Решение от 4 сентября 2024 г. по делу № А46-1671/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-1671/2024
04 сентября 2024 года
город Омск



Резолютивная часть решения оглашена 21 августа 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 04 сентября 2024 года.


Арбитражный суд Омской области в составе судьи Ивановой И.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Курашовой А.Е., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:100905:3016,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, общества с ограниченной ответственностью «Паритет» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

в судебном заседании 15.08.2024-21.08.2024 приняли участие:

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска – до перерыва: ФИО6 по доверенности от 04.06.2024, выданной на 1 год (удостоверение, диплом о высшем юридическом образовании на обозрение суда представлены), после перерыва: представитель не явился, лицо, участвующее в деле, надлежащим образом извещено о времени и месте судебного заседания,

от индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО7 по доверенности от 21.07.2021 сроком действия 15 лет (личность удостоверена паспортом гражданина РФ, диплом о высшем юридическом образовании на обозрение суда представлен),

от ФИО3 – ФИО8 по доверенности от 26.11.2021 сроком действия 3 года (личность удостоверена паспортом гражданина РФ, диплом о высшем юридическом образовании на обозрение суда представлен),

от ФИО4 – ФИО8 по доверенности от 26.11.2021 сроком действия 3 года (личность удостоверена паспортом гражданина РФ, диплом о высшем юридическом образовании на обозрение суда представлен),

от ФИО5 – ФИО7 по доверенности от 01.07.2024 сроком действия 5 лет (личность удостоверена паспортом гражданина РФ, диплом о высшем юридическом образовании на обозрение суда представлен),

от общества с ограниченной ответственностью «Паритет» – ФИО8 по доверенности от 27.03.2024 сроком действия 3 года (личность удостоверена паспортом гражданина РФ, диплом о высшем юридическом образовании на обозрение суда представлен),

от иных участников процесса представители не явились, о времени и месте судебного заседания лица извещены надлежащим образом;



УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, общество, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент, ответчик), в котором просит урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:100905:3016, адрес (местоположение): <...>, площадь 2765 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) и возложить обязанность на Департамент имущественных отношений Администрации города Омска заключить и сдать на регистрацию Договор аренды в течение 10 (десяти) рабочих дней после вступления в силу судебного акта в следующей редакции:


«ДОГОВОР АРЕНДЫ №

земельного участка, государственная собственность на который не разграничена,

расположенный в городе Омске, на котором расположены здания, сооружения

с множественностью лиц на стороне арендатора

г. Омск «___» ___________2023 г.


Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее – департамент) в лице первого заместителя директора департамента ФИО9, действующего на основании Положения о департаменте, утвержденного Решением Омского городского Совета от 26 октября 2011 года № 452, и доверенности от 02.12.2020 № 55/108- н/55-2020-3-752, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и индивидуальный предприниматель ФИО1, именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», в соответствии со статьями 39.6, 39.8, 39.14, 39.17, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, основании распоряжения департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска от 18.08.2023 № 921 «О предварительном согласовании предоставления ФИО1

земельного участка в Кировском административном округе города Омска», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора сроком на 48 лет 11 месяцев 29 дней земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, расположенный в городе Омске, относящийся к категории земель населенных пунктов, площадью 2765 кв. м, именуемый в дальнейшем Участок.

1.2. Кадастровый номер Участка: 55:36:100905:3016.

1.3. Местоположение Участка: <...>.

1.4. Цель использования Участка: эксплуатация объекта недвижимости.

1.5. Разрешенное использование Участка: объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы).

1.6. Предоставление Участка Арендодателем Арендатору осуществляется на основании акта приема-передачи (приложение № 1 к настоящему договору)

1.7. На Участке расположено нежилое здание с кадастровым номером 55:36:100905:2704 (торговый комплекс), принадлежащее на праве общей долевой собственности:

- 11/100 ФИО2 (регистрационная запись № 55-55/001-55/201/031/2015-5177/3 от 13.10.2015);

- 3/100 обществу с ограниченной ответственностью «Паритет» (регистрационная запись № 55-55/001-55/201/021/2015-142/6 от 14.05.2015);

- 43/200 ФИО3. (регистрационная запись № 55-55/001-55/201/021/2015-142/5 от 14.05.2015);

- 43/200 ФИО4 (регистрационная запись № 55-55/001-55/201/021/2015-142/4 от 14.05.2015);

- 9/50 БезугловуДФ. (регистрационная запись № 55-55/001-55/201/021/2015-142/2 от 14.05.2015);

- 1/4КузневомуВ.В. (регистрационная запись № 55-55/001-55/201/021/2015-142/1 от 14.05.2015).

1.8. В отношении Участка имеются сведения об ограничениях прав, предусмотренных статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации.

2. АРЕНДНАЯ ПЛАТА

2.1. Размер обязательства Арендатора по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора соразмерен доле в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, расположенный на Участке, определяется в соответствии с расчетом арендной платы, который прилагается к настоящему Договору (приложение № 2 к настоящему договору) и составляет: 7611,53 руб. в месяц для индивидуального предпринимателя ФИО1.

2.2. Размер арендной платы изменяется в соответствии с законодательством в одностороннем порядке по требованию Арендодателя в следующих случаях:

1) изменение нормативных правовых актов, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории города Омска;

2) изменение кадастровой стоимости земельного участка с перерасчетом размера арендной платы по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости;

3) индексация размера арендной платы на уровень инфляции.

Информация для арендаторов земельных участков о повышении годового размера арендной платы по договорам аренды земельных участков на уровень инфляции с 1 января очередного года содержится на официальном портале Администрации города Омска. При этом в обязательном порядке требуется составление дополнительного соглашения к договору аренды.

В случае направления Арендодателем Арендатору письменного уведомления об изменении размера арендной платы по реквизитам, указанным в настоящем договоре, Арендатор обязан принять уведомление к исполнению в указанный в нем срок. При этом в обязательном порядке требуется составление дополнительного соглашения к договору аренды.

В случае принятия нормативных актов, изменяющих порядок определения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории города Омска, новые значения этих величин применяются в расчете арендной платы с момента письменного уведомления Арендодателя об изменении размера арендной платы, а не с даты, указанных в нормативных актах или даты вступления этих актов в юридическую силу.

Арендная плата изменяется Арендодателем в одностороннем порядке ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период. Данный уровень инфляции применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Индексация арендной платы на размер уровня инфляции не производится в год изменения размера арендной платы в связи с изменением кадастровой или рыночной стоимости земельного участка.

2.3. Арендатор перечисляет арендную плату Получателю по реквизитам, указанным в разделе 11 настоящего договора, и в размере, исчисляемом согласно приложению № 2 к настоящему договору, за каждый месяц с оплатой до 10-числа месяца, за который производится оплата. Получателем является Управление федерального казначейства по Омской области. В платежном поручении (квитанции)указывается номер и дата договора, а также период, за который осуществляется платеж.

В платежных документах на оплату Арендатор обязан указывать уникальный идентификатор платежа (УИН), информация о котором размещена в личном кабинете плательщика на портале государственных услуг Российской Федерации или может быть предоставлена бухгалтерией Арендодателя.

В случае изменения платежных реквизитов Арендодатель уведомляет об этом Арендатора посредством публикации новых реквизитов в средствах массовой информации и (или) официальном портале Администрации города Омска.

2.4. Арендная плата оплачивается Арендатором в размере и порядке, установленном настоящим договором, с момента государственной регистрации настоящего договора.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРОВ

3.1. Арендатор имеет право:

1) самостоятельно осуществлять хозяйственную деятельность на земельном участке в соответствии с видом разрешенного использования;

2) передать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, в том числе в залог, внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока действия настоящего договора без согласия Арендодателя при условии его письменного уведомления;

3.2. Арендатор обязан:

1) использовать Участок в соответствии с его целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

2) своевременно уплачивать арендную плату в соответствии с настоящим договором;

3) в случаях принятия решения о ликвидации юридического лица, публикации уведомления об обращении в арбитражный суд с заявлением должника путем включения его в Единый федеральный реестр сведений о фактах деятельности юридических лиц, возбуждения производства по делу о банкротстве направить Арендодателю в 10-дневный срок об этом письменное уведомление.

В случае отчуждения объектов недвижимости (доли в них), расположенных на Участке, в соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации оформить с новым собственником объекта (доли в нем) соответствующее соглашение о передаче прав и обязанностей по настоящему договору с даты отчуждения объекта недвижимости (доли в нем), зарегистрировать его должным образом в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и предоставить в департамент копию соглашения в течение 2-х месяцев с момента отчуждения объекта недвижимости (доли в нем).

4) не нарушать права землепользователей, землевладельцев и арендаторов смежных земельных участков;

5) не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы;

6) соблюдать при использовании Участка требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

7) в соответствии с законодательством сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, в случае их нахождения на Участке;

8) осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности;

9) письменно в течение 30-ти рабочих дней уведомить Арендодателя в случае изменения адреса и других реквизитов, причём после такого уведомления со стороны Арендатора об изменении адреса все письма, направляемые на неактуальный адрес Арендатора не считаются юридически действительными;

10) обеспечивать надлежащее санитарное состояние и внешнее благоустройство на прилегающей территории;

11) обеспечить беспрепятственный доступ на Участок представителям Арендодателя и (или:) уполномоченных органов, осуществляющих контроль за соблюдением земельного законодательства, требований охраны и использования земель (далее - уполномоченные органы), в случаях, предусмотренных законодательством, а также предоставить представителям Арендодателя и (или) уполномоченным органам правоустанавливающие документы на Участок;

12) не допускать осуществления на Участке строительства объектов недвижимости, имеющих признаки капитальности;

13) не осуществлять на Участке работы, для проведения которых требуется лицензия, решение или соответствующее разрешение органов государственной власти, землеустроительных, градостроительных, архитектурных, пожарных, санитарных, природоохранных и других органов, без наличия соответствующих документов;

14) выполнять в соответствии с требованиями соответствующих служб условия эксплуатации подземных и наземных коммуникаций, сооружений, дорог, проездов и других объектов, расположенных на участке, и не препятствовать доступу к ним в целях ремонта и обслуживания. В случае возникновения аварийной ситуации на инженерных коммуникациях (тепло-, водо-, газо-, электроснабжение, телефонные кабели и т.п.), расположенных под (над) объектом на территории Участка или в непосредственной близости от него, беспрепятственно освободить участок и обеспечить свободный доступ для проведения необходимых работ для устранения аварийной ситуации.

В случае если земельный участок полностью или частично расположен в охранной зоне, установленной в отношении линейного объекта, Арендатор должен обеспечить свободный доступ представителям собственника линейного объекта или представителей организации, осуществляющей эксплуатацию линейного объекта в целях обеспечения его безопасности;

15) ежеквартально не позднее 1 числа месяца следующего за отчетным периодом производить сверку платежей;

16) выполнять иные требования, предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ

4.1. Арендодатель имеет право:

1) осуществлять контроль за использованием Участка Арендатором;

2) вносить изменения и дополнения в договор в случае внесения изменений и дополнений в действующее законодательство Российской Федерации и субъекта Российской Федерации, муниципальные правовые акты путём заключения Дополнительного соглашения к Договору аренды;

3) требовать от Арендатора возмещения в полном объеме убытков (в том числе упущенной выгоды), причиненных нарушением Арендатором прав и законных интересов собственника Участка;

4) воспрепятствовать работам, ведущимся Арендатором на Участке с нарушением земельного законодательства и условий настоящего договора, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации;

5) обратиться в суд с требованием о расторжении настоящего договора в следующих случаях:

- невнесения арендной платы, уплаты арендной платы не в полном объеме (менее 80 % от суммы ежемесячного платежа) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа;

- использования Участка не по целевому назначению;

- порче земель при наличии соответствующего акта уполномоченного органа;

- в случае нарушения существенных условий договора;

- по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации.

При этом Арендодатель направляет Арендатору письменное уведомление о необходимости исполнения Арендатором обязательства в течение 30 календарных дней.

В случае изъятия Участка для государственных или муниципальных нужд досрочное прекращение договора аренды земельного участка осуществляется Арендодателем в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

4.2. Арендодатель обязан:

1) передать Арендатору Участок, Арендодатель также уведомляет, что согласно акту обследования земельного участка от 25.10.2023 № 205-ф на Участке расположены: часть объекта недвижимости с кадастровым номером 55:36:000000:164914 (сооружение электроэнергетики), часть объекта недвижимости с кадастровым номером 55:36:000000:168037 (сооружение электроэнергетики), принадлежащие на праве собственности АО «Омскэлектро». нестационарные торговые объекты, иными правами третьих лиц на момент заключения договора участок не обременен.

2) не воспрепятствовать хозяйственной деятельности Арендатора, если она не противоречит условиям настоящего договора, а также земельному и гражданскому законодательству;

3) обеспечить государственную регистрацию настоящего договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4.3. Арендодатель не отвечает за недостатки переданного Участка, которые были им оговорены при заключении Договора аренды или были заранее известны Арендатору либо должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра Участка при заключении Договора или передаче его в аренду.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора виновная сторона несет ответственность, предусмотренную законодательством и настоящим договором.

5.2. В случае невнесения или несвоевременного внесения арендной платы в сроки и в размере, установленные настоящим договором, Арендатор уплачивает неустойку в виде пени за каждый день просрочки в размере 0.5 процента от размера задолженности до полного погашения возникшей задолженности.

Прекращение либо расторжение настоящего Договора не освобождает Арендатора от уплаты задолженности по арендным платежам и соответствующих штрафных санкций.

5.3. При неисполнении условия, предусмотренного подпунктом 3 пункта 3.2 настоящего договора, Арендодатель вправе потребовать от Арендатора уплаты штрафа в размере 1 процент от годовой арендной платы.

5.4. Платежи, предусмотренные пунктами 5.2, 5.3, настоящего договора, Арендатор перечисляет Получателю по реквизитам, указанным в разделе 11 настоящего договора.

6. РАССМОТРЕНИЕ И УРЕГУЛИРОВАНИЕ СПОРОВ

6.1. Все споры и разногласия, возникающие в ходе исполнения настоящего договора или в связи с ним, разрешаются по соглашению сторон. В случае невозможности разрешения споров и разногласий путем переговоров они подлежат рассмотрению в судебном порядке по месту нахождения Арендодателя.

7. ДЕЙСТВИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА

7.1. Настоящий договор считается заключенным с даты его государственной регистрации.

7.2. Настоящий договор прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным действующим законодательством.

7.3. По окончании срока действия настоящего договора договор считается расторгнутым, обязательства сторон прекращаются, за исключением обязательств по оплате арендной платы и возврата платежей. При этом дополнительное уведомление Арендатора не требуется.

7.4. Место исполнения договора: <...>

8. ФОРС-МАЖОРНЫЕ ОБСТОЯТЕЛЬСТВА

8.1. В рамках настоящего договора под форс-мажорными обстоятельствами понимаются: пожар, взрыв, наводнение, землетрясение, военные действия, забастовка, разрыв магистральных трубопроводов, иные чрезвычайные и непредотвратимые обстоятельства, препятствующие исполнению настоящего договора.

Форс-мажорные обстоятельства должны быть подтверждены соответствующими документами.

8.2. В случае продолжения форс-мажорных обстоятельств свыше трех месяцев, стороны должны встретиться для выработки взаимоприемлемого решения об изменении условий договора или его продолжении.

8.1. СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ

8.2.1. Условия настоящего договора, изложенные в пунктах 1.1 - 1.5 раздела 1, разделе 2, подпунктах 1,5,6,8,12,13,16 пункта 3.2 раздела 3, являются существенными.

9. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

9.1. Арендатор подтверждает Арендодателю, что на день подписания договора у Арендатора отсутствуют обязательства какого-либо рода, которые могут послужить основанием для расторжения договора, и что он имеет право заключить настоящий договор в соответствии со своей правоспособностью.

9.2. Арендатор заведомо согласен на вступление в настоящий договор иных правообладателей объектов недвижимости (их частей), расположенных на Участке.

9.3. Настоящий договор составлен в 2-х экземплярах: по одному экземпляру для каждой из сторон.

9.4. Все ранее подписанные соглашения, заключенные между сторонами, касающиеся использования Участка и (или) его частей считаются прекратившими действие с момента государственной регистрации настоящего договора.

9.5. Корреспонденция, направленная Арендодателем в адрес Арендатора, считается надлежащим образом направленной, в случае ее направления по адресу, указанному в договоре или предоставленному Арендаторами в соответствии с подпунктом 9 пункта 3.2 раздела 3 настоящего договора.

9.6. Арендатор заведомо согласен на обработку Арендодателем следующих своих персональных данных: ФИО, адрес, паспортные данные, дата и место рождения, ИНН, ОГРН, в том числе их хранение, использование, передачу их в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, Федеральную антимонопольную службу, прокуратуру, правоохранительные органы, Администрацию города Омска и ее структурные подразделения, в управление Федеральной налоговой слркбы.

9.7. Земельный участок предоставляется для эксплуатации любых торговых объектов, как торговых центров и комплексов, так и для эксплуатации нестационарных торговых объектов».

Определением Арбитражного суда Омской области от 06.03.2024 исковое заявление принято, возбуждено производство по делу № А46-1671/2024.

Определением Арбитражного суда Омской области от 02.05.2024 дело назначено к судебному разбирательству, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, общество с ограниченной ответственностью «Паритет».

В судебном заседании, состоявшемся 04.06.2024, Департаментом представлен отзыв на исковое заявление, в котором просил в удовлетворении исковых требований отказать, определить спорные условия договора в редакции Департамента.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковое заявление, третьи лица возражений относительно удовлетворения исковых требований не заявили.

21.08.2024 от Департамента поступило ходатайство об отложении судебного заседания, поскольку в назначенное время представитель не может обеспечить явку представителя.

В соответствии с частью 4 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине.

Согласно части 5 статьи 159 АПК РФ арбитражный суд вправе отказать в удовлетворении заявления или ходатайства в случае, если они не были своевременно поданы лицом, участвующим в деле, вследствие злоупотребления своим процессуальным правом и явно направлены на срыв судебного заседания, затягивание судебного процесса, воспрепятствование рассмотрению дела и принятию законного и обоснованного судебного акта, за исключением случая, если заявитель не имел возможности подать такое заявление или такое ходатайство ранее по объективным причинам.

В силу положений частей 2, 3, статьи 41 АПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами. Злоупотребление процессуальными правами либо неисполнение процессуальных обязанностей лицами, участвующими в деле, влечет для этих лиц предусмотренные Кодексом неблагоприятные последствия.

С учетом изложенного, ознакомившись с ходатайством ответчика об отложении судебного разбирательства, суд отклоняет такое ходатайство, как необоснованное и влекущее затягивание судебного процесса. Суд учитывает, что какие-либо доводы относительно невозможности рассмотрения дела по имеющимся в материалах дела доказательствам, относительно причин невозможности явки представителя Департамента в судебное заседание, а также относительно необходимости представления ответчиком дополнительных доказательств, имеющих значение для полного и всестороннего рассмотрения дела, Департаментом до начала судебного заседания не заявлены.

На основании статей 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие Департамента, по имеющимся доказательствам.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующие обстоятельства.

Как указывает истец, ИП ФИО1, является долевым собственником (9/50 в праве общей долевой собственности) объекта недвижимости, имеющего следующие характеристики: здание с кадастровым номером 55:36:100905:2704, торговый комплекс площадью 790 кв.м, расположенный по адресу: <...> (о чём в Едином государственном реестре недвижимости 14.05.2015 внесена запись № 55-55/001-55/201/021/2015-142/2).

Для эксплуатации указанного объекта истцу необходимо использовать земельный участок, на котором расположено указанное выше здание (долю в участке).

Распоряжением департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска от 18.08.2023 № 921 «О предварительном согласовании предоставления ФИО1 земельного участка в Кировском административном округе города Омска» утверждена прилагаемая схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, относящегося к категории земель населенных пунктов, площадью 2 765 кв.м, образованного из земельного участка с кадастровым номером 55:36:100905:1014, сохраняемого в измененных границах. Местоположение земельного участка: Омская область, город Омск, Кировский административный округ, улица Дианова, дом 10. Предварительно согласовано в соответствии с прилагаемой схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории предоставление ФИО1 (паспорт серия <...>, выдан 10.09.2002 УВД-2 Центрального административного округа города Омска, место жительства: <...>) в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, относящегося к категории земель населенных пунктов, площадью 2765 кв.м, образованного из земельного участка с кадастровым номером 55:36:100905:1014, сохраняемого в измененных границах. Местоположение земельного участка: Омская область, город Омск, Кировский административный округ, улица Дианова, дом 10».

На основании указанного распоряжения от 18.08.2023 № 921 был поставлен на кадастровый учёт земельный участок, имеющий следующие характеристики: кадастровый номер 55:36:100905:3016, адрес (местоположение): <...> д 10, площадь 2765 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы).

Истец обратился к Департаменту с заявлением о заключении договора аренды земельного участка.

03.11.2023 Департамент предоставил подписанный и скреплённый печатью со стороны арендодателя договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенный в городе Омске, на котором расположены здания, сооружения с множественностью лиц на стороне арендатора.

20.11.2023, не согласившись с отдельными пунктами договора, предприниматель направил в адрес Департамента протокол разногласий к договору аренды с сопроводительным письмом.

Протокол разногласий, представленный Департаменту, имел следующее содержание:

№ п/п


№ пункта

Первоначальная редакция Арендодателя:


Предлагаемая Редакция Арендатора:


11.


п. 2.2

Информация для арендаторов земельных участков о повышении годового размера арендной платы по договорам аренды земельных участков на уровень инфляции с 1 января очередного года содержится на официальном портале Администрации города Омска. Подготовка письменного уведомления об изменении размера арендной платы шли составление дополнительного соглашения при этом не требуются.

Информация для арендаторов земельных участков о повышении годового размера арендной платы по договорам аренды земельных участков на уровень инфляции с 1 января очередного года содержится на официальном портале Администрации города Омска. При этом в обязательном порядке требуется составление дополнительного соглашения к договору аренды

22.

п. 2.2.

В случае направления Арендодателем Арендатору письменного уведомления об

В случае направления Арендодателем Арендатору письменного уведомления об



изменении размера арендной

изменении размера арендной платы



платы по реквизитам, указанным в настоящем договоре, Арендатор обязан принять уведомление к исполнению в указанный в нем срок. Составление

по реквизитам, указанным в настоящем договоре, Арендатор обязан принять уведомление к исполнению в указанный в нем срок. При этом в обязательном порядке



дополнительного соглашения при

требуется составление



этом не требуется.

дополнительного соглашения к договору аренды.

33.

п. 2.2.

В случае принятия нормативных актов, изменяющих порядок

В случае принятия нормативных актов, изменяющих порядок



определения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на

определения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не



которые не разграничена, расположенные на территории города Омска, новые значения

разграничена, расположенные на территории города Омска, новые значения этих величин применяются



этих величин применяются в

в расчете арендной платы с момента



расчете арендной платы с указанного в данных актах

письменного уведомления Арендодателя об изменении



момента (если такой момент в

размера арендной платы, а не с



актах не указан - с момента

даты, указанных в нормативных



вступления этих актов в законную

актах или даты вступления этих



силу).

актов в юридическую силу.

44.

пп. 1. п.

4.2.

передать Арендатору Участок. Арендодатель гарантирует, что на момент заключения настоящего договора Участок не обременен правами третьих лиц.

передать Арендатору Участок, Арендодатель также уведомляет, что согласно акту обследования земельного участка от 25.10.2023 № 205-ф на Участке расположены: часть объекта недвижимости с кадастровым номером 55:36:000000:164914 (сооружение электроэнергетики), часть объекта недвижимости с кадастровым номером 55:36:000000:168037 (сооружение электроэнергетики), принадлежащие на праве собственности АО « Омскэлектро», нестационарные торговые объекты, иными правами третьих лиц на момент заключения договора участок не обременён.

5.5.

пп 9 п.

письменно в течение 2-х рабочих

письменно в течение 30-ти рабочих


3.2.

дней уведомить Арендодателя в

дней уведомить Арендодателя в



случае изменения адреса и других

случае изменения адреса и других



реквизитов;

реквизитов, причём после такого уведомления со стороны Арендатора об изменении адреса все письма, направляемые на неактуальный адрес Арендатора не считаются юридически действительными;

66.

пп 12 п.

3.2.

не допускать осуществления на Участке строительства объектов;

не допускать осуществления на Участке строительства объектов недвижимости, имеющих признаки капитальности;

77.

пп 16 п.

3.2.

организовать вывоз бытовых отходов и мусора, путем заключения договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с региональным оператором;

Данный пункт исключить.

88.

пп. 2 п. 4.1.

вносить изменения и дополнения в договор в случае внесения изменений и дополнений в действующее законодательство Российской Федерации и субъекта Российской Федерации, муниципальные правовые акты;

вносить изменения и дополнения в договор в случае внесения изменений и дополнений в действующее законодательство Российской Федерации и субъекта Российской Федерации, муниципальные правовые акты путём заключения Дополнительного соглашения к Договору аренды

99.

п. 5.2.

В случае невнесения или несвоевременного внесения арендной платы в сроки и в размере, установленные настоящим договором, Арендатор уплачивает неустойку в виде пени за каждый день просрочки в размере 0,1 процента от размера задолженности до полного погашения возникшей задолженности.

В случае невнесения или несвоевременного внесения арендной платы в сроки и в размере, установленные настоящим договором, Арендатор уплачивает неустойку в виде пени за каждый день просрочки в размере 0,05 процента от размера задолженности до полного погашения возникшей задолженности.

110.

п. 5.3.

При неисполнении условия, предусмотренного подпунктом 3 пункта 3.2 настоящего договора,-Арендодатель вправе потребовать от Арендатора уплаты штрафа в размере 5 процентов от годовой арендной платы.

При неисполнении условия, предусмотренного подпунктом 3 пункта 3.2 настоящего договора, -Арендодатель вправе потребовать от Арендатора уплаты штрафа в размере 1 процент от годовой арендной платы.

111.

п. 9.7.

Земельный участок не предоставляется для эксплуатации нестационарных торговых объектов.

Земельный участок предоставляется для эксплуатации любых торговых объектов, как торговых центров и комплексов, так и для эксплуатации нестационарных торговых объектов.


19.12.2023 в ответ на указанное письмо с протоколом разногласий в адрес истца Департаментом направлено письмо, в котором последний сообщил, что протокол разногласий к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:100905:3016 рассматривается структурными подразделениями Департамента.

20.12.2023 Департамент направил в адрес предпринимателя протокол согласования разногласий к представленным разногласиям к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:100905:3016, который получен истцом в январе 2024 года. По результатам рассмотрения протокола разногласий Департамент не согласился с предложенными предпринимателем редакциями обозначенных выше пунктов.

Ссылаясь на то, что между ИП ФИО1 и Департаментом имеются неурегулированные разногласия по поводу соответствующих условий договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:100905:3016, предприниматель обратился с рассматриваемым исковым заявлением в арбитражный суд.

В обоснование предложенной предпринимателем редакции пункта 2.2 договора, истец указывает на то, что первоначальная редакция договора аренды даёт право арендодателю изменять размер арендной платы, не уведомляя об этом арендатора, в итоге, как правило, спустя продолжительное время, Департамент направляет в адрес арендатора претензию, в которой он не только требует оплатить сформировавшуюся задолженность (о которой арендатор не подозревает до получения претензии Департамента), но и требует оплатить договорную неустойку, которая рассчитывается из возникшей задолженности.

При заключении договора правоотношения сторон строятся на принципах равенства сторон договора. Если принять редакцию арендодателя, то письменное уведомление арендодателя об изменении условий договора по своей сути является императивным и содержит обязательное к исполнению предписание, иными словами указанное уведомление об изменении арендной платы имеет все признаки ненормативного правового акта, обязательного к исполнению, что подрывает соблюдение принципа равенства сторон Договора. Составление дополнительного соглашения к договору об изменении арендной платы будет является дополнительной гарантией соблюдение равного баланса прав и обязанностей сторон договора. Уведомления и договор необходимо будет толковать в редакции этих уведомлений без изменения самого договора.

Как указывает истец, редакция предпринимателя направлена на исключение неблагоприятных последствий для арендатора в случае несвоевременного уведомления Департаментом об изменении размера арендной платы.

Относительно подпункта 1 пункта 4.2 в редакции арендатора: «передать Арендатору Участок, Арендодатель также уведомляет, что согласно акту обследования земельного участка от 25.10.2023 № 205-ф на Участке расположены часть объекта недвижимости с кадастровым номером 55:36:000000:164914 (сооружение электроэнергетики), часть объекта недвижимости с кадастровым номером 55:36:000000:168037 (сооружение электроэнергетики), принадлежащие на праве собственности АО « Омскэлектро», нестационарные торговые объекты, иными правами третьих лиц на момент заключения договора участок не обременён». По мнению истца, в договор аренды земельного участка, необходимо включить все обременения, которые имеются в ЕГРН, поскольку у регистрирующего органа будут основания для отказа в регистрации Договора.

Относительно подпункта 9 пункта 3.2 договора в редакции истца: «письменно в течение 30-ти рабочих дней уведомить Арендодателя в случае изменения адреса и других реквизитов, причём после такого уведомления со стороны Арендатора об изменении адреса все письма, направляемые на неактуальный адрес Арендатора не считаются юридически действительными». Поскольку предлагаемый Арендодателем 2-х дневный срок в силу объективных обстоятельств и различного рода факторов не всегда может быть соблюдён (отсутствие технической возможности отправить письмо, отсутствие Арендатора по месту жительства из-за командировки, болезнь, иные обстоятельства).

Относительно подпункта 12 пункта 3.2 договора в редакции Департамента: «не допускать осуществления на Участке строительства объектов». Арендатор не имеет права на участке не то что строить, но и размещать вообще ничего, в том числе вспомогательные и необходимые для эксплуатации и обслуживания основного здания временные, нестационарные, переносные объекты. Арендатор, согласен, что не имеет права на арендуемом участке строить капитальные объекты или объекты недвижимости без согласования с Арендодателем, в этой связи пункт и дополнен определённой конкретикой, по мнению истца, необходимой.

Истец также предлагает исключить из подпункта 16 пункта 3.2 договора следующий абзац: «Арендатор обязан организовать вывоз бытовых отходов и мусора, путем заключения договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с региональным оператором», поскольку указанные правоотношения по вывозу ТКО между предпринимателем и региональным оператором регулируется специальным законодательством (Федеральным законом от 24.06.1998 № 89-ФЗ «Об отходах производства и потребления», Постановлением Правительства РФ от 12.11.2016 № 1156), не относятся к правоотношениям, возникшим между истцом и Департаментом.

Редакцию подпункта 2 пункта 4.1 договора истец обосновывает в контексте доводов по порядку изменения размера арендной платы, указывая, что составление дополнительного соглашения к договору будет является дополнительной гарантией соблюдение равного баланса прав и обязанностей сторон договора.

Относительно пункта 5.2 договора, истец указывает на то, что пени в размере 0,05% будет достаточно для восстановления нарушенных права арендодателя на своевременное получение арендной платы.

Относительно пункта 5.3 договора, истец указывает на то, что штраф в размере 5 % от суммы годовой арендной платы, то есть в размере 4 566,92 руб. является завышенным.

В обоснование своей редакции пункта 9.7 договора предприниматель указывает на то, что в настоящий момент на арендуемом земельном участке расположен административно-торговый центр, включающий в себя здание, в котором расположены три магазина, осуществляющих розничную торговлю, а также сопутствующая инфраструктура, включающая в себя нестационарные торговые объекты, которые вместе со зданием и образуют единый торговый центр, и для его эксплуатации договор аренды и заключается. Согласно акту обследования земельного участка от 25.10.2023 № 205-ф, на участке на момент заключения договора аренды, вынесения распоряжения Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации города Омска от 18.08.2023 № 921 «О предварительном согласовании предоставления ФИО1 земельного участка в Кировском административном округе города Омска», нестационарные торговые объекты уже находились.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, суд установил следующее.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 ГК РФ договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (пункт 1 статьи 426 Кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (абзац второй указанного пункта статьи 445 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Пунктом 1 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрено, что условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, ЗК РФ и другими федеральными законами.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из названных норм следует, что договор аренды относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным и взаимным договорам, то есть исполнение обязательств арендатором по уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору.

В силу пункта 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Как указано в определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 28.07.2016 № 45-АПГ16-6, право устанавливать размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации, и земельные участки, право собственности на которые не разграничено, предоставлено органам государственной власти субъектов Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.7 ЗК РФ. Федеральное законодательство ограничивает права субъектов Российской Федерации в этом вопросе только соблюдением основных принципов определения арендной платы, установленных Правительством Российской Федерации, не вводя каких-либо иных ограничений, и не содержит единой формулы и методики расчета арендной платы и ставок арендной платы для данной категории земель.

В рассматриваемой ситуации земельный участок находится в муниципальной собственности; обозначенное выше регулирование осуществляет орган муниципальной власти.

Принимая во внимание изложенное, суд не усматривает противоречий законодательству редакции пункта 2.2 договора аренды, предложенной Департаментом.

Размер платы за пользование земельными участками государственной и муниципальной собственности является регулируемой ценой, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки и не вправе применять другой размер арендной платы (определение Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2021 № 308-ЭС21-9197 по делу № А63-20354/2019).

Это означает необходимость руководствоваться действующими на момент возникновения правоотношений нормативными правовыми актами.

При этом суд исходит из того, что в силу статьи 39.7, пункта 7 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, правовых позиций, выраженных в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», пункте 48 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, поэтому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы, и новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Таким образом, арендная плата за землю из состава земель государственной или муниципальной собственности регулируется в соответствии с нормативными правовыми актами, вне зависимости от условий, согласованных сторонами в договоре аренды соответствующего земельного участка.

С учетом указанного, учитывая, что редакция пункта 2.2 договора, предложенная Департаментом, содержит положения об изменении размера арендной платы в соответствии с изменениями соответствующих нормативных правовых актов, определяющих порядок её исчисления, суд приходит к выводу о допустимости и достаточности применения соответствующей редакции условий договора (пункта 2.2), в то время как уточнения таких условий, предложенные предпринимателем, не имеют правового значения при регулировании правоотношений, возникших между сторонами договора в связи с исчислением размера арендной платы, поскольку в любом случае не изменяют и не отменяют порядок исчисления платы, установленный применимым нормативным правовым актом.

По мнению суда, редакция пункта 2.2 договора, предложенная Департаментом, не нарушает права ИП ФИО1, поскольку размер арендных платежей по договору в любом случае будет исчисляться в соответствии с нормативным правовым актом, действующим в соответствующий период действия договора аренды.

По основаниям, изложенным выше, суд также не может согласиться с предложенной предпринимателем редакцией подпункта 2 пункта 4.1 договора; означенный пункт подлежит включению в договор аренды в редакции Департамента, а именно: «вносить изменения и дополнения в договор в случае внесения изменений и дополнений в действующее законодательство Российской Федерации и субъекта Российской Федерации, муниципальные правовые акты;», поскольку в силу пункта 1 статьи 39.8 ЗК РФ условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в любом случае определяются гражданским законодательством, ЗК РФ и другими федеральными законами.

Относительно урегулирования разногласий в части подпункта 1 пункта 4.2 договора, суд соглашается с позицией предпринимателя, как обоснованной и соответствующей обстоятельствам рассматриваемого спора, поскольку факт обременения земельного участка с кадастровым номером 55:36:100905:3016 указанными предпринимателем объектами электроэнергетики установлен и Департаментом не оспаривается, соответствующие сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Как следствие, редакцию подпункта 1 пункта 4.2 договора суд полагает необходимым изложить следующим образом: передать Арендатору Участок. Арендодатель уведомляет, что на Участке расположены: часть объекта недвижимости с кадастровым номером 55:36:000000:164914 (сооружение электроэнергетики), часть объекта недвижимости с кадастровым номером 55:36:000000:168037 (сооружение электроэнергетики), часть объекта недвижимости с кадастровым номером 55:36:000000:164791 (сооружение электроэнергетики), принадлежащие на праве собственности АО «Омскэлектро». Иными правами третьих лиц на момент заключения договора участок не обременён.

Разногласия между сторонами, возникшие по пункту 5.2 договора, сводятся к подлежащему установлению размеру санкции за нарушение условия договора (в случае невнесения или несвоевременного внесения арендной платы в сроки и в размере, установленные настоящим договором). Так, Департамент настаивает на ответственности в виде пени за каждый день просрочки в размере 0,1 процента от размера задолженности до полного погашения возникшей задолженности), а ИП ФИО1 настаивает на пени за каждый день просрочки в размере 0,05 процента от размера задолженности до полного погашения возникшей задолженности.

Принимая редакцию пункта 5.2 договора, предложенную ИП ФИО1, суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» отсутствие в договоре условий об ответственности сторон за его нарушение само по себе не является основанием для принудительного внесения такого условия в договор, исходя из того, что пункт 2 статьи 425 ГК РФ не может применяться при наличии возражений хотя бы одной стороны в договоре.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» при отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора.

Учитывая, что во взаимоотношениях арендодателя публичных земель и арендатора последний лишен возможности заключения договора с иным контрагентом и по своему усмотрению определять условия данного договора, предприниматель является слабой стороной, интересы которой подлежат защите в судебном порядке.

При этом исходя из принципа свободы договора, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении публичного договора, не вправе включать в договор несогласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.01.2021 № Ф04-6376/2020 по делу № А46-7753/2020).

В рассматриваемом случае, сторонами не достигнуто согласие по поводу включения в условия договора обязанностей арендатора в случае нарушения условия договора, предусмотренного пунктом 2.3 договора, уплатить пени за каждый день просрочки в размере 0,1 процента от размера задолженности до полного погашения возникшей задолженности. В то же время арендатор считает допустимым установить ответственность за нарушение обозначенного условия договора в виде пени за каждый день просрочки в размере 0,05 процента от размера задолженности до полного погашения возникшей задолженности.

Обязательность согласования данных условий при заключении договора аренды нормами действующего законодательства не установлена, включение условий, предложенных Департаментом, последним нормативно не обосновано.

При этом наличие соответствующего пункта в типовой форме договора, разработанной Департаментом, правового значения не имеет. Наличие у Департамента права устанавливать условия пользования земельными участками, распоряжение которыми отнесено к его компетенции, не лишает заинтересованную сторону права влиять на условия заключаемого договора, поскольку иное противоречило бы нормам статей 445, 446 ГК РФ.

Таким образом, условия пункта 5.2 договора определены судом в редакции ИП ФИО1

По основаниям, изложенным выше, суд также не может согласиться с редакцией пункта 5.3 договора, предложенной Департаментом в части определения размера ответственности за неисполнение условия, предусмотренного подпунктом 3 пункта 3.2 настоящего договора, в виде штрафа в размере 5 процента от размера годовой арендной платы и определяет соответствующее условие в редакции предпринимателя, а именно: при неисполнении условия, предусмотренного подпунктом 3 пункта 3.2 настоящего договора, Арендодатель вправе потребовать от Арендатора уплаты штрафа в размере 1 процента от годовой арендной платы.

По аналогичным правовым основаниям суд принимает доводы предпринимателя как обоснованные в части урегулирования разногласий по подпункту 9 пункта 3.2 договора, поскольку обязательность согласования данных условий при заключении договора аренды нормами действующего законодательства не установлена, включение условий, предложенных Департаментом, последним нормативно не обосновано.

При этом наличие соответствующего пункта в типовой форме договора, разработанной Департаментом, правового значения не имеет. Наличие у Департамента права устанавливать условия пользования земельными участками, распоряжение которыми отнесено к его компетенции, не лишает заинтересованную сторону права влиять на условия заключаемого договора, поскольку иное противоречило бы нормам статей 445, 446 ГК РФ.

С учётом изложенного суд полагает необходимым изложить подпункт 9 пункта 3.2 договора в следующей редакции: «письменно в течение 30-ти рабочих дней уведомить Арендодателя в случае изменения адреса и других реквизитов. После такого уведомления со стороны Арендатора об изменении адреса все письма, направляемые на неактуальный адрес Арендатора, не считаются юридически действительными».

При этом суд отмечает, что условие о недействительности уведомлений, направленных на неактуальный адрес Арендатора, соответствует положениям действующего законодательства, а именно положениям статей 20, 165.1 ГК РФ.

Подпунктом 16 пункта 3.2 проекта договора (в редакции Департамента) предусмотрена обязанность арендатора организовать вывоз бытовых отходов и мусора, путем заключения договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с региональным оператором.

Вместе с тем, обязанность арендатора организовать вывоз бытовых отходов, образовавшихся в результате его деятельности, может быть определена только положениями действующего законодательства, поскольку порядок вывоза твердых коммунальных отходов и сфера деятельности по обращению с отходами производства и потребления, а также деятельность региональных операторов урегулированы Федеральным законом от 24.06.1998 № 89-ФЗ «Об отходах производства и потребления», Постановлением Правительства Российской Федерации от 12.11.2016 № 1156 «Об обращении с твердыми коммунальными отходами и внесении изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 25 августа 2008 года № 641», Федеральным законом от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» и другими нормативно-правовыми актами. Иными словами, регулирование обозначенного вопроса не входит в компетенцию Департамента и не может осуществляться в порядке включения соответствующих условий в договор аренды земельного участка при отсутствии согласия на включение таких условий со стороны арендатора, в связи с чем суд соглашается с доводами предпринимателя и удовлетворяет требования истца об исключении подпункта 16 пункта 3.2 проекта из проекта договора.

Из анализа положений стаей 40, 41, 43 ЗК РФ и статьи 264 ГК РФ следует, что право на использование (пользование) соответствующего земельного участка принадлежит собственнику такого земельного участка, а также может осуществляться лицом, не являющимся его собственником.

К таким лицам, в соответствии со статьями 5, 41 ЗК РФ, относятся землепользователи, землевладельцы, арендаторы и обладатели сервитутов (обладающие правом ограниченного пользования чужим земельным участком).

В силу пункта 2 статьи 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются Федеральными законами и требованиями специальных Федеральных законов.

Согласно статье 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.

Таким образом, законодательные требования, предусматривающие использование земельных участков по их целевому назначению, будучи по своей природе определенным ограничением свободы владения, пользования и распоряжения имуществом, обусловлены прежде всего публичными интересами и особенностью земли как природного объекта и важнейшего компонента окружающей среды, подлежащего в этом качестве особой охране и нуждающегося в эффективном использовании, в том числе в общих интересах.

В соответствии с положениями частей 2, 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии со статьями 39.36 ЗК РФ размещение нестационарных торговых объектов на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании схемы размещения нестационарных торговых объектов в соответствии с Федеральным законом от 28.12.2009 № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации». Порядок и условия размещения указанных объектов устанавливаются нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 10 названного Закона размещение нестационарных торговых объектов на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной собственности или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов с учетом необходимости обеспечения устойчивого развития территорий и достижения нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов.

Таким образом, размещение на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности, нестационарного торгового объекта может осуществляться только с соблюдением предусмотренной законодательством процедуры, путем получения соответствующих необходимых разрешений и согласований.

Учитывая, что разрешенным использованием земельного участка с кадастровым номером 55:36:100905:3016 является: объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), что договор аренды означенного земельного участка заключается истцом именно и только с целью эксплуатации объекта недвижимости (не строительства), суд приходит к выводу, что в рассматриваемом случае у предпринимателя, как арендатора, отсутствует право осуществлять на земельном участке строительство любых объектов, в том числе вспомогательных, тем более что из имеющихся в деле документов не следует, что возведение находящегося на земельном участке здания (принадлежащего на праве долевой собственности истцу и иных лицам) предполагало строительство каких-либо вспомогательных объектов. При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований истца в части внесения изменений в подпункт 12 пункта 3.2 и пункт 9.7 проекта договора по сравнению с редакцией Департамента.

Таким образом, принимая во внимание установленные выше обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ИП ФИО1 подлежат частичному удовлетворению.

Исходя из правовой природы преддоговорного спора, положений статьи 446 ГК РФ и статьи 173 АПК РФ результатом разрешения преддоговорного спора является не удовлетворение иска либо отказ в его удовлетворении, а определение судом содержания спорных условий договора, по которым у сторон возникли разногласия. Вместе с тем это не означает, что судебный акт по преддоговорному спору не может считаться принятым в пользу той или иной стороны в зависимости от того, в редакции какой стороны суд принял спорный пункт договора.

По данной категории дел удовлетворение исковых требований определяется не количеством пунктов, принятых в редакции той либо иной стороны спора, а самим фактом урегулирования разногласий, возникших при заключении договора (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.01.2021 № Ф04-6153/2020 по делу № А03-2959/2020).

С учётом изложенного, учитывая, что разногласия при согласовании условий договора аренды в рассматриваемом случае возникли между Департаментом и предпринимателем, бремя несения судебных расходов в порядке статьи 110 АПК РФ по исковым требованиям предпринимателя возлагается на Департамента в полном объёме; с Департамента в пользу предпринимателя подлежат взысканию 6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



РЕШИЛ:

исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между департаментом имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:100905:3016, определив условия указанного договора в следующей редакции:

абзац пятый пункта 2.2.: «Информация для арендаторов земельных участков о повышении годового размера арендной платы по договорам аренды земельных участков на уровень инфляции с 1 января очередного года содержится на официальном портале Администрации города Омска. Подготовка письменного уведомления об изменении размера арендной платы или составление дополнительного соглашения при этом не требуются.»;

абзац шестой пункта 2.2.: «В случае направления Арендодателем Арендатору письменного уведомления об изменении размера арендной платы по реквизитам, указанным в настоящем договоре, Арендатор обязан принять уведомление к исполнению в указанный в нем срок. Составление дополнительного соглашения при этом не требуется.»;

абзац седьмой пункта 2.2.: «В случае принятия нормативных актов, изменяющих порядок определения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории города Омска, новые значения этих величин применяются в расчете арендной платы с указанного в данных актах момента (если такой момент в актах не указан – с момента вступления этих актов в законную силу).»;

подпункт 9 пункта 3.2: «письменно в течение 30-ти рабочих дней уведомить Арендодателя в случае изменения адреса и других реквизитов. После такого уведомления со стороны Арендатора об изменении адреса все письма, направляемые на неактуальный адрес Арендатора, не считаются юридически действительными;»;

подпункт 12 пункта 3.2: «не допускать осуществления на Участке строительства объектов;»;

подпункт 16 пункта 3.2 исключить;

подпункт 2 пункта 4.1: «вносить изменения и дополнения в договор в случае внесения изменений и дополнений в действующее законодательство Российской Федерации и субъекта Российской Федерации, муниципальные правовые акты;»;

подпункт 1 пункта 4.2: «передать Арендатору Участок. Арендодатель уведомляет, что на Участке расположены: часть объекта недвижимости с кадастровым номером 55:36:000000:164914 (сооружение электроэнергетики), часть объекта недвижимости с кадастровым номером 55:36:000000:168037 (сооружение электроэнергетики), часть объекта недвижимости с кадастровым номером 55:36:000000:164791 (сооружение электроэнергетики), принадлежащие на праве собственности АО «Омскэлектро». Иными правами третьих лиц на момент заключения договора участок не обременён;»;

пункт 5.2: «В случае невнесения или несвоевременного внесения арендной платы в сроки и в размере, установленные настоящим договором, Арендатор уплачивает неустойку в виде пени за каждый день просрочки в размере 0,05 процента от размера задолженности до полного погашения возникшей задолженности.»;

пункт 5.3: «При неисполнении условия, предусмотренного подпунктом 3 пункта 3.2 настоящего договора, Арендодатель вправе потребовать от Арендатора уплаты штрафа в размере 1 процента от годовой арендной платы.»;

пункт 9.7: «Земельный участок не предоставляется для эксплуатации нестационарных торговых объектов.».

Взыскать с департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) судебные расходы на уплату государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».


Судья И.А. Иванова