Решение от 16 сентября 2025 г. по делу № А79-6306/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, <...> http://www.chuvashia.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-6306/2024
г. Чебоксары
17 сентября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 04.09.2025.

Полный текст решения изготовлен 17.09.2025.


Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Юрусовой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Филипповой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "Юридическая фирма "Защита",  ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 28.09.2016, ИНН: <***>, 429551, <...>

к Администрации города Чебоксары Чувашской Республики, ОГРН: <***>, ИНН: <***>, 428000, <...>

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,


третье лицо - индивидуальный предприниматель ФИО1, ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, 429170, Чувашская Республика, Шемуршинский район, с. Шемурша.


при участии:

от истца – ФИО2 по доверенности от 05.01.2024,

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 27.12.2024,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Юридическая фирма "Защита" обратилось в суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т.2 л.д. 52-54), к Администрации города Чебоксары Чувашской Республики, содержащим следующее требование:

- обязать Администрацию города Чебоксары Чувашской Республики заключить договор купли-продажи нежилого помещения №5, общей площадью 88,9 кв.м, расположенного па первом этаже, находящегося по адресу: <...>, обремененного залоговым обязательством,

изложив пункт 1.3. Договора №Н-__купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством от "_"_____ 2024 года в следующей редакции:

"1.3. Стоимость Нежилого помещения составляет 4130000 (Четыре миллиона сто тридцать тысяч) рублей 00 копеек, без учета НДС.

Стоимость неотделимых улучшений Нежилого помещения, произведенных с согласия администрации города Чебоксары Чувашской Республики, составляет 1457400 (Один миллион четыреста пятьдесят семь тысяч четыреста) рубля 22 копеек, без учета НДС.

Всего выкупная стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 2672599 (Два миллиона шестьсот семьдесят две тысячи пятьсот девяносто девять) рублей 78 копеек, без учета НДС";

изложив пункт 2.1. Договора №Н-__купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством от "_"_____ 2024 года в следующей редакции:

"2.1. Оплата выкупной стоимости (продажной цены) Нежилого помещения, указанной в пункте 1.3. настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (Шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора:

- в течение 59 (Пятидесяти девяти) месяцев по 44543 (Сорок четыре тысячи пятьсот сорок три) рублей ежемесячно;

- в течение 60 (Шестидесятого) месяца 44562 (Сорок четыре тысячи пятьсот шестьдесят два) рубля 78 коп.,

путем внесения Покупателем па расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) Нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения.".

исключив пункт 2.12, абзац 11 п. 3.3, пункт 4.3, пункт 4.4 из текста Договора №Н-__купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством от "_"__2024 года. (т.2 л.д.52-54).

Определением суда от 22.08.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО1.

            Определением суда от 29.04.2025 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Институт оценки и консалтинга" ФИО4. Производство по делу приостановлено на период проведения экспертизы до получения судом экспертного заключения.

            Определением суда от 16.06.2025 производство по делу возобновлено.

            В судебном заседании представитель истца иск поддержал. Полагает, что выкупная стоимость (продажная цена) нежилого помещения должна быть определена с учетом стоимости ремонтных работ, выполненных истцом в помещении.

            Представитель ответчика иск не признал. Считает, что стоимость неотделимых улучшений должна определяться без учета стоимости ремонтных работ, выполненных истцом в помещении без согласия ответчика.        

            Третье лицо, надлежаще извещенное о времени и месте судебного заседания, явку в суд не обеспечило.

            В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  дело рассмотрено в отсутствие третьего лица.   

            Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.

В соответствии с выпиской из ЕГРН нежилое помещение с кадастровым номером 21:01:030106:1531 – помещение №5 общей площадью 88,9 кв.м, расположенное на первом этаже жилого пятнадцатиэтажного кирпичного дома по адресу: <...>, является собственностью муниципального образования "Город Чебоксары – столица Чувашской Республики" (т.1 л.д.25-28).

Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (арендодатель) (ныне – Администрация города Чебоксары Чувашской Республики), обществом с ограниченной ответственностью "Ниди" (управляющая организация) и обществом с ограниченной ответственностью "Юридическая фирма "Защита" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности от 19.02.2021 №2746, по условиям которого арендодатель при участии управляющей организации сдает, а арендатор принимает в аренду (временное пользование) нежилое помещение №5 общей площадью 88,9 кв.м, расположенное на первом этаже жилого пятнадцатиэтажного кирпичного дома (литера А) по адресу: <...> (т.1 л.д.10-17, 23-24).

Согласно пункту 5 приложения №1 к договору срок действия договора устанавливается с 08.02.2021 по 07.02.2026.

Объект аренды передан арендатору по акту передачи 19.02.2021.

26.04.2024 ООО "Юридическая фирма "Защита" обратилось в Администрацию города  Чебоксары Чувашской Республики с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества (т.1 л.д.35).

23.05.2024 Администрацией города Чебоксары принято постановление №1663 об условиях приватизации объекта – нежилого помещения №5 общей площадью 88,9 кв.м, расположенного на первом этаже по адресу: <...>, стоимостью (цены продажи) в размере 4130000 руб. (без учета НДС) (т.1 л.д.36).

Письмом от 27.07.2024 Администрация города Чебоксары направила истцу постановление от 23.05.2024 №1663 "Об условиях приватизации объекта недвижимости", а также проект договора купли-продажи нежилого помещения (т.1 л.д.42).

Истец подписал договор купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, с протоколом разногласий, указав выкупную стоимость (продажную цену) нежилого помещения в размере 3111500 руб. 00 коп. без учета НДС и стоимость неотделимых улучшений нежилого помещения, произведенных с согласия Администрации города Чебоксары, в размере 1412473 руб. 15 коп. (определены ФИО2 в справке от 17.06.2024 №5), а также предложив исключить пункт 2.12, абзац 11 пункта 3.3, пункты 4.3, 4.4 (т.1 л.д.44-95).

Ответчик путем направления истцу протокола урегулирования разногласий фактически отклонил предложенный протокол разногласий (т.1 л.д.90-91).

ООО "Юридическая фирма "Защита" обратилось в суд с иском к Администрации города Чебоксары Чувашской Республики об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 21:01:030106:1531.  

Согласно статье 217 Гражданского Кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон N 159-ФЗ) предусмотрено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Из постановления Администрация города Чебоксары от 23.05.2024 №1663 "Об условиях приватизации объекта недвижимости" следует, что стоимость (цена продажи) объекта недвижимости была определена в размере 4130000 руб. (без учета НДС) на основании отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 21.05.2024 №1.679494/2024, составленного оценщиком ФИО1 (т.1 л.д.36, 135-151, т.2 л.д.1-41).

            В ходе рассмотрения дела истец заявил ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы с целью определения достоверности отчета  об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 21.05.2024 №1.679494/2024, составленного оценщиком ФИО1 (т.1 л.д.104-105).

В судебном заседании от 24.10.2024 истец заявил об отказе от ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы, согласившись с предложенной ответчиком продажной ценой нежилого помещения в размере 4130000 руб., определенной на основании отчета оценщика ФИО1 от 21.05.2024 №1.679494/2024 (протокол судебного заседания от 24.10.2024 т.2 л.д.120-121).

Разногласия сторон сводятся к возражениям общества с ограниченной ответственностью "Юридическая фирма "Защита" относительно стоимости неотделимых улучшений нежилого помещения и содержания пунктов 2.12, абзаца 11 пункта 3.3, пунктов 4.3, 4.4  договора купли-продажи.

В рассматриваемом случае стороны не достигли соглашения в порядке соблюдения процедуры, предусмотренной статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

В ходе судебного разбирательства представитель ответчика подтвердил факт согласования истцу перепланировки  арендованного нежилого помещения, в подтверждение чего в материалы дела представлены: письмо Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары от 16.03.2021 №039-2002 на входящее письмо истца от 05.03.2021  с приложенными локальными сметами от 24.02.2021, от 05.03.2021 (т.3 л.д.75-85); решение от 11.10.2021 №74 о согласовании переустройства и(или) перепланировки в нежилом помещении №5 (т.3 л.д.86), проектная документация ООО "Проектное бюро "Артек" на перепланировку нежилого помещения (т.3 л.д.88-95), акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию нежилого помещения после переустройства и (или) перепланировки от 23.12.2021 (т.3 л.д.87).

По ходатайству ответчика определением суда от 29.04.2025 назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Институт оценки и консалтинга" ФИО4. На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:

- определить стоимость неотделимых улучшений в нежилом помещении с кадастровым номером 21:01:030106:1531, площадью 88,9 кв.м, расположенном на первом этаже жилого пятиэтажного дома по адресу: <...>, произведенных обществом с ограниченной ответственностью "Юридическая фирма "Защита" с согласия Администрации города Чебоксары, на основании следующих документов: исходящее письмо от 16.03.2021 №039-2002 на входящее письмо истца от 05.03.2021 с приложенными локальными сметами от 24.02.2021, от 05.03.2021; решение от 11.10.2021 №74 о согласовании переустройства и(или) перепланировки в нежилом помещении №5, проектная документация ООО "Проектное бюро "Артек" на перепланировку нежилого помещения, акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию нежилого помещения после переустройства и (или) перепланировки от 23.12.2021.

Согласно заключению эксперта от 09.06.2025 №СЭ/25-012 общая стоимость неотделимых улучшений в нежилом помещении с кадастровым номером 21:01:030106:1531, произведенных обществом с ограниченной ответственностью "Юридическая фирма "Защита", составляет 1254911 руб. 20 коп., в том числе: 734487 руб. 65 коп. – в результате работ, предусмотренных локальными сметами от 24.02.2021, от 05.03.2021,  520423 руб. 55 коп. – в результате дополнительных работ по устройству неотделимых улучшений, установленных экспертом (т. 4 л.д.4-21). 

            В разделе "Описание неотделимых улучшений" заключения эксперта от 09.06.2025 №СЭ/25-012 указано, что работы, перечисленные в локальных сметах от 24.02.2021, от 05.03.2021, являются неотделимыми улучшениями. При осмотре объекта эксперт выявил в исследуемом нежилом помещении неотделимые улучшения, которые не учтены в локальных сметах от 24.02.2021, от 05.03.2021: устройство душевой кабины в объединенном санузле, работы по подключению к водопроводу и канализации, устройство "мокрой" зоны в комнате 9 (кухня), устройство натяжного потолка в комнатах, демонтаж перегородки между комнатами 3 и 5, отделка объединенного кабинета, замена окна в объединенном кабинете, устройство дорожки из тротуарных плит, устройство металлического ограждения около дорожки, замена металлических решеток на окнах (два окна), сопутствующие работы по устройству дополнительной пожарной и охранной сигнализации. С учетом выявленного эксперт выполнил расчет стоимости работ двумя блоками: стоимость работ в объемах, предусмотренных локальными сметами от 24.02.2021, от 05.03.2021, и стоимость работ в объемах, установленных экспертом по результатам осмотра и анализа материалов дела.

В соответствии с частью 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в совокупности с иными допустимыми доказательствами по делу.

Проведенная судебная экспертиза отвечает требованиям статей 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации: в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные в части 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; при назначении экспертизы вопросы сформулированы с учетом требований обеих сторон спора; экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным.

Доказательства, свидетельствующие о наличии оснований для возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта, в материалы дела не представлены.

Оценив заключение эксперта от 09.06.2025 №СЭ/25-012, суд считает, что для целей определения стоимости неотделимых улучшений нежилого помещения, которая засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в соответствии с пунктом 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ, подлежит принятию определенная экспертом стоимость работ, предусмотренных локальными сметами от 24.02.2021, от 05.03.2021, в сумме 734487 руб. 65 коп.

Стоимость работ в объемах, установленных экспертом по результатам осмотра и анализа материалов дела, выполнение которых не было предусмотрено локальными сметами от 24.02.2021, от 05.03.2021, в сумме 520423 руб. 55 коп. не может быть учтена в качестве стоимости неотделимых улучшений помещения, на которую следует уменьшить продажную (выкупную) цену нежилого помещения, поскольку на выполнение данных работ Администрация города Чебоксары согласия не давала.

В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды; стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Пунктом 2.3 к) договора аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности от 19.02.2021 №2746 арендатор обязался за свой счет   производить  переоборудование, перепланировку  помещения,  своевременный текущий ремонт помещения и инженерных коммуникаций

Согласно пункту  2.3 м) договора аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности от 19.02.2021 №2746 арендатор обязался  по истечении срока действия договора, а также  при досрочном его расторжении (прекращении) передать Управляющей компании для безвозмездного закрепления в муниципальной собственности  все произведенные  в помещении отделимые и неотделимые переделки и улучшения.  

Таким образом, перечисленные условия договора аренды не предусматривали обязанности арендодателя по возмещению арендатору расходов на ремонт объекта аренды.

В материалы дела не представлены письменные доказательства, подтверждающие согласие арендодателя возместить арендатору стоимость улучшений объекта аренды в сумме 520423 руб. 55 коп.

Исходя из изложенного, пункт 1.3 договора купли-продажи следует изложить в следующей редакции:

"Стоимость Нежилого помещения составляет 4130000 (Четыре миллиона сто тридцать тысяч) рублей 00 копеек, без учета НДС.

Стоимость неотделимых улучшений Нежилого помещения, произведенных с согласия администрации города Чебоксары Чувашской Республики, составляет 734487 (Семьсот тридцать четыре тысячи четыреста восемьдесят семь) рубля 65 копеек, без учета НДС.

Всего выкупная стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 3395512 (Три миллиона триста девяносто пять тысяч пятьсот двенадцать) рублей 35 копеек, без учета НДС".

Соответственно, пункт 1.2 договора следует изложить в следующей редакции:

"Оплата выкупной стоимости (продажной цены) Нежилого помещения, указанной в пункте 1.3. настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (Шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора:

- в течение 59 (Пятидесяти девяти) месяцев по 56592 (Пятьдесят шесть тысяч пятьсот девяносто два) рублей ежемесячно;

- в течение 60 (Шестидесятого) месяца 56584 (Пятьдесят шесть тысяч пятьсот восемьдесят четыре) рубля 35 коп.,

путем внесения Покупателем па расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) Нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения.".

Кроме того, у сторон возникли разногласия относительно содержания следующих пунктов договора:

- пункт 2.12 "Оплата стоимости Нежилого помещения по настоящему договору третьими лицами не допускается";

- абзац 11 пункта 3.3 "Покупатель обязан не передавать Нежилое помещение третьим лицам в какой бы то ни было форме (в том числе в аренду, в безвозмездное пользование, в залог, а также любыми другими способами) без письменного согласия Продавца";

- пункт 4.3 "Существенным нарушением условий настоящего договора является невыполнение Покупателем пунктов 2.10, 2.11 настоящего договора.

При невыполнении Покупателем пунктов 2.10, 2.11 Продавец вправе расторгнуть настоящий договор в судебном порядке";

- пункт 4.4 "В случае расторжения договора купли-продажи по вине Покупателя выплаченная по настоящему договору сумма не возвращается".

Рассмотрев разногласия сторон по указанным условиям договора, суд пришел к следующим выводам.

Согласно пунктам 1 - 6 статьи 313 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо.

Если должник не возлагал исполнение обязательства на третье лицо, кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника таким третьим лицом, в следующих случаях:

1) должником допущена просрочка исполнения денежного обязательства;

2) такое третье лицо подвергается опасности утратить свое право на имущество должника вследствие обращения взыскания на это имущество.

Кредитор не обязан принимать исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично.

В случаях, если в соответствии с настоящей статьей допускается исполнение обязательства третьим лицом, оно вправе исполнить обязательство также посредством внесения долга в депозит нотариуса или произвести зачет с соблюдением правил, установленных настоящим Кодексом для должника.

К третьему лицу, исполнившему обязательство должника, переходят права кредитора по обязательству в соответствии со статьей 387 настоящего Кодекса. Если права кредитора по обязательству перешли к третьему лицу в части, они не могут быть использованы им в ущерб кредитору, в частности такие права не имеют преимуществ при их удовлетворении за счет обеспечивающего обязательства или при недостаточности у должника средств для удовлетворения требования в полном объеме.

Если третье лицо исполнило обязанность должника, не являющуюся денежной, оно несет перед кредитором установленную для данного обязательства ответственность за недостатки исполнения вместо должника.

Учитывая то, что обязанность истца по оплате выкупной стоимости нежилого помещения не относится к обязательству, которое истец обязан исполнить лично, суд считает обоснованным и правомерным требование истца об исключении пункта 2.12 договора.

В соответствии с абзацем 11 пункта 3.3 проекта договора "Покупатель обязан не передавать Нежилое помещение третьим лицам в какой бы то ни было форме (в том числе в аренду, в безвозмездное пользование, в залог, а также любыми другими способами) без письменного согласия Продавца".

Согласно пункту 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Пунктом 5 статьи 5 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до его полной оплаты.

Таким образом, указанные правоотношения регламентируются положениями параграфа 3 главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Нормы права, регламентирующие права и обязанности, в отношении которых у сторон возникли разногласия, имеют диспозитивный характер, представляющий субъектам права возможность самим решить вопрос об объеме и характере своих прав и обязанностей. Однако, поскольку сторонами соглашения не достигнуто, в отсутствие такой договоренности вступает в действие предписание, содержащееся в положениях параграфа 3 главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Учитывая, что в названных Законах спорные положения детально регламентированы, суд считает возможным исключить из текста договора купли-продажи абзац 11 пункта 3.3 договора.

Предусмотренное пунктом 4.3 договора условие, определяющее невыполнение покупателем пунктов 2.10, 2.11 договора (уплата арендной платы и пени по договору аренды) как существенное нарушение его условий, в законе отсутствует, в связи с чем его включение в договор возможно лишь по соглашению сторон. Принимая во внимание отсутствие согласия истца на включение данного положения договора, суд признает обоснованным требование об исключении пункта 4.3 договора.

Суд считает правомерными возражения истца относительно пункта 4.4 договора, которым установлено, что в случае расторжения договора купли-продажи нежилого помещения покупателю не возвращается выплаченная им по договору денежная сумма, ввиду следующего.

Согласно пункту 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны расторгнутого договора не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что при отсутствии соглашения сторон об ином положение пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит применению лишь в случаях, когда встречные имущественные предоставления по расторгнутому впоследствии договору к моменту расторжения осуществлены надлежащим образом либо при делимости предмета обязательства размеры произведенных сторонами имущественных предоставлений эквивалентны (например, размер уплаченных авансовых платежей соответствует предусмотренной в договоре стоимости оказанных услуг или поставленных товаров, такие услуги и товары сохраняют интерес для получателя сами по себе и т.п.), а потому интересы сторон договора не нарушены.

Исходя из приведенного разъяснения, поскольку расторжение договора купли-продажи предполагает возврат продавцу нежилого помещения и, следовательно, отсутствие какого-либо встречного предоставления на сумму, уплаченную покупателем к моменту расторжения, у продавца отсутствуют основания для удержания полученной до расторжения договора суммы оплаты. Включение в договор условия об удержании продавцом полученной до момента расторжения суммы (пункт 4.4 договора) является неправомерным.

            В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  расходы истца по государственной пошлине суд относит на ответчика, расходы ответчика по оплате судебной экспертизы – на ответчика.    

Руководствуясь статьями 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

урегулировать разногласия возникшие между Администрацией города Чебоксары Чувашской Республики и обществом с ограниченной ответственностью "Юридическая фирма "Защита" при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 21:01:030106:1531 – помещения №5 общей площадью 88,9 кв.м, расположенного на первом этаже жилого пятнадцатиэтажного кирпичного дома по адресу: <...>, изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

пункт 1.3: "Стоимость Нежилого помещения составляет 4130000 (Четыре миллиона сто тридцать тысяч) рублей 00 копеек, без учета НДС.

Стоимость неотделимых улучшений Нежилого помещения, произведенных с согласия администрации города Чебоксары Чувашской Республики, составляет 734487 (Семьсот тридцать четыре тысячи четыреста восемьдесят семь) рубля 65 копеек, без учета НДС.

Всего выкупная стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 3395512 (Три миллиона триста девяносто пять тысяч пятьсот двенадцать) рублей 35 копеек, без учета НДС";

пункт 1.2: "Оплата выкупной стоимости (продажной цены) Нежилого помещения, указанной в пункте 1.3. настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (Шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора:

- в течение 59 (Пятидесяти девяти) месяцев по 56592 (Пятьдесят шесть тысяч пятьсот девяносто два) рублей ежемесячно;

- в течение 60 (Шестидесятого) месяца 56584 (Пятьдесят шесть тысяч пятьсот восемьдесят четыре) рубля 35 коп.,

путем внесения Покупателем па расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) Нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения.".

пункт 2.12, абзац 11 пункта 3.3, пункты 4.3, 4.4 исключить.

Взыскать с Администрации города Чебоксары Чувашской Республики в пользу общества с ограниченной ответственностью "Юридическая фирма "Защита" 6000 (Шесть тысяч) руб. расходов по государственной пошлине.   

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики-Чувашии в течение месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья

Н.В. Юрусова