Решение от 15 июля 2025 г. по делу № А33-10264/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ


16 июля 2025 года


Дело № А33-10264/2023

Красноярск


Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 09.07.2025.

В полном объёме решение изготовлено 16.07.2025.


Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Тиховой М.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "ВЕКТОР" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к администрации города Ачинска (ИНН <***>, ОГРН <***>),

о признании права собственности,

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора:

- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю,

в присутствии:

от истца (до перерыва): ФИО1 – представителя по доверенности от 05.03.2024, личность удостоверена паспортом, наличие высшего юридического образования подтверждено дипломом,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Владимировой О.П.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "ВЕКТОР" (далее – истец, общество, ООО «Вектор») обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к администрации города Ачинска (далее – ответчик, Администрация) о признании права собственности на реконструированное нежилое помещение склад материалов, общей площадью 1164,1 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 24:43:0129005:341 по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, Городской округ город Ачинск, город Ачинск, территория Южная Промзона, квартал 2-й, строение 7 корпус 2.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 12.05.2023 возбуждено производство по делу, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю.

Определением от 17.06.2024 назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Красноярская лаборатория судебной экспертизы Минюста Российской Федерации. Срок проведения экспертизы установлен до 03.02.2025.

Производство по делу приостановлено до 03.02.2025, назначено судебное заседание по вопросу о возобновлении производства по делу на 10 февраля 2025 года.

25.12.2024 от ФБУ «Красноярская лаборатория судебной экспертизы» поступило ходатайство о продлении срока проведения судебной экспертизы до 30.05.2025 в связи с перераспределением строительно-технических экспертиз в результате увольнения трех экспертов, загруженностью эксперта.

Определением от 21.02.2025 ходатайство эксперта Федерального бюджетного учреждения «Красноярская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации о продлении срока проведения судебной экспертизы удовлетворено.

Срок проведения судебной экспертизы и срок приостановления производства по делу № А33-10264/2023 продлены до 30.05.2025, назначено судебное заседание по вопросу о возобновлении производства по делу.

05.03.2025 поступило заключение эксперта № 1449/96-3-24 от 25.02.2025.

Определением от 23.04.2025 производство по делу возобновлено.

Определением от 22.05.2025  ходатайство истца о назначении дополнительной судебной строительно-технической экспертизы удовлетворено, назначена дополнительная судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Красноярская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

20.06.2025 от ФБУ Красноярская лаборатория судебной экспертизы Министерства Юстиции Российской Федерации в материалы дела поступило заключение дополнительной судебной экспертизы от 19.06.2025.

Судебное заседание по делу откладывалось.

Сведения о дате и месте слушания размещены в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились. В соответствии с частью 1 статьи 123, частями 2, 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие указанных лиц.

В судебном заседании судом объявлен перерыв, о чем вынесено протокольное определение.

Истец исковые требования поддержал по основаниям, аналогичным изложенным в исковом заявлении, с учетом выводов заключений судебной и дополнительной судебной строительно-технической экспертизы.

Ответчик иск не признал, в отзыве указал, что представленное истцом в обоснование требований заключение ООО «Елена» является недопустимым доказательством по делу.   Спорный объект признаваемого права не находится в муниципальной собственности города Ачинска, оснований для признания в отношении него права муниципальной собственности не имеется, в связи с чем судебный акт по настоящему делу не может повлиять на права и обязанности муниципального образования г. Ачинска.

Управление Росреестра по Красноярскому краю представило отзыв со ссылками на нормы права.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Между ООО «Вектор» (покупатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Ачинская стройиндустрия» (продавец) заключен договор купли-продажи №18 от 31.07.2012, по условиям которого покупателю в собственность передается объект недвижимого имущества с кадастровым номером 24:43:000000:0000:04:403:002:000150930:0023:20001 (нежилое помещение по адресу <...> строение 7, помещение 1 площадью 884,9 кв.м.). Объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 24:43:0129005:0127 площадью 185090 кв.м., собственностью продавца не является и находится на праве аренды.

Согласно свидетельству о регистрации права от 17.06.2013, общество с 17.06.2013 является собственником объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 24:43:000000:0000:04:403:002:000150930:0023:20001. В качестве основания регистрации права указан договор купли-продажи №18 от 31.07.2012.

Между администрацией города Ачинска (продавец) и ООО «Вектор» (покупатель) заключен договор купли-продажи №476/14-ЗУ от 26.08.2014, по условиям которого в собственность покупателя передается земельный участок с кадастровым номером 24:43:0129005:341 по адресу <...> строение 7. Покупатель обладает недвижимым имуществом, расположенным на участке, в том числе нежилым одноэтажным помещением площадью 884,9 кв.м.

Согласно свидетельству о регистрации права от 20.10.2014, общество с 20.10.2014 является собственником земельного участка общей площадью 6976 кв.м. с кадастровым номером 24:43:0129005:341 по адресу <...> строение 7. В качестве основания регистрации права указан договор купли-продажи №476/14-ЗУ от 26.08.2014.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее также – ЕГРН) от 23.01.2023 ООО «Вектор» с 17.06.2013 является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером 24:43:0129005:294 (нежилое здание площадью 884,9 кв.м. по адресу: г. Ачинск, территория Южная Промзона, квартал 2-й, строение 7, корпус 2, прежний кадастровый номер 24:43:000000:0000:04:403:002:000150930:0023:20001).

Согласно выписке из ЕГРН от 25.01.2023 в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:43:0129005:341 по адресу: г. Ачинск, территория Южная Промзона, квартал 2-й, земельный участок 7, участок с 20.10.2014 принадлежит на праве собственности обществу. Данный участок образован их земельного участка с кадастровым номером 24:43:0129005:0127. В пределах участка расположены объекты с кадастровыми номерами 24:43:0129005:296, 24:43:0129005:295.

Данный адрес присвоен земельному участку на основании распоряжения Администрации г.Ачинска от 12.08.2020 №1974-р о присвоении адреса.

Истцом в отсутствие разрешения на строительство произведена реконструкция нежилого здания с кадастровым номером 24:43:0129005:294, заключающаяся в возведении второго этажа.

В обоснование заявленных требований истец представил в материалы дела технический паспорт нежилого помещения от 12.10.2020, заключение по результатам санитарно-эпидемиологической экспертизы нежилого здания с кадастровым номером 24:43:0129005:294, технический план указанного здания от 23.12.2022, акт осмотра железобетонных конструкций здания от 14.12.2022, договор энергоснабжения №5911 от 06.02.2014, заключение общества с ограниченной ответственностью «Елена» (2022), заключение частнопрактикующего оценщика от 31.01.2023, заключение общества с ограниченной ответственностью «КЦПБ» от 08.05.2024.

Согласно техническому плану здания от 23.12.2022 с кадастровым номером 24:43:0129005:294, площадь здания составляет 1164,1 кв.м.

Согласно заключению общества с ограниченной ответственностью «Елена» (2022) после проведенной реконструкции нежилое здание по адресу: Красноярский край, городской округ город Ачинск, город Ачинск, Южная Промзона, квартал 2-й, строение 7, корпус 2, находится в работоспособном состоянии, несущая способность конструкций обеспечивает безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта, нежилое здание соответствует требованиями СП, СНиП, СанПиН и других технических регламентов действующих на территории России, дальнейшая безопасная эксплуатация нежилого здания возможна. Плозадь здания составляет 1164,1 кв.м.

Согласно справке ООО «Гипрозем» по результатам геодезической съемки установлено, что здание общей площадью 1164,1 кв.м. находится в границах земельного участка с кадастровым номером 24:43:0129005:341.

В ответ на заявление общества о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию нежилого помещения общей площадью 1164,1 кв.м. Красноярский край, городской округ город Ачинск, г. Ачинск, территория Южная Промзона, квартал 2-й, строение 7, корпус 2, Администрация письмом от 18.08.2022 сообщила, что поскольку произведено самовольное строительство без получения разрешения на строительство и представления полного пакета документов, выдать разрешение на ввод объекта не представляется возможным.

Уведомлением Управления Росреестра по Красноярскому краю от 10.01.2023 приостановлено осуществление действий по государственному кадастровому учету в отношении здания с кадастровым номером 24:43:0129005:294 по адресу: Красноярский край, Городской округ город Ачинск, город Ачинск, территория Южная Промзона, квартал 2-й, строение 7, корпус 2. Согласно техническому плану от 23.12.2022 площадь здания увеличивается на 279,2 кв.м, этажность здания увеличивается на один этаж, корректируется наименование здания с «нежилое помещение склад материалов» на «нежилое здание». Увеличение площади здания на 279,2 кв.м. и изменение количества этажей на 2 является реконструкцией.

Согласно пояснениям истца от 18.07.2023, сбор документов и реконструкция объекта осуществлялась в 2020 году, в начало пандемии, в этот период времени разрешение на строительство получить в органах муниципалитета не представлялось возможным.

Согласно справке от 13.07.2023, подготовленной Администрацией, земельный участок     с   кадастровым номером   24:43:0129005:341 расположен в функциональной зоне - «Производственная зона» (в соответствии с картой градостроительного зонирования    правил землепользования и застройки города Ачинска, утвержденных Ачинским городским Советом депутатов от 30.05.2014 № 58-407р (в редакции от 21.02.2023 № 34-208р)). Установлены виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, в том числе основные: автомобильный транспорт, склады.

Письмом от 03.10.2023 №06-01-01-2550 Администрация в ответ на запрос истца о соответствии реконструированного нежилого здания - склада материалов по адресу: Красноярский край, город Ачинск, город Ачинск, территория Южная Промзона, квартал 2-й, строение 7, корпус 2, градостроительным нормам и правилам сообщила следующее: земельный участок с кадастровым номером 24:43:0129005:341 в соответствии с картой функциональных зон города Ачинска Генерального плана города, утвержденного в редакции решения городского Совета депутатов от 09.12.2022 № 32-192р расположен в функциональной зоне - «Производственная зона». В соответствии с картой градостроительного зонирования правил землепользования и застройки города Ачинска, утвержденных Ачинским городским Советом депутатов от 30.05.2014 № 58-407р (в редакции от 21.02.2023 №34-208р, от 30.06.2023 № 38-237р), участок расположен в зоне П -«Производственная зона». Основными видами разрешенного использования земельных участков данной территориальной зоны предусмотрено размещение складов. Согласно представленному техническому плану здания от 23.12.2022, результатам геодезической съемки, реконструированное здания склада по указанному адресу расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 24:43:0129005:341. При проведении реконструкции нежилого здания - склада материалов предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленные Правилами землепользования и застройки города Ачинска не нарушены.

Определением от 17.06.2024 назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Красноярская лаборатория судебной экспертизы Минюста Российской Федерации. Перед экспертом поставлен вопрос:

- соответствует ли реконструированное  нежилое здание (фактическое использование – для стоянки автомобилей без технического обслуживания и ремонта с размещением офисных помещений), общей площадью 1 164,1 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 24:43:0129005:341 по адресу: Красноярский край, городской округ город Ачинск, г. Ачинск, территория Южная промзона, квартал 2-ой, строение 7, корпус 2, строительным нормам и правилам, установленным для такого вида объектов?

05.03.2025 поступило заключение эксперта №1449/96-3-24 от 25.02.2025, содержащее следующие выводы. Нежилое здание после реконструкции (фактическое использование - для стоянки автомобилей без технического обслуживания и ремонта с размещением офисных помещений), общей площадью 1 164,1 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 24:43:0129005:341 по адресу: Красноярский край, городской округ город Ачинск, г. Ачинск, территория Южная Промзона, квартал 2-й, строение 7, корпус 2, после устройства недостающего ограждения всех участков на эксплуатируемой кровле, будет соответствовать строительным нормам и правилам, установленным для такого вида строений:

-  требованиям Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 № 384-ФЗ (угроза жизни и деятельности человека), а именно ст. 7, п. 1,2,3,4; ст. 8, п. 1,2,5,7; ст. 9; ст. 10; ст. 11; ст. 13; ст. 14; ст. ст. 16, п. 1-5; ст. 36 и не представляет угрозу жизни и деятельности человека;

- п.п. 5.32, 6.1.10, 6.2.20 СП 113.13330.2023 «Стоянки автомобилей»;

- п.п. 8.6, 8.8 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты».

Нежилое здание после реконструкции (фактическое использование - для стоянки автомобилей без технического обслуживания и ремонта с размещением офисных помещений), общей площадью 1164,1 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 24:43:0129005:341 по адресу: г. Ачинск, территория Южная Промзона, квартал 2-й, строение 7, корпус 2, при условии устройства недостающего ограждения всех участков на эксплуатируемой кровле, будет соответствовать следующим строительным нормам и правилам, сводам правил, техническим регламентам, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям пожарной безопасности, обеспечит дальнейшую безопасную эксплуатацию по своему назначению и не создаст угрозу жизни и здоровью граждан.

Определением от 22.05.2025  ходатайство истца о назначении дополнительной судебной строительно-технической экспертизы удовлетворено, назначена дополнительная судебная строительно-техническая экспертиза, проведение экспертизы поручено ФБУ Красноярская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации. Перед экспертом поставлен вопрос:

- устранены ли недостатки нежилого здания общей площадью 1164,1 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером 24:43:0129005:341 по адресу: Красноярский край, городской округ город Ачинск, г. Ачинск, территория Южная промзона, квартал 2-ой, строение 7, корпус 2, выявленные в ходе судебной экспертизы (недостающее ограждение  всех участков на эксплуатируемой кровле)?

20.06.2025 в материалы дела поступило заключение дополнительной судебной экспертиза от 19.06.2025, содержащее следующие выводы. Выявленные в ходе проведения экспертизы №1449/6-3-24 от 25.02.2025 недостатки в ограждении эксплуатируемой кровли на нежилом здании общей площадью 1 164,1 кв.м., расположенном на земельном участке с кадастровым номером 24:43:0129005:341 по адресу: Красноярский край, городской округ город Ачинск, г. Ачинск, территория Южная Промзона, квартал 2-й, строение 7, корпус 2, устранены полностью. Следовательно, нежилое здание, общей площадью 1 164,1 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 24:43:0129005:341 по адресу: Красноярский край, городской округ город Ачинск, г. Ачинск, территория Южная Промзона, квартал 2-й, строение 7, корпус 2, соответствует строительным нормам и правилам, сводам правил, техническим регламентам, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям пожарной безопасности, обеспечивает дальнейшую безопасную эксплуатацию по своему назначению и не создаст угрозу жизни и здоровью граждан.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется способами, установленными Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами, в том числе путем признания права.

Правовое регулирование отношений, связанных с возведением (созданием) на земельном участке объектов недвижимого имущества, осуществляется нормами гражданского, земельного, градостроительного, водного, лесного и иного законодательства (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее также – Постановление №44)).

Понятие самовольной постройки, последствия ее возведения и условия признания права на нее содержатся в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Возведение (создание) здания, сооружения (далее также - объект, постройка) с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (пункт 1 статьи 222 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт «о» статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 ГК РФ) (пункты 1, 2 Постановления №44).

Положения статьи 222 ГК РФ регулируют отношения, связанные с самовольным возведением (созданием) зданий, сооружений, отвечающих критериям недвижимого имущества вследствие прочной связи с землей, исключающей их перемещение без несоразмерного ущерба назначению этих объектов (абзацы первый, третий пункта 1 статьи 130, пункт 1 статьи 141.3 ГК РФ) (пункт 5 Постановления №44).

Лицо, осуществившее возведение (создание) самовольной постройки, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться ею и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом (пункты 2, 3 статьи 222 ГК РФ). Такая постройка не может быть включена в наследственную массу, однако наследник, к которому перешло соответствующее вещное право на земельный участок, вправе обращаться в суд с требованием о признании за ним права собственности на самовольную постройку, возведенную (созданную) на данном земельном участке (пункт 4 Постановления №44).

Постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки) (пункт 5 Постановления №44).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ) (пункт 39 Постановления №44).

В пунктах 19, 29 Постановления №44 разъяснено следующее. При наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки использование земельного участка в целях строительства осуществляется исходя из предусмотренных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ, статья 30, часть 1 статьи 36, статья 37 ГрК РФ, пункт 12 части 1 статьи 10 Закона о государственной регистрации недвижимости), за исключением случаев, если на земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется (часть 4 статьи 36 ГрК РФ) (пункт 19). По общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной. Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 ГрК РФ), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки (пункт 29).

В силу пункта 41 Постановления №44, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена (создана) такая постройка (пункт 3 статьи 222 ГК РФ), в том числе в случае, если постройка возведена иным лицом (например, наследник, принявший наследство в виде земельного участка, на котором возведена (создана) самовольная постройка; собственник земельного участка, приобретший земельный участок, на котором расположена самовольная постройка; учредитель (участник), получивший оставшийся после удовлетворения требований кредиторов земельный участок ликвидированного юридического лица).

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ) (пункт 43 Постановления №44).

В статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее также – ГрК РФ) дано понятие градостроительной деятельности, под которой понимается деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства. Исходя из статьи 2 ГрК РФ, градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

Часть 2 статьи 52 ГрК РФ устанавливает, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с частью 1 статьи 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Согласно пункту 5 части 1 статьи 8 ГрК РФ выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений, относится к полномочиям органов местного самоуправления поселений в области градостроительной деятельности.

Из пункта 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022 (далее - Обзор от 16.11.2022), а также пункта 25 Постановления №44 следует, что исходя из принципа пропорциональности, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки.

В Обзоре от 16.11.2022 (пункт 9) также отмечено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.

Как следует из материалов дела и установлено судом, истец является собственником земельного участка с кадастровым номером 24:43:0129005:341 по адресу: г. Ачинск, территория Южная Промзона, квартал 2-й, земельный участок 7. В пределах участка расположен объект недвижимости с кадастровым номером 24:43:0129005:294, что иными лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

ООО «Вектор» с 17.06.2013 является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером 24:43:0129005:294 (нежилое здание площадью 884,9 кв.м. по адресу: г. Ачинск, территория Южная Промзона, квартал 2-й, строение 7, корпус 2).

Однако  согласно техническому плану здания от 23.12.2022 с кадастровым номером 24:43:0129005:294, площадь здания составляет 1164,1 кв.м.

Таким образом, с момента ввода спорного здания в эксплуатацию в нем осуществлялась реконструкция путем надстройки второго этажа.

Согласно пункту 2 статьи 51 ГрК РФ, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения  на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В ответ на заявление общества о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию указанного объекта Администрация письмом от 18.08.2022 сообщила, что поскольку произведено самовольное строительство без получения разрешения на строительство и представления документов, выдать разрешение на ввод объекта не представляется возможным.

Уведомлением Управления Росреестра по Красноярскому краю приостановлено осуществление действий по государственному кадастровому учету в отношении здания с кадастровым номером 24:43:0129005:294 по адресу: Красноярский край, Городской округ город Ачинск, город Ачинск, территория Южная Промзона, квартал 2-й, строение 7, корпус 2. Согласно техническому плану от 23.12.2022 площадь здания увеличивается на 279,2 кв.м, этажность здания увеличивается на один этаж, корректируется наименование здания с «нежилое помещение склад материалов» на «нежилое здание». Увеличение площади здания на 279,2 кв.м. и изменение количества этажей на 2 является реконструкцией.

Вместе с тем документы, подтверждающие получение собственником здания в установленном порядке разрешения на реконструкцию нежилого здания, в материалах дела отсутствуют.

Таким образом, объект строительства – нежилое помещение общей площадью 1164,1 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 24:43:0129005:341 по адресу: Красноярский край, Городской округ город Ачинск, город Ачинск, территория Южная Промзона, квартал 2-й, строение 7 корпус 2, имеет признаки самовольной постройки.

Поддерживая заявленные требования, истец указывает, что объект соответствует требованиям пожарных, санитарно-эпидемиологических, строительных норм и правил, не представляет угрозы для жизни и здоровья граждан; истец предпринял все действия, связанные с оформлением документов, которые необходимы для получения разрешения на ввод спорных объектов в эксплуатацию.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований, учитывая следующее.

Как уже отмечалось судом, при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.

При этом в силу действующей на момент рассмотрения спора редакции указанной нормы, а также ее легального толкования судом высшей судебной инстанции,  суду при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку во всяком случае необходимо установить предусмотренную пунктом 3 статьи 222 ГК РФ совокупность условий, при которых допускается признание права собственности на самовольную постройку и введение ее в гражданский оборот (пункт 44 Постановления №44).

С учетом толкования Верховным Судом Российской Федерации положений пункта 3 статьи 222 ГК РФ, за собственником земельного участка, на котором расположен объект самовольного строительства, может быть признано право собственности на этот объект, при установлении судом следующей совокупности фактов:

1) истец обладает вещным (либо обязательственным) правом на земельный участок;

2) на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям, в том числе градостроительным и строительным нормам и правилам, виду разрешенного использования земельного участка применительно к территориальной зоне, правилам землепользования и застройки;

3) самовольная постройка соответствует требования безопасности, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

Дополнительным критерием оценки возможности признания права за истцом и, как следствие, допуска объект в гражданский оборот, является проверка добросовестности истца (в частности застройщика, арендатора, последующего собственника земельного участка).

Суд установил, что спорный объект расположен в пределах земельного участка, принадлежащего истцу на праве собственности.

Согласно пункту 1 статьи 263 ГК РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260). При этом согласно разъяснениям пункта 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 №153, собственник земельного участка имеет право на защиту своего права, в том числе и на возведенное на нем здание, являющееся по существу составной частью принадлежащего ему на праве собственности земельного участка.

Таким образом, истец как собственник земельного участка, на котором расположен спорный объект, в рамках предоставляемых законом правомочий владения и пользования имеет основания ставить вопрос о сохранении на принадлежащем ему участке объекта, но только при подтверждении соответствия градостроительным и строительным нормам и правилам, а также требованиям о целевом назначении земельного участка.

Реализуя правомочия собственника земельного участка, истец принял доступные ему в сложившихся обстоятельствах меры к легализации спорной постройки - обратился в Администрацию с заявлением о выдаче разрешения на ввод нежилого здания в эксплуатацию. В выдаче указанного разрешения истцу отказано, в том числе в связи с отсутствием разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства.

Согласно распоряжению Правительства Российской Федерации от 16.11.2021 №3214-р судебные экспертизы по гражданским делам, связанным с самовольным строительством (судебная строительно-техническая экспертиза) входят в перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями.

В ходе рассмотрения дела проведена судебная строительно - техническая экспертиза и дополнительная судебная строительно - техническая экспертиза  по вопросу соответствия реконструированного нежилого здания (фактическое использование – для стоянки автомобилей без технического обслуживания и ремонта с размещением офисных помещений), общей площадью 1 164,1 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 24:43:0129005:341 по адресу: Красноярский край, городской округ город Ачинск, г. Ачинск, территория Южная промзона, квартал 2-ой, строение 7, корпус 2, строительным нормам и правилам, установленным для такого вида объектов.

Согласно выводам заключения эксперта №1449/96-3-24 от 25.02.2025 и заключения дополнительной судебной экспертизы от 19.06.2025 нежилое здание, общей площадью 1164,1 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 24:43:0129005:341 по адресу: Красноярский край, городской округ город Ачинск, г. Ачинск, территория Южная Промзона, квартал 2-й, строение 7, корпус 2, соответствует строительным нормам и правилам, сводам правил, техническим регламентам, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям пожарной безопасности, обеспечивает дальнейшую безопасную эксплуатацию по своему назначению и не создаст угрозу жизни и здоровью граждан.

Заключения ФБУ Красноярская лаборатория судебной экспертизы Министерства Юстиции Российской Федерации соответствуют требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Выводы эксперта по существу представляют ясные и полные ответы на поставленные судом вопросы, не допускают различного толкования. Заключение не имеет противоречий и не вызывает сомнений в объективности и квалификации эксперта. Заключение носит утвердительный, а не вероятностный характер, основано на достаточном исследованном материале, выполнено на основе фактического осмотра и с учетом предоставленных на экспертизу материалов. Доказательств нарушений законодательства экспертом и иных злоупотреблений при проведении экспертизы, в материалах дела не имеется. Эксперт в установленном порядке предупрежден об уголовной ответственности, правовых оснований не доверять заключениям у суда не имеется. Правом на заявление ходатайств о проведении повторной либо дополнительной судебной экспертизы ответчик не воспользовался. Следовательно, заключение является надлежащим и допустимым доказательством.

При этом при реконструкции объекта нарушение градостроительных и строительных норм и правил (кроме необходимости получения соответствующего разрешения) не допущено.  Так, согласно справке от 13.07.2023, подготовленной Администрацией, земельный участок     с   кадастровым номером   24:43:0129005:341 расположен в функциональной зоне - «Производственная зона» (в соответствии с картой градостроительного зонирования    правил землепользования и застройки города Ачинска, утвержденных Ачинским городским Советом депутатов от 30.05.2014 № 58-407р (в редакции от 21.02.2023 № 34-208р)). Установлены виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, в том числе основные: склады, автомобильный транспорт, склады, служебные гаражи, хранение автотранспорта; к числу вспомогательных относится, в числе прочего, деловое управление.

Письмом от 03.10.2023 №06-01-01-2550 Администрация в ответ на запрос истца о соответствии реконструированного нежилого здания - склада материалов по адресу: Красноярский край, город Ачинск, город Ачинск, территория Южная Промзона, квартал 2-й, строение 7, корпус 2, градостроительным нормам и правилам сообщила, что  при проведении реконструкции нежилого здания - склада материалов предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленные Правилами землепользования и застройки города Ачинска не нарушены.

При этом фактическим использованием реконструированного нежилого здания является стоянки автомобилей без технического обслуживания и ремонта с размещением офисных помещений. Следовательно, осуществляемая в здании деятельность не противоречит виду разрешенного использования земельного участка.

Указанные обстоятельства материалами дела доказаны и ответчиком в установленном процессуальном порядке не опровергнуты.

Кроме того, использование не по целевому назначению объекта, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой (пункт 19 Постановления Пленума ВС РФ №44).

Также судом приняты во внимания пояснения истца о том, что сбор документов и реконструкция объекта осуществлялась в 2020 году, в начало пандемии, в этот период времени разрешение на строительство получить в органах муниципалитета не представлялось возможным.

Таким образом, несмотря на наличии у спорного объекта признаков самовольной постройки, наличие совокупности условий для признания права собственности за истцом, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, подтверждается материалами дела.  

В настоящем случае единственным признаком самовольной постройки фактически является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений. При этом истец принимал меры к получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Суд полагает, что истец, обращаясь за судебной защитой, действовал в рамках предоставленных законом правомочий, очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения на стороне истца судом не установлено.

Учитывая изложенное, исковые требования подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 45 Постановления №44, вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности на объект недвижимости (подпункт 3 пункта 1 статьи 8 ГК РФ) и для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости (статья 219 ГК РФ, пункт 5 части 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости). После вступления в законную силу решения суда о признании права собственности на самовольную постройку собственник данного объекта недвижимости вправе использовать его в гражданском обороте. При этом получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется. Вместе с тем наличие такого судебного акта не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими и разрешительными, которые необходимы для внесения записи в ЕГРН согласно Закону о государственной регистрации недвижимости (например, технический план).

Государственная пошлина за рассмотрение настоящего иска составляет 6000 руб.

Согласно пункту 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком.

В силу прямого указания пункта 47 Постановления №44, судебные расходы, понесенные истцом в связи с рассмотрением требования о признании права собственности на самовольную постройку, не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, если не установлены факты нарушения или оспаривания прав истца ответчиком или третьим лицом, в том числе путем совершения процессуальных действий (например, подачи встречного искового заявления, апелляционной (кассационной) жалобы).

Следовательно, расходы по уплате государственной пошлины остаются на истце, при этом излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возвращению истцу.

В рамках рассмотрения дела по ходатайству истца проведено две судебные экспертизы (основная и дополнительная). Установлена фиксированная стоимость проведения судебных экспертиз - 165 920 руб. для основной, 41 480 руб. - для дополнительной.

Истцом платежным поручением №48 от 07.05.2024  на депозитный счет Арбитражного суда Красноярского края перечислено 410 050 руб. в оплату стоимости экспертизы.

Вопрос о выплате вознаграждения экспертному учреждению и возвращении с депозитного счета излишне уплаченных денежных средств будет разрешен в отдельном определении.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа. По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

иск удовлетворить.

Признать право собственности общества с ограниченной ответственностью "ВЕКТОР" (ИНН <***>, ОГРН <***>) на нежилое здание по адресу:  Российская Федерация, Красноярский край, Городской округ город Ачинск, город Ачинск, территория Южная Промзона, квартал 2-й, строение 7 корпус 2,  площадью 1164,1 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером  24:43:0129005:341.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "ВЕКТОР" (ИНН <***>, ОГРН <***>) из федерального бюджета 40 350 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению №39 от 27.02.2023.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.


Судья

М.С. Тихова