Постановление от 24 июля 2023 г. по делу № А76-37895/2021

497/2023-123656(2)



ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-5166/2023
г. Челябинск
24 июля 2023 года
Дело № А76-37895/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июля 2023 года. Постановление изготовлено в полном объеме 24 июля 2023 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Камаева А.Х., судей Аникина И.А., Жернакова А.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Новые горизонты» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.03.2023 по делу

№ А76-37895/2021.

В судебном заседании принял участие представитель:

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - ФИО2 (служебное удостоверение, доверенность № 42 от 22.02.2023, диплом).

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание не явились.

С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – истец, Комитет, ОГРН <***>) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Новые Горизонты» (далее – ответчик, общество, ООО СЗ «Новые Горизонты», ОГРН <***>) о взыскании задолженности по договору аренды от 25.12.2015 УЗ № 14311-К-2015 за период с 01.10.2017 по 14.01.2020 в размере 3 679 027 руб. 77 коп., пени за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 04.04.2017 по 30.03.2022 в размере 836 465 руб. 34 коп. с продолжением


начисления (с учетом принятого судом уточнения иска в порядке статьи 49 АПК РФ, т. 4 л.д.12).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 01.03.2023 исковые требования удовлетворены частично, суд взыскал с ООО СЗ «Новые Горизонты» в пользу Комитета задолженность в размере 3 679 027 руб. 77 коп., пени в размере 798 616 руб. 30 коп. с продолжением начисления пени с 01.10.2022 на задолженность 3 679 027 руб. 77 коп. по 1/300 ключевой ставки в день до полной уплаты долга. В удовлетворении требований в остальной части отказано.

Суд также взыскал Комитета в пользу ООО СЗ «Новые Горизонты» расходы за проведенную судебную экспертизу в размере 607 руб. 70 коп.

В результате зачета с ООО СЗ «Новые Горизонты» в пользу Комитета взыскана задолженность в размере 3 678 420 руб. 07 коп., пени в размере

726 724 руб., с продолжением начисление пени с 01.10.2022 на задолженность 3 678 420 руб. 07 коп. по 1/300 ключевой ставки в день до полной уплаты долга.

С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО СЗ «Новые Горизонты» (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что расчет арендной платы в отношении части земельного участка площадью 7023 кв.м необходимой для эксплуатации магазина в комплексе автостоянки и жилых домов (ул. Труда. 174) исходя из размера ставки арендной платы в размере 3% является неправомерным, поскольку спорный договор заключен после введения в действие Земельного кодекса РФ, размер арендной платы определен не по результату торгов, поэтому арендная плата по данному договору является регулируемой, порядок, условия и сроки внесения которой подлежат установлению органом государственной власти субъекта Российской Федерации. При расчете арендной платы за пользование спорным земельным участком истец исходил из ставок арендной платы в размере 0,3/05%. Исходя из этих ставок ответчик и производил оплату арендной платы.

По мнению апеллянта неправомерным является и начисление неустойки в отношении части земельного участка площадью 7023 кв.м за нарушение сроков внесения арендной платы по ставке 3%, поскольку ранее арендная плата ответчиком вносилась на основании расчетов истца в которых ставка арендной платы за всю площадь земельного участка составляла 0,3/0,5%. И только лишь в уточненном исковом заявлении истец указал размер ставки арендной платы за период с 2017 по 2020 за часть земельного участка площадью 7023 кв.м в размере 3%. Таким образом, начисление неустойки за невнесение повышенной арендной платы за прошедший период неправомерно.

Податель жалобы ссылается на пропуск истцом срока исковой давности. При этом указывает, что истец обратился в суд с исковым заявлением 25.10.2021, таким образом, истцом пропущен срок исковой давности о взыскании задолженности и неустойки по требованиям, возникшим до 25.10.2018.


Апеллянт также указывает, что с момента регистрации первого права собственности на помещения в многоквартирном доме право аренды застройщика на весь земельный участок прекратилось, а земельный участок перешел в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.05.2023 апелляционная жалоба ООО СЗ «Новые Горизонты» принята к производству, судебное заседание назначено на 19.06.2023.

Соответствующий требованиям части 2 статьи 262 АПК РФ отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2023 судебное разбирательство по рассмотрению апелляционной жалобы ООО СЗ «Новые Горизонты» отложено на 17.07.2022 для предоставления сторонами дополнительных документов.

От ООО СЗ «Новые горизонты» во исполнение определения суда представлен передаточный акт от 02.06.2018. Передаточный акт приобщен к материалам дела.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Комитетом (арендодатель) и ООО СЗ «Новые Горизонты» (арендатор) заключен договор аренды от 25.12.2015 УЗ № 14311-К-2015 (далее – договор, т. 1 л.д. 19-23), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов площадью 29 889 кв.м, с кадастровым номером 74:36:0506002:1481, расположенный по адресу: ул. Труда в Центральном районе г. Челябинска, для завершения строительства торгово-досугового комплекса и здания офисно-гостиничного назначения (1-ая очередь застройки территории «Западный луч»), жилого комплекса с объектами культурно-бытового и общественного назначения (2-ая очередь застройки территории «Западный луч») и строительства многоквартирных монолитных жилых домов, автостоянок легковых автомобилей с подземным гаражом, магазинов (далее – участок) сроком до 04.04.2021 (пункты 1.1. – 1.4 договора).

В силу пункта 2.1 договора размер арендной платы определен в Приложении № 2, являющимся неотъемлемой частью договора.

Согласно пункту 2.2 договора за арендуемый земельный участок арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату, ежеквартально до 1-го числа месяца, следующего за отчётным кварталом путем перечисления суммы, согласно приложенному расчету (Форма № 2) на соответствующий счет, указанный в прилагаемом к настоящему договору расчете.

За нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 1/300 ключевой ставки от суммы недоимки за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства по ее оплате или


соответствующей части указанного обязательства (пункт 6.3. договора).

В соответствии с пунктом 7.1 договор подлежит государственной регистрации в порядке, установленном действующим законодательством.

Участок передан арендатору по акту от 25.12.2015 (т. 1 л.д. 25).

Земельный участок учтен в государственном кадастре недвижимости 21.05.2014, вид разрешенного использования – для размещения торгово- досугового комплекса и здания офисно-гостиничного назначения (1-ая очередь застройки территории «Западный луч»), жилого комплекса с объектами культурно-бытового и общественного назначения (2-ая очередь застройки территории «Западный луч») и строительства многоквартирных монолитных жилых домов, автостоянок легковых автомобилей с подземным гаражом, магазинов, что следует из кадастрового паспорта от 23.06.2021, адрес:

<...> в Центральном районе (т. 1 л.д. 38).

24.12.2018, 02.07.2018, 12.12.2017 ООО СЗ «Новые горизонты» получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (т. 2 л.д. 1-2, 4-5, 7-8, 10-11, 13- 14), соответствующими распоряжениями администрации объектам присвоен почтовый адрес (т.2 л.д. 3, 6, 9, 12).

В связи с неисполнением обязанности по своевременной уплате арендных платежей истцом в адрес ответчика направлена претензия от 13.07.2021

№ 29033 с требованием оплаты долга и пени (т. 1 л.д. 17-18), которая оставлена без ответа.

Поскольку в добровольном порядке сумма задолженности ответчиком не оплачена, Комитет обратился в суд с исковым заявлением.

В ходе судебного разбирательства, по ходатайству ООО СЗ «Новые горизонты» по делу назначена землеустроительная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Дом оценки и экспертизы» эксперту ФИО3.

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

1) Определить границы и размер земельных участков с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данных домов и расположенными на указанных земельных участках объектами, необходимыми для эксплуатации многоквартирных жилых домов №№ 7, 9, 11, расположенных по улице Героя России ФИО4 в Центральном районе г. Челябинска, с учетом требований жилищного и земельного законодательства, законодательства о градостроительной деятельности, требований проектной документации, технических норм и правил и иных требований нормативной документации (определить площадь участка, необходимого для эксплуатации жилого дома).

2) Определить границы и размер территорий общего пользования (проезды, тротуары и др.), расположенных в пределах земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506002:1481 площадью 29 889 кв.м.

В материалы дела поступило заключение эксперта от 04.07.2022 № 15-03/143-ЗУЭ (т. 3 л.д. 41-131).

Удовлетворяя заявленные требования частично, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчик ненадлежащим образом исполнял свои


обязательства по внесению арендных платежей за пользование спорным земельным участком. Установив нарушение ответчиком денежных обязательств, суд первой инстанции признал исковые требования о взыскании договорной неустойки обоснованными, по ходатайству ответчика суд применил срок исковой давности к сумме неустойки.

Проверив законность и обоснованность решения суда в обжалуемой ответчиком части, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Пунктом 7 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В силу статьи 309, пункта 1 статьи 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В абзаце 5 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137- ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов


Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 17.04.2006 № 53-ФЗ).

Согласно статье 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 16 Постановления Пленума высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В отношении соответствующих земель, к которым относится и спорный земельный участок, Законом Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО

«О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» (далее - Закон

№ 257-ЗО) утверждена следующая методика определения размера платы за землю:

Скад * Сап / 100% * К1 * К2 * К3, где Скад - кадастровая стоимость земельного участка,

Сап - ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах),

К1 - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора,

К2 - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе,

К3 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

С учетом наличия между сторонами разногласий по площади арендуемого земельного участка, судом по ходатайству ООО СЗ «Новые горизонты» по делу назначена землеустроительная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Дом оценки и экспертизы» эксперту ФИО3.

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

1) Определить границы и размер земельных участков с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данных домов и расположенными на указанных земельных участках объектами, необходимыми для эксплуатации многоквартирных жилых домов №№ 7, 9, 11, расположенных по улице Героя России ФИО4 в Центральном районе г. Челябинска, с учетом требований жилищного и земельного законодательства, законодательства о градостроительной деятельности, требований проектной документации, технических норм и правил и иных требований нормативной документации (определить площадь участка, необходимого для эксплуатации жилого дома).


2) Определить границы и размер территорий общего пользования (проезды, тротуары и др.), расположенных в пределах земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506002:1481 площадью 29 889 кв.м.

В материалы дела поступило заключение эксперта от 04.07.2022 № 15-03/143-ЗУЭ (т. 3 л.д. 41-131).

По результатам экспертизы эксперт по первому вопросу пришел к выводу, что границы земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506002:1481 с элементами озеленения и благоустройства, необходимыми для эксплуатации многоквартирных жилых домов с помещениями общественного назначения №№ 7, 9, 11 объекта недвижимости – подземной автостоянкой легковых автомобилей с вентиляционными шахтами и эвакуационными выходами с подземной парковки иными объектами, предназначенными для обслуживания, эксплуатации данных домов и расположенными в границах земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506002:1481, соответствуют требованиям жилищного и земельного законодательства, законодательства о градостроительной деятельности, требований проектной документации, технических норм и правил и иных требований нормативной документации.

Площадь земельного участка (жилой зоны жилого комплекса «Западный луч», включающего многоквартирные жилые дома с помещениями общественного назначения №№ 7, 9, 11, с элементами озеленения и благоустройства (тротуарные дорожки; газоны); детские игровые площадки; малые архитектурные формы; спортивные площадки; хоккейные площадки; трансформаторные подстанции ПТ-2 и ПТ-10; распределительный пункт РГП- 2; вентиляционные шахты и эвакуационные выходы с подземной парковки; системы освещения территории жилого комплекса; зоны доступа для пожарных машин), а, также часть объекта недвижимости - подземную автостоянку легковых автомобилей с вентиляционными шахтами и эвакуационными выходами с подземной парковки, иными предназначенными для обслуживания объектами, ограниченная фактическими границами, закрепленными на местности металлическим забором на бетонном основании, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506002:1481, с учетом погрешности измерения, соответствует: 17 761 +/-47 кв.м.

По второму вопросу эксперт пришел к выводу, что границы территории, используемой для земель общего пользования земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506002:1481, представляют собой контур, обозначенный бордюрами, с координатами характерных точек границ, представленных экспертом в «Ведомости вычисления координат земельного участка с кадастровым номером 74:36: 0506002:1481».

Размер территорий общего пользования (проезды, тротуары и др.), расположенных в пределах земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506002:1481 площадью 29 889 кв.м, после камеральной обработки результатов геодезической съемки фактических границ, обозначенных на местности бордюрами, территория общего пользования (земли общего пользования), представляющие собой: - парковку перед магазином № 174;


- тротуар из асфальтобетона перед магазином № 174;

- газон обыкновенный между проезжей частью автомобильной дороги по ул. Труда и тротуаром из тротуарной плитки перед парковкой перед магазином 174;

- проезд из асфальтобетона с ул. Труда в подземную автостоянку легковых автомобилей с подземным этажом № 7а, над плитой перекрытия, между металлическим забором на бетонном основании, ограждающим территорию жилого комплекса «Западный луч» и магазином № 174 и выезд из подземной автостоянки легковых автомобилей с подземным этажом № 7а на ул. Труда, расположенными в границах земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506002:1481, соответствует - 5 096 +/-25 кв.м с учетом допустимой погрешности измерения.

Кроме того, в связи с возникшими по представленному заключению у сторон вопросами, в судебном заседании 06.12.2022 был допрошен эксперт ФИО3 (т. 4 л.д. 1).

Учитывая указанные выводы эксперта, истец в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил исковые требования, просил взыскать задолженность по договору аренды от 25.12.2015 УЗ № 14311-К-2015 за период с 01.10.2017 по 14.01.2020 в размере 3 679 027 руб. 77 коп., пени за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 04.04.2017 по 30.03.2022 в размере 836 465 руб. 34 коп. с продолжением начисления.

Оценив экспертное заключение от 04.07.2022 № 15-03/143-ЗУЭ, суд первой инстанции пришел к выводу о его соответствии требованиям статьи 86 АПК РФ, статьям 8, 16, 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ

«О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»; содержит сведения об эксперте (имя, отчество, образование, специальность, стаж работы), оценку результатов исследования и обоснование выводов по поставленным вопросам.

В силу положений статей 64, 68, 86 АПК РФ заключение эксперта от 04.07.2022 № 15-03/143-ЗУЭ следует признать надлежащим доказательством по настоящему делу, поскольку оно получено судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 82 АПК РФ, эксперт предупреждался судом первой инстанции об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В заключении отсутствуют какие-либо неясности, выводы эксперта не содержат противоречий и подтверждаются другими доказательствами по делу.

Из представленного истцом расчета следует, неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за период с 01.10.2017 по 14.01.2020 составляет 3 679 027 руб. 77 коп.

Ответчик в своих возражениях оспаривает применение Комитетом ставки арендной платы в размере 3% (торговля, рестораны, гостиницы), считая необходимым применение ставки 0,5% (строительство (объекты незавершенного строительства)) и соответственно К1.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 74:36:0506002:1481 в спорный


период времени имел вид разрешенного использования – для завершения строительства. Следовательно, применение ставки арендной платы в размере 3% является правомерным.

Судом первой инстанции обоснованно отклонен довод ООО СЗ «Новые горизонты» о необходимости применения при исчислении арендной платы коэффициента К1 в размере 0,5 строительство (объекты незавершенного строительства).

Согласно пункту 3 статьи 1 Закона № 257-ЗО значения коэффициента К1 могут устанавливаться по решению органов местного самоуправления городских округов и муниципальных районов при наличии экономического обоснования в пределах от 0,1 до 20 в зависимости от видов разрешенного использования земельных участков согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости.

Учитывая, что в спорный период времени земельный участок использовался для нескольких видов деятельности, в том числе и эксплуатации, введенных в установленном законом порядке объектов недвижимости, Комитет обоснованно применил для оставшейся после ввода в эксплуатацию МКД части участка площадью 7 032 кв.м., ставку 3% как для торговли и соответствующее значение К1.

Довод ответчика о том, что с момента регистрации первого права собственности на помещения в многоквартирном доме право аренды застройщика на весь земельный участок прекратилось, несостоятелен в силу следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Как следует из частей 1, 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью


собственников помещений в многоквартирном доме. Если земельный участок не был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации данным в пункте 66, 67 постановления № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 1, 5 статьи 16 ФЗ от 29.12.2004

№ 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться земельным участком, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

Как следует из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 11642/11 с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а муниципальное образование утрачивает право на распоряжение им.

Из материалов дела усматривается, что между Комитетом (арендодатель) и ООО СЗ «Новые Горизонты» (арендатор) заключен договор аренды от 25.12.2015 УЗ № 14311-К-2015 (далее – договор, т. 1 л.д. 19-23), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов площадью 29 889 кв.м, с кадастровым номером 74:36:0506002:1481, расположенный по адресу: ул. Труда в Центральном районе г. Челябинска, для завершения строительства торгово-досугового комплекса и здания офисно-гостиничного назначения (1-ая очередь застройки территории «Западный луч»), жилого комплекса с объектами культурно-бытового и общественного назначения (2-ая очередь застройки территории «Западный луч») и строительства многоквартирных монолитных жилых домов,


автостоянок легковых автомобилей с подземным гаражом, магазинов (далее – участок) сроком до 04.04.2021.

24.12.2018, 02.07.2018, 12.12.2017 ООО СЗ «Новые горизонты» получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (т. 2 л.д. 1-2, 4-5, 7-8, 10-11, 13- 14), соответствующими распоряжениями администрации объектам присвоен почтовый адрес.

15.01.2020 в Единый государственный реестр недвижимости о переходе прав на объект недвижимости внесена первая запись о государственной регистрации права собственности ФИО5

№ 74:36:0506002:3382/74/001/2020-1 на машино-место, расположенное по адресу: <...>, машино-место F24 (т. 1 л.д. 83).

Поскольку с момента регистрации права собственности указанного лица на машино-место у собственников жилых помещений в этом жилом доме возникло право владения и пользования земельным участком, соответственно, право пользования земельным участком под ним у ответчика прекратилось, а, следовательно, прекратилась обязанность внесения арендной платы по договору аренды за часть участка, расположенного под домом и необходимом для его использования.

При этом Комитетом расчет арендной платы по договору аренды от 25.12.2015 УЗ № 14311-К-2015 произведен за период с 01.10.2017 по 14.01.2020, то есть до внесения первой записи о государственной регистрации права собственности (15.01.2020).

С учетом того, что ответчиком не представлено доказательств отсутствия задолженности по арендной плате в заявленном истцом размере, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об удовлетворении исковых требований в части взыскания с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 25.12.2015 УЗ

№ 14311-К-2015 за период с 01.10.2017 по 14.01.2020 в размере 3 679 027 руб. 77 коп.

Неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы послужило основанием для предъявления истцом к взысканию с ответчика пени за период с 04.04.2017 по 30.03.2022 в размере 836 465 руб. 34 коп.

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Пунктом 1 статьи 330 ГК РФ предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

На основании статьи 331 ГК РФ соглашение о неустойке (штрафе) должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность


соглашения о неустойке.

Пунктом 6.3 договора стороны согласовали, что за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 1/300 ключевой ставки от суммы недоимки за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства по ее оплате или соответствующей части указанного обязательства.

Таким образом, письменная форма соглашения о неустойке истцом и ответчиком соблюдена.

Включенная в договор неустойка выполняет обеспечительные функции и является дополнительным к основному (акцессорным) обязательством. Удовлетворение требований о взыскании договорной неустойки возможно только в случае наличия факта нарушения (ненадлежащего исполнения) должником основного обязательства.

Поскольку несвоевременное исполнение ответчиком обязательства подтверждено материалами дела, требование истца о взыскании неустойки, основания, порядок начисления и размер которой согласованы сторонами, является обоснованным. Наличие оснований для взыскания неустойки ответчиком не оспаривается.

Согласно расчету истца размер неустойки за период с 04.04.2017 по 30.03.2022 в размере 836 465 руб. 34 коп.

Представленный истцом расчет неустойки судом первой инстанции признан арифметически верным.

Вместе с тем в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчиком было заявлено о применении срока исковой давности.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Пунктом 2 статьи 199 ГК РФ определено, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса (статья 196 ГК РФ).

В силу пунктов 1 и 2 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

При этом течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах исчисляется по каждому просроченному платежу (пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43).

В то же время, положениями пункта 26 постановления Пленума


Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» предусмотрено, что предъявление в суд главного требования (об исполнении договора) не влияет на течение срока исковой давности по дополнительным требованиям (статья 207 ГК РФ), к каковым относится требование о взыскании неустойки, срок исковой давности по которым продолжает течь.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43

«О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки (статья 330 ГК РФ) или процентов, подлежащих уплате по правилам статьи 395 ГК РФ, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки.

Как следует из материалов дела, исковое заявление подано в Арбитражный суд Челябинской области 25.10.2021, при этом истец 13.07.2021 обращался к ответчику с претензией с требованием оплатить долг и пени.

При этом согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры (пункт 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

Учитывая данные разъяснения, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца частично, взыскав неустойку за период с 21.09.2018 по 31.03.2022 в сумме 798 613 руб. 30 коп.

Довод ответчика об обратном противоречит как вышеуказанной правовой норме, так и положениям пункта 3 статьи 202 ГК РФ и имеющимся в материалах дела доказательствам.

Доводы апеллянта по существу не опровергают правильных выводов суда первой инстанции, не содержат указаний и доказательств неверного применения судом первой инстанции норм материального права или неверной оценки фактических обстоятельств дела, а лишь представляют собой несогласие с выводами суда первой инстанции и с результатами оценки имеющихся в деле доказательств, что по смыслу статьи 270 АПК РФ не может служить основанием для отмены или изменения судебного акта.

Выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судом правильно были применены нормы материального права, в силу чего решение суда первой инстанции отмене не подлежит.


По изложенным мотивам, оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.03.2023 по делу № А76-37895/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Новые горизонты» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья А.Х. Камаев

Судьи: И.А. Аникин

А.С. Жернаков