Постановление от 14 февраля 2022 г. по делу № А57-33628/2020

ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru




ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-33628/2020
г. Саратов
14 февраля 2022 года
Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 февраля 2022 года.


Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Антоновой О. И.,

судей Жаткиной С. А., Луевой Л. Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Саратовской области от 22 декабря 2021 года по делу № А57-33628/2020

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304645028900096, ИНН: <***>)

к Территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Администрация муниципального образования «Город Саратов» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об обязании в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером: 64:48:010101:11, площадью 817 654 кв.м, находящегося по адресу: Саратовская область, г. Саратов, Волжский район, б/н, с категорией земель – земли населенных пунктов; разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства на условиях проекта договора в редакции, изложенной в исковом заявлении,

при участии в судебном заседании:

- представители индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3, действующий на основании доверенности от 05.01.2022, ФИО4, действующий на основании доверенности от 03 января 2022 года,

- представитель Территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области – ФИО5, действующая на основании доверенности от 10.01.2022,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилась индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, истец) к Территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области, к Администрации муниципального образования «Город Саратов» (далее – ответчики) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), об обязании в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером: 64:48:010101:11, площадью 817 654 кв.м, находящегося по адресу: Саратовская область, г. Саратов, Волжский район, б/н, с категорией земель – земли населенных пунктов; разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства на условиях проекта договора в редакции, изложенной в исковом заявлении.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 22.12.2021 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Саратовской области от 22.12.2021 отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, предусмотренным статьями 258, 266-271 АПК РФ.

Судом первой инстанции при рассмотрении спора установлено, что Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Саратовской области (далее - Управление, на основании Распоряжения № 918-р от 18.10.2007 г. переоформило право постоянного бессрочного пользования на право аренды ФГУП «ОПХ «Волга» сроком на 49 лет земельные участки с кадастровыми номерами: 64:48:010100:11, 64:48:010100:12, 64:48:010125:0248, 64:48:000000:0316, 64:48:010108:0122, 64:48:010112:0293, местоположение которых установлено относительно ориентира: г. Саратов, Волжский район, общей площадью 1 651 939 кв.м, предоставленные ранее Решением исполнительного комитета Саратовского городского совета народных депутатов № 80-7 от 24.02.1984 г. «О закреплении за опытно-производственным хозяйством «Волга» фактически занимаемой территории в Волжском районе.

В результате переоформления между ответчиком и ФГУП «ОПХ «Волга» был заключен договор аренды указанных земельных участков, находящихся в федеральной собственности № 810 от 18.10.2007 г. Право зарегистрировано в установленном законом порядке (дата регистрации 09.10.2007, №64-64-01/404/2007-199).

ИП ФИО2 на основании договора аренды № 810 от 18 октября 2007 года, договора замены стороны в обязательстве № 2 от 08.12.2011 года является с 27 января 2012 года арендатором земельного участка, с кадастровым номером: 64:48:010101:11, площадью 817 654 кв. м, находящимся по адресу Саратовская область, г. Саратов, Волжский р-н, б/н. Категория земельного участка - земли населенных пунктов; разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства. Право зарегистрировано в установленном законом порядке (дата регистрации 27.01.2012, № 64-64-11/034/2012-001).

Как указывает истец из непрерывной цепочки сделок видно, что право аренды ИП ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером: 64:48:010101:11 возникло в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.

С целью реализации права, предоставленного законом на приобретение в собственность земельного участка, истец на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), 12.10.2020 года обратилась в адрес ответчика с заявлением № 99 о заключении без проведения торгов договора купли-продажи земельного участка находящегося в федеральной собственности с кадастровым номером 64:48:010101:11, площадью 817 654 кв. м, расположенного по адресу: Саратовская обл., г. Саратов, Волжский р-н., с категорией земель: земли населённых пунктов, с разрешенным использованием: для сельскохозяйственного производства.

Одновременно с указанным заявлением истцом в адрес ответчика был направлен проект договора купли-продажи земельного участка.

Решение о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010101:11 в собственность истца не принято, договор купли-продажи не заключен.

Истцом было получено письмо от ответчика № 64-ЕМ-02/5472 от 08.12.2020 г., в котором сообщается о невозможности продажи земельного участка ввиду отсутствия у последнего полномочий на распоряжение земельными участками свыше 10 гектар, поскольку, как указал ответчик, в соответствии с Положением о Территориальном управлении, утвержденным приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 29.09.2009 г. № 278, распоряжение земельными участками площадью больше 10 га осуществляется Росимуществом.

Истец считает, что соответствует требованиям, предусмотренным действующим законодательством РФ для приобретения испрашиваемого земельного участка в собственность: участок находится в аренде истца более трех лет и срок аренды не истек; согласно выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей истец осуществляет сельскохозяйственную деятельность по выращиванию зерновых культур; истец использует арендуемый земельный участок для целей сельскохозяйственного производства, что подтверждается сведениями, предоставленными предпринимателем в орган государственной статистики; нарушений законодательства в рамках государственного земельного надзора в период аренды спорного земельного участка не выявлялось; задолженность по уплате арендных платежей за спорный земельный участок отсутствует.

Истец считает, что отказ Управления, оформленный письмом № 64-ЕМ-02/5472 от 08.12.2020 г. нарушает его права на приобретение в собственность земельного участка.

Кроме того, истец полагает, что в силу п. 3.1., 3.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон), а также статьи 12 Закона Саратовской области от 30.09.2014 № 122-ЗСО (ред. от 25.02.2020) «О земле», обладает правом на приобретение спорного земельного участка по цене в размере пятнадцати процентов кадастровой стоимости этого земельного участка, поскольку испрашиваемый земельный участок с кадастровым номером: 64:48:010101:11 на основании Распоряжения ТУ Росимущества по Саратовской области № 918-р от 18.10.2007 г. был передан в аренду предшествующему землепользователю - ФГУП «ОПХ «Волга» в порядке переоформления права бессрочного пользования в период, предусмотренный положениями пункта 2.2 статьи 3 Вводного закона.

Истец считает, что поскольку правопредшественником право на льготный выкуп земельного участка реализовано не было, при переходе к истцу права аренды указанного земельного участка перешло и право выкупа земельного участка по льготной цене.

На момент обращения и по настоящее время кадастровая стоимость испрашиваемого земельного участка составляет 4 742 393,2 рублей. Соответственно стоимость приобретения в собственность участка составит 4 742 393,2 * 15% = 711 358, 98 рублей.

Поскольку обязанность по подготовке проекта договора купли-продажи Управлением в соответствии с п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ до настоящего времени не выполнена, истец обратился в суд с заявленными требованиями.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований и признавая отказ территориального управления в продаже спорного земельного участка законным, исходил из отсутствия у истца права на приобретение спорного земельного участка по цене 15% от кадастровой стоимости и законности отказа территориального управления в реализации этого права.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд считает, что судебный акт не подлежит отмене по следующим основаниям.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 21.09.2018 по делу N А57-9270/2018, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2018, требования предпринимателя удовлетворены, суд обязал ТУ Росимущества по Саратовской области заключить с ИП ФИО2 договор купли-продажи земельного участка площадью 817 654 кв.м., с кадастровым номером 64:48:010101:0011, находящегося по адресу: Саратовская область, г. Саратов, Волжский район, б/н, категория земельного участка - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного использования.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 17.04.2019 решение Арбитражного суда Саратовской области от 21.09.2018 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2018 по делу N А57-9270/2018 отменены, в иске отказано.

В соответствии с картой градостроительного зонирования территории МО "Город Саратов", входящей в состав правил землепользования и застройки МО "Город Саратов" утвержденных Решением Саратовской городской Думы от 25.07.2019 N 54-397, границы территориальных зон были уточнены, и на момент подачи иска в 2020 году и рассмотрения настоящего дела N А57-33628/2020 земельный участок с кадастровым номером 64:48:010101:11 относится к землям населенных пунктов и расположен исключительно в одной территориальной зоне СХ-1 "Сельскохозяйственное использование".

Обращаясь с настоящим иском о понуждении управления заключить договор, заявитель указывал на наличие иных оснований предоставления земельного участка на иных льготных условиях, предусмотренных пунктами 3.1, 3.2 Вводного закона.

Согласно статье 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в числе прочего, на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

В подпункте 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ определено, что без проведения торгов осуществляете продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Положениями статьи 3 Вводного закона установлен особый порядок приобретения в собственность земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства, предоставленных сельскохозяйственной организации на праве постоянного (бессрочного) пользования и арендатору, право аренды у которого возникло в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.

Согласно пункту 3.1 статьи 3 Вводного закона в случае, если на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта (за исключением территорий субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и предназначенном для ведения сельскохозяйственного производства, отсутствуют здания или сооружения и такой земельный участок предоставлен сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения, указанные лица вправе приобрести земельный участок в собственность по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации в размере не более пятнадцати процентов его кадастровой стоимости.

Так, в силу пункта 3.2 статьи 3 Вводного закона арендатору земельного участка, который предоставлен из земель сельскохозяйственного назначения или земель населенного пункта и предназначен для ведения сельскохозяйственного производства и на котором отсутствуют здания или сооружения, вправе приобрести такой земельный участок в собственность по цене, установленной по указанным в пункте 3.1 настоящей статьи правилам, в случае, если право аренды этого арендатора возникло в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения таким земельным участком на право аренды.

Истец указывает на право получения земельного участка по особому льготному порядку, предусмотренному законом N 137-ФЗ.

По мнению истца, право аренды ИП ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером: 64:48:010101:11 возникло в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования. Кроме того, по его мнению, отпали основания, послужившие для отказа в удовлетворении требований в рамках арбитражного дела N А57-9270/2018, земельный участок с кадастровым номером 64:48:010101:11 относится к землям населенных пунктов и расположен исключительно в одной территориальной зоне СХ-1 "Сельскохозяйственное использование».

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ.

Указанный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Пунктом 5 указанной выше статьи предусмотрена обязанность уполномоченного органа, рассматривающего заявление, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка проверить наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и по результатам рассмотрения и проверки совершить одно из следующих действий: осуществить подготовку проекта договора купли-продажи (подпункт 1 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ) либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 названного Кодекса, и направить принятое решение заявителю.

В статье 39.16 ЗК РФ предусмотрены императивные основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в частности уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка (пункт 14 статьи 39.16 ЗК РФ).

В силу подпункта 6 пункта 1 статьи 85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами, в частности, к территориальной зоне сельскохозяйственного использования.

Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах - земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, - используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки (пункт 11 статьи 85 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости земельный участок с кадастровым номером: 64:48:010101:11, площадью 817 654 кв.м., находящийся по адресу: Саратовская область, г. Саратов, Волжский район, б/н, относится к категории земель: земли населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования: сельскохозяйственное использование, для иных видов жилой застройки.

Таким образом, как обоснованно указал суд первой инстанции, в рассматриваемом случае спорный участок относится к землям населенных пунктов, и их предоставление на льготных условиях приведет к обходу установленных земельным законодательством процедур предоставления в собственность таких земельных участков.

Как верно указывал суд первой инстанции, поскольку спорный земельный участок относится к категории земель населенных пунктов, к нему не применим порядок предоставления в собственность, установленный статьей 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", поскольку указанный Федеральный закон не регулирует правила оборота земель населенных пунктов.

В п. 7 ст. 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» указано, что приобретение сельскохозяйственными организациями, а также крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности права собственности на земельные участки или права аренды земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ.

Из материалов дела следует, что заявитель, обращаясь в территориальное управление, просил передать в собственность истцу спорный земельный участок в порядке, установленном в п. 3.1, 3.2 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ по цене, равной 15% от кадастровой стоимости земельного участка.

В последующем с данным требованием заявитель обратился в арбитражный суд.

Между тем положениями ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ установлен особый порядок приобретения в собственность земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства, предоставленных сельскохозяйственной организации на праве постоянного (бессрочного) пользования и арендатору, право аренды у которого возникло в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.

Так, в силу п. 3.2 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ арендатору земельного участка, который предоставлен из земель сельскохозяйственного назначения или земель населенного пункта и предназначен для ведения сельскохозяйственного производства и на котором отсутствуют здания или сооружения, предоставлено право приобрести такой земельный участок в собственность по цене, установленной по указанным в п. 3.1 данной статьи правилам, в случае, если право аренды этого арендатора возникло в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования таким земельным участком на право аренды.

Таким образом, из буквального содержания данной нормы следует, что приведенным пунктом предусмотрена дополнительная льгота для лица, переоформившего право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения на право аренды, на приобретение данного участка в собственность по льготной цене.

Между тем в рассматриваемом случае заявитель не является лицом, обладавшим правом постоянного (бессрочного) пользования в отношении спорного земельного участка и переоформившим такое право на право аренды.

Земельный участок с кадастровым номером: 64:48:010101:11 был предоставлен заявителю в аренду на основании договора замены стороны в обязательстве № 2 от 08.12.2011 по договору аренды от 18.10.2007, заключенному между ТУ Росимущества и ФГУП ОПХ «Волга» в соответствии с распоряжением территориального управления.

Таким образом, как верно указал суд первой инстанции, у Управления не имелось правовых оснований для предоставления истцу в собственность за плату по цене 15% от кадастровой стоимости на основании п. 3.1., 3.2. ст. 3 Закона № 137-ФЗ спорного земельного участка с целевым использованием для сельскохозяйственного использования, в силу чего отказ уполномоченного органа в данной ситуации соответствует требованиям действующего законодательства.

Учитывая изложенное, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства и доводы сторон, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы обжалуемого судебного акта, являются несостоятельными и отклоняются судебной коллегией, они не могут служить основанием для отмены принятого решения.

Все имеющие значение для правильного и объективного рассмотрения дела обстоятельства выяснены судом первой инстанции, всем представленным доказательствам дана правовая оценка.

Апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены решений суда первой инстанции, не установлено.

При изготовлении резолютивной части решения была допущена опечатка, ошибочно указан абзац 2, которая подлежит исправлению в порядке статьи 179 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 22 декабря 2021 года по делу № А57-33628/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.



Председательствующий О. И. Антонова



Судьи С. А. Жаткина



Л. Ю. Луева