Постановление от 18 сентября 2025 г. по делу № А21-12334/2024

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А http://13aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А21-12334/2024
19 сентября 2025 года
г. Санкт-Петербург
Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 19 сентября 2025 года Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе: председательствующего Полубехиной Н.С. судей Бугорской Н.А., Целищевой Н.Е. при ведении протокола судебного заседания: ФИО1

при участии: согласно протоколу судебного заседания от 02.09.2025

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-17045/2025, 13АП-17046/2025) Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области и Министерства градостроительной политики Калининградской области на решение Арбитражного суда Калининградской области от 05.06.2025 по делу № А21-12334/2024, принятое

по иску общества с ограниченной ответственностью «БалтикИнвест» к Министерству градостроительной политики Калининградской области

третьи лица: 1) Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области

2) Муниципальное образование «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области»

о признании отказа незаконным, об обязании совершить определенные действия,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «БалтикИнвест» (далее - общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением к Министерству градостроительной политики Калининградской области (далее - Министерство) о признании незаконным решения Министерства об отказе в выдаче разрешения на строительство от 27.08.2024 № 5898-МГП, об обязании Министерства повторно рассмотреть заявление общества о выдаче разрешения на строительство гостиницы коттеджного типа на земельном участке с кадастровым номером 39:05:020302:90.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом

в Калининградской области (236016, <...>) (далее - Росимущество) и Муниципальное образование «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» (238530, <...>).

Решением от 05.06.2025 Арбитражный суд Калининградской области удовлетворил заявленные требования в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области и Министерство градостроительной политики Калининградской области подали апелляционные жалобы.

Министерство в обоснование доводов своей апелляционной жалобы указало, что правилами землепользования и застройки муниципального образования «Зеленоградский городской округ», утвержденным решением окружного Совета депутатов муниципального образования «Зеленоградский городской округ» от 31.08.2021 № 99 земельный участок с кадастровым номером 39:05:020302:90 расположен в территориальной зоне объектов делового, общественного и коммерческого назначения (индекс О-2). Градостроительные регламенты актуальной территориальной зоны О-2, установленной на момент заключения Обществом 19.05.2023 соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 131 от 10.06.2002 в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:05:020302:90, не предусматривали отнесение назначения спорного земельного участка «Под строительство гостиниц коттеджного типа» ни к основным, ни к условно разрешенным видам использования. Заключая соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды, Общество не могло не знать о невозможности осуществления строительства гостиницы коттеджного типа на спорном земельном участке.

Кроме того, Министерство указало, что по смыслу частей 8, 9, 10 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в случае внесения изменений в правила землепользования и застройки правообладатель вправе продолжать использовать земельный участок и объект капитального строительства в соответствии с ранее установленным видом разрешенного использования, но создание новых объектов, не соответствующих градостроительному регламенту, не допускается.

Росимущество в обоснование доводов своей апелляционной жалобы указало, что суд первой инстанции неверно применил положения части 11 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», поскольку вид разрешенного использования земельного участка проверяется на дату выдачи разрешения на строительство, что прямо предусмотрено статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Росимущество также указало, что правообладатель вправе использовать земельный участок и объект капитального строительства в соответствии с ранее установленным видом разрешенного использования, но не в части создания новых объектов, не соответствующих градостроительному регламенту.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица поддержал доводы, приведенные в своей апелляционной жалобе, представитель заявителя доводы жалоб отклонил и просил оставить без изменения решение суда первой инстанции.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание апелляционной инстанции не обеспечили.

Арбитражный апелляционный суд на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся участников арбитражного процесса.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, общество 21.08.2024 обратилось в Министерство с заявлением о выдаче разрешения на строительство коттеджных домиков на земельном участке с кадастровым номером 39:05:020302:90, расположенном по адресу: Калининградская область, Зеленоградский муниципальный округ, <...> земельный участок 55 А, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства и эксплуатации гостиниц коттеджного типа.

Министерство приняло оспариваемое решение об отказе в выдаче разрешения на строительство от 27.08.2024 N 5898-МГП, мотивировав его тем, что в соответствии с частью 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования. Согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования «Зеленоградский городской округ Калининградской области» земельный участок с кадастровым номером 39:05:020302:90 расположен в зоне объектов делового, коммерческого и торгового назначения (индекс «О-2»). Вид разрешенного использования земельного участка «для строительства и эксплуатации гостиниц коттеджного типа» не входит в перечень видов использования, установленных градостроительным регламентом на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка. Земельный участок с кадастровым номером 39:05:020302:90 и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют градостроительному регламенту территориальной зоны. Проведение проверки соответствия проектируемого объекта требованиям градостроительного регламента не представляется возможным.

Общество не согласилось с указанным выше решением Министерства об отказе в выдаче разрешения на строительство и обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением о признании этого решения незаконным, об обязании Министерства повторно рассмотреть заявление общества о выдаче разрешения на строительство гостиницы коттеджного типа на земельном участке с кадастровым номером 39:05:020302:90.

Суд первой инстанции, оценив в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами доказательства, удовлетворил заявленные требования.

Изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд не установил оснований для удовлетворения апелляционных жалоб.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявитель должен доказать факт нарушения обжалуемыми актами, решениями, действиями (бездействием) своих прав и законных интересов.

Исходя из части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Порядок выдачи разрешения на строительство регламентирован статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта

капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Для принятия решения о выдаче разрешения на строительство необходимо предоставить документы в соответствии с частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Согласно части 10 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации не допускается требовать иные документы для получения разрешения на строительство, за исключением указанных в части 7 настоящей статьи документов.

В соответствии с частью 11 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган в течение 7 рабочих дней со дня получения заявления о выдаче разрешение на строительство:

1) проводит проверку наличия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство;

2) проводит проверку соответствия проектной документации требованиям к строительству объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, а также допустимости размещения объекта капитального строительства в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации;

3) выдает разрешение на строительство или отказывает в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

Согласно части 13 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации уполномоченный на выдаче разрешений на строительство орган отказывает в выдаче разрешения на строительство при несоответствии представленных документов требованиям к строительству объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, а также разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что 10.06.2002 между администрацией муниципального образования «Зеленоградский район» (арендодателем) и частным предпринимателем ФИО2 (арендатором) заключен договор N 131 аренды земельного участка, согласно которому арендодатель предоставил арендатору в аренду сроком на 49 лет земельный участок, расположенный по адресу: Калининградская область, п. Лесной Зеленоградского района, по ул. Центральной, под строительство гостиницы коттеджного типа.

В дальнейшем право аренды на указанный земельный участок неоднократно переуступалось, и 19.05.2023 между обществом с ограниченной ответственностью «ОРИС» и заявителем заключено соглашение о переуступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности; согласно этому соглашению от 19.05.2023 общество с ограниченной ответственностью «ОРИС» передало заявителю принадлежащие права и обязанности по договору аренды N 131 от 10.06.2002 в

отношении земельного участка с кадастровым номером 39:05:020302:90, общей площадью 2400 кв. м, расположенного по адресу: <...> разрешенное использование: для строительства и эксплуатации гостиниц коттеджного типа.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:05:020302:90, этот земельный участок находится в собственности Российской Федерации, запись N 39-39-03/237/2007-054 от 17.07.2007, вид разрешенного использования земельного участка: для строительства и эксплуатации гостиниц коттеджного типа.

Установлено, что Министерство отказало заявителю в выдаче разрешения на строительство гостиницы коттеджного типа на указанном земельном участке по причине того, что представленный заявителем градостроительный план земельного участка (далее также - ГПЗУ) не содержит такого вида разрешенного использования, как «для строительства и эксплуатации гостиниц коттеджного типа».

Вместе с тем, согласно ГПЗУ земельный участок с кадастровым номером 39:05:020302:90 расположен в территориальной зоне «О-2 Зона объектов делового, коммерческого и торгового назначения»; на земельном участке разрешено в том числе размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них.

Согласно части 11 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон N 171-ФЗ) разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

В силу части 13 статьи 34 Закона N 171-ФЗ по заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования земельных участков орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков. Данное решение является основанием для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о разрешенном использовании земельных участков.

В связи с тем, что вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 39:05:020302:90 был установлен до введения в действие классификатора, что сторонами не оспаривается, присвоенный земельному участку вид разрешенного использования признается законодательно легитимным, несмотря на несоответствие его классификатору.

Указанное согласуется с пунктом 3 письма Минэкономразвития России от 31.07.2015 N ОГ-Д23-10238, письмом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 09.06.2016 N 14-04647, а также письмом (исх. N 39-04/627 от 01.02.2024) Территориального управления Федерального

агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области, адресованным в адрес заявителя.

Суд апелляционной инстанции отклонил доводы апелляционных жалоб Министерства и Росимущества о том, что согласно генеральному плану муниципального образования «Зеленоградский городской округ», утвержденному решением городского Совета депутатов муниципального образования «Зеленоградский городской округ» от 24.06.2019 N 320 (в редакции постановления Правительства Калининградской области от 31.03.2021 N 166), земельный участок с кадастровым номером 39:05:020302:90 располагается в границах функциональной зоны «Многофункциональная общественно-деловая зона», которая предназначена для застройки объектами делового, общественного, коммерческого и коммунально-бытового назначения, с размещением сопутствующих объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, а также объектами, необходимыми для осуществления производственной и предпринимательской деятельности.

Согласно правилам землепользования и застройки муниципального образования «Зеленоградский городской округ» (утверждены решением окружного Совета депутатов муниципального образования «Зеленоградский городской округ» от 31.08.2021 N 99; далее - Правила), спорный земельный участок расположен в территориальной зоне объектов делового, общественного и коммерческого назначения (индекс О-2).

Зона объектов делового, коммерческого и торгового назначения выделена для обеспечения правовых условий использования, строительства и реконструкции общественно-деловых и коммерческих объектов недвижимости, а также для обеспечения условий размещения объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности.

Согласно Правилам к виду разрешенного использования земельного участка в территориальной зоне О-2 относится, в том числе, гостиничное обслуживание (код 4.7), включающее в себя размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них.

Различные виды гостиниц определены в пункте 5 Постановления Правительства Российской Федерации от 18.11.2020 N 1860 «Об утверждении Положения о классификации гостиниц».

Земельный участок в настоящих границах был поставлен на кадастровый учет 02.02.2007, то есть до утверждения Правил, в связи с чем согласно позиции, выраженной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 N 136/13, при принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, его собственник или иной землевладелец вправе продолжать использование этого участка, разрешенное до такого изменения, без какого-либо ограничения на основании пункта 4 статьи 85 ЗК РФ, части 8 статьи 36 ГрК РФ.

В силу части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, используются без установления срока приведения их в соответствии с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни и здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Как отмечено выше, согласно части 11 статьи 34 Закона N 171-ФЗ разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

Таким образом, довод Министерства о том, что вид разрешенного использования спорного земельного участка «под строительство гостиницы коттеджного типа» отсутствует в перечне основных и условно разрешенных видов использования земельных участков и объектов капитального строительства в градостроительном регламенте территориальной зоны О-2, признан несостоятельным.

Апелляционный суд также отклонил доводы Министерства относительно того, что невозможно проверить представленную обществом документацию на соответствие градостроительным регламентам установленной территориальной зоны, определить предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции объектов капитального строительства.

В силу статей 40, 41 ЗК РФ собственник земельного участка или землепользователь имеют право на использование принадлежащего ему земельного участка, включая право на возведение жилых, производственных, культурно-бытовых и иных зданий, строений и сооружений в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Названными Правилами установлены предельные параметры (минимальные и (или) максимальные), размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства для территориальной зоны О-2 (О-2/ГР, О-2/ГР1, О-2/ГР2) (код 4.7):

- максимальная площадь земельного участка (кв. м) - не подлежит установлению;

- минимальная площадь земельного участка (кв. м) - не подлежит установлению;

- минимальные отступы зданий, строений, сооружений от красных линий улиц (границ земельного участка, граничащего с уличной сетью) (м) - 5 (5/5/0);

- минимальные отступы зданий, строений, сооружений от прочих границ земельного участка (м) - 3 (3/3/0);

- максимальная этажность (этажи) - не подлежит установлению; - максимальная высота зданий, строений, сооружений (м) - 28 (20/20/28); - максимальный процент застройки (%) - 60 (60/60/70); - минимальный процент озеленения земельного участка (%) - 20 (20/20/10).

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно признал принятое Министерством решение об отказе в выдаче разрешения на строительство от 27.08.2024 N 5898-МГП противоречащим приведенным правовым нормам и нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Доводы апелляционных жалоб не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, влияли бы на оценку законности и обоснованности обжалуемого решения либо опровергали выводы арбитражного суда, в связи с чем признаются судом несостоятельными.

Поскольку судом полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 05.06.2025 по делу № А21-12334/2024 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Н.С. Полубехина

Судьи Н.А. Бугорская

Н.Е. Целищева