Постановление от 25 августа 2022 г. по делу № А83-18926/2021

ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-74-95

www.21aas.arbitr.ru

Дело № А83-18926/2021
25 августа 2022 года
город Севастополь




ПОСТАНОВЛЕНИЕ


Резолютивная часть постановления объявлена 18.08.2022.

Постановление в полном объеме изготовлено 25.08.2022.


Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Сикорской Н.И., судей Евдокимова И.В., Тарасенко А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии:

от Общества с ограниченной ответственностью «КАМ НЬЮ» - ФИО2, представитель по доверенности от 01.11.2021 № 23, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен диплом о высшем юридическом образовании;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 03 июня 2022 года по делу № А83-18926/2021,

по исковому заявлению Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым

к Обществу с ограниченной ответственностью «КАМ НЬЮ»

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым

о расторжении договора аренды земельного участка,

установил:

Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «КАМ НЬЮ» ( далее – общество), в котором просит суд расторгнуть Договор аренды земельного участка площадью 0,6310 га (кадастровый номер 90:25:010121:492), расположенного по адресу: <...> в районе жилого дома №40, заключенный между Ялтинским городским советом и Обществом с ограниченной ответственностью «КАМ НЬЮ» 06.02.2007г.

Исковые требования Департамента обоснованы тем, что переданный в аренду земельный участок не используется Обществом по целевому назначению и не был освоен в установленные сроки.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 03.06.2022 в иске отказано полностью.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, Департамент обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить.

В обоснование апелляционной жалобы истец указывает, что по состоянию на июль 2019 года ответчик не приступил к освоению земельного участка, согласно предусмотренному договором целевому назначению, чем существенно нарушил условия договора. Ответчик строительство объекта на земельном участке не осуществил на протяжении более 13 лет с момента передачи земельного участка, при этом не доказано наличие существенных причин, исключающих использование земельного участка по целевому назначению.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2022 апелляционная жалоба принята к производству суда апелляционной инстанции.

В судебном заседании 11.08.2022 представитель ответчика просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

15.08.2022 от ответчика поступили дополнительные пояснения, в которых общество указало, что арендатором были предприняты все возможные меры по освоению земельного участка. В связи с тем, что ответчик был перерегистрирован в соответствии с законодательством Российской Федерации, последний обратился к истцу с заявлением о переоформлении земельного участка, однако указанное заявление в установленном порядке рассмотрено не было. Таким образом, дальнейшие действия арендатора зависят от действий Администрации города Ялта и ее структурных подразделений.

16.08.2022 от апеллянта поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя.

17.08.2022 от ответчика поступило ходатайство о приобщении к материалам дела копии решения Хозяйственного суда Автономной Республики Крым от 19.05.2010 по делу №2-23/2188-2010, с переводом на русский язык.

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании объявлен перерыв.

После перерыва лица, участвующие в деле, не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе, путем опубликования указанной информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", с учетом положений части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), обязывающих участников арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи, в связи с чем, на основании ст. ст. 121, 123, 156, 266 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотрение апелляционной жалобы в отсутствие иных лиц, участвующих в деле.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как следует из материалов дела, 06.02.2007 г. между Ялтинским городским советом (Арендодатель) и ООО «КАМ НЬЮ» (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, площадью 6310 кв.м., кадастровый номер 0111900000:01:021:0128, расположенный по адресу: <...> в районе жилого дома №40.

Согласно п. 5.1 Договора земельный участок передается для строительства и обслуживания многоэтажного, многоквартирного жилого дома.

Целевое назначение земельного участка – жилой застройки и общественного назначения (п. 5.2 Договора).

Договор аренды заключен сроком на 3 года (п. 3.1 Договора).

29.09.2010 года между Ялтинским городским советом и ООО «КАМ НЬЮ» заключен договор об изменении договора аренды земельного участка, которым Стороны возобновили действие Договора аренды до 16.03.2056 года.

12.05.2015 года указанный земельный участок поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номер 90:25:010121:492.

17.07.2019 года сотрудниками Департамента муниципального контроля Администрации города Ялта было произведено обследование фактического использования земельного участка, по результатам которого состав акт осмотра земельного участка №444. Осмотром было установлено, что земельный участок свободен от застройки, доступ к земельному участку частично ограничен зелеными насаждениями, земельный участок не освоен.

12.07.2021 года (за исх. №03-19/2285) Департамент направил в адрес ответчика предупреждение о необходимости исполнения обязательства по договору аренды и предложение о расторжении договора аренды.

Указанные выше обстоятельства явились основанием для обращения Департамента в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказал.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Обращаясь в суд с настоящим иском о расторжении договора аренды, истец обосновывает его существенным нарушением со стороны ответчика условий договора, выразившееся в том, что в течение более 13 лет с момента заключения договора аренды земельного участка, ООО «КАМ НЬЮ» без уважительных на то причин не использует арендованный земельный участок по целевому назначению.

При решении вопроса об обоснованности доводов апелляционной жалобы суд руководствуется следующим.

Как установлено судом первой и апелляционной инстанции земельный участок передан ответчику на основании договора аренды земельного участка от 06.02.2007, таким образом, правоотношения сторон по аренде земли, возникшие до 21.03.2014, регулируются нормами законодательства Украины, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства.

Предметом данного спора являются материально правовые требования истца о расторжение договора аренды от 06.02.2007 в отношении земельного участка с КН 90:25:010121:492 в связи с существенным нарушением со стороны ответчика условий договора. Истец обосновывал свои требования п. 9.1.2 и п. 9.4 Договора.

Так, согласно п. 9.1.2 договора арендодатель вправе требовать от арендатора использования земельного участка в соответствии с целью, определенной в пункте 5.2 договором.

В соответствии с п. 9.4 Договора арендатор обязан приступить к использованию земельного участка после осуществления государственной регистрации договора и подписания акта приема-передачи; использовать арендованный земельный участок в соответствии с целью, определенной в пункте 5.2 договора и т.д.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из положений пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункта 2 статьи 450, статей 615, 619 ГК РФ следует, что договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом по требованию арендодателя, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Случаи, когда договор аренды может быть, досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 ГК РФ. В силу указанной статьи по требованию арендодателя договор аренды может быть, досрочно расторгнут судом, в частности, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление № 11) при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Цель данной нормы заключается в обеспечении защиты экономически более слабой стороны договора - арендатора.

Системный анализ положений статьи 619 ГК РФ и правовых позиций, изложенных в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", пунктом 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указывает на то, что нормы вышеуказанной статьи Гражданского кодекса направлены на сохранение арендных отношений при устранении арендатором в добровольном порядке допущенных нарушений.

Между тем, при обращении в суд с настоящим исковым заявлением, истец со ссылками на статьи 45, 46 ЗК РФ сослались на существенное нарушение обществом условий договоров аренды, выразившееся в неиспользовании земельного участка (кадастровый номер 90:25:010121:492 площадью 0,6310 га) арендатором и отсутствием объективных причин невозможности осуществления строительства заявленного объекта на спорном земельном участке.

В силу пункта 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно части 2 статьи 46 ЗК РФ наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

В силу абз. 6 п. 2 ст. 45 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен Федеральным законом.

Таким образом, срок для строительства на земельном участке, в указанном случае прямо установлен положениями законодательства Российской Федерации.

При этом, в трехлетний период, в ходе которого земельный участок должен быть использован в целях строительства, не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также период, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу приведенных положений разрешение вопроса о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды. Как указывал Конституционный Суд Российской Федерации, длительное непринятие арендатором должных мер к скорейшему началу запланированного строительства само по себе не может свидетельствовать о совершении им гражданско-правового нарушения (Определение от 6 октября 2015 года № 2317-О). Однако бездействие арендатора приводит к неиспользованию представляющих для городов повышенную ценность площадей, нарушению эстетического облика города и уменьшению объема городской застройки, потребность в которой опосредована предоставлением земельного участка в аренду, а потому не может рассматриваться как безупречное.

Таким образом, федеральный законодатель, предусматривая в Земельном кодексе Российской Федерации право публичного собственника земельных участков на досрочное расторжение договора аренды земельных участков, предоставленных в целях строительства объектов жилого строительства, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности потребность в эффективном использовании указанных земельных участков.

В свою очередь, относя неиспользование находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предназначенного для жилого строительства, в указанных целях в течение трех лет к основаниям расторжения договора аренды, федеральный законодатель исходил из необходимости конкретизации применительно к особенностям данного вида договоров положения пункта 2 статьи 450 ГК Российской Федерации, согласно которому существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Стороны же договора аренды земельного участка, которые при его заключении исходят из добросовестности участников гражданского оборота при выполнении взятых на себя по договору обязательств, несут связанные с недостижением ожидаемого экономического эффекта риски. При этом предусмотренный абзацем шестым подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации трехлетний срок для начала использования земельного участка в указанных целях не может рассматриваться как необоснованный, что предопределяет возможность введения данного законодательного требования в отношении заключенных до его вступления в силу долгосрочных договоров аренды, призванных изначально обеспечить взаимные интересы арендаторов и арендодателей в наиболее эффективном использовании земельных участков, предоставленных для строительства, в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием.

В то же время неиспользование земельного участка арендатором, действующим добросовестно, разумно и осмотрительно, в течение трех лет со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды земельного участка может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), - оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц.

В этих случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции Российской Федерации принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора - арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной - арендатором (Определение Конституционного Суда РФ от 30.09.2019 № 2485-О).

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2017 № 18-КГ17-14 отмечено, что из содержания норм статей 7 и 42 Земельного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Поскольку земельный участок предоставлен в аренду под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе, градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

В соответствии со статьей 9 Закона Украины № 687-XIV, частью 5 статьи 26 Закона Украины № 3038-VI «О регулировании градостроительной деятельности», действующими на момент заключения Договора аренды, проектирование и строительство объектов осуществляется владельцами или пользователями земельных участков в следующем порядке: 1) получение заказчиком или проектировщиком исходных данных; 2) разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных статьей 31 настоящего Закона, ее экспертизы; 3) утверждение проектной документации; 4) выполнение подготовительных и строительных работ; 5) принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов; 6) регистрация права собственности на объект градостроительства.

Указанное корреспондируется с частью 1 статьи 48, статьей 51 ГрК РФ и статьей 3 Федерального Закона Российской Федерации «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» от 17.11.1995 года № 169-ФЗ.

Таким образом, из совокупности вышеприведенных норм законодательства следует, что перед началом строительства застройщику необходимо совершить определенный комплекс мер, без которых осуществление строительства противоречило бы законодательству в области градостроительства и архитектуры.

Кроме того, в силу статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, являющийся основанием для прекращения арендных отношений.

Таким образом, арендатор земельного участка должен действовать разумно и прежде чем приступить к осуществлению строительных работ и освоению земельного участка, должен предпринять все возможные действия для оформления документов в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

В силу положений Федерального конституционного закона от 21.03.2014 №6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя», с учетом положений Закона Республики Крым от 31.07.2014 №38-ЗPK «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым» для сторон договоров аренды земельных участков, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона №6-ФКЗ, была установлена обязанность в совершении действий по приведению таких договоров аренды в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что актом осмотра территории (обследования) №444 от 17.07.2019 Департаментом муниципального контроля Администрации города Ялта установлено, что земельный участок площадью 6310 кв.м., расположенный по адресу: <...> в районе дома №40, с неустановленным видом целевого назначения по целевом назначению на момент проверки не используется, земельный участок не освоен.

Истец полагает, что в результате проведенных мероприятий был установлен факт, свидетельствующий о неисполнении Арендатором своих обязанностей в части использования земельного участка и строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома в предусмотренный законодательством срок.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик ссылается на то, что факт нарушения условий договора в части не осуществления строительства оговоренного в договоре объекта на указанном земельном участке, не является существенным, поскольку, по его мнению, имели место обстоятельства, препятствовавшие своевременному началу строительства, по независящим от него причинам.

В силу положений Федерального конституционного закона от 21.03.2014 №6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя», с учетом положений Закона Республики Крым от 31.07.2014 №38-ЗPK «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым» для сторон договоров аренды земельных участков, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона №6-ФКЗ, была установлена обязанность в совершении действий по приведению таких договоров аренды в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации.

Соответственно, дальнейшее освоение земельного участника ответчиком было поставлено в зависимость от наступления факта переоформления и регистрации в установленном порядке договора аренды от 06.02.2007 года, так как в соответствии с ранее приведенными нормами градостроительного законодательства Российской Федерации, отсутствие сведений о праве аренды земельного участка в ЕГРН исключало возможность получения застройщиком необходимых исходных данных и осуществления проектирования,

При этом, представленными ответчиком в материалы дела доказательствами подтверждается невозможность разработки проектной документации по причине отсутствия градостроительного плана земельного участка.

В частности, из письма ООО «АКБ «Атриум» от 28.03.2019 (организация-проектировщик) в адрес ООО «Кам Нью» следует, что подготовка проекта строительства многоквартирного дома невозможна без предоставления проектировщику градостроительного плана земельного участка.

В свою очередь, как верно установлено судом первой инстанции, выполнение строительных работ и получение разрешения на строительство объекта недвижимости без градостроительного плана земельного участка невозможно, а получение градостроительного плана земельного участка невозможно без договора аренды, заключенного в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Таким образом, с учетом конкретных обстоятельств дела, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что после марта 2014 года Общество не имело возможности продолжить освоение земельного участка и приступить к строительству многоквартирного дома по независящим от арендатора причинам.

При этом, как следует из материалов дела, 31.03.2017 ответчик обращался в адрес Администрации с заявлением о переоформлении договора аренды, в порядке переоформления ранее возникшего права.

Однако доказательств того, что по результатам обращения ответчика 31.03.2017 между сторонами был заключен договор аренды в соответствии требованиями законодательства Российской Федерации, в материалах дела отсутствуют.

И лишь 17.01.2020 года в соответствии с постановлением Администрации города Ялта Республики Крым от 16.01.2020 года №58-п, между арендодателем и ООО «Кам Нью» был перезаключен договор аренды земельного участка.

Обстоятельства переоформления договора аренды от 06.02.2007 года в соответствии с законодательством Российской Федерации, по мнению судебной коллегии, свидетельствуют о том, что стороны выразили волеизъявление на сохранение арендных правоотношений в правовом поле Российской Федерации.

Следовательно, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, орган власти, являющийся арендодателем, своим поведением по существу высказал волю на продолжение арендных отношений, в том числе, по вопросу освоения земельного участка, тогда как такое освоение находилось в прямой зависимости от наступления юридического факта переоформления и регистрации договора аренды.

Вместе с тем, постановлением Администрацией города Ялта от 11.06.2021 г.№1593-п отменено постановление Администрации города Ялта Республики Крым от 16.01.2020 г. №58-п «Об установлении вида разрешенного использования и включения земельного участка в состав имущества казны и в Реестр муниципальной собственности муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым и заключении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...> в районе жилого дома №40, с обществом с ограниченной ответственностью «КАМ НЬЮ» в порядке переоформления прав», что явилось причиной для принятия регистрационным органом решения об отказе в регистрации договора аренды от 17.01.2020 года.

При этом, суд считает, что указанное постановление Администрации города Ялта от 11.06.2021 г.№1593-п не только не свидетельствует об изменении, либо прекращении, правоотношений сторон, возникших на основании договора аренды 06.02.2007 года, но и не отменяет юридическое значение факта изначального принятия решения о переоформлении договора аренды от 06.02.2007 года в порядке ранее возникшего права, свидетельствующего о намерении арендодателя сохранить арендные правоотношения.

Истцом не предоставлено доказательств того, что невозможность получения разрешительной документации для освоения земельного участка в соответствии с его целевым назначением, вызваны обстоятельствами, за которые отвечает арендатор, и по вине арендатора создались такие условия, при которых невозможно достижение цели договора аренды.

Коллегия судей также принимает во внимание, что ответчиком представлены доказательства, подтверждающие совершение действий по получению документов, необходимых для начала осуществления строительных работ и, соответственно, освоения земельного участка.

Так, 11.07.2016 года между ООО «КАМ НЬЮ» и ООО «Строительная компания «Вертикаль» заключен Договор №11/07-2016 на выполнение подрядных работ.

В силу п. 1.1 предметом Договора является выполнение поэтапно подрядных работ по устройству дренажной системы, подготовке земельного участка для выполнения изыскательных работа, в том числе инженерно-геологических работ, ремонт и восстановление ограждения территории, очистка территории от сухих кустарников, разбор/демонтаж старых легких деревянных и металлических конструкций с помощью специальной техники, расчистка территории, в том числе и от мусора, земельного участка площадью 0,6310 га по адресу: Российская Федерация, <...> в районе жилого дома №40.

Актом приема-передачи от 02.09.2016 года, оформленным между ООО «КАМ НЬЮ» и ООО «Строительная компания «Вертикаль», подтверждается завершения первого этапа работ по Договору №11/07-2016. ООО «Строительная компания «Вертикаль» было оказано услуг на общую сумму 450 000 рублей.

14.08.2017 года между ООО «КАМ НЬЮ» и ООО «Комплексное проектирование сооружений» заключен договор №14-08/2017 на выполнение проектных работ.

Согласно п. 1.1 предметом Договора является разработка проектной документации «Многоэтажный многоквартирный жилой дом по адресу: Российская Федерация, <...> в районе жилого дома №40, стадия «Эскизный проект».

06.10.2018 года между ООО «КАМ НЬЮ» и ООО «Строительная компания «Вертикаль» заключен инвестиционный договор на создание многоквартирного жилого дома на земельном участке площадью 0,6310 га по адресу: Российская Федерация, <...> в районе жилого дома №40.

Таким образом, указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что ответчиком предпринимались действия по выполнению подготовительных работ по освоению земельного участка.

Кроме того, коллегия судей полагает необходимым обратить внимание, что в период с 2007 по 2012 годы ответчик был лишен возможность приступить к освоению земельного участка ввиду оспаривания своих прав и законных интересов в судебном порядке, что подтверждается судебными актами по делам №№22-ц-5259/2008 от 15.09.2008, №2-453/09 от 02.03.2009, 05.03.2009, №22ц-3332/2009 от 21.07.2009, №6-3954св12 от 25.04.2012, №2-916/2010 от (т.4 л.д. 8-45)

С учетом указанных обстоятельств, коллегия судей полагает, что ответчиком представлены как доказательства, подтверждающие совершение действий для освоения земельного участка, так и доказательства, которые указывают на наличие объективных причин, препятствовавших совершению действий по освоению земельного участка.

Как ранее было установлено судом первой и апелляционной инстанций, договор аренды земельного участка действует до 16.03.2056 года, а земельный участок предоставлялся для строительства и обслуживания многоквартирного, многоэтажного жилого дома.

При таких обстоятельствах, учитывая, что из времени неиспользования земельного участка подлежит исключению время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование, арендатор не мог исполнить обязательство по строительству по независящим от него объективным причинам, исключающих возможность использования земельного участка в соответствии со статьей 46 ЗК РФ.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации в своих решениях, право на судебную защиту предполагает наличие конкретных гарантий, позволяющих реализовать его в полном объеме, а правосудие, которое в Российской Федерации осуществляется только судом, по своей сути может признаваться таковым, только если оно отвечает требованиям справедливости и обеспечивает эффективное восстановление в правах; эффективный судебный контроль может быть как предварительным, так и последующим.

В рамках указанных конституционных гарантий суд при рассмотрении дела обязан исследовать по существу его фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы; иное приводило бы к тому, что право на судебную защиту, закрепленное статьей 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации, оказывалось бы существенно ущемленным (пункт 2.3 Определения от 06.10.2015 № 2317-О).

По своей правовой природе расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору (по строительству объекта) представляет собой меру ответственности, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных и адекватных действий для освоения земельного участка.

На основании вышеизложенного, коллегия судей соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что такая мера ответственности, как расторжение договора, не соразмерна нарушению обязательства. Расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны.

При этом, действия государственных органов, органов местного самоуправления по распоряжению публичной (коммунальной) собственностью, в частности по передаче в долгосрочную аренду земельных участков, но направлены, в том числе, на развитие экономики региона, различных видов инфраструктуры, создание современных конкурентоспособных отраслей в пределах соответствующей территории, что возможно лишь при активной инвестиционной деятельности хозяйствующих субъектов и реальном осуществлении последними проектов, для реализации которых предоставлены земельные участки.

Коллегия судей полагает, что в рассматриваемом случае поведение ответчика свидетельствует о намерении достижения перечисленных публичных целей. Осуществленные обществом этапы освоения земельного участка не влекут невозможность достижения целей заключения договора, тем более, с учетом срока его действия.

На основании вышеизложенного, оснований для расторжения договора аренды не имеется, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требований Департамента.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции полагает, что доводы подателя апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.

Иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела и дал им правильную оценку и не допустил нарушения норм материального и процессуального права, в связи с чем, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании статьи 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 03 июня 2022 года по делу №А83-18926/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.



Председательствующий Н.И. Сикорская

Судьи И.В. Евдокимов

А.А. Тарасенко