Постановление от 1 сентября 2024 г. по делу № А53-8364/2024

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27

E-mail: i№fo@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-8364/2024
город Ростов-на-Дону
02 сентября 2024 года
15АП-12169/2024


Резолютивная часть постановления объявлена 29 августа 2024 года

Полный текст постановления изготовлен 02 сентября 2024 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Маштаковой Е.А.,

судей Ковалевой Н.В., Новик В.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Семичасновым И.В.,

при участии представителя истца - ФИО1 по доверенности от 15.05.2023,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Каменск-Шахтинский (ИНН <***>, ОГРН <***>)

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 05.07.2024 по делу № А53-8364/2024

по иску общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Югстройинвест» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к комитету по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинского Ростовской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), администрации города Каменск-Шахтинский (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об изменении вида разрешенного использования и обязании внести изменения в договор,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Югстройинвест» (далее – истец, общество, ООО «СЗ Югстройинвест») обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к комитету по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинского Ростовской области (далее - комитет); администрации города Каменск-Шахтинский (далее – администрация) об изменении вида разрешенного использования земельного участка, об обязании внести изменения в договор аренды.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 05.07.2024 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация обжаловала его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе администрация просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что в соответствии с протоколом о результатах аукциона № U21000028760000000047-3 от 04.10.2023 по итогам открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, проводимого в электронной форме, ООО «СЗ Югстройинвест» признано победителем. То есть истец приобрел право аренды посредством публичных торгов. Вывод суда о существенных изменениях обстоятельств, неизвестных до заключения договора аренды, является субъективным и не основан на материалах дела и нормах действующего законодательства. Обязывая администрацию, как сторону по делу, суд не принял во внимание, что по вопросу изменения разрешенного использования земельного участка истец в администрацию не обращался. Отказ на такое изменение истцом в материалы дела не представлен. Следовательно, администрация не нарушала прав истца и не чинила ему никаких препятствий в осуществлении прав и законных интересов. Верховный Суд Российской Федерации подобное требование об изменении вида разрешенного использования земельного участка трактует как направленное на обход предусмотренной земельным законодательством для предоставления земельных участков процедуры торгов (п. 2 «Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка» (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018).

В отзыве на апелляционную жалобу ООО «СЗ Югстройинвест» указало на законность и обоснованность принятого арбитражным судом первой инстанции решения, просило в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

В судебном заседании представитель истца против доводов апелляционной жалобы возражал, на вопросы судебной коллегии дал пояснения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей не обеспечили.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность решения суда проверены судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в соответствии с протоколом о результатах аукциона № U21000028760000000047-3 от 04.10.2023 по итогам открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, проводимого в электронной форме, ООО «СЗ Югстройинвест» признано победителем.

20.10.2023 между муниципальным образованием «Город Каменск-Шахтинский» в лице Комитета по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинского Ростовской области (далее - арендодатель) и ООО «СЗ Югстройинвест» (далее - арендатор) заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № 38-23.

В соответствии с указанным договором, арендодатель передает право на заключение договора аренды земельного участка, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером: 61:52:0030083:3141, общей площадью: 5800 кв.м, расположенный по адресу: Ростовская область, территория ограниченная ул. Нефтяников, ул. Огородной, ул. Технической и земельным участком по адресу: <...>, разрешенное использование: многоэтажная жилая застройка.

В соответствии с 2.1. договора, срок аренды участка устанавливается с 20.10.2023 по 19.10.2026.

С целью получения разрешения на строительство, истцом был получен градостроительный план земельного участка № РФ-61-3-07-0-00-2023-3547, подготовлены топосъемка и технический отчет по инженерно-геологическим изысканиям.

Согласно техническому отчету по инженерно-геологическим изысканиям, подготовленным ИП ФИО2, в соответствии с СП 11-105-97 (часть II) арендуемый земельный участок относится к сезонно (ежегодно) подтапливаемому (I-A- 2). В соответствии с приложением Г СП 47.13330.2016 по совокупности факторов, приведенных в таблице Г.1 отчета, категория сложности инженерно-геологических условий площадки - III (сложная). Учитывая высокий уровень грунтовых вод и мощную толщу слабых грунтов (мягкопластичные суглинки ИГЭ-1) не рекомендуется строительство многоэтажных многоквартирных жилых домов на ленточных, столбчатых и плитных фундаментах. Для надежной эксплуатации зданий рекомендуется устройство свайных фундаментов, с заглублением свайного основания ниже толщи слабых грунтов, а также преобразование грунтов методом цементации. В результате строительных работ (нарушение естественного стока, ливневых и талых вод, устройство свайных фундаментов), возможен подъем уровня грунтовых вод, вплоть до выхода на дневную поверхность.

Ссылаясь на указанный отчет и как следствие отсутствие возможности использовать земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования: для многоэтажной жилой застройки, истец обратился в суд с иском об изменении вида разрешенного использования на индивидуальное жилищное строительство.

Вынося обжалуемое решение, суд первой инстанции руководствовался статьями 7, 85 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 30, 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации и пришёл к выводу, что требование об изменении вида разрешенного использования земельного участка подлежит исполнению Администрацией г. Каменск-Шахтинский по следующим основаниям.

Решением ФИО3 № 30 от 30.06.2011 утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования «Город Каменск-Шахтинский» (далее - ПЗЗ), которыми определено территориальное зонирование, где для каждой территориальной зоны установлены виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Согласно ПЗЗ спорный земельный участок входит в производственную зону (ЖЗ), которая предназначена для размещения преимущественно жилой, а также общественной застройки на свободных территориях, в том числе путем комплексного освоения территории.

Согласно статье 34 Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Каменск-Шахтинский» в зоне развития жилой застройки в основных видах разрешенного использования (ЖЗ) имеется испрашиваемый истцом вид разрешенного использования - 2.1 «для индивидуального жилищного строительства», что не противоречит указанным ПЗЗ.

Из представленного в материалы дела технического отчета по инженерно-геологическим изысканиям следует, что арендуемый земельный участок относится к сезонно (ежегодно) подтапливаемому (I-A-2), по совокупности факторов, приведенных в таблице Г.1, отчета, категория сложности инженерно-геологических условий площадки - III (сложная). Из-за высокого уровня грунтовых вод и мощную толщу слабых грунтов (мягкопластичные суглинки ИГЭ-1) не рекомендуется строительство многоэтажных многоквартирных жилых домов на ленточных, столбчатых и плитных фундаментах. Для надежной эксплуатации зданий рекомендуется устройство свайных фундаментов, с заглублением свайного основания ниже толщи слабых грунтов, а также преобразование грунтов методом цементации. В связи с чем в результате строительных работ (нарушение естественного стока, ливневых и талых вод, устройство свайных фундаментов), возможен подъем уровня грунтовых вод, вплоть до выхода на дневную поверхность, что может привести к негативным последствиям для жителей соседних домов.

Таким образом, строительство МКД на указанном земельном участке, посредством устройства свайного фундамента приведет к затоплению местности, что, в свою очередь, причинит значительный вред соседним домовладениям.

Из изложенного следует, что у истца имеются объективные препятствия в использовании земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования.

При таких обстоятельствах, Арбитражный суд Ростовской области пришел к выводу о правомерности требования истца об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:52:0030083:3141 с «многоэтажная жилая застройка» на «для индивидуального жилищного строительства» в порядке пункта 3 части 1 статьи 4 Федерального закона № 191-ФЗ от 29.12.2004 «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».

Истец также просил внести изменения в договор аренды № 38-23 от 20.10.2023 в части вида разрешенного использования.

Рассматривая указанное требование, суд руководствовался положениями статьей 85 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 451, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктами 2 и 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, установил, что стороны на момент заключения договора не осведомлены о невозможности использования земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования, указанным в договоре.

Ввиду изложенного суд пришел к выводу об удовлетворении требования истца об обязании Администрации г. Каменск-Шахтинский изменить вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:52:0030083:3141 с «многоэтажная жилая застройка» на «для индивидуального жилищного строительства», внесение изменения в договор аренды в указанной части также подлежит удовлетворению. Договор аренды должен содержать актуальный вид разрешенного использования земельного участка.

Проверив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции соглашается с тем, что при вынесении обжалуемого решение суд не принял во внимание следующее.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В отличие от собственника арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, должен выполнять его условия, в том числе в части целевого использования участка. Кроме того, внесение изменений в условия договора аренды о виде разрешенного использования земельного участка не должно привести к нарушению норм земельного законодательства о предоставлении публичных участков в целях строительства. Соответствующие позиции отражены в пунктах 2, 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018.

В определениях Верховного Суда Российской Федерации от 23.01.2020 по делу № 305-ЭС19-18488 и от 06.06.2023 по делу № 304-ЭС22-18932 сформулирована правовая позиция, согласно которой в связи с наличием договорных отношений с собственником земельного участка изменение вида его использования предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Изменение договора аренды возможно при наличии оснований, предусмотренных статьями 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

При этом арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13). Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора аренды изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается (определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2013 № 56-КГ13-5).

Нахождение публичного земельного участка, переданного в аренду, в определенной зоне, само по себе не означает, что арендатор, получивший данный участок в аренду с одним видом разрешенного использования, может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования, в том числе условно разрешенный, изменить его и использовать без волеизъявления собственника.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой же статьи.

Согласно пункту 17 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации внесение изменений в заключенный по результатам аукциона договор аренды земельного участка в части изменения видов его разрешенного использования не допускается.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок предоставлен обществу на основании договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № 38-23, заключенного по результатам аукциона для целей строительства, разрешенное использование: многоэтажная жилая застройка.

Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, общество как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, обращение общества с требованием об изменении вида разрешенного использования земельного участка по существу направлено на обход предусмотренной земельным законодательством для предоставления земельных участков процедуры торгов, в связи с чем основания для удовлетворения иска в части изменения разрешенного вида использования земельного участка и изменения условий договора аренды отсутствовали.

Исходя из изложенного, решение Арбитражного суда Ростовской области от 05.07.2024 по делу № А53-8364/2024 подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в иске.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 05.07.2024 по делу № А53-8364/2024 отменить, принять новый судебный акт.

В удовлетворении иска отказать.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.


Председательствующий                                                                              Е.А. Маштакова


Судьи                                                                                                               Н.В. Ковалева


                                                                                                                           В.Л. Новик