Решение от 20 октября 2017 г. по делу № А40-67271/2017

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-67271/17-109-374
г. Москва
20 октября 2017 года
Резолютивная часть объявлена 17.10.2017

Полный текст решения изготовлен 20.10.2017

Арбитражный суд в составе: судьи А.А.Гречишкина,

При ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента городского имущества города Москвы

к ООО Проектно-строительная компания «Свой Стиль»

о взыскании долга по арендной плате по договору аренды № 04-00127/00 от 16.03.2000 г.за период с июля 2016 г. по февраль 2017 г. в размере 995 563 руб. 08 коп., пени за период с 06.07.2016 г. по 28.02.2017 г. в размере 39 059 руб. 57 коп., расторжении договора аренды нежилого помещения № 04-00127/00 от 16.03.2000 г. площадью 199,80 кв.м. расположенного по адресу: <...>, выселении ООО Проектно-строительная компания «Свой Стиль» из нежилого помещения площадью 199,80 кв.м. расположенного по адресу: <...>, и обязании передать данное помещении в освобожденном виде Департаменту городского имущества города Москвы

при участии:

от истца – ФИО2 по доверенности от 21.02.2017.

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 08.12.2016 г.

УСТАНОВИЛ:

1. Департамент городского имущества города Москвы обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ООО Проектно-строительная компания «Свой Стиль» о взыскании долга по арендной плате по договору аренды № 04-00127/00 от 16.03.2000 г.за период с июля 2016 г. по февраль 2017 г. в размере 995 563 руб. 08 коп., пени за период с 06.07.2016 г. по 28.02.2017 г. в размере 39 059 руб. 57 коп., расторжении договора аренды нежилого помещения № 04-00127/00 от 16.03.2000 г. площадью 199,80 кв.м. расположенного по адресу: <...>, выселении ООО Проектно-строительная компания «Свой Стиль» из нежилого помещения площадью 199,80 кв.м. расположенного по адресу: <...>, и обязании передать данное помещении в освобожденном виде Департаменту городского имущества города Москвы.

В судебном заседании истец отказался от требования о расторжении договора и выселении.Ответчик предъявленные требования не признал по доводам, изложенным в отзыве.

Суд, заслушав объяснения сторон, изучив доказательства в их совокупности и взаимосвязи, считает требования истца подлежащими удовлетворению в связи с нижеследующим.

2. Как следует из материалов дела, 16.03.2000 г. между Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель) ЗАО Проектно-строительная компания «Свой стиль» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы № 04-00127/00, на нежилое помещение площадью 199,80 кв.м, расположенное по адресу: <...>. (далее - Договор).

Срок действия Договора (п. 2.1) установлен с 27.12.1999 до 07.04.2025 (в – редакции дополнительного соглашения от 08.04.2015).

Нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, является собственностью города Москвы, о чем в Едином . дарственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.12.2004 сделана запись регистрации № 77-01/03-1178/2004-526.

Согласно п.5.1. Договора (в редакции дополнительного соглашения от 08.04.2015) ответчик обязался оплачивать арендную плату ежемесячно с оплатой не позднее 5-го числа текущего месяца.

3. Из позиции истца следует.

Ответчик в нарушение принятых на себя обязательств не вносил арендную плату за период с июля 2016 по февраль 2017, в результате чего у него образовалась задолженность в размере 995 563 руб. 08 коп.

За просрочку оплаты арендной платы в соответствии с п. 6.1. договора арендатору начислены пени за период с 06.07.2016 по 28.02.2017 в размере 39 059 руб. 57 коп.

Претензиями от 17.10.2016 № 33-6-54362/16-(0)-1, № 33-6-54362/16-(0)-2 ответчику предлагалось устранить допущенные нарушения договора аренды и перечислить денежные средства в счет уплаты долга за указанные периоды на расчетный счет Департамента.

До настоящего времени денежные средства на счет Департамента ответчик не перечислил.

Таким образом, ответчик более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа не вносит арендную плату, что является основанием для досрочного расторжения договора в соответствии со ст. 619 ГК РФ.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество.

До настоящего момента помещение не освобождено, по акту приема-передачи Департаменту не передавалось, в связи с чем, истец обратился в суд.

4. Из позиции ответчика следует.

Ответчик считает, что исковые требования необоснованны и не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

1) Ответчиком в полном объеме внесены арендные платежи и пени за июль, август, сентябрь и октябрь 2016 года, что подтверждается платежными поручениями № 6, 7, 8, 9, 10, 11 от 25.05.2017.

Таким образом, требования истца о взыскании арендных платежей в размере 379 896,24 руб. и пени в размере 4 815,93 руб. за период с 01.07.2016 по 05.10.2016 являются незаконными и необоснованными.

2) 29.06.2016 являясь добросовестным арендатором и отвечая формальным требованиям, предъявляемым Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон) к лицам, имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, ООО ПСК «Свой стиль» обратилось к ответчику с заявлением о реализации своего преимущественного права в соответствии с положениями Федерального закона.

В соответствии с частью 3 статьи 9 Федерального закона, Департамент обязан:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Исходя из изложенного, в срок не позднее 22.09.2016 ООО ПСК «Свой стиль» должно получить проект договора купли-продажи.

С учетом того, что Департамент городского имущества города Москвы при предоставлении вышеуказанной услуги руководствуется приложением 17 к постановлению Правительства Москвы от 15 мая 2012 г. N 199-ПП «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы», то срок услуги может быть пересчитан следующим образом.

1) П. 2.7.1. Приложения № 17 устанавливает общий срок предоставления государственной услуги не более 30 рабочих дней.

2) П. 2.7.2. В общий срок предоставления государственной услуги не включается срок, на который приостанавливается предоставление государственной услуги. 09.08.2016 ООО ПСК «Свой стиль» получило от Департамента городского имущества города Москвы сообщение о приостановлении государственной услуги сроком на 40 рабочих дней.

Исходя из сроков указанных в приложении 17 к постановлению Правительства Москвы от 15 мая 2012 г. N 199-ПП, ООО ПСК «Свой стиль» должно было получить проект договора купли-продажи не позднее 06.10.2016.

В связи с незаконным бездействием Департамента городского имущества города Москвы. ООО ПСК «Свой стиль» обратилось в суд с исковым заявлением о понуждении заключить договор купли-продажи.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 02.02.2017 по делу № А40-15614/2017-6-150 исковое заявление ООО ПСК «Свой стиль» к Департаменту городского имущества об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения было принято к производству.

В данный момент производство по делу еще не окончено.

Сложившаяся судебная практика, в случае уклонения Департамента от выдачи договора купли-продажи, определяет арендные платежи осуществленные после срока определенного частью 3 статьи 9 Федерального закона как убытки.

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В связи с тем, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения или недобросовестного поведения действия Истца по взысканию с Ответчика арендной платы за период незаконного уклонения публично-правового образования от реализации преимущественного права Ответчика на выкуп арендуемого имущества, способствовавшего продлению срока аренды и увеличению размера арендной платы, квалифицируются как злоупотребление правом.

Таким образом, требования Департамента городского имущества о взыскании арендной платы и пени за период с 22.09.2016 по 28.02.2017 является незаконным и не подлежит удовлетворению.

Ответчиком в полном объеме внесена арендная плата за период с 01.07.2016 по 05.10.2016, а требования о взыскании арендной платы за период с 22.09.2016 по 28.02.2017 заявлены с намерением причинить ответчику убытки, требования Департамента городского имущества города Москвы о взыскании арендной платы за период с июля 2016 по февраль 2017 являются незаконными и не подлежат удовлетворению.

5. Суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ, п. 5.1. договора аренды арендатор обязан оплачивать в полном объеме причитающуюся арендодателю арендную плату ежеквартально, не позднее 5 числа первого месяца каждого квартала.

Из обстоятельств дела следует, что ответчик не оплатил арендную плату за период с июля 2016 г. по февраль 2017 г. в сумме 615 666 руб. 84 коп.

Суд обращает внимание на то, что данная сумма составляет сумму долга, а не сумму в размере 995 563 руб. 08 коп., на которую указал истец в исковом заявлении, поскольку нашел свое подтверждение факт оплаты ответчиком долга в размере 379 896,24 руб. Факт оплаты подтверждается ответчиком в Расчете суммы задолженности.

Суд считает, что сумма в размере 615 666 руб. 84 коп подлежат взысканию с ответчика.

Суд отклоняет довод ответчика о том, что не должна начисляться арендная плата за период с 22 09 2016 по 28 02 2017, поскольку ответчик не получил в надлежащий срок проект договора купли-продажи нежилого помещения.

По смыслу п. 1 ст. 429, п. 1 ст. 433 ГК РФ права и обязанности сторон возникают, изменяются или прекращаются с момента заключения договора.

Договор купли-продажи нежилых помещений был заключен в судебном порядке. Решение суда вступило в законную силу 09 09 2017. Таким образом, в силу п. 4 ст. 445 ГК РФ договор считается заключенным с указанной даты.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пунктах 5 и 6 постановления Пленума ВАС РФ № 73 от 17 11 2011, если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

По смыслу указанного Постановления обязанность арендатора по уплате арендной платы прекращается с момента заключения договора купли-продажи.

6. Истец просит взыскать соответчика неустойку в сумме 39 059 руб. 57 коп.

Судом установлен факт просрочки в уплате ответчиком арендной платы.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ и п. 6.1. дополнительного соглашения к договору за просрочку в оплате арендных платежей ответчик обязан уплатить пеню в размере 1/300 ставки Банка России.

Расчет неустойки судом проверен. Нашел подтверждение довод ответчика о том, что им была оплачена неустойку в сумме 4 815, 93 руб.

Суд полагает, что с учетом частичной оплаты с ответчика подлежит взысканию неустойка в сумме 34 933 руб. 74 коп.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 4, 9, 19, 64-66, 71, 75, 150<...> АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Прекратить производство по делу в части расторжения договора аренды нежилого помещения № 04-00127/00 от 16.03.2000 и выселения ООО Проектно-строительная компания «Свой Стиль» из нежилого помещения.

Взыскать с ООО ПСК «Свой Стиль» в пользу Департамента городского имущества города Москвы основной долг в сумме 615 666 руб. 84 коп., неустойку 34 933 руб. 74 коп.

Отказать в удовлетворении остальной части требований.

Взыскать с ООО ПСК «Свой Стиль» в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 14 681 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

СУДЬЯ: А.А. Гречишкин