приватизации первой квартиры в доме с 14.09.1992 поступило в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома.

При этом судом также учтено следующее.

Управление МЧС России по Владимирской области пояснило, что ввиду переоборудования спорного нежилого помещения, демонтажа проходной двери и закрытия прохода кирпичной кладкой не соблюдается требование пункта 8.1.12 свода правил «СП 4.13130. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», утвержденного приказом МЧС

России от 24.04.2013 № 228, а именно, отсутствует сквозной проход на противоположную сторону здания для прокладки пожарных рукавов.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации и должно обеспечивать, в том числе: соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества и соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц (часть 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, имеется угроза жизни и здоровью неопределенного круга лиц, что недопустимо и также свидетельствует о том, что спорное помещение в силу своего назначения до настоящего времени является общим имуществом многоквартирного жилого дома.

Кроме того, судом первой инстанции отклонены доводы Администрации и Предпринимателя о том, что заключение Управления МЧС России по Владимирской области от 13.11.2024 № ИВ-133-9850 содержит недостоверную информацию о месте расположения электрощитовой и противоречит предписаниям об устранении нарушений требований пожарной безопасности от 05.08.2016 № 497/1/190 и от 21.05.2019 № 159/1/1, выданным Управлением МЧС России по Владимирской области Предпринимателю с учетом следующего.

Представитель Управления МЧС России по Владимирской области в суде первой инстанции пояснял, что при обследовании и составлении заключения от 13.11.2024 № ИВ-133-9850 было осмотрено все помещение полностью.

В предписаниях от 05.08.2016 № 497/1/190 и от 21.05.2019 № 159/1/1 в качестве нарушений требований пожарной безопасности указано, что помещения парикмахерской не отделено от жилой части многоквартирного жилого дома; предложено отделить помещения противопожарной перегородкой с нормируемым пределом огнестойкости, однако вопрос о том, относится ли спорное помещение к общему имуществу многоквартирного жилого дома, а также вопрос о необходимости сохранения сквозного подъездного прохода на противоположную сторону жилого дома в указанных предписаниях не исследовался и не отражен. Кроме того, в указанных предписаниях не отражено, что в электрощитовых, а также ближе 1 м от электрощитов, электродвигателей и пусковой аппаратуры запрещается размещать (складировать) горючие, легковоспламеняющиеся вещества и материалы (такие имеются в помещении парикмахерской).

Довод ответчиков о том, что Предпринимателем получены соответствующие разрешительные документы на реконструкцию спорного помещения, также обоснованно отклонен судом первой инстанции в силу следующего.

До введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, действовал Жилищный кодекс РСФСР, нормы которого не предусматривали понятие общего имущества собственников многоквартирного дома. Правовое регулирование общего имущества многоквартирного дома осуществлялось положениями статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей, что общие помещения дома принадлежат собственникам квартир в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, а также общими

положениями Гражданского кодекса Российской Федерации о праве общей долевой собственности. Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации) собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии со статьей 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, действовавшей до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

С учетом изложенного, и до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, не имелось оснований проведения реконструкции путем возведения в пространстве сквозного прохода подъезда и электрощитовой многоквартирного жилого дома стен и помещений без согласия собственников квартир в многоквартирном жилом доме.

На основании вышеизложенного суд первой инстанции обоснованно констатировал, что спорное помещение в силу закона относится к общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома.

Обращаясь с иском в суд, истец просил признать отсутствующим право собственности Администрации на спорное нежилое помещение и признать право общей долевой собственности собственников помещения многоквартирного дома на данное нежилое помещение.

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 № 1457/11, нарушение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество здания заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности ответчика на это имущество.

Материалы дела свидетельствуют, что спорное помещение используется для размещения инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более одного помещения в доме. Истец, собственники помещений в МКД и сотрудники энергоснабжающей организации имеют доступ к помещению, что ответчиками не оспаривается. Более того, в условия договора аренды от 11.04.2023 № 6352 включены обязательства арендатора по допуску специалистов жилищно-коммунальных служб для технического обслуживания инженерных сетей и коммуникаций, связанных с общей эксплуатацией здания. Как пояснил Предприниматель и не отрицается Администрацией и Управлением, аналогичные условия были согласованы и в предыдущих договорах аренды (от 24.07.2000 № 2221, от 01.10.2009 № 4623, от 24.02.2014 № 5745, от 14.04.2015 № 5870, от 24.04.2018 № 6352).

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно констатировал, что спорное нежилое помещение не выбывало из владения собственников помещений многоквартирного дома.

Верно установив, что спорный объект, право на который зарегистрировано за муниципальным образованием город Владимир, исходя из его технических характеристик и назначения, является общим имуществом, суд первой инстанции признал обоснованным и подлежащим удовлетворению требование о признании

права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома на него, отклонив требование о признании права собственности ответчика отсутствующим.

Между тем, удовлетворяя требование о признании права, суд первой инстанции не учел следующее.

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление Пленума № 10/22) был введен такой способ защиты права как признание права отсутствующим, имеющим цель изменения сведений в ЕГРН при отсутствии необходимости предъявления иных исков.

Так, согласно абзацу 4 пункта 52 Постановления Пленума № 10/22 в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В соответствии с пунктом 6 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.04.2019 приведена правовая позиция, согласно которой иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Как указывалось выше, истцом при обращении в суд с иском были избраны такие способы защиты права как признание права общей долевой собственности на объект и признание зарегистрированного за ответчиком права на него отсутствующим.

Данные требования заявлены истцом в целях защиты права общей собственности на объект, на который зарегистрировано право собственности ответчика, но который, по мнению Товарищества, независимо от государственной регистрации права, является в силу закона общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома.

В пункте 3 Постановления Пленума № 64 разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Аналогичные положения содержатся в пункте 40 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»: в силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской

Федерации, части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме принадлежит общее имущество в таком доме на праве общей долевой собственности независимо от фактов создания товарищества собственников недвижимости и членства в нем.

Судом первой инстанции верно установлено и ответчиками не опровергнуто, что спорное помещение, которое используется и необходимо для обслуживания МКД, требует постоянного и периодического беспрепятственного доступа к расположенным в нем коммуникациям для их эксплуатации и контроля, относится в силу закона к общей собственности.

Установленный законом режим общей собственности обеспечивает условия для осуществления гражданами права на безопасное, соответствующее всем требованиям закона проживание, необходимость создания условий для содержания и своевременного проведения капитального ремонта общего имущества, использования всех помещений МКД по назначению. В этих же целях законом предусмотрено в отдельных случаях получение согласия собственников помещений МКД, например, уменьшение размера общего имущества в МКД возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции; по решению собственников помещений в МКД, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в МКД могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (пункты 3, 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Регистрация права собственности отдельных лиц на общее имущество МКД является безусловно нарушением права собственности всех собственников помещений МКД и подлежит восстановлению.

Таким образом, с учетом принадлежности спорного помещения к общему имуществу в силу закона признание права собственности в отношении такого объекта как общего имущества за собственниками помещений в МКД по существу не требуется.

Из изложенного следует, что требования по настоящему делу с учетом нарушения права общей собственности на объект в виде регистрации права собственности на него за лицом, которое не может быть таковым, по существу направлены на погашение записи о праве собственности такого лица.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 52, 53 Постановления Пленума № 10/22, в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав нарушает право истца, оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим, при этом ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права, является лицо, за которым зарегистрировано это спорное право. Между тем поскольку сама регистрационная запись оспариванию не подлежит, государственный регистратор не привлекается по таким искам в качестве ответчика.

Таким образом, в рассматриваемом случае надлежащим способом защиты нарушенного права истца, действующего от имени собственников помещений в МКД, на общее имущество является требование о признании зарегистрированного права собственности отсутствующим, поскольку таким способом обеспечивается восстановление его прав собственников помещений посредством исключения из Единого государственного реестра записи о праве собственности муниципального образования на спорный объект.

Судебный акт о признании права отсутствующим является основанием для внесения регистрационной записи в Единый государственный реестр о прекращении

права собственности ответчика на спорный объект. Защита прав заявителей обеспечивается подачей в регистрирующий орган судебного акта о признании права отсутствующим для исключения такого права из публичного реестра. Таким образом, признание зарегистрированного права отсутствующим является самостоятельным способом защиты, обеспечивающим восстановление прав истца посредством исключения из публичного реестра записи о праве собственности ответчика на объект (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.10.2024 № 305-ЭС22-4220(4) по делу № А41-39673/2019).

На основании вышеизложенного суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что с учетом фактических обстоятельств спора в рассматриваемом случае суду первой инстанции следовало удовлетворить требование истца о признании права собственности муниципального образования на спорный объект отсутствующим.

Указанное соответствует правовой позиции, отраженной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 25.07.2025 № 305-ЭС25-2385 по делу № А40-88564/2023.

Доводы заявителей жалобы о том, что суд первой инстанции необоснованно отказал в применении срока исковой давности, отклоняются.

Суд первой инстанции правомерно указал, что требования истца, направленные на защиту права общей долевой собственности, являются аналогичными требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации), в связи с чем в соответствии с положениями абзаца пятого статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности на них не распространяется.

Изложенное соответствует правовой позиции, содержащейся в пункте 21 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.12.2023, согласно которой исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца помещения в МКД об устранении нарушения права на общее имущество, владение которым собственниками не утрачено.

Истец, обращаясь в суд, заявил требования, направленные на защиту права на общее имущество, являющееся таковым изначально с момента возведения МКД в силу закона. При этом спорное помещение нельзя считать когда-либо выбывшим из владения собственников помещений в МКД, поскольку на протяжении всего срока эксплуатации здания помещение, как указывалось выше, находилось в постоянном использовании для обслуживания коммуникаций данного дома. Тот факт, что право собственности ответчика на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРН, не означает, что право собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме, возникшее в силу закона, прекратилось. Предоставление помещения либо его части в пользование иным лицам не влияет на правовой режим спорного имущества, в силу закона относящегося к общему имуществу МКД. Данная позиция подтверждена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 08.08.2016 № 305-ЭС16-8840.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отклонил заявление о пропуске срока исковой давности.

Удовлетворяя требования о признании недействительным договора аренды нежилого помещения от 11.04.2023 № 6989, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Как указано в пункте 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

На основании положений статей 44, 147 Жилищного кодекса Российской Федерации решение вопроса относительно использования третьими лицами общего имущества собственников помещений в доме относится к исключительной компетенции общего собрания таких собственников.

Установив, что вопрос о передаче спорных помещений, относящихся к общему имуществу собственников помещений в доме, в аренду третьему лицу был разрешен без соответствующего согласования с общим собранием собственников помещений в многоквартирном жилом доме, то есть с нарушением требований действующего законодательства, суд первой инстанции пришел к верному выводу о недействительности договора аренды нежилого помещения от 11.04.2023 № 6989.

Относительно требования об обязании Предпринимателя и Администрации в течение двух месяцев с момента вступления в законную силу решения суда привести помещение электрощитовой с кадастровым номером 33:22:021104:3998 в первоначальное состояние, соответствующее техническому паспорту по состоянию на 01.07.1999, демонтировать возведенную кирпичную перегородку между жилой частью дома и помещением электрощитовой, освободить помещение, суд первой инстанции пришел к следующим выводам.

Как поясняло Управление, 27.01.2002 Предприниматель обратился в Управление с заявлением о согласовании обустройства парикмахерской в спорном нежилом помещении, в ответ на которое ей предложено согласовать использование помещения под парикмахерскую с собственниками квартир, провести утверждение проекта реконструкции электрощитовой (письма от 27.01.2003 № 7-7-2003, от 03.03.2003 № 394).

Предпринимателем собрано 20 подписей собственников квартир (без расшифровки подписей), тогда как жилой дом имеет 108 квартир, получены ответ от ФГУ «Центр государственного санитарно-эпидемиологического надзора в г. Владимире Владимирской области» от 20.02.2003 № 51 о том, что предпроектные предложения по парикмахерской соответствуют санитарным нормам и правилам; ответ ОГПС г. Владимира УГПС по Владимирской области (пожарная часть № 3 по охране Фрунзенского района) от 21.02.2003 № 62, которым согласована перепланировка помещений парикмахерской при условии выполнения указанных в письме мероприятий; санитарно-эпидемиологическое заключение Главного государственного санитарного врача по г. Владимиру от 20.02.2003 № 33.02.03.000.Т.003372.02.03, что предпроектные предложения реконструкции существующих помещений под парикмахерскую соответствуют государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам; ответ МУП ЖРЭП № 13 от

05.03.2003 № 155 о согласовании выделения электрощитовой из технического помещения в соответствии с предпроектным решением.

Управление в письме от 29.05.2019 № 26-08/864 сообщило Предпринимателю, что не возражает против проведения в установленном порядке за собственные средства и без возмещения затрат реконструкции нежилого помещения (закладка входной двери в помещение со стороны подъезда).

Таким образом, из представленных в материалы дела документов следует, что в период с 2003 по 2019 годы Предпринимателем велись работы по согласованию предпроектной документации на реконструкцию помещений, получению согласия от арендодателя.

Вместе с тем, какой-либо проект реконструкции ответчиками в материалы дела не представлен, как и не представлено решение всех собственников квартир, касающееся изменения состава общего имущества МКД (ликвидация сквозного подъезда и расположение в помещении электрощитовой парикмахерской).

Как поясняли Администрация и Управление и что не отрицается Предпринимателем, фактически работы по реконструкции помещения выполнены последним.

По смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство.

Аналогичные разъяснения содержатся в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке».

Поскольку право собственности на спорное помещение сквозного подъезда и электрощитовой в силу закона принадлежит собственникам помещений многоквартирного жилого дома, фактически работы по реконструкции помещений произведены Предпринимателем, который перед совершением таких действий должен был убедиться в правомерности использования общедомового имущества, суд первой инстанции обоснованно счел, что требование истца о приведении помещения в первоначальное состояние подлежит удовлетворению по отношению к Предпринимателю.

Принимая во внимание вышеизложенное, решение суда первой инстанции подлежит изменению на основании пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части удовлетворения требования о признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме на спорный объект с принятием в данной части нового судебного акта о признании отсутствующим права собственности муниципального образования город Владимир на нежилое помещение I площадью 15,7 кв.м (кадастровый номер 33:22:032104:3998). В остальной части решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, поскольку оно принято исходя из фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства.

Аргументы заявителей жалобы, по сути, сводятся к несогласию с произведенной судом первой инстанции оценкой обстоятельств спора, исследованных доказательств и сделанных на их основании выводов, с которыми соглашается суд апелляционной инстанции. Каких-либо обстоятельств, основанных на доказательственной базе и влекущих отказ в удовлетворении иска в полном объеме, заявителями не приведено и судом апелляционной инстанции не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителей.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Владимирской области от 27.03.2025 по делу № А11-7000/2023 изменить, изложив пункт первый резолютивной части решения в следующей редакции:

«признать отсутствующим право собственности муниципального образования город Владимир на нежилое помещение I площадью 15,7 кв.м (кадастровый номер 33:22:032104:3998), расположенное по адресу: Владимирская область, МО город Владимир (городской округ), <...>.».

В остальной части решение Арбитражного суда Владимирской области от 27.03.2025 по делу № А11-7000/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Владимира и Управления муниципальным имуществом г. Владимира - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья Н.В. Устинова

Судьи Д.Г. Малькова

А.Н. Ковбасюк