Постановление от 21 ноября 2017 г. по делу № А41-45798/2017

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-45798/17
21 ноября 2017 года
г. Москва


Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме 21 ноября 2017 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего Немчиновой М.А.,

судей: Боровиковой С.В., Коновалова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания: ФИО1

при участии в заседании:

от истца Индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3 представитель по доверенности от 11 сентября 2017 года,

от ответчика Общество с ограниченной ответственностью «Спецстрой К» в лице Конкурсного управляющего Колмакова Виталия Николаевича – Гончаров А.В. представитель по доверенности от 07 апреля 2017 года,

от третьего лица Общества с ограниченной ответственностью «Ветанна» – представитель не явился, надлежащим образом извещен,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Московской области от 19 сентября 2017 года по делу № А41-45798/17, принятое судьей Бирюковым Р.Ш., по иску Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 316231500060171) к Обществу с ограниченной ответственностью «Спецстрой К» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в лице Конкурсного управляющего ФИО4 о взыскании, третье лицо – Общество с ограниченной ответственностью «Ветанна» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Спецстрой К» (далее – ответчик) о взыскании суммы задолженности по арендной плате по договору вторичной аренды (субаренды) земельного участка несельскохозяйственного назначения от 20 июня 2016 года денежные средства в размере 686 260 руб., из которых 340 000 руб. в качестве основного долга по договору вторичной аренды (субаренды) земельного участка несельскохозяйственного назначения от 20 июня 2016 года, 46 260 руб. - договорной неустойки, 300 000 руб. - штрафа.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью «Ветанна» (далее – третье лицо).

Решением Арбитражного суда Московской области от 19 сентября 2017 года в удовлетворении исковых требований отказано (л.д. 142-144 т. 1).

Не согласившись с данным судебным актом, истец обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей третьего лица, извещенного надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (www.10aas.arbitr.ru) и на сайте (www.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года № 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года).

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Представитель общества возражал против доводов апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 28 февраля 2011 года Администрация муниципального образования город Новороссийск (арендодатель) и ООО «КлассикМиг» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения 4700004805, в соответствии с которым в аренду сроком до 23 декабря 2020 года предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:47:0107002:3, общей площадью 35 000 кв.м., для размещения опытно-экспериментальной базы.

Данный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 23 марта 2011 года в ЕГРП внесена соответствующая регистрационная запись.

В соответствии с Соглашением о передачи прав и обязанностей арендатора от 08 сентября 2014 года, права и обязанности арендатора по договору аренды от 28 февраля 2011 года № 4700004805 перешли от ООО «КлассикМиг» к ООО «Ветанна».

Договор уступки прав зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 10 октября 2014 года в ЕГРП внесена соответствующая регистрационная запись.

Впоследствии 15 июня 2016 года между ООО «Ветанна» и ИП ФИО2 заключен договор субаренды земельного участка № 1/2016-ИП, в соответствии с которым в субаренду предпринимателю предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:47:0107002:3, общей площадью 35 000 кв.м.

20 июня 2016 года между ИП ФИО2 и ООО «Спецстрой К» заключен договор вторичной субаренды (субсубаренды) земельного участка несельскохозяйственного назначения, в соответствии с которым в субсубаренду обществу предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:47:0107002:3, общей площадью 35 000 кв.м. сроком с 20 июня 2016 года по 14 мая 2017 года.

На основании пункта 2.4 договора вторичной аренды, при окончании срока действия договора вторичной аренды, либо его расторжения субсубарендатор обязан возвратить земельный участок в течение 5 календарных дней с даты окончания срока субсубаренды.

В соответствии с пунктом 4.1 договора вторичной аренды, субсубарендная плата составляет 30 000 рублей в месяц.

В силу пункта 4.2 договора вторичной аренды, субсубарендная плата выплачивается не позднее 5 числа следующего месяца за отчетным.

Согласно пункту 2.5 договора вторичной аренды, если после прекращения срока аренды или расторжения договора досрочно субсубарендатор будет продолжать занимать объекта аренды более установленного срока, субсубарендатор обязан выплатить штраф в размере 10-ти месячной арендной платы.

Пунктом 3.3 договора вторичной аренды предусмотрено, что настоящий договор может быть досрочно расторгнут по письменному соглашению сторон или в одностороннем внесудебном порядке любой стороной настоящего договора в любое время при условии направления другой стороне уведомления об отказе от исполнения настоящего договора в срок за 5 календарных дней до предполагаемой даты расторжения.

Пунктом 7.1 договора вторичной аренды предусмотрено, что субсубарендатор несет ответственность за несвоевременное внесение платы, в виде неустойки в размере 0,1 процента от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Согласно пункту 7.2 договора вторичной аренды, в случае не возврата либо несвоевременного освобождения земельного участка субсубарендатор уплачивает плату за фактическое использование земельного участка сверх срока и штраф, указанный в пункте 2.5 договора.

Согласно расчету истца задолженность ответчика по арендной плате за период с 20 июня 2016 года по 07 февраля 2017 года в размере 220 000 руб., за фактическое пользование земельным участком, в связи с его невозвратом после расторжения договора, с 07 февраля 2017 года по 13 июня 2017 года в размере 120 000 руб., а также начислена неустойка за период с 06 июля 2016 года по 13 июня 2017 года 46 260 руб., а также сумма штрафа в размере 300 000 руб. согласно пункту 2.5 договора аренды.

В связи с несвоевременным внесением арендных платежей, ИП ФИО2 02 февраля 2017 года вручила представителю ООО «Спецстрой К» уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке, а также претензию, в которой просил оплатить сумму основного долга и пени.

Оставление указанного требования без удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В силу статьи 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

При этом, согласно пункту 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Между тем, подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с положениями статьи 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу (пункт 4 статьи 35 ЗК РФ).

Как указывалось ранее, право аренды земельного участка предоставляет право арендатору владеть и пользоваться земельным участком.

При этом под владением понимается юридически обеспеченная возможность волевого, фактического и непосредственного господства лица над земельным участком; пользование - это юридически обеспеченная возможность извлечения из земельного участка полезных свойств, плодов и иных доходов в процессе его эксплуатации.

В ходе судебного разбирательства установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 50:47:0107002:3, общей площадью 35 000 кв.м., располагаются объекты незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности ООО «Ветанна», а именно:

- незавершенное строительством нежилое здание-административно-бытовой корпус, назначение нежилое, общая площадь застройки 561,2 кв.м., процент готовности 46%, литер А, этажность 5, кадастровый номер 23:47:0119047:493, право собственности зарегистрировано 13 октября 2014 года;

- незавершенное строительством нежилое здание-главный производственный корпус (общий процент готовности - 67%), назначение нежилое, общая площадь 7035.2 кв.м., литер Б, Б1, этажность 1, кадастровый номер 23:47:0119047:494, право собственности зарегистрировано 13 октября 2014 года;

- незавершенное строительством нежилое здание-трансформаторная подстанция (общий процент готовности - 69%), назначение нежилое, общая площадь 95,6 кв.м., литер В, этажность 1, кадастровый номер 23:47:0119047:492, право собственности зарегистрировано 13 октября 2014 года;

- незавершенное строительством нежилое здание-проходная (общий процент готовности - 77%), литер Д, кадастровый номер 23:47:0119047:490, право собственности зарегистрировано 13 октября 2014 года;

- незавершенное строительством нежилое здание-склад горюче-смазочных материалов (общий процент готовности - 86%), назначение нежилое, общая площадь 127,3 кв.м., литер Ж, этажность 1, кадастровый номер 23:47:0119047:491, право собственности зарегистрировано 13 октября 2014 года.

Факт нахождения указанных объектов на земельном участке с кадастровым номером 50:47:0107002:3 сторонами не оспаривался.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что в нарушение прямого указания закона, ответчику в пользование и владение был предоставлен земельный участок, на котором располагаются объекты недвижимого имущества, принадлежащие иному лицу.

Договоров в соответствии с которыми в пользование и владение ООО «Спецстрой К» передавались объекты незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности ООО «Ветанна», в материалах дела не имеется, как не имеется подобных договоров, заключенных между ООО «Ветанна» и предпринимателем.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 3 статьи 166 ГК РФ предусмотрено, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно статье 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 установлено, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В силу положений статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В данном случае, при заключении договора вторичной субаренды (субсубаренды) земельного участка несельскохозяйственного назначения между ИП ФИО2 и ООО «Спецстрой К», как и при заключении договора субаренды земельного участка от 15 июня 2016 года № 1/2016-ИП, был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, а именно, в нарушение положений земельного и гражданского законодательства, обществу в аренду был предоставлен земельный участок, в том числе под объектами недвижимого имущества, принадлежащими на праве собственности третьему лицу.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о ничтожности договора вторичной субаренды (субсубаренды) земельного участка несельскохозяйственного назначения от 20 июня 2016 года, заключенного между ИП ФИО2 и ООО «Спецстрой К».

В связи с чем оснований для удовлетворения заявленных требований не имелось.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 19 сентября 2017 года по делу № А41-45798/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.

Председательствующий

М.А. Немчинова

Судьи

С.В. Боровикова

С.А. Коновалов