Решение от 29 ноября 2019 г. по делу № А38-6319/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ

424002, Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект 40


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ



РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции


«

Дело № А38-6319/2019
г. Йошкар-Ола
29» ноября 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 25 ноября 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 29 ноября 2019 года.


Арбитражный суд Республики Марий Эл

в лице судьи Комелиной Т.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола»

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «СтройИнвест»

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

о расторжении договора аренды и освобождении нежилого помещения

третье лицо муниципальное предприятие «Сигнал» муниципального образования «Город Йошкар-Ола»

с участием представителей:

от истца – ФИО2 по доверенности,

от ответчика – ФИО3 по доверенности,

от третьего лица – ФИО4 по доверенности (до перерыва), после перерыва - не явился, извещен по правилам статьи 123 АПК РФ



УСТАНОВИЛ:

Истец, муниципальное образование «Город Йошкар-Ола» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением к ответчику, обществу с ограниченной ответственностью «СтройИнвест», о расторжении договора аренды от 27.05.2008 и об обязании освободить и возвратить гараж, помещение II, позиции 1, 2, 3, 3а, литер В, этаж-1, назначение – прочее, общей площадью 129,5 кв.м., расположенный по адресу: <...>, по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда.

В исковом заявлении изложены доводы о нарушении должником условий договора аренды нежилого помещения от 27 мая 2008 год, влекущих расторжение договора в судебном порядке.

По существу спора истец пояснил, что 27 мая 2008 года между муниципальным предприятием «Жилсервис» (в настоящее время - муниципальное предприятие «Сигнал» муниципального образования «Город Йошкар-Ола») и обществом с ограниченной ответственностью «СтройИнвест» был заключен договор аренды гаража. Арендодателю помещение гаража принадлежало на праве хозяйственного ведения, между тем распоряжением Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» от 08.04.2009 помещение гаража передано в казну муниципального образования. Письмом от 15.11.2018 арендатор был уведомлен о смене арендодателя и ему было предложено заключить дополнительное соглашение к договору аренду, включающее в себя условие о необходимости оплаты задолженности за пользование имуществом за период с 08.04.2009 по 14.11.2018. Между тем дополнительное соглашение сторонами подписано не было, в урегулировании разногласий в судебном порядке обществу было отказано. Оплата задолженности была произведена ответчиком в 2019 году за три года пользования с 16.07.2016 по 16.07.2019.

По мнению участника спора, неоднократное нарушение арендатором обязательства по внесению арендной платы является основанием для расторжения договора в судебном порядке, что влечет обязанность ответчика возвратить арендуемое имущество. Дополнительно участник спора отметил, что погашение ответчиком задолженности в сумме 180 420 руб. не свидетельствует о соблюдении арендатором сроков внесения арендной платы и не препятствует расторжению договора в судебном порядке.

Требования арендодателя обоснованы правовыми ссылками на статьи 307, 309, 450, 619 ГК РФ.

В судебном заседании истец полностью поддержал свои требования и просил иск удовлетворить. Им указано на доказанность передачи имущества в аренду и заявлено о незаконности уклонения арендатора от своевременного внесения арендной платы. Истец также заявил, что договор аренды подлежит расторжению в связи с неоднократным нарушением обязательства по внесению платы за пользование имуществом.

Кроме того, возражая против доводов ответчика, указал, что при установлении факта систематического невнесения платежей за пользование имуществом не имеет правового значения факт истечения срока исковой давности по возникшей задолженности, поскольку требование о взыскании долга предметом настоящего спора не является (л.д. 5-7, протокол судебного заседания от 25.11.2019)


Ответчик в отзыве на иск и в судебном заседании подтвердил факт заключения договора и принятия имущества в аренду. Возражая против иска, общество указало, что не согласно на расторжение договора, посчитало необоснованным утверждение арендодателя о наличии задолженности.

Участник спора отметил, что уведомление о передаче арендованного имущества в казну муниципального образования и о смене арендодателя получено только в 2018 году. По мнению общества, задолженность по оплате пользования имуществом за период с 08.04.2009 по 31.06.2019 должна быть внесена с учетом предусмотренного законом трехгодичного срока исковой давности, тем самым с учетом произведенного платежа в сумме 180 420 руб. в 2019 году долг по арендной плате на момент рассмотрения спора отсутствует, оснований для расторжения договора в судебном порядке не имеется.

Кроме того, ответчик указал, что в случае расторжения договора аренды будет вынуждено обратиться с заявлением к арендодателю о возмещении произведенных улучшений имущества в соответствии с пунктом 2.2.11 договора аренды.

С учетом изложенного, общество просило в удовлетворении иска отказать (л.д. 37-40, 61-62, протокол судебного заседания от 25.11.2019).


Третье лицо, муниципальное предприятие «Сигнал» муниципального образования «Город Йошкар-Ола», в судебном заседании пояснило, что в 2017-2018 годах от арендатора были получены денежные средства в общей сумме 258 602 руб., при этом денежные средства в сумме 246 574 руб. были возвращены арендатору (протокол судебного заседания от 25.11.2019).


Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства, выслушав объяснения участников спора, арбитражный суд считает необходимым удовлетворить исковые требования полностью по следующим правовым и процессуальным основаниям.


Из материалов дела следует, что 27 мая 2008 года муниципальным предприятием «Жилсервис» (арендодателем, в настоящее время - муниципальное предприятие «Сигнал» муниципального образования «Город Йошкар-Ола») и обществом с ограниченной ответственностью «СтройИнвест» (арендатором) заключен в письменной форме договор на аренду нежилого помещения, по условиям которого арендодатель передает во временное владение и пользование гараж, помещение II, позиции 1, 2, 3, 3а, литер В, этаж – 1, назначение – прочее, общей площадью 129,5 кв.м., расположенных по адресу: <...> для использования в целях гаража и склада, а арендатор принял на себя обязательство вносить арендную плату на условиях, предусмотренных договором (л.д. 9-10).

Заключенное сторонами соглашение по его существенным условиям является договором аренды объекта недвижимости, по которому в соответствии со статьей 650 ГК РФ арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Установленные пунктом 1 статьи 651 ГК РФ требования к форме договора аренды недвижимого имущества соблюдены: договор заключён в письменной форме путём составления одного документа, от имени сторон подписан уполномоченными лицами, что соответствует пункту 2 статьи 434 ГК РФ и не оспаривалось сторонами в судебном порядке.

В договоре аренды указаны точные данные об индивидуально-определённых признаках переданного в аренду недвижимого имущества. Договор аренды заключен на срок с 27.05.2008 по 25.05.2033, то есть на срок более года.

Сторонами исполнено требование статьи 651 ГК РФ об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения, заключённого на срок не менее года. Договор аренды считается заключённым, вступил в юридическую силу и стал обязательным для сторон со дня его государственной регистрации (статья 433, пункт 2 статьи 651 ГК РФ).

Таким образом, договор аренды соответствует требованиям гражданского законодательства о его предмете, форме, государственной регистрации и цене, поэтому его необходимо признать законным. Недействительность или незаключенность договора не оспаривались сторонами в судебном порядке.

Правоотношения участников сделки регулируются гражданско-правовыми нормами об аренде здания, содержащимися в статьях 650 - 655 ГК РФ, а также общими правилами об аренде (глава 34 ГК РФ). Из договора в силу пункта 2 статьи 307 ГК РФ возникли взаимные обязательства сторон. При этом каждая из сторон считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в её пользу, и одновременно её кредитором в том, что имеет право от неё требовать (пункт 2 статьи 308 ГК РФ).


Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию (пункт 3 статьи 307 ГК РФ).

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Муниципальное предприятие «Жилсервис» как арендодатель свое обязательство по передаче имущества в аренду выполнил надлежащим образом.

Обязательство арендодателя передать имущество арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение и пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. При заключении договора стороны установили, что договор является актом приема-передачи объекта (пункт 1.2).

Договор подписан арендатором и арендодателем 27 мая 2008 года, с этого дня обязательство арендодателя считается исполненным. Факт непосредственного принятия имущества в аренду по акту арендатором не оспаривался и неоднократно признавался им при внесении арендной платы.

В силу статей 606, 614, 654 ГК РФ у арендатора возникло встречное денежное обязательство по оплате пользования и владения арендованным имуществом. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы (пункт 1 статьи 614, пункт 1 статьи 654 ГК РФ).

Условие о размере арендной платы согласовано сторонами в письменной форме, что соответствует пункту 1 статьи 654 ГК РФ.

Договором аренды (пункт 3.2) установлено, что сумма ежемесячной платы за аренду имущества составляет 6 014 руб. в месяц, 72 168 руб. в год.

Тем самым арендная плата определена в твёрдой сумме платежей, вносимых периодически, ежемесячно (пункт 2 статьи 614 ГК РФ).

Анализ имеющихся доказательств позволяет заключить, что между арендатором и арендодателем на момент заключения договора разногласий о размере арендной платы не имелось.

Письмом от 15.11.2018 № 02-08/7844 Комитет по управлению муниципальным имуществом сообщил, что объект недвижимости - гараж, помещение II, позиции 1, 2, 3, 3а, литер В, этаж – 1, назначение – прочее, общей площадью 129,5 кв.м., расположенный по адресу: <...> в соответствии с распоряжением КУМИ г. Йошкар-Олы от 08.04.2009 № 220 «О приеме-передаче муниципального имущества» передан в казну муниципального образования «Город Йошкар-Ола». С 8 апреля 2009 года стороной по договору арены выступает КУМИ г. Йошкар-Олы (л.д. 11-12).

По смыслу пункта 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется.

Кроме того, 15 ноября 2018 года Комитет по управлению муниципальным имуществом направил в адрес общества «СтройИнвест» дополнительное соглашение к договору на аренду нежилого помещения от 27.05.2008 (л.д. 13-15).

Не согласившись с предложенным проектом дополнительного соглашения от 15.11.2018, истец 4 декабря 2018 года направил ответчику протокол разногласий от 03.12.2018 по пунктам 4, 5, 9 (л.д. 16-17).

Отказ Комитета от подписания дополнительного соглашения от 15.11.2018 на предложенных обществом «СтройИнвест» условиях послужил основанием для обращения арендатора в арбитражный суд с иском о понуждении заключить дополнительное соглашение со ссылкой на положения статьи 445 ГК РФ.

При рассмотрении дела № А38-2966/2019, имеющего преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора, арбитражный суд установил, что общество «СтройИнвест» фактически просило обязать ответчика подписать дополнительное соглашение, то есть совершить определенные действия, в отношении уже заключенного сторонами договора аренды.

Суд указал, что спорный договор является действующим, более того, Комитет уведомил арендатора о намерении расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 27.05.2008 в связи с неоднократным невнесением платы.

Так, 21 июня 2019 года Комитетом в адрес общества «СтройИнвест» направлена претензия № 03-08/4341 с требованием об оплате задолженности по договору аренды нежилого помещения от 27.05.2008. Кроме того, Комитет уведомил арендатора о намерении расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 27.05.2008 ввиду неоднократных задержек платежей, невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа по правилам статей 450, 452, 619 ГК РФ (л.д. 18).

В пункте 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 установлено, что в силу статьи 617 ГК РФ при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Вопреки требованиям статей 309, 606, 614 ГК РФ и условиям договора ответчиком денежное обязательство по оплате пользования арендованным имуществом было исполнено ненадлежащим образом.

Систематическое нарушение арендатором обязательства по внесению платы послужило основанием обращения арендодателя с иском о расторжении договора.

Так, в соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Поскольку арендатор имеет задолженность по арендной плате за период с 08.04.2009 по 31.12.2016 в сумме 445 273 руб. 82 коп., то им совершено правонарушение, которое влечет расторжении договора аренды от 27 мая 2008 года.


При рассмотрении спора у сторон возникли неустранимые противоречия о надлежащем исполнении арендатором обязательства по внесению арендной платы.

По мнению арендатора, с учетом частичной оплаты арендной платы за период с 16.07.2016 по 16.07.2019 в сумме 180 420 руб. задолженность по внесению платежей отсутствует. Арендатор полагает, что арендная плата подлежит оплате с учетом применения сроков исковой давности.

Доводы ответчика об отсутствии оснований для расторжения договора в связи с оплатой арендатором задолженности отклоняются арбитражным судом как необоснованные и противоречащие нормам гражданского права.

Передача имущества в казну муниципального образования не препятствовала арендатору исполнять условия действующего договора и вносить предусмотренную договором плату после получения 19.11.2018 уведомления от муниципального образования о смене арендодателя (л.д. 12).

Тем самым, действуя добросовестно, арендатор после получения уведомления муниципального образования о смене арендатора, должен был предпринять меры по погашению задолженности, между тем от подписания дополнительного соглашения к договору аренды, содержащего условие о погашении задолженности за фактическое пользование за период с 14.11.2015 по 14.11.2018, ответчик со ссылкой на истечение срока исковой давности отказался.

Тем самым с ноября 2018 года у арендатора имелось достаточно времени для погашения образовавшейся задолженности. Между тем после получения уведомления о передаче арендованного имущества в казну муниципального образования оплата задолженности была произведена ответчиком лишь частично, при этом оплата была произведена лишь в июле 2019 года.

Само по себе погашение задолженности даже в разумный срок после получения должником соответствующего уведомления не является основанием для сохранения между сторонами договорных правоотношений. В противном случае недобросовестный арендатор получает возможность неоднократно нарушать свои обязательства в пределах срока действия договора (Определение Верховного Суда РФ от 26.08.2016 № 309-ЭС16-10089 по делу № А76-4474/2015). Между тем оплата долга в сумме 180 420 руб. была произведена арендатором только в июле 2019 года.

При этом перечисленные арендатором прежнему арендодателю платежи в сумме 246 574 руб. были возвращены муниципальным предприятием «Сигнал» муниципального образования «Город Йошкар-Ола» еще в 2017 году (л.д. 89-90).

Кроме того, арбитражный суд считает необходимым указать, что рамках рассмотрения настоящего спора заявлено требование о расторжении договора в связи с систематическим невнесением арендатором платы за пользование имуществом. Требование о взыскании долга по арендной плате истцом по рассматриваемому делу не предъявляется. Основанием для расторжения договора истцом указано нарушение арендатором обязательства по оплате аренды. При рассмотрении указанного требования не имеет правового значения период образования задолженности в целях исчисления срока исковой давности, достаточным является установление факта систематического нарушения сроков внесения платежей за пользование имуществом. Указанное обстоятельство признается арбитражным судом достоверно доказанным.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункты 29 и 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Арендодателем установленный законом досудебный порядок урегулирования разногласий по исполнению договора соблюден. Им направлено арендатору письменное предупреждение о необходимости погашения задолженности по арендной плате (л.д. 20-24). В претензии предлагалось расторгнуть договор и возвратить арендованное имущество.

Вручение претензии достоверно подтверждено почтовым уведомлением о вручении письма ответчику по официально зарегистрированному адресу (л.д. 21). Арендатором письменный ответ на претензию арендодателю не направлялся, погашение задолженности по арендной плате произведено лишь частично.

Действий по полному и своевременному погашению арендной платы, в том числе перечислению денежных средств как налоговым агентом, арендатором не предпринято. Доказательств обращения к арендодателю за уточнением суммы задолженности с учетом указанной в претензии суммы, включая НДС, вопреки предусмотренному правилами статьи 65 АПК РФ о бремени доказывания ответчиком не представлено.

Таким образом, арендатор в течение длительного времени по истечении установленных договором сроков уклоняется от внесения ежемесячных арендных платежей и существенно нарушает условия договора. Следовательно, на основании части 3 статьи 619 ГК РФ договор аренды подлежит досрочному расторжению по решению арбитражного суда с прекращением обязательств сторон (статьи 450 и 453 ГК РФ).

Осуществленные арбитражным судом по правилам статей 71 и 162 АПК РФ исследование и оценка каждого доказательства в отдельности и их совокупности позволяют заключить, что истцом доказан факт необоснованного уклонения ответчика от своевременного внесения арендной платы, влекущий расторжение договора по инициативе арендодателя. Арбитражный суд в результате исследования доказательств и правовой оценки доводов спорящих сторон приходит к итоговому заключению о том, что договор аренды нежилого помещения подлежит расторжению в судебном порядке.


Также в связи с досрочным прекращением договора аренды арендатор обязан возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, что установлено пунктом 1 статьи 622 ГК РФ. При этом правила статьи 655 ГК РФ требуют, чтобы при прекращении договора аренды здание было возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Разумный срок для передачи объекта аренды по соответствующему акту истец определил в течение десяти дней с момента вступления решения арбитражного суда в законную силу. Поскольку при изготовлении резолютивной части решения была допущена опечатка, в результате которой была неверно указан срок возврата имущества, то она устранена арбитражным судом по правилам статей 171 и 179 АПК РФ при изготовлении текста решения в полном объеме.

Следовательно, ответчик обязан возвратить арендуемое имущество по акту приема-передачи в течение десяти дней с момента вступления решения арбитражного суда в законную силу


Нарушенное право истца подлежит судебной защите. Арендодатель вправе требовать от должника исполнения его обязанности (статья 307 ГК РФ) с вынесением решения арбитражного суда о расторжении договора и возврате имущества (статьи 11, 12 ГК РФ, статья 171 АПК РФ).

На основании исследованных по правилам статей 71 и 162 АПК РФ документальных доказательств и приведенных норм гражданского права арбитражный суд принимает решение о полном удовлетворении исковых требований.


В соответствии со статьей 333.21 НК РФ размер государственной пошлины по иску составляет 12 000 руб. Истец освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333. 37 НК РФ.

Согласно статье 333.17 НК РФ плательщиками государственной пошлины признаются организации и физические лица, которые выступают ответчиками в арбитражных судах и если при этом решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от уплаты государственной пошлины. Следовательно, в связи с удовлетворением иска государственная пошлина в сумме 12 000 руб. подлежит взысканию в доход федерального бюджета с ответчика, не в пользу которого принят судебный акт.


Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 25 ноября 2019 года. Решение в полном объеме изготовлено 29 ноября 2019 года, что согласно части 2 статьи 176 АПК РФ считается датой его принятия.


Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 АПК РФ, арбитражный суд



РЕШИЛ:

1. Расторгнуть договор аренды помещения гаража от 27.05.2008, заключенный муниципальным предприятием «Жилсервис» и обществом с ограниченной ответственностью «СтройИнвест», с момента вступления решения суда в законную силу.


2. Обязать общество с ограниченной ответственностью «СтройИнвест» (ИНН <***>, ОГРН <***>) освободить и возвратить муниципальному образованию «Город Йошкар-Ола» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» по акту приема-передачи в течение десяти дней с момента вступления решения арбитражного суда в законную силу помещение гаража (помещение II, позиции 1, 2, 3, 3а, литер В, этаж – 1, назначение – прочее, общей площадью 129,5 кв.м.), расположенное по адресу: <...> А.


3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СтройИнвест» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 12 000 руб.


Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.



Судья Т.И. Комелина