Постановление от 21 октября 2019 г. по делу № А41-94574/2018

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-94574/18
22 октября 2019 года
г. Москва


Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме 22 октября 2019 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Семушкиной В.Н.,

судей: Боровиковой С.В., Коновалова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания: ФИО1,

при участии в заседании:

от Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области: ФИО2, представитель по доверенности от 14.03.2019, (диплом КТ № 38821);

от ООО «ВИРА»: ФИО3, представитель по доверенности от 01.10.2019 (диплом ДВС 0176174);

от Министерства имущественных отношений Московской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от Муниципального унитарного предприятия городского округа Домодедово «Комитет по регулированию планировки и застройки территории городского округа»: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 06 августа 2019 года по делу  №А41-94574/18, принятое по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области к ООО «ВИРА», третьи лица: Министерство имущественных отношений Московской области; Муниципальное унитарное предприятие городского округа Домодедово «Комитет по регулированию планировки и застройки территории городского округа» о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО «ВИРА» со следующими требованиями:

расторгнуть договор на аренду земельного участка от 29.12.2012 г. № 83-КИЗ/12, заключенный между Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области и ООО «ВИРА»;

обязать ООО «ВИРА» в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу за свой счет освободить земельный участок с кадастровым номером 50:28:0010268:21, расположенный по адресу: Московская область, г. Домодедово, мкр. Северный, ул. Лесная, д. 10, путем демонтажа некапитальных объектов (металлическая палатка, ограждение сетка).

обязать ООО «ВИРА» в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу передать Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области по акту приема-передачи освобожденный земельный участок с кадастровым номером 50:28:0010268:21, расположенный по адресу: Московская область, г. Домодедово, мкр. Северный, ул. Лесная, д. 10 (с учетом принятых судом уточнений и принятия частичного отказа от требований).

К участию в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Министерство имущественных отношений Московской области, Муниципальное унитарное предприятие городского округа Домодедово «Комитет по регулированию планировки и застройки территории городского округа».

Решением Арбитражного суда Московской области от 06 августа 2019 года по делу  №А41-94574/18 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов апелляционной жалобы истец сослался на то, что решение суда первой инстанции вынесено при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, с нарушением норм процессуального и материального права.

В судебном заседании представитель Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции.

Представитель ООО «ВИРА» в судебном заседании поддержал решение суда, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представители третьих лиц, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), в суд апелляционной инстанции не явились , в связи с чем, дело рассмотрено апелляционным судом в порядке ст. 156 АПК РФ в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

Изучив представленные в дело доказательства, заслушав представителей сторон, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 29 декабря 2012 года между истцом (далее - арендодатель) и ответчиком (далее - арендатор) заключен договор на аренду земельного участка № 83-КИЗ/12 (далее - договор аренды), по условиям которого ответчику в аренду сроком с 10.01.2013 г. по 09.01.2023 год предоставлен земельный участок площадью 1500 кв.м с кадастровым номером 50:28:0010268:21 категории земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <...> уч. 10, под строительство банно-бытового комплекса (п. 1.1 и 2.1 договора аренды).

Согласно п. 4.4.2 и п. 4.4.4 договора аренды, арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования, а также уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные договором.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законодательстве порядке, о чем в ЕГРП внесена соответствующая запись.

28.07.2017 г. истцом подготовлен Акт осмотра земельного участка, предоставленного ответчику в аренду, в соответствии с которым земельный участок не используется в соответствии с целевым назначением.

Письмами от 04.08.2017 г. № 2-20/2638 и от 15.09.2017 г. № 2-20/3065 истец предлагал ответчику представить доказательства освоения спорного земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования.

Материалами дела факт направления писем от 04.08.2017 г. № 2-20/2638 и от 15.09.2017 г. № 2-20/3065 в адрес ответчика подтверждается.

В связи с ненадлежащем исполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы истец направил в адрес ответчика претензию от 28.08.2018 г. № 2-20/1511 с требованием о погашении суммы основного долга в размере 187125,69 руб. за период с 01.10.2017 по 30.06.2018 и пени в сумме 20430,85 руб., за период с 16.03.2015 по 27.08.2018 г. с приложением, в том числе, соглашения о расторжении договора и акта приема-передачи земельного участка.

Также истцом в адрес ответчика направлено уведомление от 11.09.2018 года № 2-20/1621, в котором истец предлагал ответчику в добровольном порядке расторгнуть договор аренды земельного участка и освободить земельный участок.

Факт направления претензии от 28.08.2018 г. № 2-20/1511 и уведомления от 11.09.2018 года № 2-20/1621 подтверждается материалами дела, а именно, почтовыми квитанциями с описью вложения в ценное письмо с отметкой Почты России.

Непогашением ответчиком суммы задолженности по договору аренды и не использование ответчиком земельного участка по целевому назначению, послужило основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что до обращения истца в суд, ответчик в установленные законом сроки приступил к освоению земельного участка; в настоящее время, при наличии существующих ограничений, о которых не содержалось информации при заключении договора аренды, использовать земельный участок для целей строительства не представляется возможным.

Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального права и на их основании сделал обоснованный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Согласно положениям статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу статьи 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В процессе рассмотрения спора ответчиком сумма основного долга и пени погашены, в связи с чем, истец на основании ст. 49 АПК РФ заявил отказ от исковых требований в указанной части.

Требование о расторжении договора аренды земельного участка основано на существенном нарушении ответчиком условий договора аренды, а именно не использование ответчиком земельного участка по целевому назначению.

Исходя из содержания пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В силу положений пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

-при существенном нарушении договора другой стороной;

-в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

-пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

-существенно ухудшает имущество;

-более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

-не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс РФ) земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Исходя из содержания подпункта 4 пункта 2 статьи 45, статьи 46 Земельного кодекса РФ следует, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В том случае, если земельный участок, предоставленный на праве аренды для целей строительства не используется по целевому назначению в течение трех лет, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, то арендодатель в соответствии с установленной законодательством процедурой имеет право требовать расторжение договора аренды.

В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 30 названного Информационного письма Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал на то, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Во исполнение указанных норм истцом в адрес ответчика была направлено уведомление от 11.09.2018 года № 2-20/1621, в котором истец предлагал ответчику в добровольном порядке расторгнуть договор аренды земельного участка и освободить земельный участок.

Действующее законодательство разделяет два понятия: «освоение земельного участка» и «использование земельного участка».

При этом, исходя из норм земельного и градостроительного законодательства, под «освоением земельного участка» понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

В настоящем деле, в связи с тем, что земельный участок предоставлялся под строительство - это обязательный этап, связанный с подготовкой к строительству, то есть подготовкой всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе проекта планировки территории (статья 42 Градостроительного кодекса РФ), градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса РФ), получения разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса РФ) и т.д.

Однако, в ходе судебного разбирательства, ответчиком в материалы дела представлено решение Мособолархитектуры об отказе в подготовке и выдаче градостроительного плана земельного участка, в связи с расположением спорного земельного участка в территориальной зоне КУРТ-66, согласно Правилам землепользования и застройки территории (части территории) городского округа Домодедово Московской области, утвержденным решением Совета депутатов городского округа Домодедово Московской области от 28.12.2017 г. № 1-4/865, в которой отсутствует утверждённый проект межевания и проект планировки территории.

При этом, заключением по освоению земельного участка от 12.12.2018 г. № 189/18, подготовленным Муниципальным унитарным предприятием городского округа Домодедово «Комитет по регулированию планировки и застройки территории городского округа» подтверждается, что работы по освоению участка приостановлены по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, а именно, в 2015 году начата разработка правил землепользования и застройки городского округа Домодедово. На первом этапе спорный земельный участок предложено отнести к зоне комплексного развития (КУРТ - 66), включающую территорию заводов "Кондиционер" и "МЕТАКО". Освоение таких территорий разрешается только на основании проекта планировки, подготовленного совместно всеми владельцами земельных участков после утверждения правил землепользования и застройки. Однако банкротство завода "МЕТАКО", занимающего основную часть территории КУРТ-66, привело к невозможности своевременной разработки проекта планировки территории, в связи чем, принято решение об исключении спорного земельного участка из территории КУРТ-66 и отнесении его к территориальной зоне О-1 (объекты общественно-делового назначения).

Также из заключения по освоению земельного участка от 12.12.2018 г. № 189/18, подготовленного Муниципальным унитарным предприятием городского округа Домодедово «Комитет по регулированию планировки и застройки территории городского округа», следует, что ответчиком проводились работы по освоению спорного земельного участка, а именно: получен градостроительный план земельного участка № RU50308000-rQ208, утвержденный постановлением администрации городского округа Домодедово от 05.04.2013 № 1324; получены технические условия на присоединение с ресурсоснабжающими организациями; заключен договор на проектные работы по проектированию здания банно-бытового комплекса.

Следовательно, еще до обращения истца в суд, ответчик в установленные законом сроки приступил к освоению земельного участка.

Из системного толкования положений статей 611 и 614 Гражданского кодекса РФ следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от него обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей не предоставленному исполнению.

Из условий договора аренды следует, что спорный земельный участок предоставлен ответчику для строительства банно-бытового комплекса.

В настоящее время, при наличии существующих ограничений, о которых не содержалось информации при заключении договора аренды, использовать земельный участок для целей строительства не представляется возможным.

На основании изложенного, суд первой инстанции обосновано отказал в удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе заявитель ссылается на то, что требование о расторжении спорного договора основано не только на неиспользовании земельного участка по целевому назначению, но и на наличии задолженности за период с 01.10.2017 по 30.06.2018.

Указанный довод отклоняется апелляционным судом, поскольку в данной части Комитет отказался от исковых требований и данный отказ принят судом первой инстанции, производство по делу прекращено.

Таким образом, приведенные в апелляционной жалобе доводы не могут являться основанием к отмене принятого судом решения. Обстоятельства по делу судом первой инстанции установлены полно и правильно, им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм процессуального права судом не допущено. Оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 06 августа 2019 года по делу  №А41-94574/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Н. Семушкина

Судьи

С.В. Боровикова

С.А. Коновалов