Постановление от 3 июня 2022 г. по делу № А53-25267/2021

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-25267/2021
город Ростов-на-Дону
03 июня 2022 года
15АП-7741/2022


Резолютивная часть постановления объявлена 02 июня 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мисника Н.Н.,

судей Илюшина Р.Р., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

ФИО1,

при участии:

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 20.05.2022, представитель ФИО3 по доверенности от 10.09.2021;

от ответчика: представитель ФИО4 по доверенности от 29.12.2021;

от общества с ограниченной ответственностью «Лидер»: представитель ФИО5 по доверенности от 01.09.2021;

от общества с ограниченной ответственностью «Ставропольский бройлер»: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Портгрейн ЛТД»

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 22.03.2022по делу № А53-25267/2021

по иску общества с ограниченной ответственностью «Портгрейн ЛТД»

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области

при участии третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью «Лидер», общества с ограниченной ответственностью «Ставропольский бройлер»

о понуждении заключить договор,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Портгрейн ЛТД» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (далее – ответчик, управление) о понуждении заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:48:030190:0129, площадью 56 304 кв.м., расположенного по адресу: <...>, сроком на 20 лет.

Исковые требования мотивированы тем, что истец является лицом, обладающим исключительным правом на приобретение земельного участка в аренду, имеются основания для предоставления земельного участка в аренду ООО "Портгрейн ЛТД" без проведения торгов

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Лидер», общество с ограниченной ответственностью «Ставропольский бройлер».

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 22.03.2022 в иске отказано.

Решение мотивировано тем, что судебная оценка законности отказа ТУ Росимущества в Ростовской области от исполнения договора аренды земельного участка дана в рамках арбитражного дела № А53-10658/2021.

Необходимость одностороннего расторжения договора аренды № 580 от 01.12.2003 была обусловлена необходимостью заключения нового договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в соответствии с требованиями земельного законодательства, в частности со статьями 39.7, 39.8 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

На земельном участке расположены помимо объектов, принадлежащих ООО "Портгрейн ЛТД", и объекты, являющиеся имуществом казны РФ.

Ранее указанные объекты арендовались ООО "Портгрейн ЛТД" у ТУ Росимущества в Ростовской области по договору аренды от 30.03.2009 № 946/09 недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, расположенного по адресу: г. <...>. Однако, указанный договор прекратил свое действие с 01.07.2019.

По итогам проведения торгов в соответствии с Приказом Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 № 67 с победителем открытого аукциона, ООО "Лидер", заключен договор аренды имущества, составляющего казну Российской Федерации, № 16/21 от 25.05.2021.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 13.12.2021 по делу № А53-27144/2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2022, в удовлетворении иска ООО "Портгрейн ЛТД" о признании незаконным отказа ТУ Росимущества в Ростовской области, ООО "Лидер" о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации, № 16/21 от 25.05.2021, отказано.

При таких обстоятельствах к спорным отношениям по поводу земельного участка с кадастровым номером 61:48:030190:129, поскольку не доказано иное, применимы положения пункта 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

С ООО "Портгрейн ЛТД" может быть заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора на срок, установленный ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации с размером арендной платы, определенной в соответствии с п. 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 (в редакции постановления Правительства РФ от 05.05.2017 № 531).

Вместе с этим в материалах дела отсутствуют сведения о том, что ООО "Портгрейн ЛТД" обращалось к ТУ Росимущества в Ростовской области с заявлением о заключении договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора и ему отказано.

Суд первой инстанции согласился с возражениями ответчика о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права. По сути, требования истца об обязании ТУ Росимущества в Ростовской области заключить с ним договор аренды земельного участка сводятся к попытке получить в судебном порядке право аренды на 20 лет целого земельного участка в обход административного порядка, предусмотренного действующим земельным законодательством. Вместе с тем арбитражный суд не вправе подменять функции административных органов.

Общество с ограниченной ответственностью «Портгрейн ЛТД» обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение отменить.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что на момент отправки ответчиком уведомления № 61-СВ-12/11032 от 11.12.2020 в адрес истца о расторжении договора аренды № 580 от 01.12.2003, пользователями земельного участка являлись ООО «Портгрейн ЛТД», как собственник объектов, расположенных на спорном участке и ТУ Росимущества в Ростовской области, как собственник имущества казны РФ. Иных лиц, осуществляющих использование спорного земельного участка по состоянию на декабрь 2020 - апрель 2021 не существовало.

До момента расторжения договора аренды № 580 от 01.12.2003 (14.04.2021) единственным лицом, имеющим исключительное право на заключение договора аренды на новый срок, являлось ООО «Портгрейн ЛТД».

ООО «Портгрейн ЛТД» неоднократно обращалось к ответчику по вопросу заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:48:030190:0129 (письма от 09.04.2021, от 05.08.2021, от 30.08.2021).

О возможности заключения нового договора аренды со множественностью лиц, с учетом того, что имущество казны передано в аренду третьему лицу, ответчик истцу не сообщил.

Заявитель жалобы указывает, что судом первой инстанции не дана оценка следующим обстоятельствам, имеющим значение для правильного разрешения спора: является ли спорный земельный участок неделимым, обращалось ли третье лицо (ООО «Лидер») к собственнику земельного участка (ТУ Росимущества по Ростовской области) с заявлением о заключении договора аренды с момента завершения аукциона и заключения с ответчиком договора аренды имущества (ГТС) № 16/21 от 25.05.2021.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик апелляционную жалобу не признал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Управление указало, что направило ООО «Портгрейн ЛТД» и ООО «Лидер» проект договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора. Со стороны ООО «Лидер» договор подписан, от ООО «Портгрейн ЛТД» подписанный договор не поступил.

Третье лицо (ООО «Ставропольский бройлер»), надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя в судебное заседание не обеспечило. Суд рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя третьего лица.

В судебном заседании представители истца в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы, дали пояснения по существу спора.

Представитель ответчика, общества с ограниченной ответственностью «Лидер» против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Представитель общества с ограниченной ответственностью «Портгрейн ЛТД» заявил ходатайство о приостановлении производства по делу до рассмотрения кассационной жалобы ООО «Портгрейн ЛТД» по делу № А53-27144/2021.

Исходя из смысла пункта 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательным основанием для приостановления производства по делу является невозможность его рассмотрения до принятия решения по другому делу и вступления его в законную силу.

Апелляционный суд не усматривает оснований для приостановления производства по апелляционной жалобе, решение по делу № А53-27144/2021 вступило в законную силу, заявителем не представлено доказательств невозможности рассмотрения настоящего дела до рассмотрения кассационной жалобы по делу № А53-27144/2021.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ООО "Портгрейн ЛТД" (арендатор) и Комитетом по управлению имуществом г. Волгодонска (арендодатель) был заключен договор от 01.12.2003 № 580 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 61:48:030190:0129 на неопределенный срок.

В 2015 году на земельный участок зарегистрировано право собственности Российской Федерации.

Управление 14.01.2021 уведомило общество об одностороннем отказе от исполнения договора в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса по истечении трех месяцев с момента получения уведомления (уведомление № 61-СВ-12/11032 от 11.12.2020).

09.04.2021 ООО "Портгрейн ЛТД" обратилось к ТУ Росимущества в Ростовской области с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:48:030190:0129 на новый срок.

Письмом № 61-СВ-12/4377 от 17.05.2021 ТУ Росимущества в Ростовской области отказало ООО "Портгрейн ЛТД" в рассмотрении вопроса о предоставлении ему в аренду земельного участка с кадастровым номером 61:48:030190:129, сославшись на невозможность его рассмотрения в связи с принятыми в рамках дела № А53-10658/2021 обеспечительными мерами в отношении земельного участка.

С письмом от 05.08.2021 № 201 общество направило управлению проект договора аренды земельного участка, площадью 5,6303 га, кадастровый номер 61:48:030190:129.

В претензии от 30.08.2021 общество просило управление рассмотреть вопрос о заключении договора.

В рамках дела № А53-10658/2021 рассматривался иск ООО "Портгрейн Лтд" к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора от 01.12.2003 № 580 аренды земельного участка с кадастровым номером 61:48:030190:0129 площадью 56 304 кв. м, расположенного по адресу: <...>.

Решением от 19.07.2021, оставленным без изменения постановлениями апелляционного суда от 07.10.2021 и кассационного суда от 25.01.2022, в иске отказано.

Суды указали, что отказ управления от договора аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок, соответствует положениям норм права и не нарушает законные права (интересы) общества. Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

В рамках дела № А53-27144/2021 рассматривался иск ООО "Портгрейн Лтд" к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации, № 16/21 от 25.05.2021.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 13.12.2021, оставленным без изменения постановления апелляционного суда от 25.02.2022, в удовлетворении иска отказано.

Судебные акты мотивированы тем, что арендные правоотношения между управлением и обществом прекращены, ввиду чего права и обязанности по договору аренды не могут быть переведены на истца.

В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

Согласно пункту 2 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

В пункте 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что согласно статье 652 ГК РФ, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению.

Отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным.

При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости.

Вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений пункта 2 статьи 654 ГК РФ.

Статьей 1 Земельного кодекса к числу основных принципов земельного законодательства отнесен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому судьбе земельных участков следуют все прочно связанные с ними объекты, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со статьей 39.2 Земельного кодекса предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 данного Кодекса.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов определены положениями пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Согласно подпункту 32 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка арендатору (за исключением арендаторов земельных участков, указанных в подпункте 31 данного пункта), если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктами 3 и 4 данной статьи.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.20 Земельного кодекса в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В силу пункта 3 статьи 39.20 ЗК РФ, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора).

Согласно пункту 4 статьи 39.20 ЗК РФ в случае, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В силу пунктов 4 и 6 статьи 11.9 Земельного кодекса не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные данным Кодексом, другими федеральными законами.

Согласно пункту 6 статьи 39.20 Земельного кодекса любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

При этом в силу пункта 9 статьи 39.20 Земельного кодекса договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 - 4 данной статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.

Порядок предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов регламентирован статьей 39.14 Земельного кодекса, требования к заявлению и прилагаемым к нему документам - в статье 39.17 данного Кодекса, основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов определены в статье 39.16 Земельного кодекса.

Уполномоченный орган в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса, и по результатам указанного рассмотрения принимает соответствующее решение (пункт 5 статьи 39.17 Земельного кодекса).

Общество просило обязать управление заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:48:030190:0129, площадью56 304 кв.м., то есть всего земельного участка.

Однако на земельном участке расположен рад объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации и переданных в аренду ООО «Лидер».

Располагая сведениями об этом, заявитель жалобы не изменил исковые требования путем указания, какую конкретно часть земельного участка он испрашивает в аренду, а также не представил доказательств делимости земельного участка, принятия им мер к разделу или выделу.

У ООО «Портгрейн ЛТД» отсутствуют правовые основания для получения единолично в аренду всего земельного участка, на котором расположены такжене принадлежащие обществу объекты недвижимости. Предоставление истцу испрашиваемого участка приведет к нарушению принципа единства юридической судьбы земельного участка и расположенного на нем здания, сооружения.

Довод заявителя жалобы о том, что ответчик не ответил на его обращение, не является основанием для удовлетворения исковых требований об обязании заключить договор. Требований о признаний незаконными действий (бездействия) управления обществом не заявлено.

Апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 22.03.2022 по делу № А53-25267/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Н.Н. Мисник

Судьи Р.Р. Илюшин

Т.Р. Фахретдинов