Постановление от 26 октября 2023 г. по делу № А40-10953/2023

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-58745/2023

Дело № А40-10953/23
г. Москва
26 октября 2023 года
Резолютивная часть постановления объявлена 19 октября 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме 26 октября 2023 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи И.А. Чеботаревой,

судей:

В.И. Попова, ФИО1,

при ведении протокола

секретарем судебного заседания ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале №3 апелляционную жалобу

ООО «Очаковский комбинат ЖБИ»

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 29.06.2023 по делу № А40-10953/23

по заявлению ООО «Очаковский комбинат ЖБИ» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к Управлению Росреестра по Москве

третьи лица: 1) Департамент городского имущества города Москвы; 2) ПАО АКБ «Металлинвестбанк» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о признании незаконными действий

при участии:

от заявителя:

не явился, извещен;

от заинтересованного лица:

от третьих лиц:

ФИО3 дов. от 25.04.2023

1) ФИО4,Ф. дов. от 21.11.2022, 2) не явился, извещен;

У С Т А Н О В И Л:

ООО "Очаковский комбинат ЖБИ" (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по Москве (далее – заинтересованное лицо, Управление) о признании незаконным действия, выразившиеся в отказе в государственной регистрации Договора ипотеки от 06.09.2022 № 8834-3/1 поданного в Росреестр 07.09.2022г.; об обязании зарегистрировать ипотеку на основании представленных в Управление 07.09.2022г. документов по Описи MFC-0558/2022-1396593, в срок не позднее семи рабочих дней со дня вступления в законную силу решения суда по настоящему делу.

Решением суда от 29.06.2023 заявленные требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, заявитель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. По мнению Общества, решение суда первой инстанции принято в нарушении норм действующего законодательства, без учета дела А40-4517/22-149-36 имеющее преюдициальное значения. Заявитель указывает, что обстоятельства дела не выяснены судом, материалы дела не исследованы, доказательствам не дана должная оценка, а имеющиеся сомнения не устранены.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, представил отзыв на апелляционную жалобу.

Представитель Департамент городского имущества города Москвы возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Представители заявителя и ПАО АКБ «Металлинвестбанк» в судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.9aas.arbitr.ru, в связи с чем апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, исходя из норм статей 121, 123, 156 АПК РФ.

Проверив законность и обоснованность решения в соответствии со ст. ст. 266 и 268 АПК РФ, Девятый арбитражный апелляционный суд с учетом исследованных доказательств по делу, доводов апелляционной жалобы полагает необходимым оставить обжалуемый судебный акт без изменения, основываясь на следующем.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Заявителю принадлежит Здание на праве собственности, о чем свидетельствует запись в Росреестре №77-01/00-001/1999-9796 от 20.05.1999г.

07.09.2022 в Управление поступило заявление Общества и АКБ ПАО «Металлургический инвестиционный Банк» (далее - Банк) о государственной регистрации ипотеки № MFC-0558/2022-1396593-1.

В качестве документа-основания для государственной регистрации представлен Договор залога недвижимого имущества от 06.09.2022 № 8834-3/1, заключенный между АКБ ПАО «Металлургический инвестиционный Банк» и Обществом (далее-Договор).

12.09.2022 Управлением на основании п. 5, 7 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о недвижимости) принято решение о приостановлении государственной регистрации ипотеки, № КУВД-001/2022-39285113.

09.12.2022 в Управление поступило заявление Общества о предоставлении дополнительных документов № MFC-0558/2022-1935500-1.

10.01.2022 Управлением на основании ст. 27 Закона о недвижимости принято решение об отказе государственной регистрации ипотеки № КУВД-001/2022-39285113.

Посчитав, что действия Управления Росреестра по Москве неправомерны, заявитель обратился в суд с соответствующим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил отсутствия совокупности обстоятельств, необходимых для признания действий регистрирующего органа незаконными.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Частью 4 статьи 200 АПК РФ установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как указано п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона о недвижимости государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом о недвижимости оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Проводимая государственным регистратором правовая экспертиза документов -это изучение, представленных для государственной регистрации документов, в целях установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество, поскольку правовые последствия влечет только правомерное действие.

Частью 1 ст. 53 Закона о недвижимости предусмотрено, что государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя, залогодателя и управляющего залогом либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке, после государственной регистрации права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке.

Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской федерации, применяются к ипотеке в случаях, когда Кодексом или Законом об ипотеке не установлены иные правила (пункт 2 статьи 334 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 5 Закона об ипотеке здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил ст. 69 Закона об ипотеке.

Согласно абзацу 3 ст. 69 Закона об ипотеки если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

При этом исключение составляет то обстоятельство если договор аренды земельного участка не подлежит регистрации и залог арендных прав оформляется отдельным договором (а не включается в условия об этом в договор ипотеки здания), регистрировать договор залога арендных прав не нужно (п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90).

Частью 2 ст. 1 Закона о недвижимости установлено, что единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Причинами приостановления и отказа послужил тот факт, что согласно сведениям ЕГРН, заявленный к регистрации объект недвижимого имущества р кадастровым номером 77:07:0014001:13692 расположен на земельном участке с кадастровым номером 77:07:0014001:57 по адресу: <...>, а в отношении указанного земельного участка содержится запись об аренде в пользу общества, однако в Договоре отсутствуют сведения о земельном участке, следовательно Договор не соответствовал наименованию органа, зарегистрировавшего право собственности залогодателя на заявленный объект, а также право аренды на указанный земельный участок, являющиеся предметом данного Договора ипотеки.

Таким образом, вопреки доводам Общества, Управление в оспариваемом решении указаны все причины необходимые для устранения и возобновления регистрационных действий.

Наличие обременений, на земельный участок которые должны быть включены в договор ипотеки есть ни что иное как включение в договор ипотеки сведений о залоге права аренды земельного участка.

В соответствии с актуальными сведениями ЕГРН на земельном участке зарегистрирована запись об аренде земельного участка от 17.05.2000 № 77-01/00-07/2000-36688 на основании договора аренды заключенного между Обществом и государством (ДГИ г. Москвы).

По общему правилу право аренды земли можно заложить с согласия собственника в пределах срока договора аренды (п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке).

Однако из этого правила есть исключения, в частности право аренды можно заложить без согласия собственника, нужно лишь уведомить его.

Такое право есть у лица, арендовавшего государственный или муниципальный участок более чем на пять лет (п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке).

Иными словами, залог права аренды возникает если залогодатель зданий или сооружений арендует участок под ними.

Согласно актуальным сведениям ЕГРН здание которое обременяться находится в собственности Общества запись от 20.05.1999 № 77-01 /00-001/1999-9796, а земельный участок в аренде запись 77-01/00-07/2000-36688 от 17.05.2000.

Именно поэтому Управление правомерно полагает, что одновременно с ипотекой здания необходима ипотека права аренды такого земельного участка.

В соответствии со ст. 8 Закона об ипотеке, договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил ГК РФ о заключении договоров, а также положений самого Закона.

Предусмотрено, что правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке).

Согласно п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке, в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Пунктом 2 ст. 9 Закон об ипотеки, предусмотрено, что предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, дата государственной регистрации и номер регистрации этого права залогодателя в Едином государственном реестре недвижимости.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

По смыслу п. 3 ст. 340 ГК РФ и ст. 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо права аренды этого участка или его соответствующей части.

Иными словами, если здание принадлежит на праве собственности залогодателю, а земельный участок находится у залогодателя в аренде, которая зарегистрирована в установленном законом порядке (то есть подлежало государственной регистрации), то залог права аренды возникает в силу закона, а значит должен быть отражен в договоре о залоге здания (то есть в договоре, который является основанием для государственной регистрации обременения).

Таким образом, при наличии актуальной записи об аренде, Общество имело возможность передать залог право аренды по договору ипотеки.

Заявитель указывает, что сведения о земельном участке включены в представленный на государственную регистрацию Договор (п. 1.3.2 и п. 1.8.3 Договора).

Однако в представленном на государственную регистрацию Договоре не включен залог права аренды земельного участка.

Констатация факта нахождения объекта недвижимости на земельном участке не порождает передачу залога права аренды земельного участка.

Таким образом, в Договоре должно быть указано, что право аренды земельного участка с кадастровым номером 77:07:0014001:57 передается в залог, о чем регистрирующий орган указывал в своей правовой позиции по делу № А40-4517/2022.

Учитывая, что в предмет Договора не включен залог права аренды земельного участка с кадастровым номером 77:07:0014001:57, регистрирующий орган в лице государственного регистратора просил представить заявление от Залогодержателя (Банк) и Залогодателя (Общество).

Согласно ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Ранее, на государственную регистрацию Обществом был представлен Договор залога недвижимого имущества (ипотека) от 21.09.2021 № 8834-3, заключённого между Банком (залогодержатель) и Обществом (залогодатель) (реестровое дело № КУВД-001 /2021 -40289248).

Таким образом, ранее представленный Договор залога недвижимого имущества (ипотека) от 21.09.2021 № 8834-3 должен быть расторгнут сторонами.

Однако сведений о расторжении Договор залога недвижимого имущества (ипотека) от 21.09.2021 № 8834-3, заключённого между Банком (залогодержатель) и Обществом (залогодатель), представленный в материалы реестрового дела № КУВД-001/2021-40289248 не представлено.

Таким образом, имеются два Договора залога недвижимого имущества с Банком, обеспечивающих исполнение обязательства Общества по кредитному договору № <***> от 21.09.2021.

Учитывая изложенное, Обществом не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих наличие в действиях регистрирующего органа при принятии оспариваемого уведомления об отказе в государственной регистрации ипотеки от 12.12.2022 № КУВД-001/2022-39285113 отступлений от Закона о недвижимости.

Правовое значение для рассмотрения данного спора имеет:

отсутствие совместного заявления залогодателя и залогодержателя на государственную регистрацию залога права аренды земельного участка;

отсутствие сведений (не представлены в материалы реестрового дела) о расторжении ранее представленного на государственную регистрацию ограничения Договор залога недвижимого имущества (ипотека) от 21.09.2021 № 8834-3;

не уведомление Департамента городского имущества города Москвы о заключении договора залога недвижимого имущества (ипотеки) от 06.09.2022 № 8834-3/1 (уведомление от 05.09.2022, а договор залога от 06.09.2022).

Причинами приостановления и отказа послужил тот факт, что согласно сведениям ЕГРН, заявленный к регистрации объект недвижимого имущества с кадастровым номером 77:07:0014001:13692 расположен на земельном участке с кадастровым номером 77:07:0014001:57 по адресу: <...>, а в отношении указанного земельного участка содержится запись об аренде в пользу общества, однако в Договоре залога 06.09.2022 № 8834-3/1 отсутствуют сведения о залоге права аренды на земельный участок.

Учитывая, что указанный договор не содержит сведения о залоге права аренды на земельный участок, государственный регистратор указал на необходимость подачи совместного заявления залогодателя и залогодержателя на земельный участок о государственной регистрации залога права аренды земельного участка.

Так согласно судебному решению по делу А40-4517/2022 абзац 3 стр. 6 суд констатировал: «материалами дела подтверждается, что на регистрацию представлен договор ипотеки здания. Ипотека земельного участка, на котором расположено здание, либо права его аренды, договором не предусмотрена, данные фактические обстоятельства сторонами не оспариваются.»

С данным выводом согласился суд апелляционной и кассационной инстанции (абзац 8 стр. 6 постановления 9ААС и абзац 1 стр. 6 постановления АСМО).

Согласно ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом, что внесение в договор залога условий о залоге права аренды либо обращения залогодержателя и залогодателя с совместным заявлением, обеспечивает выполнений требований ст. 69 Закона о недвижимости, а также соблюдение законных прав и интересов ДГИ г. Москвы в случае банкротства собственника здания и включение денежных требований города Москвы в банкротном процессе.

По общему правилу и как установлено п. 4 ст. 20.3, ст. 134, п. 1, 2, 4.1, 6 ст. 138 Закона о банкротстве распределение денежных средств от продажи прав требования подлежит погашению в пользу кредитора - Департамента городского имущества города Москвы за счет реализации права аренды земельного участка, обеспеченного залогом.

Доводы третьего лица ПАО АКБ «Металлургический инвестиционный Банк» о том, что земельно-правовые отношения не оформлены, несостоятельны и опровергаются актуальными сведениями ЕГРН, а также обстоятельствами, установленными решением Арбитражного суда г. Москвы по делу А40-4517/2022.

Доводы Общества о том, что отдельного заявления на ипотеку не требуется, поскольку ипотека возникает в силу закона, достаточно включение сведений в договор и государственный регистратор обязан вносить такие сведения в реестр не опровергают доводы Управления, поскольку залог права аренды земельного участка, на котором расположено здание, либо права его аренды, договором залога не предусмотрена.

Согласно ч. 3 ст. 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, свидетельствуют о несогласии с выводами суда первой инстанции, не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на их обоснованность и законность либо опровергли выводы суда.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, полно и правильно установил обстоятельства дела, применил нормы материального права, подлежащие применению, и не допустил нарушения процессуального закона, в связи с чем оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных ч. 4 ст. 270 АПК РФ и влекущих безусловную отмену судебного акта, коллегией не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л :

Решение Арбитражного суда г.Москвы от 29.06.2023 по делу № А40-10953/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья: И.А. Чеботарева

Судьи: В.И. Попов

В.А. Яцева

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.