Постановление от 23 января 2020 г. по делу № А07-23033/2019

185/2020-3268(1)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-18233/2019
г. Челябинск
23 января 2020 года
Дело № А07-23033/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2020 года. Постановление изготовлено в полном объеме 23 января 2020 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н., судей Карпачевой М.И., Аникина И.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

акционерного общества «Тандер» на решение Арбитражного суда Республики

Башкортостан от 21.10.2019 по делу № А07-23033/2019.

В судебном заседании принял участие представитель закрытого

акционерного общества «Тандер» - ФИО2

(доверенность от 29.10.2019).

Индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – ИП ФИО3, предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «Тандер» (далее – ЗАО «Тандер», ответчик) о взыскании задолженности по оплате постоянной части арендной платы по договору аренды № Стмф/38014/15 от 15.06.2015 и договору аренды № Стмф/38076/15 от 15.06.2015 в размере 112 500 рублей.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.10.2019 (резолютивная часть от 14.10.2019) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

С указанным решением не согласился ответчик (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Полагает, что при определении порядка изменения арендной платы суд дал неправильное толкование условий пункта 5.2.2. договоров аренды как допускающих изменение размера арендной платы арендодателем в одностороннем порядке и при отсутствии соглашения сторон, поскольку буквальное толкование договорного условия не позволяет прийти к такому выводу. При исследовании указанного обстоятельства судом не дана оценка пункту 6.2. договоров, допускающего изменение условий договора только по

соглашению сторон, что соответствует нормам статей 450 и 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Арендная плата в данном случае является определяемой по каждому периоду платежа в зависимости от уровня инфляции и учитывая, что арендодатель в течение трех лет не воспользовался своим правом на изменение размера арендной платы, размер арендной платы за спорный период не может быть увеличен более, чем на размер инфляции, который составил 4, 26%.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца не явились.

В отсутствие возражений сторон и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истца.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела, между ИП ФИО3 и ЗАО «Тандер» был заключен договор аренды № Стмф/38014/15 от 15.06.2015, согласно которому ответчику за плату во временное владение и пользование (в аренду) передано недвижимое имущество: нежилые помещения площадью 266 кв.м. на первом этаже 2-этажного нежилого здания, находящегося по адресу: <...> (т. 1 л.д. 13).

В соответствии с п.п. 5.2.1 указанного договора с 01.08.2015 постоянная часть арендной платы составляет 133 000 рублей без НДС в месяц.

В соответствии с п. 5.2.2 указанного договора размер постоянной арендной платы подлежит изменению не чаще одного раза в год и не ранее, чем через год после даты регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, последующие изменение арендной платы происходит не ранее чем через год после предыдущего изменения, на процент инфляции, но не более чем на 10% от суммы арендной платы. Изменение размера арендной платы по указанным в настоящем пункте обстоятельства осуществляется в течение 90 календарных дней с даты обращения стороны договора с предложением об изменении арендной платы по настоящему договору к другой стороне с предъявлением инициирующей стороной подтверждающих документов, указанных в настоящем пункте.

Истец письмом № 83 от 23.10.2018 уведомил ответчика об увеличении постоянной части арендной платы по договору аренды от 15.06.2015 № Стмф/38014/15 с 01.02.2019 на 10%, что составляет 146 300 рублей без НДС в месяц (т. 1 л.д. 32).

Между теми же сторонами также был заключен договор аренды № Стмф/38076/15 от 15.06.2015, согласно которому ответчику за плату во временное владение и пользование (в аренду) передано недвижимое имущество: нежилые помещения площадью 184 кв.м. на первом этаже 2- этажного нежилого здания, находящегося по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, ул. Калинина, д. 23А (т. 1 л.д. 22).

В соответствии с п.п. 5.2.1 указанного договора с 01.08.2015 постоянная часть арендной платы составляет 92 000 рублей без НДС в месяц.

В соответствии с п.5.2.2 указанного договора размер постоянной арендной платы подлежит изменению не чаще одного раза в год и не ранее, чем через год после даты регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, последующие изменение арендной платы происходит не ранее чем через год после предыдущего изменения, на процент инфляции, но не более чем на 10% от суммы арендной платы. Изменение размера арендной платы по указанным в настоящем пункте обстоятельства осуществляется в течение 90 календарных дней с даты обращения стороны договора с предложением об изменении арендной платы по настоящему договору к другой стороне с предъявлением инициирующей стороной подтверждающих документов, указанных в настоящем пункте.

Истец письмом № 86 от 23.10.2018 уведомил ответчика об увеличении постоянной части арендной платы по договору аренды № Стмф/38076/15 от 15.06.2015 с 01.02.2019 на 10%, что составляет 101 200,00 рублей без НДС в месяц (т. 1 л.д. 42).

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по оплате арендной платы, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик не исполнил обязательства по оплате арендной платы в размере, определенном договором аренды с учетом согласованного пунктом 5.2.2. договоров порядка изменения арендной платы.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно пункту 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами наличие между истцом и ответчиком правоотношений по аренде недвижимого имущества, основанных на заключенных договоре аренды № Стмф/38014/15 от 15.06.2015 (т. 1 л.д. 13) и договоре аренды № Стмф/38076/15 от 15.06.2015 (т. 1 л.д. 22).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

Пунктами 5.1. договоров аренды сторонами согласовано, что арендная плата состоит из двух частей – постоянной и переменной.

Размер постоянной части арендной платы согласован пунктом 5.2.1. договоров:

- в размере 133 000 рублей без НДС в месяц по договору аренды № Стмф/38014/15 от 15.06.2015;

- в размере 92 000 рублей без НДС в месяц по договору аренды № Стмф/38076/15 от 15.06.2015.

В силу пункта 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу норм статьи 310 и пункта 4 статьи 450 ГК РФ одностороннее изменение условий договора допускается в случаях, установленных законом или соглашением сторон.

Пунктом 5.2.2 договоров аренды установлено, что размер постоянной арендной платы подлежит изменению не чаще одного раза в год и не ранее, чем через год после даты регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, последующие изменение арендной платы происходит не ранее чем через год после предыдущего изменения, на процент инфляции, но не более чем на 10% от суммы арендной платы. Изменение размера арендной платы по указанным в настоящем пункте обстоятельства осуществляется в течение 90 календарных дней с даты обращения стороны договора с предложением об изменении арендной платы по настоящему договору к другой стороне с предъявлением инициирующей стороной подтверждающих документов, указанных в настоящем пункте.

Из материалов дела следует, что письмами № 83 от 23.10.2018 и № 86 от 23.10.2018 (т. 1 л.д. 32, 42) истец уведомил ответчика об увеличении постоянной части арендной платы по договору аренды от 15.06.2015 № Стмф/38014/15 с 01.02.2019 на 10%, что составляет 146 300 рублей без НДС в месяц и по договору аренды № Стмф/38076/15 от 15.06.2015 с 01.02.2019 на 10%, что составляет 101 200,00 рублей без НДС в месяц (т. 1 л.д. 42).

Ответчик продолжал оплату арендной платы в прежнем размере, и при рассмотрении настоящего спора поддержал правовую позицию об отсутствии оснований для изменения арендной платы в отсутствие обоюдно заключенного соглашения сторон.

Изложенные доказательства и поведение сторон позволяет апелляционному суду сделать вывод о том, что между истцом и ответчиком имеются разногласия относительно толкования условий договоров, изложенных в пунктах 5.2.2., в части порядка изменения постоянной арендной платы.

Согласно абзацу 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Оценка условий пунктов 5.2.2. договоров аренды позволяет суду апелляционной инстанции прийти к выводу о том, что сторонами согласован

уведомительный, а не обоюдно согласованный порядок изменения арендной платы путем заключения соглашения об изменении арендной платы.

Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Таким образом, диспозитивный характер указанной нормы позволяет изменять размер арендной платы вне заключенного сторонами соглашения об изменении арендной платы, то есть в одностороннем порядке, что соответствует разъяснениям, изложенным в пункте 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», а также пункту 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Согласно изложенным разъяснениям, при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления, в силу чего изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Оценка буквального содержания пунктов 5.2.2. договоров аренды позволяет апелляционному суду сделать вывод о том, что сторонами согласовано допустимое изменение не ранее, чем через год, арендной платы в силу изменения объективного макроэкономического показателя – индекса инфляции.

Именно в таком контексте следует понимать использованный сторонами в абзаце 2 пунктов 5.2.2. договоров порядок изменения арендной платы, предполагающий инициирование одной из сторон процедуры изменения условий договора аренды, который, вопреки мнению апеллянта, не может быть истолкован как допустимость изменения арендной платы только по соглашению сторон.

Таким образом, взаимосвязанные положения абзацев 1 и 2 пунктов 5.2.2. следует толковать как достижение сторонами соглашения относительно допустимости изменения арендной платы в течение года и при изменении макроэкономического показателя (процента инфляции), и не следует расценивать как допустимость её изменения при указанных условиях исключительно на основании обоюдно оформленного соглашения сторон.

Наряду с этим абзацем 2 пункта 5.2.2. договора субаренды сторонами определен механизм изменения арендной платы в случае изменения индекса инфляции – на основании направленного арендатором субарендатору письменного уведомления об изменении размера арендной платы.

Согласно пункту 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании

договора» условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Помимо буквального толкования условий договоров пункта 5.2.2. следует принять во внимание, что изменение арендной платы исключительно по соглашению сторон, то есть при наличии согласия на то арендатора, на чем настаивает ответчик, противоречит существу возмездно-эквивалентных отношений сторон и разумным ожиданиям арендодателя, целью которого при сдаче имущества в аренду является получение эквивалентного возмещения от арендатора стоимости пользования имущества. При таких обстоятельствах, тем более учитывая долгосрочный характер заключенных между истцом и ответчиком договоров аренды, изложенные в пунктах 5.2.2. договоров условия направлены на нивелирование инфляционных процессов, что является объективно обусловленным интересом арендодателя, в силу чего не могут быть истолкованы как допускающие изменение арендной платы исключительно с согласия арендатора, поскольку такое толкование не отвечает разумным ожиданиям арендодателя.

Наряду с этим апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции о наличии у истца права на увеличение арендной платы один раз в три года в размере, не превышающем 10% от суммы арендной платы, как это предусмотрено пунктами 5.2.2. договоров аренды.

Норма пункта 3 статьи 614 ГК РФ направлена на защиту интересов арендатора с целью исключения необоснованного изменения арендной платы и предсказуемости её размера в течение годичного периода действия договора аренды.

По этим мотивам реализация арендодателем права на изменение арендной платы в порядке пункта 3 статьи 614 ГК РФ и пунктов 5.2.2. договоров аренды исходя из положений пункта 1 статьи 9 ГК РФ, осуществляется им по своему усмотрению и не нарушает принцип предсказуемости расчета арендной платы и разумных ожиданий арендатора, поскольку к таковым, исходя из пункта 5.2.2. договора относится возможность изменения арендной платы ежегодно, в силу чего расчет арендной платы путем однократного увеличения арендной платы в течение трех лет при сохранении установленного пунктами 5.2.2. договоров 10-процентного предела увеличения арендной платы прав арендатора не нарушает.

По изложенным мотивам, оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе распределяются по правилам части 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.10.2019 по делу № А07-23033/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу акционерного общества «Тандер» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Г.Н. Богдановская

Судьи: М.И.Карпачева

И.А.Аникин