Постановление от 14 апреля 2021 г. по делу № А65-24342/2020

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11 «А»

тел.: (846) 273-36-45, факс: 372-62-54

http://www.11aas.arbitr.ru е-mail: info@11aas.arbitr.ru,


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

14 апреля 2021 года Дело № А65-24342/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 13.04.2021

Постановление в полном объеме изготовлено 14.04.2021

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ануфриевой А.Э.,

судей Дегтярева Д.А., Романенко С.Ш.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

с участием:

от истца - не явился, извещен надлежащим образом,

от ответчика - не явился, извещен надлежащим образом,

от третьих лиц - не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании 13 апреля 2021 года

апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани» на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 29 января 2021 года по делу № А65-24342/2020 (судья Пармёнова А.С.)

по иску Муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани», г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Орхидея», г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>)

об изъятии объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...> а, с кадастровым номером 16:50:160206:5826, путем продажи с публичных торгов, обязании передать техническую документацию, связанную с объектом незавершенного строительства

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, Исполнительный комитет муниципального образования города Казани,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное казенное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани», г.Казань (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Орхидея», г.Казань (далее – ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 16:50:160206:5826, путем продажи с публичных торгов, обязании передать техническую документацию, связанную с объектом незавершенного строительства.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке ст. 51 АПК РФ, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, Исполнительный комитет муниципального образования г.Казань.

Решением арбитражного суда Республики Татарстан от 29.01.2021 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что доказательств наличия вины уполномоченного органа в затягивании сроков строительства в соответствии с п.3 ст.239.1 ГК РФ.

Кроме того заявитель апелляционной жалобы считает необоснованной ссылку суда на исключительную ситуацию, связанную с распространением новой коронавирусной инфекции. Обосновывая доводы апелляционной жалобы, заявитель указал, что направление извещения об окончании строительства не свидетельствует о безусловной готовности объекта в отсутствии акта ввода в эксплуатацию.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.llaas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие в порядке норм части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как следует из материалов дела, и установлено судом первой инстанции, 20.12.2013 между Комитетом земельных и имущественных отношений (арендодатель) и ООО «Орхидея» (арендатор по договору) заключен договор аренды земельного участка № 17425, по условиям которого истец передает, а ответчик принимает в аренду земельный участок общей площадью 417,0 кв. м с кадастровым номером 16:50:160206:5582, по адресу: г. Казань, Приволжский район, ул. Братьев Касимовых, 40А. Согласно договору аренды на земельном участке расположено незаконченное строительством здание магазина.

В силу пункта 2.1 договора договор заключен сроком на 3 года до 21.10.2016. Согласно пункту 2.2 договора датой возврата земельного участка является 21.10.2016.

Соглашением № 17425-РДА от 10.05.2017 стороны расторгли ранее заключенный договор аренды земельного участка № 17425 от 20.12.2013.

Договором аренды № 19488 от 11.04.2017 земельный участок, занимаемый объектом незавершенного строительства, общей площадью 417,0 кв. м с кадастровым номером 16:50:160206:5582, по адресу: г. Казань, Приволжский район, ул. Братьев Касимовых предоставлен ответчику на новый срок до 10.04.2020 для строительства торгового павильона.

Уведомлением от 25.09.2020 истец поставил ответчика в известность о прекращении договора аренды в связи с окончанием срока его действия и необходимости возвратить земельный участок по акту приема-передачи в состоянии и качестве не хуже первоначального состояния.

Исковые требования мотивированы ст.239.1 ГК РФ, п.21 ст.3 Федерального закона №137-ФЗ, поскольку право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства обществом уже реализовано, а строительство объекта недвижимости не закончено.

Судом установлено, материалами дела подтверждается. и сторонами не оспаривается, что на спорном земельном участке расположен принадлежащий ответчику на праве собственности объект незавершенного строительства с кадастровым номером 16:50:160206:5826, что подтверждается выпиской из ЕГРП (л.д. 60-63).

Возражая против заявленных требований в ходе судебного разбирательства в первой инстанции, ответчик указал, что основания для применения статьи 239.1 ГК РФ отсутствуют, поскольку на земельном участке по адресу: г. Казань, Приволжский район, ул. Братьев Касимовых, 40А, отсутствует объект незавершенный строительством, объект построен, направлено извещение об окончании строительства от 27.03.2020, однако ситуация с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19) оформлению разрешительной документации в течение действия срока договора аренды.

Инспекцией государственного строительного надзора РТ ответчику 25.01.2019, 15.05.2019 выданы предписания № 12-12/0052-01 № 12-12/0446-01 на устранение выявленных нарушений при строительстве объекта капитального строительства, расположенного по адресу: <...>.

Как утверждает ответчик, после устранения выявленных нарушений, им в адрес Территориального органа по надзору за строительством, реконструкцией объектов капитального строительства по г. Казани направлено извещение об окончании строительства объекта, полученное последним 27.03.2020, однако, для оформления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы правоустанавливающие документы на земельный участок, которые в настоящее время у ответчика отсутствуют по причине истечения срока действия договора аренды № 19488 от 11.04.2017

Разрешая спор, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Пункт 6 данной статьи предусматривает распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Статья 239.1 введена в Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ),

В силу пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Закона N 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закона N 137-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрены условия для реализации права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

В силу пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Законом N 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).

Исходя из анализа приведенных норм, суд первой инстанции. верно отметил, что вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

При этом судом первой инстанции учтена правовая позиция, изложенная в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608, согласно которой только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Поскольку на момент заключения договора на земельном участке находился объект незавершенного строительства, а участок предоставлен без проведения торгов, единственным основанием для подобного предоставления являлась возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства обществом реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а договор аренды земельного участка заключен 11.04.2017, в связи с чем суд первой инстанции верно установил, что к правоотношениям сторон подлежат применению положения пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции, считает их несостоятельными по следующим основаниям.

Как предусмотрено п. 1 ч.3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы правоустанавливающие документы на земельный участок.

Объектом незавершенного строительства является объект, строительство которого не завершено и который относится к объектам капитального строительства наряду со зданиями, строениями, сооружениями (статья 1 ГрК РФ).

Таким образом, единственно определяющим признаком объекта незавершенного строительства является факт завершения строительных работ, а не отсутствие документов на ввод объекта в эксплуатацию.

Учитывая период возникновения спора (март-апрель 2020 года), правомерен вывод суда первой инстанции о том, что независящие от воли сторон обстоятельства (наличие ограничений, введенных в связи с распространением коронавирусной инфекции на территории Республики Татарстан) объективно сделали невозможным завершение процедуры оформления документов об окончании строительства и приемке объекта в эксплуатацию.

Между тем, в материалах дела имеются доказательства завершения строительства объекта, что также свидетельствует об отсутствии оснований для изъятия объектов на основании ст. 239.1 ГК РФ, которая и предусматривает в качестве одного из условий изъятия объектов не завершение строительства объекта.

Срок действия договора аренды № 19488 от 11.04.2017 установлен до 10.04.2020.

Материалами дела подтверждается факт завершения строительства объекта, что также свидетельствует об отсутствии оснований для изъятия объектов на основании ст. 239.1 ГК РФ, которая и предусматривает в качестве одного из условий изъятия объектов не завершение строительства объекта.

Также материалами дела подтверждается, что ответчиком предприняты исчерпывающие меры по оформлению и сдаче законченного строительством объекта.

После устранения выявленных Инспекцией государственного строительного надзора нарушений, указанных в предписаниях № 12-12/0052-01 № 12-12/0446-01, еще до окончания указанного срока 27.03.2020 ответчиком направлено извещение об окончании строительства от 27.03.2020 в адрес Территориального органа по надзору за строительством, реконструкцией объектов капитального строительства по г. Казани направлено извещение об окончании строительства объекта, полученное последним 27.03.2020.

Между тем, для оформления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы правоустанавливающие документы на земельный участок, которые в настоящее время у ответчика отсутствуют по причине истечения срока действия договора аренды № 19488 от 11.04.2017.

Заявлением от 24.06.2020 ответчик обратился в Комитет за изменением вида разрешенного использования земельного участка

Отсутствие в материалах дела доказательств разрешительной и регистрационной документации ответчика на указанные объекты, с учетом указанных выше фактических обстоятельств и норм права, не свидетельствует об обратном.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции установлено, что доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит.

Материалы дела исследованы судом первой инстанции полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Несогласие заявителя жалобы с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела, представленных доказательств и иное толкование положений закона не являются основанием для отмены судебного акта суда первой инстанции.

Суд первой инстанции при рассмотрении дела не допустил нарушения норм материального и процессуального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции также не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины, в связи с чем, вопрос о распределении судебных расходов апелляционным судом не рассматривался

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 29 января 2021 года по делу № А65-24342/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев, в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий судья А.Э. Ануфриева

Судьи Д.А. Дегтярев

С.Ш. Романенко