Постановление от 16 октября 2025 г. по делу № А17-4701/2016

ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Хлыновская, д. 3, г. Киров, Кировская область, 610998 http://2aas.arbitr.ru, тел. <***>


ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А17-4701/2016
г. Киров
17 октября 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2025 года. Полный текст постановления изготовлен 17 октября 2025 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Калининой А.С., судей Дьяконовой Т.М., Кормщиковой Н.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Половниковой Е.А.,

при участии в судебном заседании (по веб-связи): представителя публично-правовой компании «Фонд развития территорий» -

ФИО1, по доверенности от 30.07.2024,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу публично-правовой компании «Фонд развития территорий»

на определение Арбитражного суда Ивановской области от 20.09.2024 по делу № А17-4701/2016

по заявлению публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 115088, <...>)

о намерении приобрести права застройщика на земельный участок с находящимися нём объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями в случае выплаты возмещения участникам строительства

в деле о банкротстве общества с ограниченной ответственностью «Инновационно-строительная компания «ИвСпецГарант» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 153037, <...>),

установил:

в рамках дела о несостоятельности (банкротства) общества с ограниченной ответственностью «Инновационно-строительная компания «ИвСпецГарант» (далее ‒ должник, ООО «ИСК «ИвСпецГарант») публично-правовая компания «Фонд развития территорий» (далее ‒ заявитель, Фонд, ППК «Фонд развития территорий») обратилась в Арбитражный суд Ивановской области с заявлением

о намерении приобрести права застройщика на земельный участок с находящимися нём объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями в случае выплаты возмещения участникам строительства.

Определением Арбитражного суда Ивановской области от 20.09.2024 в удовлетворении требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ППК «Фонд развития территорий» обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит оспариваемое определение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым заявление Фонда удовлетворить.

В обоснование жалобы ППК «Фонд развития территорий» указывает, что решениями Наблюдательного совета Фонда (протоколы от 30.11.2023 № НС24/2023/2 и № НС-24/2023/3) принято решение о финансировании мероприятий, указанных в п. 5 ч. 2 ст. 13.1 Закона № 218-ФЗ в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 37:24:030413:246 и 37:24:030413:588, с находящимися на них объектами незавершённого строительства, расположенными по адресу: <...>. Принятыми Наблюдательным советом Фонда решениями установлен размер денежных средств, подлежащих выплате гражданам – участникам строительства, требования которых по передаче жилого помещения, машино-места, нежилого помещения включены в реестр требований участников строительства в размере 132 016 102,65 руб., из которых фактически выплачено 102 062 080 руб. Таким образом, поскольку Фондом произведены выплаты гражданам-участникам строительства, последнему должно быть предоставлено встречное предоставление в виде земельных участков и объектов незавершенного строительства. Кроме того, действующим законодательством предусмотрено единственное основание для отказа в удовлетворении заявления Фонда о намерении – отсутствие у застройщика прав на земельный участок с находящимися на нем объектами незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями (п. 12 ст. 201.15-2-2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве)). Вывод суда первой инстанции, что должник и Фонд при сохранении у последнего намерения приобрести объекты незавершенного строительства должника, не лишены возможности иным образом сформировать земельные участки с целью передачи Фонду только тех объектов, которые не обременены правами ООО «Роуз» противоречит п. 2 ст. 201.15-2-2 Закона о банкротстве, согласно которой в состав имущества, права на которое передаются, не включаются многоквартирный дом, дома блокированной застройки, здание (сооружение), предназначенное исключительно для размещения машино-мест, строительство которых завершено и в отношении которых арбитражным судом вынесено определение о передаче участникам строительства жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в соответствии со статьей 201.11 Закона о банкротстве, а также земельный участок, на котором расположен соответствующий объект. Отказ в удовлетворении заявления о намерении нарушает положения, закрепленные в ст. 201.15-2-2 Закона о банкротстве и лишает Фонд получения встречного представления.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 05.11.2024 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 06.11.2024.

ООО «Роуз» в отзыве на апелляционную жалобу указало на отсутствие оснований для применения к правоотношениям сторон положений

Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». ООО «Роуз» является полноправным участником строительства и передача Фонду земельных участков, обремененных объектами, подавляющее большинство которых обеспечивает требования ООО «Роуз», нарушает законные интересы Общества. ООО «Роуз» не возражает против погашения прав остальных участников строительства за счет приобретения Фондом земельного участка должника, размежеванного таким образом, чтобы на нем не находились объекты, принадлежащие Обществу. ООО «Роуз» намерено отказаться от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и включить в реестр денежные требования, получив удовлетворение за счет реализации объектов строительства в процедуре банкротства должника. Общество готово профинансировать мероприятия по регистрации раздела земельного участка, проведению кадастровых работ, оценкой и подготовкой необходимой документации для государственной регистрации раздела. После раздела Фонд не лишен возможности принять новое решение о финансировании. В связи с чем просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

Конкурсный управляющий в письменном отзыве полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению. Объекты, принадлежащие ООО «Роуз», располагаются на обоих спорных земельных участках. Основания для возложения на Фонд выплаты в порядке стати 13 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» отсутствуют. Реализация Обществом своих прав через механизмы, предусмотренные статьями 201.13, 201.14 Закона о банкротстве (в редакции без учета изменений, внесенных Законом № 151-ФЗ) позволить данному кредитору получить до 85% от суммы, вырученной от реализации объектов, в отношении которых кредитор имеет в настоящее время требование о передаче в натуре. Заявителем выбран ненадлежащий способ защиты права.

Фонд в письменных пояснениях указал, что согласно решению Наблюдательного совета Фонда размер денежных средств, подлежащих выплате гражданам – участникам строительства составляет: 132 016 102,65 руб., из которых фактически выплачено 102 062 080 руб. Рыночная стоимость (с учетом фактической степени готовности объекта незавершенного строительства) для целей передачи прав застройщика на земельный участок со всеми неотделимыми улучшениями на таком земельном участке (объектами незавершенного строительства), в соответствии с отчетом об оценке № 03-230823 от 20.09.2023 составляет 54 200 001 руб. С учетом имеющихся в материалах дела документов, задолженность по текущим платежам, подлежащая погашению Фондом, не может превышать: 2 721 465,05 руб., в том числе 2710000,05 руб. (5% от 54 200 001 руб.) +11 465,00 руб. (требования кредитора 2-й очереди). Согласно

информации, представленной конкурсным управляющим, в реестр требований кредиторов включено требование залогового кредитора ООО «Роуз» в сумме 175 490 000,00 руб. , размер его доли составит 54 200 001,00*0,6*(175 490 000,00/235 567 400,00) = 24 390 000 руб. Действующее законодательство исключает возможность передачи Фонду прав застройщика при рассмотрении заявления о намерении. Фонд после удовлетворения заявления о намерении в течение трех месяцев должен определить дальнейший порядок удовлетворения требований путем приобретения прав застройщика на земельный участок и объекты незавершенного строительства либо включения в реестр требований кредиторов должника.

ООО «Роуз» в дополнительных письменных пояснениях указало, что если суд апелляционной инстанции придет к выводу о возможности применений данных норм к отношениям сторон в случае передачи объектов застройщика Фонду, ООО «Роуз» как залоговому кредитору полагается выплата в размере 60% от рыночной стоимости заложенного имущества, но не больше суммы долга и процентов. Эти деньги нужно внести на депозит суда до передачи объектов. Кроме того, Фонд должен зарезервировать деньги на текущие расходы и долги первой и второй очереди. Стоимость объектов незавершенного строительства определена в отчете об оценке № 702/05/25 от 19.05.2025 и составляет 83 397 819 руб. Рыночная стоимость доли в праве собственности на земельные участки рассчитана как соотношение суммы всех площадей помещений, обеспечивающих права требования ООО «Роуз», расположенных на конкретном земельном участке, к сумме площадей вообще всех помещений, запланированных в границах соответствующего земельного участка, помноженное на рыночную стоимость земельного участка.

Конкурсный управляющий в письменных пояснениях указал, что представленный Фондом расчет занижен, поскольку согласно отчету об оценке № 702/05/25 от 19.05.2025 стоимость объектов недвижимости составляет 83 675 718,00 рублей. Следовательно, расчет в соответствии с п. 4 ст. 201.152-2 Закона о банкротстве выглядит следующим образом: для погашения в отношении требований о выплате выходных пособий и об оплате труда лиц в рамках текущих платежей размер денежных средств составляет 712 928,71 рублей (кредитор - ФИО2); для погашений требований первой второй очереди реестра размер денежных средств составляет 11 465,00 рублей (кредитор - ИФНС РОССИИ ПО Г. ИВАНОВО); для погашения иных текущих платежей размер денежных средств составляет 4 183 758,90 рублей. В случае передачи земельных участков Фонду на депозитный счет арбитражного суда должны быть внесены денежные средства для погашения требований ООО «Роуз» как залогового кредитора в размере 35 032 261,30 рубль.

Судебное заседание неоднократно откладывалось на основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебных заседаниях в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) объявлялись перерывы.

Определениями Второго арбитражного апелляционного суда на основании статьи 18 АПК РФ в составе суда производилась замена судей, в связи с чем рассмотрение дела начиналось сначала. Окончательно состав суда сформирован следующим образом: судьи Калинина А.С., Дьяконова Т.М., Кормщикова Н.А.

Конкурсный управляющий в пояснениях, поступивших в апелляцонный суд

15.09.2025, указал, что размер требований ООО «Роуз» составляет 169 300 000 руб., размер требований участников строительства – 63 937 400, также подлежит учету требование ФИО3 в сумме 5 500 000 руб. по расторгнутому договору долевого участия в строительстве. Размер текущих требований 16 772 187,15 руб., размер требований об оплате труда – 712 928,71 руб., требования кредиторов 2 очереди – 11 465 руб. Фонд должен внести 4 894 284,66 руб., в том числе 712 928,71 руб., 11 465 руб., 4 169 890,95 руб. для оплаты текущих платежей. Также конкурсный управляющий полагает необходимым учесть 45 000 руб. морального вреда, включенного в 4 очередь реестра требований кредиторов. Для погашения требований залоговых кредиторов (ООО «Роуз», ФИО3) по расчету управляющего необходимо внести 36 630 686,59 руб.

В судебном заседании конкурсный управляющий указал на отсутствие какого-либо имущества в конкурсной массе.

В пояснениях, поступивших в апелляционный суд 06.10.2025, конкурсный управляющий указал, что размер требований участников строительства составляет 63 837 400 руб.

От Фонда развития территорий также 06.10.2025 поступили письменные пояснения.

В судебном заседании 06.10.2025 на основании статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 14 час. 30 мин. 15.10.2025, информация о котором размещена в установленном порядке.

От конкурсного управляющего поступило ходатайство об отложении судебного заседания, поскольку в данный момент не имеет возможности представить сведения о том, по каким договорам долевого участия в строительстве, допущены нарушения, явившиеся основанием для взыскания морального вреда.

Согласно части 3 статьи 158 АПК РФ в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.

Арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий (часть 5 статьи 158 АПК РФ).

Поскольку соответствующие документы имеются в материалах электронного дела, размещены в Картотеке арбитражных дел, апелляционный суд не усмотрел оснований для удовлетворения ходатайства об отложении судебного заседания.

В судебное заседание 15.10.2025 посредством веб-конференции не смогли обеспечить подключение конкурсный управляющий и ООО «Роуз», несмотря на отсутствие технических неполадок со стороны апелляционного суда для обеспечения возможности участвовать в судебном заседании представителям кредитора и управляющего, в порядке статьи 163 АПК РФ был объявлен

перерыв до 15 час. 00 мин. 16.10.2025, информация о котором размещена в установленном порядке.

В судебном заседании 16.10.2025 подключение в веб-конференции обеспечил представитель Фонда, представитель конкурсного управляющего сообщил, что у него имеется аудио- и видеосигнал из зала судебных заседаний (слышит и видит), однако, у суда апелляционной инстанции отсутствует со стороны конкурсного управляющего как видео-, так и аудиосигнал. Посредством чата представитель конкурсного управляющего сообщил о возможности рассмотрения апелляционной жалобы в таких условиях.

Аналогичным образом аудио- и видеосигнал отсутствует у ООО «Роуз».

Принимая во внимание, что судом апелляционной инстанции уже объявлялся перерыв для обеспечения возможности надлежащего подключения представителей лиц, участвующих в деле, к веб-конференции; учитывая отсутствие ходатайств об отложении судебного заседания, несмотря на объявление в судебном заседании 16.10.2025 перерывов; установив в судебном заседании, что средства связи суда воспроизводят видео- и аудиосигнал надлежащим образом, технические неполадки на стороне суда отсутствуют, следовательно, лицам, участвующим в деле обеспечена возможность дистанционного участия в процессе, которая не в полной мере реализована по причинам, находящимся вне сферы контроля суда, суд в силу положений части 3 статьи 156 АПК РФ посчитал возможным продолжить рассмотрение дела.

Законность определения Арбитражного суда Ивановской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Ивановской области от 01.07.2016 принято к производству заявление ООО «Вейт» о признании несостоятельным (банкротом) ООО «ИСК «ИвСпецГарант».

Определением суда от 04.10.2017 (резолютивная часть от 03.10.2017) в отношении должника введена процедура наблюдения.

Определением суда от 02.11.2017 суд определил, что при рассмотрении дела о банкротстве ООО «ИСК «ИвСпецГарант» подлежат применению правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» - «Банкротство застройщиков».

Решением суда от 30.09.2020 (резолютивная часть решения объявлена 30.09.2020) должник признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство.

Как следует из определений суда от 28.12.2017, 17.07.2019 по настоящему делу, в период с 06.08.2015 по 24.09.2015 между ООО «Теплотэкс» и ООО ИСК «ИвСпецГарант» были заключены договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), по условиям которых ООО ИСК «ИвСпецГарант», являющееся застройщиком многоквартирных домов, обязалось построить объекты недвижимости и после получения разрешения на их ввод в эксплуатацию, передать ООО «Теплотэкс» объекты долевого строительства – жилые помещения, в том числе:

<...>: квартиры 1,2,4,5,6

<...>: квартиры 1,2,3,4,5,6 <...>: квартира 2

<...>: квартиры 1,2,3,4,5,6,7

<...>: квартиры 1,2,3,4,5,6 <...>: квартиры 1,2,3,4,5,6 <...>: квартиры 1,2,3,4,5,6,7

<...>: квартиры 1,2,3,4,5 <...>: квартиры 1,2,3,4,5,6,7,8 <...>: квартиры 1,2,3,4.

В дальнейшем, права по передаче всех указанных выше квартир перешли последовательно к ООО «Рехаб Инвест», ООО «Бизнес-Меридиан», ФИО4 на основании договоров уступки прав требования.

На основании вышеуказанных договоров долевого участия в строительстве и договоров цессии, заключенных между ООО «Теплотэкс» и ООО «Рехаб- Инвест» от 08.10.2015, договоров цессии, заключенных между ООО «Рехаб- Инвест» и ООО «Бизнес-Меридиан» от 20.10.2016, требования ООО «Бизнес- Меридиан» определением Арбитражного суда Ивановской области от 28.12.2017 по делу № А17-4701/2016, включены в реестр требований о передаче жилых помещений.

Определением Арбитражного суда Ивановской области от 17.07.2019 по делу А17-4701/2016 была произведена замена кредитора ООО «Бизнес Меридиан» в реестре требований о передаче жилых помещений на ФИО4.

Определением от 27.09.2023, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 07.12.2023, суд отказал в удовлетворении ходатайства конкурсного управляющего должника об исключении требований ФИО4 из реестра требований о передаче жилых помещений.

Суды пришли к выводу, что поскольку в деле о банкротстве ООО ИСК «ИвСпецГарант» расчеты с кредиторами начались до вступления в законную силу Федерального закона № 151-ФЗ 27.06.2019, которым юридические лица (в данном случае правопредшественники ФИО4 – ООО «БизнесМеридиан» и ООО «Рехаб-Инвест») исключены из понятия «участника строительства», к делу о банкротстве должника подлежат применению положения Закона о банкротстве в редакции без учета изменений, внесенных Законом № 151-ФЗ, в связи с чем отказали в исключении требований ФИО4 из реестра требований о передаче жилых помещений.

Определением от 19.10.2023 суд по ходатайству ФИО4 отменил обеспечительные меры, введенные определением Арбитражного суда Ивановской области от 29.08.2022 по делу № А17-4701/2016, в части запрета (отложения) проведения собрания участников строительства по объектам незавершенного строительства по строительному адресу: г. Иваново, ул. Окуловой, д. 73, корпуса 8,9,12,13,14,15,16,18,19.

Определением Арбитражного суда Ивановской области от 20.06.2024 было произведено процессуальное правопреемство, суд заменил ФИО4 в реестре требований о передаче жилых помещений на ее правопреемника ООО «Роуз».

Согласно протоколам от 30.11.2023 № НС24/2023/2 и № НС-24/2023/3 Наблюдательным советом Фонда принято решение о финансировании мероприятий, указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 Закона № 218-ФЗ (выплата возмещения), в отношении земельных участков с кадастровыми

номерами 37:24:030413:246 и 37:24:030413:588, с находящимися на них объектами незавершённого строительства, расположенными по адресу: <...>.

Фонд обратился в суд с заявлением о намерении стать приобретателем вышеуказанных земельных участков с расположенными на них объектами недвижимости.

В дополнение к заявлению ППК «Фонд развития территорий» были представлены письменные пояснения к судебному заседанию 29.01.2024, к которому приложен реестр граждан - участников строительства, в отношении которых Фондом принято решение о выплате возмещения в соответствии со ст. 13 Закона 218-ФЗ на общую сумму 132 016 102,65 рублей, в том числе ФИО4 по двум объектам в общей сумме 12 624 480 рублей за объекты по адресу: <...>.

Придя к выводу о том, что реализация ООО «Роуз» своих прав через механизмы, предусмотренные статьями 201.13, 201.14 Закона о банкротстве (в редакции без учета изменений, внесенных Законом № 151-ФЗ) позволит получить данному кредитору до 85% от суммы, вырученной от реализации объектов, в отношении которых кредитор имеет в настоящее время требований о передаче в натуре, а передача спорных земельных участков и объектов Фонду лишает кредитора данных прав, суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявления ППК «Фонд развития территорий» о намерении стать приобретателем вышеуказанных земельных участков с расположенными на них объектами недвижимости.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В силу статьи 32 Закона о банкротстве и части 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Положениями статьи 3 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 218-ФЗ) определены цели деятельности Фонда, к которым, в том числе, относится содействие реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантий защиты прав и законных интересов граждан - участников строительства, в том числе участников долевого строительства, членов жилищно-строительных кооперативов, имеющих требования о передаче жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений.

Согласно части 1 статьи 13 Закона № 218-ФЗ выплата возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, включенные в реестр требований участников строительства, осуществляется на основании принятого Фондом решения о финансировании указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 данного Закона мероприятий за счет его имущества в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в случае, если застройщик признан банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство.

Согласно пункту 1 статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве в течение шестидесяти дней со дня принятия Фондом решения о финансировании мероприятий, указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее ‒ решение о финансировании), Фонд обращается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, с заявлением о намерении приобрести права застройщика на земельный участок, расположенные на нем объект (объекты) незавершенного строительства, неотделимые улучшения такого земельного участка, права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения (далее соответственно - заявление о намерении, земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, проектная документация). Копия заявления о намерении направляется конкурсному управляющему.

Принятие решения о выплате послужило для Фонда основанием для обращения с настоящим заявлением.

Возражая против требований Фонда, ООО «Роуз» указало, что на земельных участках с кадастровыми номерами 37:24:030413:246 и 37:24:030413:588, на получение которых претендует ППК «Фонд развития территорий», находятся следующие объекты незавершённого строительства, в отношении которых его правопредшественниками были заключены договоры долевого участия в строительстве:

<...>: квартиры 1,2,4,5,6

<...>: квартиры 1,2,3,4,5,6 <...>: квартира 2

37:24:030413:588

<...>: квартиры 1,2,3,4,5,6,7

<...>: квартиры 1,2,3,4,5,6 <...>: квартиры 1, 2, 3, 4, 5, 6

<...>: квартиры 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7

<...>: квартиры 1, 2, 3, 4, 5 <...>: квартиры 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8

<...>: квартиры 1, 2, 3, 4

37:24:030413:246

Таким образом, из 12 расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами 37:24:030413:246 и 37:24:030413:588 объектах недвижимости Фондом принято решение о выплатах в отношении 4 объектов, а также по 2 объектам, в отношении которых ООО «Роуз» является правопреемником по договорам долевого участия в строительстве.

Иными словами, в отношении 8 объектов незавершенного строительства кредитором застройщика является в настоящее время только ООО «Роуз», поскольку в отношении всех предполагаемых к постройке помещений договоры долевого участия в строительстве заключены с правопредшественником ООО «Роуз» (корпус 9, 12, 13, 14, 15, 16, 18, 19).

Фондом принято решение о выплате ФИО4 компенсации только по двум из указанных объектов в общей сумме 12 624 480 рублей (к.14 и к. 15).

ООО «Роуз» в ходе рассмотрения дела последовательно указывало, что не претендует на выплаты от Фонда, аналогичные выплатам иным кредиторам,

требования которых были включены в реестр требований о передаче жилых помещений, и которым такие выплаты были произведены Фондом.

ООО «Роуз» заявило о своем намерении отказаться в порядке, предусмотренном ст. 201.5 и 201.13 Закона о банкротстве от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и претендовать на включение денежных требований в реестр требований кредиторов, на получение в последующем удовлетворение своих требований за счет реализации объектов незавершенного строительства в процедуре банкротства ООО «ИСК «ИвСпецГарант» в порядке статьи 201.14 указанного Закона.

Указанная позиция ООО «Роуз» представляется суду апелляционной инстанции обоснованной, в том числе с учетом того, что Законом № 218-ФЗ при банкротстве застройщика предусмотрена выплата возмещения из средств компенсационного фонда, сформированного за счет обязательных взносов застройщиков либо за счет имущества Фонда только в отношении физических лиц - участников строительства; выплаты юридическим лицам нормами данного Закона не предусмотрены.

Иными словами, выплата возмещения в соответствии со статьей 13 Закона № 218-ФЗ по договорам долевого участия строительства, заключенным с должником, предусмотрена только в отношении физических лиц (т.е. вне зависимости от констатации у кредитора - юридического лица статуса участника строительства по Закону о банкротстве).

Следовательно, основания полагать, что у Фонда имеется обязанность выплатить ООО «Роуз» возмещение в соответствии со статьей 13 Закона № 218-ФЗ, отсутствуют.

Вместе с тем, данное лицо является залоговым кредитором в отношении объектов, по которым у Фонда имеется намерение приобрести права застройщика.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 21.07.2022 № 34-П признал части 14 и 17 статьи 16 Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» во взаимосвязи с пунктом 11 статьи 201.15-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» не соответствующими статьям 1 (часть 1), 2, 17 (часть 1), 18, 19 (часть 1), 35 (части 1 и 3), 55 (часть 3) и 75.1 Конституции Российской Федерации в той мере, в какой они в системе действующего правового регулирования не предусматривают необходимых правовых гарантий защиты прав кредиторов, не являющихся участниками строительства, при прекращении их залоговых прав в связи с передачей земельного участка, объекта незавершенного строительства фонду, действующему в целях защиты прав граждан - участников долевого строительства, в рамках дела о банкротстве застройщика.

Делая данный вывод, Конституционный Суд Российской Федерации указал, что по общему правилу при передаче объекта незавершенного строительства для залоговых кредиторов, не являющихся участниками строительства, предусмотрена возможность получить удовлетворение своих требований в пропорциональном соотношении за счет внесенных участниками строительства

или же третьим лицом на специальный счет денежных средств в размере, достаточном для погашения требований указанных кредиторов.

В силу части 14 статьи 16 Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ, если договор с первым участником строительства был заключен без использования счетов эскроу до 1 июля 2019 года, то передача земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика приобретателю осуществляется лишь с соблюдением условий, предусмотренных подпунктами 2 и 4 пункта 3 статьи 201.10 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». Следовательно, подпункт 3 пункта 3 статьи 201.10 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» - который защищает интересы залоговых кредиторов, не являющихся участниками строительства, и согласно которому передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при условии, что в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 той же статьи, - перестал действовать применительно к рассматриваемой ситуации.

Как отметил Конституционный Суд Российской Федерации, введение нового регулирования, регламентирующего порядок передачи объекта незавершенного строительства фондам, созданным для защиты жилищных прав граждан, иному приобретателю, и распространение его на ранее возникшие правоотношения ухудшают положение залоговых кредиторов в части отмены тех гарантий удовлетворения их требований, которые предусмотрены законодателем для процедуры передачи объекта от застройщика (должника), поскольку в ситуации, подпадающей под действие части 14 статьи 16 Федерального закона от 27.06. 2019 № 151-ФЗ, залоговые кредиторы могут претендовать на удовлетворение своих требований только в общей процедуре банкротства застройщика при наличии у него иного имущества.

Конституционный Суд Российской Федерации указал, что федеральному законодателю надлежит внести в правовое регулирование изменения, предусматривающие гарантии прав кредиторов, приобретших права залогодержателей до принятия оспариваемого регулирования, в случае утраты ими своих залоговых прав. До внесения соответствующих изменений Конституционный Суд Российской Федерации определил временный механизм предоставления залоговым кредиторами компенсации.

Таким образом, сама по себе необходимость защиты прав залогового кредитора не является основанием для отказа в удовлетворении заявления Фонда о намерении приобрести права застройщика.

В определении от 09.08.2022 № 309-ЭС19-15286(4,5) Верховный Суд РФ указал, что сформулированная Конституционным Судом РФ в постановлении от 21.07.2022 № 34-П правовая позиция, применима также при защите юридических лиц ‒ участников строительства, имеющих требования о передаче жилых помещений, в случае удовлетворения заявления Фонда о намерении приобрести права застройщика.

Федеральным законом от 08.08.2024 № 282-ФЗ (далее ‒ Закон № 282-ФЗ) внесены изменения в Закон о банкротстве и отдельные законодательные акты Российской Федерации.

В пояснительной записке к проекту данного федерального закона указано, что законопроект разработан во исполнение пункта 4 резолютивной части Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21.07.2022 № 34-П.

В соответствии со статьей 6 Закона № 282-ФЗ данный документ вступает в силу по истечении 30 дней после дня официального опубликования (опубликован на официальном интернет-портале http://pravo.gov.ru - 08.08.2024). Федеральный закон № 282-ФЗ вступил в силу 08.09.2024.

На основании пункта 1 статьи 5 Закона № 282-ФЗ в случае, если до дня вступления в силу настоящего Федерального закона права застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями и обязательства застройщика в соответствии со статьей 201.15-1 или 201.15-2-2 Закона о банкротстве были переданы Фонду без соблюдения условия, предусмотренного пунктом 6 статьи 201.10 Закона о банкротстве, не являвшиеся участниками строительства кредиторы, требования которых по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на переданные объект незавершенного строительства и (или) земельный участок, были в рамках дела о банкротстве застройщика включены в реестр требований кредиторов, но остались неудовлетворенными (далее - лицо, ранее являвшееся залоговым кредитором), имеют право требовать уплаты Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации, которым были переданы права и обязательства застройщика, денежной суммы в размере, порядке и на условиях, которые установлены настоящей статьей.

Таким образом, статья 5 Закона № 282-ФЗ на законодательном уровне определяет порядок выплаты компенсации бывшим залоговым кредиторам, который ранее применялся судами на основании правового подхода, закрепленного в Постановлении № 34-П и конкретизированного в практике Верховного Суда РФ.

Весь данный механизм был направлен на нивелирование правовых последствий не применения в тех или иных случаях положений подпункта 3 пункта 3 статьи 210.10 Закона о банкротстве.

Положения Закона о банкротстве в редакции Закона № 282-ФЗ прямо предусматривают в пункте 4 статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве необходимость соблюдения условия, установленного подпунктом 3 пункта 3 статьи 210.10 Закона о банкротстве.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона № 282-ФЗ установлено, что положения статей 201.10, 201.11, 201.14, 201.15-2-2 Закона о банкротстве (в редакции настоящего Федерального закона) применяются при рассмотрении дел о банкротстве застройщика, производство по которым возбуждено до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, при условии, что до этого дня не осуществлена передача земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика в соответствии со статьей 201.15-1 или 201.15-2-2 Закона о банкротстве (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона).

В данном случае на момент рассмотрения заявления Фонда судом первой инстанции положения Закона № 282-ФЗ вступили в силу, следовательно, статья 5 Закона № 282-ФЗ для целей определения размера компенсации, подлежащей выплате залоговому кредитору, применению не подлежит.

Таким образом, в рамках настоящего обособленного спора соответствующее регулирование правоотношений, возникших между Фондом и залоговым кредитором в связи с обращением с заявлением о намерении стать приобретателем прав застройщика, осуществляется положениями Закона о банкротстве в редакции изменений, внесенных Законом № 282-ФЗ.

Закон № 282-ФЗ дополнил пункт 4 статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве требованием соблюдения подпункта 3 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве, согласно которому передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена, в том числе при соблюдении условия о том, что в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 статьи 201.10 Закона о банкротстве.

Согласно пункту 6 статьи 201.10 Закона о банкротстве в случае, если требования не являющихся участниками строительства кредиторов, включенные в реестр требований кредиторов, обеспечены залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, участники строительства и (или) третьи лица до рассмотрения арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства вправе внести на депозитный счет арбитражного суда денежные средства в размере, достаточном для погашения требований указанных кредиторов, но не превышающем размера денежных средств, которые были бы направлены на погашение требований указанных кредиторов в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве в случае реализации прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок на торгах в рамках дела о банкротстве застройщика по цене, соответствующей их стоимости, определенной арбитражным судом для целей передачи объекта незавершенного строительства.

Как следует из подпункта 1 пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве из денежных средств, вырученных от реализации предмета залога - объекта строительства, принадлежащего застройщику на праве собственности, и земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности или ином праве шестьдесят процентов направляется на погашение требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов и (или) прав на них должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов, включая требования по обязательству, обеспеченному залогом по договору участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе приобретенные Фондом в результате осуществления выплаты возмещения гражданам в соответствии со статьей 13 Закона № 218-ФЗ.

Таким образом, в настоящее время действующее законодательство определяет, что размер компенсации, подлежащей выплате кредиторам, чьи требования обеспечены залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, определяется в размере денежных средств, которые были бы направлены на погашение требований указанных кредиторов в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве.

Таким образом, по мнению суда апелляционной инстанции и вопреки выводам суда первой инстанции, имущественные интересы кредитора ООО «Роуз» в настоящем дела подлежат защите с использованием правового механизма гарантий, предусмотренных пунктом 4 статьи 201.15.2-2 Закона о банкротстве, а рассмотрение заявления о намерении должно осуществляться по правилам статьи 201.15-2-2 в редакции Закона № 282-ФЗ.

В настоящее время при передаче объектов незавершенного строительства Фонду законодателем предусмотрены аналогичные меры защиты имущественных интересов залоговых кредиторов, в том числе ООО «Роуз», как и при реализации имущества должника на торгах, на чем настаивало ООО «Роуз» в суде первой инстанции.

С учетом изложенного, по мнению Второго арбитражного апелляционного суда, доводы, приведенные Арбитражным судом Ивановской области, не могли являться основанием для отказа в удовлетворении заявления Фонда.

При этом вопреки мнению суда первой инстанции, в силу подпункта 2 пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве 25% направляется на погашение денежных требований граждан - участников строительства вне зависимости от того, являются ли эти граждане залогодержателями в отношении реализуемых объектов незавершенного строительства и земельного участка (в том числе в части реального ущерба, за исключением процентов и иных санкций).

В такой редакции, предусматривающей дополнительные гарантии именно для граждан-участников строительства, пункт 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве действовал на дату возбуждения дела о банкротстве должника, на дату введения процедур банкротства.

Иными словами, данная норма была направлена на защиту исключительно интересов граждан-участников строительства, независимо от сохранения за юридическими лицами статуса участника строительства в прежней редакции Закона о банкротстве.

Таким образом, юридические лица - залогодержатели при обычной продаже предмета залога на торгах в принципе не вправе были рассчитывать по погашение их требований за счет этой (25%) части выручки, что также отражено в определении Верховного Суда Российской Федерации от 02.11.2023 № 309-ЭС22-24570(6,7) .

В силу пункта 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно пункту 1 статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Таким образом, ООО «Бизнес-Меридиан», как первоначальный участник

строительства не могло передать свои права правопреемникам, включая ФИО4 и ООО «Роуз», в объеме большем, чем имело само. Следовательно, и ООО «Роуз» не имеет права на получение 25% части выручки от продажи предмета залога.

Пунктом 4 статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве установлено, что передача земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями в соответствии со статьей 201.15-2-2 Закона о банкротстве осуществляется с соблюдением условий и требований, которые предусмотрены подпунктами 2 и 3 пункта 3, пунктами 5, 7 и 10 статьи 201.10 Закона о банкротстве.

Согласно подпунктам 2 и 3 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий: имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на специальный банковский счет должника внесены денежные средства в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи и в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи.

Согласно отчету конкурсного управляющего, у должника отсутствует имущество, за счет которого могут быть погашены текущие платежи и требования кредиторов первой и второй очереди. Указанное обстоятельство Фондом не оспаривается.

В силу пункта 5 статьи 201.10 Закона о банкротстве, если имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, недостаточно для погашения требований кредиторов по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди, участники строительства и (или) третьи лица до рассмотрения арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства вправе внести в соответствии со статьей 201.15 настоящего Федерального закона на специальный банковский счет должника денежные средства в следующих размерах:

- в отношении требований о выплате выходных пособий и об оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору непосредственно на объекте незавершенного строительства, если такие требования подлежат удовлетворению в составе требований кредиторов по текущим платежам, - в полном размере;

В данном случае текущий кредитор по указанной задолженности – ФИО2 на сумму 712 928,71 руб. Согласно решению Октябрьского районного суда г. Иваново после принятия определения от 28.11.2017 об отстранении от должности генерального директора ФИО5, на период процедуры наблюдения исполнение обязанностей возложено на ФИО2

- в отношении иных требований кредиторов по текущим платежам - в

размере превышения совокупного размера текущих платежей, указанных в настоящем абзаце, над стоимостью имущества застройщика, которое остается у него после передачи объекта незавершенного строительства. Размер денежных средств, которые вносятся на специальный банковский счет должника для погашения указанных в настоящем абзаце требований, не может превышать совокупный размер денежных средств, которые были бы направлены на погашение указанных требований в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.14 настоящего Федерального закона в случае реализации прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок на торгах в рамках дела о банкротстве застройщика по цене, соответствующей их стоимости, определенной арбитражным судом для целей передачи объекта незавершенного строительства;

При передаче имущества застройщика фонду или иному лицу для завершения строительства приобретатель обязан погасить требования всех кредиторов по текущим платежам, которые были бы удовлетворены, если бы такая передача не состоялась (пункт 37 Обзора судебной практики разрешения споров о несостоятельности (банкротстве) за 2022 год, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023).

Поскольку иного имущества у застройщика не остается, то в рамках указанного абзаца судом апелляционной инстанции принимается 5% от стоимости объекта незавершенного строительства применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве.

В данном случае в суд апелляционной инстанции конкурсным управляющим представлен отчет от 19.05.2025 № 702/05/25, согласно которому на 19.05.2025 стоимость спорных земельных участков и объектов недвижимости, расположенных на них составляет 83 407 818 руб. (без учета стоимости земельного участка с кадастровым номером 37:24:030413:190).

Конкурсный управляющий и ООО «Роуз» указывают, что при осуществлении расчетов, связанных с определением размера текущих платежей, доли залогового кредитора, необходимо принимать во внимание стоимость объектов, установленную в соответствии с отчетом от 19.05.2025 № 702/05/25.

Фонд настаивает на принятии во внимание стоимости объектов, определенной в отчете от 20.09.2023, который имелся в суде первой инстанции и размещен на сайте ЕФРС в установленном порядке.

При рассмотрении спора в суде первой инстанции в материалы дела представлен отчет от 20.09.2023 № 03-230823, согласно которому на 20.09.2023 итоговая величина стоимости спорных земельных участков, а также расположенных на них объектов незавершенного строительства, составила 54 041 001 руб. (без учета стоимости земельного участка с кадастровым номером 37:24:030413:190).

В данном конкретном случае, с учетом фактических обстоятельств хода рассмотрения обособленного спора, суд апелляционной инстанции полагает возможным руководствоваться данным отчетом, поскольку отчет от 19.05.2025 не был предметом рассмотрения суда первой инстанции, составлен после принятия итогового судебного акта, а суд апелляционной инстанции к рассмотрению спора по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, не переходил; при этом отчет от 20.09.2023 соответствовал необходимым требованиям на дату подачи Фондом заявления о намерении,

каких-либо противоречий в нем судом не выявлено, на ЕФРСБ размещен отчет от 20.09.2023.

Срок, установленный абзацем 2 статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» носит рекомендательный характер, его истечение само по себе не является основанием для признания результатов оценки недостоверными, а положения Закона о банкротстве необходимость обязательной актуализации предыдущей оценки имущества должника по указанному основанию не предусматривают.

В суде первой инстанции о необходимости переоценки имущества сторонами не заявлялось.

Более того, принятие позиции конкурсного управляющего фактически приведет к возможности переоценки имущества должника на каждом этапе обжалования судебного акта.

В данном случае длительность рассмотрения обособленного спора не обусловлена действиями Фонда, а потому на него не могут быть отнесены риски изменения цены.

С учетом изложенного по указанному абзацу размер требований составит 2 702 050,05 руб.

Апелляционный суд отмечает, что изменения, внесенные Законом № 282-ФЗ, приняты в связи с принятием Конституционным Судом Российской Федерации постановления от 21.07.2022 № 34-П, пунктом 2 резолютивной части которого отдельные положения Закона о банкротстве признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации в той мере, в какой в системе действующего правового регулирования ими не допускается погашение требований кредиторов по текущим платежам, не относящимся к первой очереди удовлетворения текущих платежей, за счет фонда, являющегося приобретателем объектов застройщика в рамках дела о банкротстве, если из обстоятельств дела, включая объем требований к застройщику, в том числе обеспеченных залогом, не следует, что сумма долга или по крайней мере значительная ее часть не была бы получена кредиторами по текущим платежам, даже если бы имущество не было бы передано фонду, а в части текущих платежей для удовлетворения требований об оплате труда работников застройщика, работающих или работавших (после даты принятия заявления о признании должника банкротом) по трудовому договору непосредственно на том объекте незавершенного строительства, который передан фонду, - вне зависимости от этого условия.

Передача Фонду прав и обязанностей застройщика фактически является специальной правовой формой реализации данного имущества по цене, равной оценочной стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, ставящей кредиторов в то же положение, как если бы данные объекты были проданы по этой цене на торгах в процедуре банкротства и вырученные от продажи средства распределились бы в соответствии с законодательством о банкротстве (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 29.08.2022 № 309-ЭС18-13770(4-6)).

Такое понимание передачи имущества Фонду соответствует и указанию Конституционного Суда Российской Федерации на то, что требования текущих кредиторов (за исключением работников) не подлежат погашению, если из обстоятельств дела следует, что сумма долга или по крайней мере значительная

ее часть не была бы получена кредиторами по текущим платежам, даже если бы имущество не было бы передано Фонду (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 07.10.2022 № 305-ЭС22-209).

С учетом установленной стоимости предмета незавершенного строительства и установленного статьей 201.14 Закона о банкротстве порядка распределения денежных средств, вырученных от продажи предмета залога, оснований полагать, что текущие требования были бы погашены в полном объеме не имеется.

- в отношении требований кредиторов первой и второй очереди - в размере превышения совокупного размера указанных требований над стоимостью имущества застройщика, которое остается у него после передачи объекта незавершенного строительства, уменьшенной на размер требований кредиторов по текущим платежам. Размер денежных средств, которые вносятся на специальный банковский счет должника для погашения требований кредиторов первой и второй очереди, не может превышать совокупный размер денежных средств, которые были бы направлены на погашение указанных требований в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 201.14 настоящего Федерального закона в случае реализации прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок на торгах в рамках дела о банкротстве застройщика по цене, соответствующей их стоимости, определенной арбитражным судом для целей передачи объекта незавершенного строительства.

По данному абзацу требования уполномоченного органа по 2 очереди составляют 11 465 руб.

Поскольку в данном случае определение размера подлежащих уплате Фондом денежных средств фактически представляет из себя реконструкцию распределения выручки от реализации предмета залога, то в силу положений пункта 15 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя», поскольку требования кредиторов по текущим платежам подлежат удовлетворению ранее выплат кредиторам первой и второй очереди, положение Закона о том, что на погашение текущих платежей направляются средства, оставшиеся после расчетов с кредиторами первой и второй очереди, означает, что конкурсный управляющий вправе осуществлять погашение текущих платежей в любое время в ходе конкурсного производства независимо от расчетов с кредиторами первой и второй очереди.

Таким образом, всего по пункту 5 статьи 201.10 Закона о банкротстве подлежит учету сумма в размере 3 426 443,76 руб. (11 465+2 702 050,05+712 928,71).

В соответствии с подпунктом 3 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве в случае наличия в реестре требований кредиторов требований кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, на депозитный счет арбитражного суда должны быть внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 статьи 201.10 Закона о банкротстве.

Согласно пункту 6 статьи 201.10 Закона о банкротстве в случае, если требования не являющихся участниками строительства кредиторов, включенные

в реестр требований кредиторов, обеспечены залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, участники строительства и (или) третьи лица до рассмотрения арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства вправе внести на депозитный счет арбитражного суда денежные средства в размере, достаточном для погашения требований указанных кредиторов, но не превышающем размера денежных средств, которые были бы направлены на погашение требований указанных кредиторов в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.14 настоящего Федерального закона в случае реализации прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок на торгах в рамках дела о банкротстве застройщика по цене, соответствующей их стоимости, определенной арбитражным судом для целей передачи объекта незавершенного строительства.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве случае реализации предмета залога - объекта строительства, принадлежащего застройщику на праве собственности, и земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности или ином праве (в том числе аренды, субаренды), шестьдесят процентов средств, вырученных от реализации указанных объектов и (или) прав на них, направляется на погашение требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов и (или) прав на них должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов, включая требования по обязательству, обеспеченному залогом по договору участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе приобретенные Фондом в результате осуществления выплаты возмещения гражданам в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в случае, предусмотренном пунктом 13 статьи 201.15-2-2 настоящего Федерального закона.

Требования кредитора ООО «Роуз» составляют 169 300 000 руб. (спор между сторонами относительно данного размера отсутствует; представитель ООО «Роуз» также подтвердил включение в реестр требований кредиторов на основании определения от 28.12.2018), требования участников строительства – 69 337 400 руб., включая требование ФИО3 (расторгнут договор долевого участия в строительстве в отношении квартиры № 3 корп. 8). Согласно сведениям Фонда ФИО3 выплачена компенсация по статье 13 Закона № 218-ФЗ.

Также конкурсный управляющий указывает на необходимость учета требований о выплате морального вреда, включенных в четвертую очередь реестра требований кредиторов, поскольку соответствующие требования также возникли в связи нарушением обязательств по договорам долевого участия в строительстве, в отношении кредиторов ФИО6 по определениям от 16.02.2018, 21.02.2018, ФИО7 по определению от 09.02.2018, ФИО8 и ФИО9 по определению от 26.01.2018, ФИО10 по определению от 12.01.2018.

Вместе с тем, исследовав указанные определения Арбитражного суда

Ивановской области, суд апелляционной инстанции установил, что по определению от 21.02.2018, принятому в отношении ФИО6, моральный вред в сумме 10 000 руб. присужден в связи с нарушениями, допущенными застройщиком при исполнении договора от 26.07.2013 № 3-Д, заключенного в отношении квартиры № 2 строения 21 дома № 73 по ул. Окуловой.

Согласно определению от 16.02.2018, принятому в отношении ФИО6, моральный вред в сумме 5 000 руб. присужден в связи с нарушениями, допущенными застройщиком при исполнении договора от 29.04.2013 № 4, заключенному в отношении квартиры № 1 строения 21 дома № 73 по ул. Окуловой.

В соответствии с определением от 09.02.2018, принятым в отношении ФИО7, моральный вред в сумме 5 000 руб. присужден в связи с нарушениями, допущенными застройщиком при исполнении договора от 29.04.2013 № 7, заключенного в отношении квартиры № 12 строения 21 дома № 73 по ул. Окуловой.

В соответствии с определением от 09.02.2018, принятым в отношении ФИО7, моральный вред в сумме 5 000 руб. присужден в связи с нарушениями, допущенными застройщиком при исполнении договора от 29.04.2013 № 8, заключенного в отношении квартиры № 13 строения 21 дома № 73 по ул. Окуловой.

В соответствии с определением от 26.01.2018, принятым в отношении ФИО9 и ФИО8, моральный вред в сумме по 5 000 руб. каждому присужден в связи с нарушениями, допущенными застройщиком при исполнении договора от 07.08.2015 № 41-Д, заключенного в отношении квартиры № 39 строения 21 дома № 73 по ул. Окуловой.

В соответствии с определением от 12.01.2018, принятым в отношении ФИО10, моральный вред в сумме 10 000 руб. присужден в связи с нарушениями, допущенными застройщиком при исполнении договоров от 29.04.2013 № 5, 6, заключенных в отношении квартир № 4,5 строения 21 дома № 73 по ул. Окуловой

Определением Арбитражного суда Ивановской области от 08.10.2019 по настоящему делу жилые помещения, расположенные в многоквартирном доме в <...> переданы участникам строительства, в том числе, квартиры № 1 и 2 – ФИО6; квартиры № 12, 13 – ФИО7, квартира № 39 – ФИО9 и ФИО8; квартиры № 4,5 – ФИО10

Таким образом, указанные требования участников строительства не относятся к спорным объектам, в отношении которых Фондом заявлено о намерении стать приобретатели прав, а потому не принимаются апелляционным судом при расчете совокупного размера требований лиц, являвшихся залоговыми кредиторами.

Следовательно, расчет выглядит следующим образом: 54 041 001*0,6* (169300000/238637400)= 23 003 455,79 руб. – размер компенсации, подлежащей выплате ООО «Роуз».

Апелляционный суд полагает, что денежные средства подлежат перечислению на специальный банковский счет в течение 10 дней с момента вступления в силу судебного акта.

При определении соотношения стоимости прав застройщика на земельные участки с находящимися на них объектами незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, по которым в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Фонд указывает на необходимость учета размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, по которым в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» осуществлена выплата возмещения в сумме 102 062 080 руб.

Учитывая изложенное, в соответствии с пунктом 6 статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве, поскольку размер произведенных выплат превышает стоимость получаемого имущества, Фонд приобретает право требования к должнику в сумме 48 021 079 руб. (102 062 080-54041001).

С учетом изложенного определение Арбитражного суда Ивановской области от 20.09.2024 следует отменить, принять по делу новый судебный акт.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Поскольку заявление подлежит удовлетворению, расходы Фонда по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на должника.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269 (пункт 2), 270 (пункт 3 части 1), 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

определение Арбитражного суда Ивановской области от 20.09.2024 по делу № А17-4701/2016 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Удовлетворить заявление публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о намерении приобрести права застройщика - общества с ограниченной ответственностью «Инновационно-строительная компания «ИвСпецГарант» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 153037, <...>) на земельные участки с кадастровыми номерами 37:24:030413:246 и 37:24:030413:588, с находящимися на них объектами незавершенного строительства, расположенными по адресу: <...>, права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

Установить размер задолженности по текущим платежам и кредиторами первой второй очереди, подлежащей внесению на специальный банковский счет общества с ограниченной ответственностью «Инновационно-строительная компания «ИвСпецГарант» публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» в целях передачи прав в соответствии с пунктом 1 статьи 201.15

Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» - 3 426 443,76 руб.

Установить размер денежных средств, подлежащих перечислению в соответствии с пунктом 6 статьи 201.10 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» - 23 003 455,79 руб.

Установить соотношение стоимости прав застройщика на земельные участки с находящимися на них объектами незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, по которым в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», осуществлена выплата возмещения – 48 021 079 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Инновационно- строительная компания «ИвСпецГарант» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 153037, <...>) в пользу публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (ОГРН <***>, ИНН <***>) 30 000 рублей 00 копеек расходов по уплате государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение одного месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Ивановской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1–291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий А.С. Калинина

Т.М. Дьяконова

Судьи

Н.А. Кормщикова