Решение от 26 мая 2024 г. по делу № А63-11895/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Резолютивная часть решения объявлена 13 мая 2024 года

                                         Решение изготовлено в полном объёме 27 мая 2024 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Галушки В.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Беловой Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

прокуратуры Ставропольского края, г. Ставрополь, ОГРН <***>, ИНН <***>

к управлению муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края, ст. Ессентукская, ОГРН <***>, ИНН <***>,

обществу с ограниченной ответственностью «Алмаз Капитал», г. Москва, ОГРН <***>, ИНН <***>,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН <***>, ИНН <***>,

администрация Предгорного муниципального округа Ставропольского края, ст. Ессентукская, ОГРН <***>, ИНН <***>

о признании недействительной (ничтожной) сделкой договора купли-продажи земельного участка от 15.03.2022 № 2,

о применении последствия недействительности ничтожной сделки,

об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 26:29:150402:1,

при участии представителя истца – ФИО1 по доверенности от 21.02.2024 № 820-2024, ФИО2 по доверенности от 12.02.2024 № 8-20-2024, представителя ООО «Алмаз Капитал»  – ФИО3 по доверенности от 30.06.2023, представителя управления муниципальным имуществом – ФИО4 по доверенности от 05.04.2024, представителя администрации – ФИО5 по доверенности от 09.01.2024 (посредством вэб-конференции), эксперта – ФИО6, в отсутствие представителя  Управления Федеральной службы государственной регистрации,

УСТАНОВИЛ:

прокуратура Ставропольского края обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края к управлению муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края (далее – управление), обществу с ограниченной ответственностью «Алмаз Капитал» (далее – ООО «Алмаз Капитал», общество) с иском о признании недействительной (ничтожной) сделкой договора купли-продажи земельного участка от 15.03.2022 № 2, категории земель – земли населенных пунктов, общей площадью 57 420 кв.м, с кадастровым номером 26:29:150402:1, адрес: Ставропольский край, Предгорный район, в границах муниципального образования Нежинского сельсовета, заключенного между управлением и обществом.

Истец просил применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязав ООО «Алмаз Капитал» возвратить управлению по акту приема-передачи земельный участок, категории земель – земли населенных пунктов, общей площадью 57 420 кв.м., с кадастровым номером 26:29:150402:1, адрес: Ставропольский край, Предгорный район, в границах муниципального образования Нежинского сельсовета.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Предгорного муниципального округа Ставропольского края (далее – администрация), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.

Представители истца в судебном заседании поддержали заявленные требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении, указали, что при проведении проверки исполнения земельного законодательства по распоряжению земельными участками, расположенными на территории Предгорного муниципального округа Ставропольского края, выявлено нарушение требований федерального законодательства при заключении между управлением и обществом договора купли-продажи от 15.03.2022 № 2 земельного участка с кадастровым номером 26:29:150402:1.

Ссылаясь на несоразмерность площади земельного участка площади расположенным на  нём объектам недвижимости, считают договор купли-продажи от 15.03.2022 № 2 недействительной (ничтожной) сделкой на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -  ГК РФ), просили суд удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

Возражая против иска, представитель ответчика - управления поддержала доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление, указала, что поскольку общество являлось арендатором спорного земельного участка,  на котором расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся  в собственности общества, последнее в силу пункта 1 статьи 39.20. Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) обладало исключительным правом на приобретение земельного участка в собственность. При заключении оспариваемого договора купли-продажи не было допущено нарушений порядка предоставления в собственность за плату земельного участка без проведения торгов, установленного в статье 39.17 ЗК РФ, основания для отказа в предоставлении земельного участка в собственность,  предусмотренные статьёй 39.16 ЗК РФ, отсутствовали.

Считая, что истцом не доказано наличие оснований для признания сделки недействительной, просит в удовлетворении исковых требований отказать в полном объёме.

Представитель ответчика - ООО «Алмаз Капитал» поддержала правовую позицию управления, в письменном отзыве на исковое заявление и дополнениях к нему указала, что общество при заключении сделки проявило разумную степень осмотрительности и заботливости, которая требовалась для совершения подобного рода сделок, ООО «Алмаз Капитал»  имеет все признаки добросовестности приобретения как спорного земельного участка, так и ранее права его аренды в рамках реализации с торгов. Отмечает, что в исковом заявлении не содержится указание ни на одну норму закона, в силу которой спорный участок должен иметь конкретную площадь, также истцом не обозначена величина необходимой площади земельного участка, учитывая вид его разрешенного использования. Поскольку проведенной по делу экспертизой установлено, что имеющиеся объекты капитального и некапитального строительства на земельном участке являются единым недвижимым комплексом, раздел земельного участка приведет к нарушению целостности единого недвижимого комплекса для отдыха (рекреации), а также к уменьшению площади зоны массового кратковременного отдыха. Учитывая, что расположенный на земельном участке пруд является гидротехническим сооружением (искусственным прудом-накопителем), данные о котором как о водном объекте не внесены в государственный водный реестр, полагает довод истца о наличии ограничений в обороте спорного земельного участка необоснованным. Просит в удовлетворении исковых требований отказать в полном объёме.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора -   администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края поддержала правовую позицию ответчиков, в письменном отзыве указала, что при заключении договора купли-продажи не усматривалось оснований для отказа в предоставлении земельного участка, установленных статьёй 39.16 ЗК РФ. Обозначенная статья не предусматривает такого основания для отказа, как несоразмерность (несоответствие) площади испрашиваемого земельного участка размеру участка, необходимого для использования расположенного на нем объекта недвижимости, не предусмотрена и необходимость предоставления документа, обосновывающего такое соответствие, в целях предоставления земельного участка. Истец не указал конкретную норму закона, содержащую явно выраженный запрет, нарушенный при заключении договора купли-продажи, а также не обосновал, чем подтверждается несоразмерность предоставленного земельного участка и какой именно должна быть площадь участка, необходимая для использования расположенных на нём объектов недвижимости. Просит в удовлетворении исковых требований отказать в полном объёме.

В целях дополнительного исследования экспертного заключения в судебное заседание был вызван эксперт ФИО6, которая дала пояснения по поставленным вопросам, что отражено на аудиопротоколе судебного заседания.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора -  Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания уведомлен надлежащим образом, отзыв и возражений относительно рассмотрения спора по существу не представил.

Суд в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ считает возможным рассмотреть данный спор в отсутствие неявившегося представителя третьего лица по имеющимся доказательствам.

От истца поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства, которое судом рассмотрено и удовлетворено, в судебном заседании 23.04.2024 в соответствии со статьей 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 13.05.2024 14 час. 30 мин. Информация о перерыве размещена на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» в информационной системе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru). После перерыва судебное заседание продолжено  при участии представителей сторон.

Выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 14.05.2021 № 2, заключенного между обществом и ОАО «Гидрометаллургический завод» (в рамках процедуры банкротства последнего) на основании протокола от 06.04.2021 № 7326-ОАЗФ/1/2 о результатах открытых торгов в форме аукциона по продаже имущества ОАО «Гидрометаллургический завод» (лот №1) на электронной торговой площадке «RUSSIA OnLine», ООО «Алмаз Капитал»  приобрело право собственности на следующие объекты  капитального строительства:

- павильон отдыха, настольных игр и танцев (нежилое здание), площадью 84,4 кв.м., кадастровый номер 26:29:000000:10994;

- проходная (нежилое здание), площадью 106,5 кв. м., кадастровый номер 26:29:000000:10995;

- сауна (нежилое здание), площадь 61,2 кв. м., кадастровый номер 26:29:000000:11020.

Право собственности ООО «Алмаз Капитал»  на указанные объекты недвижимости, подтверждаются сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости.

По договору купли-продажи от 14.05.2021 № 2 обществом также приобретено ранее принадлежащее ОАО «Гидрометаллургический завод»  (договор аренды земельного участка от 21.04.2010 № 240 сроком до 21.04.2059)  право аренды земельного участка с кадастровым номером 26:29:150402:1,  Ставропольский край, Предгорный район, в граница МО Нежинский сельсовет, на котором расположены указанные  объекты недвижимости.

Дополнительным соглашением от 08.10.2021 к договору аренды земельного участка от 21.04.2010 № 240 произведена замена стороны арендатора с ОАО «Гидрометаллургический завод» на ООО «Алмаз Капитал».

На основании постановления администрации муниципального округа Ставропольского края от 22.02.2022 № 258 о прекращении права аренды  и предоставлении земельного участка в собственность за плату на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов, между управлением и обществом заключен договор купли-продажи от 15.03.2022 № 2 земельного участка с кадастровым номером 26:29:150402:1 площадью 57 420 кв.м., расположенного по адресу: Ставропольский край, Предгорный район, в граница МО Нежинский сельсовет.

Полагая, что договор купли-продажи от 15.03.2022 № 2  (далее – договор купли-продажи) отвечает признакам недействительной сделки по основанию, предусмотренному статьёй 168 ГК РФ, поскольку заключен с нарушением федерального законодательства, прокуратура обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края за защитой публичных интересов в порядке, предусмотренном статьей 52 АПК РФ.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном указанным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

На основании абзаца 4 статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В силу Федерального закона Российской Федерации от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» прокурор является государственным органом, осуществляющим надзор за деятельностью юридического лица в сфере соблюдения федерального законодательства, и обладает полномочиями по обращению с настоящим иском в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ  сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пункт 2 статьи 166 ГК РФ  устанавливает, что требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Пункт  3 статьи 166 ГК РФ устанавливает, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Соответствующее право прокурора на предъявление иска о признании недействительной сделки по основанию ее ничтожности закреплено в абзаце третьем части 1 статьи 52 АПК РФ, в соответствии с которым прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 АПК РФ, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования (пункт 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе»).

Согласно части 3 статьи 52 АПК РФ прокурор, обратившийся в арбитражный суд, пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности истца.

Из разъяснений, приведенных в абзаце 2 пункта 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее ? постановление № 25) следует, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Применительно к статьям 166, 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75 постановления № 25).

Пунктом 1 статьи 167 ГК РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В обоснование заявленных требований истец указал, что при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 26:29:150402:1, были нарушены требования федерального законодательства, а именно имеет место несоразмерность площади спорного земельного участка и расположенных на нем зданий.

Проверив указанный довод истца, суд отклоняет его как несостоятельный.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

На основании пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Отношения по предоставлению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, урегулированы главой V.1 ЗК РФ, в соответствии с положениям которой предоставление таких земельных участков осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции (статья 39.2 ЗК РФ), в том числе на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату (подпункт 2 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ).

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа: земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

Данное правило основано на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов недвижимости, закрепленном в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ, осуществляется без проведения торгов.

К числу оснований возникновения прав на земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законодатель относит договор купли-продажи, в случае предоставления земельного участка в собственность за плату (статья 39.1 ЗК РФ).

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ.

Указанный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган в срок не более тридцати дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 Кодекса, и по результатам рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1)      осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2)      принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3)      принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии  хотя  бы  одного  из  оснований,  предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса, и направляет принятое решение заявителю.

В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Вместе с тем, статья 39.16 ЗК РФ не предусматривает такого основания  отказа, как несоответствие площади испрашиваемого земельного участка размеру участка, необходимого для использования расположенного на нем объекта недвижимого имущества, не предусмотрена и необходимость предоставления документа, обосновывающего такое соответствие, в целях предоставления земельного участка.

Из материалов дела следует, что регламентированный законом порядок предоставления земельного участка в собственность ООО «Алмаз Капитал» управлением был соблюден, доказательств обратного суду не предоставлено.

По смыслу данных Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснений, исключительный характер права на приобретение земельного участка в аренду означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на заключение договора аренды земельного участка, занятого этим зданием, сооружением. Предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, определяются исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации или с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства (пункты 4, 5).

При доказанности использования совокупности правомерно возведенных объектов как имущественного комплекса их собственник вправе претендовать на приобретение земельного участка под всем принадлежащим ему комплексом, в том числе и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества. Сама по себе регистрация права собственности на отдельные объекты недвижимости при определенных условиях не препятствует квалификации таких объектов как единого комплекса (постановления от 17.08.2004 № 4345/04, от 20.10.2010 № 6200/10).

Названный подход поддерживается Верховным судом Российской Федерации (определения от 13.12.2017 № 301-ЭС17-18823, от 26.01.2018 № 301-ЭС17-21416, от 07.09.2021 № 306-ЭС21-14703, от 18.11.2021 № 304-ЭС21-20862).

Согласно правовой позиции Верховного суда Российской Федерации,  сформулированной в определении от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы предоставляемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

В силу части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. Заключение эксперта, выполненное на основании проведенных исследований и с учетом их результатов, оглашается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по делу (части 1 и 3 статьи 86 Кодекса).

С целью проверки довода истца о несоразмерности площади земельного участка расположенным на нем объектам суд назначил экспертизу, производство которой поручил эксперту автономной некоммерческой организации «Центр независимых исследований и судебной экспертизы ФИО6

В заключении по результатам проведения судебной экспертизы от 08.02.2024 № 175/1/23 (далее – заключение эксперта) по поставленным судом вопросам экспертом сделаны следующие выводы:

1. В границах земельного участка с кадастровым номером 26:29:150402:1 определены следующие объекты капитального и некапитального строительства:  нежилое здание бильярдная, имеющее кадастровый номер 26:29:000000:10994 (наименование по ЕГРН - павильон отдыха, настольных игр и танцев);  нежилое здание проходная (пост охраны), имеющее кадастровый номер 26:29:000000:10995; нежилое здание сауна, имеющее кадастровый номер 26:29:000000:11020; некапитальные сооружения – спортивная площадка, навесы, пирсы, вагончики;  элементы благоустройства территории – дорожки, подъездная дорога, освещение, хозяйственная часть – мини зоопарк;  бывший пруд-накопитель. Указанные объекты в границах земельного участка с кадастровым номером 26:29:150402:1 объединены единым назначением - Отдых (рекреация); функционально взаимосвязаны между собой в соответствие со ст. 133.1 ГК РФ являются единым недвижимым комплексом.

2. Необходимая площадь земельного участка для обслуживания объектов капитального и некапитального строительства, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 26:29:150402:1 составляет 56 942 кв.м.

3. Техническая возможность разделить земельный участок с кадастровым номером 26:29:150402:1 на два самостоятельных земельных участка площадью 471 кв.м. и 56 942 кв.м. имеется, однако такой раздел приведет к нарушению целостности единого недвижимого комплекса для Отдыха (рекреации) в границах земельного участка с кадастровым номером 26:29:150402:1, а также к уменьшению площади участка зоны массового кратковременного отдыха, что не соответствует требованиям СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01- 89*» и будет препятствовать рациональному использованию территориальной зоны отдыха, что не соответствует требованиям Земельного Кодекса РФ.

Заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 – 87 АПК РФ.

Требования к содержанию заключения эксперта или комиссии экспертов установлены статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Представленное суду заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы от 08.02.2024 № 175/1/23 подписано экспертом, удостоверено печатью экспертного учреждения и соответствует установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» требованиям, эксперт под подписку предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Признаков недостоверности, неясности или неполноты заключения экспертизы, с учетом пояснений эксперта, данных в процессе судебного разбирательства, судом не установлено.

Документально подтвержденных возражений по существу выводов эксперта сторонами не представлено, ходатайств о проведении дополнительной либо повторной судебной экспертизы по делу не заявлено.

На основании изложенного, заключение эксперта принимается судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

С учётом  указанного заключения, в совокупности с представленными в материалы дела документами и фактическими обстоятельствами, суд приходит к выводу, что используемая обществом площадь спорного земельного участка (57 420 кв.м.), необходимая для функционирования и использования расположенных на нем объектов, является обоснованной, несмотря на наличие технической возможности раздела спорного земельного участка. Поскольку указанный раздел приведет к нарушению целостности единого недвижимого комплекса для отдыха (рекреации) в границах земельного участка с кадастровым номером 26:29:150402:1, а также к уменьшению площади участка зоны массового кратковременного отдыха.

Суд также учитывает, что согласно материалам дела площадь спорного земельного участка исторически установлена для целей строительства и эксплуатации базы отдыха.

Так, земельный участок  с кадастровым номером 26:29:150402:1 площадью -/ 57 420 кв.м. и границах поставлен на кадастровый учёт  в 2005 году, в 2010 передан управлением ОАО «ГМЗ» в долгосрочную аренду по договору от 21.04.2010 № 240, запись об обременении в виде аренды для использования в целях строительства базы внесена в ЕГРН 19.01.2012. Первоначальный срок аренды согласно условиям договора составлял – 5 лет. Дополнительным соглашением от 15.12.2011 стороны дополнили договор сведениями о возведённых на земельном участке  объектах недвижимости и продлили срок аренды до 21.04.2059.

Впоследствии спорный земельный участок приобретен ООО «Алмаз Капитал» в собственность на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов путем заключения  договора купли-продажи земельного участка от 15.03.2022 № 2.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 26:29:150402:1 сформирован в границах и соответствующей площади 57 420 кв.м., существующих исторически длительное время, поставлен на кадастровый учет в этих же границах и площади,  на протяжении длительного времени на предоставленном участке располагалась законно возведенные объекты недвижимости. С 2010 года земельный участок уже использовался на праве аренды предыдущим арендатором - ОАО «ГМЗ» вплоть до реализации участка на торгах.

Доказательств о нарушении кем-либо из ответчиков в указанный период действующего законодательства, а также о нарушении чьих - либо прав и законных интересов истцом не предоставлено и в материалах дела не содержится.

Указывая в качестве основания для признания спорного договора недействительным несоразмерность площади спорного земельного участка и  расположенных на нем зданий, истец не приводит ссылки на конкретный нормативно-правовой акт, регламентирующий максимально допустимую площадь земельного участка. Данные о площади, которую, по мнению истца должен иметь земельный участок под расположенными на нем объектами недвижимости, в обосновании иска также отсутствуют, равно как и доказательства, подтверждающие несоразмерность площади земельного участка эксплуатационным потребностям расположенных на неё объектов.

Кроме того, суд учитывает, что вид разрешенного использования спорного земельного участка – отдых (рекреация) предполагает и обуславливает использование площади, значительно превышающей ту, которая занята объектами капитального строительства, учитывая то обстоятельство, что ни минимальный, ни максимальный размер земельного участка, ни максимальный процент застройки, из содержания указанного вида разрешенного использования, не подлежит установлению. Истцом так же не представлено никаких доказательств о запрете, либо невозможности использования фактической площади спорного земельного участка.

Довод прокуратуры о нарушении ответчиком земельного законодательства при предоставлении спорного земельного участка по причине  нахождения на нём пруда, являющегося водным объектом,  отклоняется судом как необоснованный.

В соответствии со статьей 1 Водного кодекса Российской Федерации (далее – Водный кодекс) водным объектом признается природный или искусственный водоем, водоток либо иной объект, постоянное или временное сосредоточение вод в котором имеет характерные формы и признаки водного режима.

На основании пункта 3 части 2 статьи 5 Водного кодекса водоемы (озера, пруды, обводненные карьеры, водохранилища) относятся к поверхностным водным объектам.

Исходя из положений частей 1 и 2 статьи 8 Водного кодекса водные объекты находятся в собственности Российской Федерации (федеральной собственности), за исключением прудов и обводненных карьеров, расположенных в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию, физическому лицу, юридическому лицу.

В соответствии с частью 4 статьи 8 Водного кодекса пруд, обводненный карьер могут отчуждаться в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством. Не допускается отчуждение таких водных объектов без отчуждения земельных участков, в границах которых они расположены.

Таким образом, совокупность приведенных нормативных положений не исключает возможность предоставления земельного участка с прудом, который не является водным объектом общего пользования, доступ к которым гарантируется государством.

Из заключения эксперта следует, что большая часть земельного участка с кадастровым номером 26:29:150402:1 занята прудом - 33 705 кв.м. (с. 16).

На момент передачи земельного участка в 2010 управлением в долгосрочную аренду предыдущему арендатору - ОАО «Гидрометаллургический завод» по договору от 21.04.2010 № 240 пруд уже находился на территории спорного земельного участка, указанное обстоятельство сторонами не оспаривается.

Из акта выбора земельного участка и предварительного согласования объекта – базы отдыха в районе пос. Садовая долина, утвержденного главой Администрации Предгорного муниципального района Ставропольского края  следует, что наиболее целесообразным вариантом для размещения базы был определен вариант размещения в районе пос. Садовая ФИО7. Данный вариант определен в границах земельного участка с кадастровым номером 26:29:150402:1.

Согласно указанному акту в границах земельного участка располагается бывший пруд-накопитель и канал. Данные обстоятельства отражены также в экспертном заключении (с. 19-20).

Таким образом, материалами дела и заключением эксперта подтверждается, что на момент формирования спорного земельного участка площадью 57 420 кв.м. в установленных границах и передаче его в 2010 управлением в долгосрочную аренду ОАО «ГМЗ» по договору № 240 пруд - накопитель уже находился на спорном земельном участке.

Заключением эксперта установлено, что пруд-накопитель является гидротехническим сооружением, т.е. искусственным водоёмом.

Согласно письму от 04.02.2022 № 07-17/44 отдела водных ресурсов по Ставропольскому краю Кубанского бассейнового водного управления (органа уполномоченного на ведение государственного водного реестра на территории Ставропольского края)    сведения о водном объекте – «рекреационный водоём – наливной пруд в пойме реки Подкумок (расположенном на спорном земельном участке) в государственном водном реестре отсутствуют. 

В силу подпункта 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Действующим водным законодательством также установлен принцип единства юридической судьбы водных объектов (прудов) и земельного участка, в границах которого расположен пруд.

Таким образом, расположение в границах спорного земельного участка искусственного пруда не является препятствием для предоставления земельного участка ответчику в собственность.

Пруд является собственностью ООО «Алмаз Капитал», поскольку следует судьбе спорного земельного участка, соответственно, использование ответчиком площади под данным прудом также является обоснованным.

Суд отмечает, что отсутствие государственной регистрации на пруд не влияет на возможность использования спорного земельного участка, поскольку проведенной по делу судебной экспертизой установлено, что имеющиеся объекты капитального и некапитального строительства в границах земельного участка с кадастровым номером 26:29:150402:1 в соответствие со ст. 133.1 ГК РФ  являются единым недвижимым комплексом.

При этом, отсутствие государственной регистрации не препятствует квалификации пруда как составляющей части единого комплекса.

Учитывая правовую позицию, сформированную в постановлениях Президиума ВАС РФ от 17.08.2004 № 4345/04, от 20.10.2010 № 6200/10, определениях ВС РФ  от 26.01.2018  301-ЭС17-21416, от 13.12.2017 № 301-ЭС17-18823 (согласно которой при доказанности использования совокупности правомерно возведенных объектов как имущественного комплекса их собственник вправе претендовать на приобретение земельного участка под всем принадлежащим ему комплексом, в том числе и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества), суд приходит к выводу о правомерности предоставления в собственность ООО «Алмаз Капитал» земельного участка под всем принадлежащим ему недвижимым комплексом. 

Отказывая  в удовлетворении иска, суд принимает во внимание, что объекты недвижимости, принадлежащие третьим лицам, чьи права могут быть нарушены использованием земельного участка в указанной площади, на земельном участке отсутствуют.  Сведений о наличии третьих лиц, имеющих в силу закона и/или договора права использования указанного участка либо какой-либо из его частей (субаренда, сервитут), и чьи права могут быть нарушены использованием участка в указанной площади истцом не предоставлено. 

Доказательств о наличии фактов, что за период использования земельного участка (с 2010 по 2023 год) имеются негативные последствия от использования данной площади участка, влекущие нарушения действующего законодательства либо законных прав и охраняемых интересов других лиц судом не усматривается.

ООО «Алмаз Капитал» при заключении сделки проявило разумную степень осмотрительности и заботливости, которая требовалась для совершения подобного рода сделок, и имеет все признаки добросовестности приобретения как спорного земельного участка, так и ранее права аренды указанного участка в рамках реализации с торгов, выполнило со своей стороны все обязательства в рамках договорных отношений, и требования действующего законодательства, доказательств обратного в материалы дела не предоставлено.  Объекты недвижимости и расположенные на земельном участке объекты некапитального строительства добросовестно эксплуатируются ответчиком в совокупности с земельным участком единым комплексом в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка «Отдых (рекреация)».

В рамках судебного разбирательства надлежащим образом обоснована необходимость использования  земельного участка с кадастровым номером 26:29:150402:1 в предоставленной площади 57 420 кв.м.,  поскольку размер земельного участка непосредственно связан с конкретным видом деятельности и функциональным назначением принадлежащих ООО «Алмаз Капитал» на праве собственности объектов недвижимого имущества, а также объектов некапитального строительства, которые в совокупности с прилегающей к ним территорией составляют единый комплекс. С учетом назначения перечисленных объектов и их площади, а также особенностей их эксплуатации используемая площадь спорного участка признается судом соразмерной.

Исследовав, в соответствии со статьей 71 АПК РФ все обстоятельства дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого из имеющегося в материалах дела доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд считает, что при предоставлении обществу земельного участка в собственность за плату без проведения торгов не допущено нарушений федерального законодательства, являющихся основанием для признания договора купли-продажи от 15.03.2022 № 2 недействительный (ничтожной) сделкой на основании статьи 168 ГК РФ.

Вопреки позиции истца, в деле не имеется каких-либо свидетельств того, что при заключении договора купли-продажи земельного участка от 15.03.2022 № 2 ответчиками нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, а также допущено нарушение публичных интересов.

В связи с чем, правовые основания для удовлетворения иска отсутствуют.

Доводы лиц, участвующих в деле, не нашедшие отражения в настоящем решении, не имеют существенного значения для дела и не могут повлиять на правильность изложенных в нём доводов.

В соответствии со статьей 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов и другие вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

В абзаце 2 пункта 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" указано, что у суда отсутствуют правовые основания для взыскания государственной пошлины по делу, по которому принято судебное решение об отказе в удовлетворении исковых требований истца, освобожденного от уплаты государственной пошлины (статья 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины по иску в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, а в удовлетворении исковых требований отказано, государственная пошлина за рассмотрение иска не подлежит взысканию в доход федерального бюджета.

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии со статьей 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В силу частей 1 и 2 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Законодательством не предусмотрено освобождение прокурора, государственных органов (в соответствии со статьей 40 АПК РФ являющихся лицами, участвующих в деле) от возмещения судебных расходов в случае, если решение принято не в их пользу. Напротив, в части 1 статьи 110 АПК РФ гарантируется возмещение всех понесенных судебных расходов в пользу выигравшей дело стороны независимо от того, является ли проигравшей стороной прокурор, государственный орган.

Из разъяснений, изложенных в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе», следует, что если по результатам рассмотрения арбитражным судом заявления прокурора принято решение об отказе в удовлетворении требований прокурора, судебные расходы стороны, в пользу которой принят судебный акт, подлежат возмещению за счет казны Российской Федерации.

Согласно статье 52 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» финансовое обеспечение деятельности органов и организаций Прокуратуры Российской Федерации является расходным обязательством Российской Федерации.

В соответствии с абзацем четвертым пункта 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.05.2019 № 13 «О некоторых вопросах применения судами норм Бюджетного кодекса Российской Федерации, связанных с исполнением судебных актов по обращению взыскания на средства бюджетов бюджетной системы Российской Федерации» порядок исполнения судебных актов по обращению взыскания на средства бюджетов бюджетной системы Российской Федерации установлен бюджетным законодательством и не может быть произвольно определен судом при изложении резолютивной части судебного акта.

Положениями статей 165 и 242.2 Бюджетного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что судебные акты по искам к Российской Федерации, в том числе о взыскании денежных средств за счет казны Российской Федерации, исполняет Министерство финансов Российской Федерации.

Согласно Положению о Министерстве финансов Российской Федерации, утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.2004 № 329, Минфин России является федеральным органом исполнительной власти, обеспечивающим единую финансовую и бюджетную политику в Российской Федерации, осуществляет функции главного распорядителя и получателя средств федерального бюджета.

В рассматриваемом случае прокурор в арбитражном процессе участвовал от имени Российской Федерации, за счет казны которой и осуществляется возмещение судебных расходов, понесенных лицом, участвующем в деле, когда судебный акт принят не в пользу прокурора, и, соответственно, не в пользу Российской Федерации.

Следует отметить, что взыскание судебных расходов производится с Российской Федерации как с публично-правового образования, а не с Министерства финансов Российской Федерации, которое в рассматриваемом случае выступает в качестве государственного органа, обязанного в силу закона исполнить судебный акт.

Взыскание с Министерства финансов Российской Федерации судебных расходов не порождает денежного обязательства непосредственно у названного органа, а лишь определяет порядок исполнения судебного акта в соответствующей части.

С учетом изложенного,  судебные расходы, понесенные ответчиком в связи с оплатой ответчиком проведения экспертизы в размере 95 000,00  рублей, подлежат взысканию с казны Российской Федерации в лице Министерства финансов Российской Федерации.

Определением от 23.06.2023 суд принял обеспечительные меры в виде запрета ООО «Алмаз Капитал» совершать сделки и иные действия, которые могут повлечь обременение правами третьих лиц на земельный участок с кадастровым номером 26:29:150402:1, а также запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю производить регистрацию любых сделок в отношении указанного земельного участка.

В силу части 4, 5 статьи 96 АПК РФ  в случае отказа в удовлетворении иска, обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска или указывает на это в судебных актах об отказе в удовлетворении иска.

В материалах электронного дела в картотеке арбитражных дел документы имеются в полном объеме (в электронном виде).

В соответствии с пунктом 3.3.6 Инструкции, утвержденной Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 № 100 «Об утверждении Инструкции по делопроизводству в арбитражных судах Российской Федерации (первой, апелляционной и кассационной инстанций)» изучение документов, поступивших в арбитражный суд в электронном виде, осуществляется судьями при помощи имеющихся в распоряжении суда технических средств. При необходимости по требованию судьи такие документы могут быть распечатаны его помощниками/специалистами судебного состава.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Российской Федерации в лице Министерства финансов Российской Федерации за счет казны Российской Федерации в пользу общества с ограниченной ответственностью «Алмаз Капитал» ОГРН <***>, ИНН <***>, судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 95 000 рублей.

Отменить обеспечительные меры принятые определением от 23.06.2023 Арбитражного суда Ставропольского края в виде:

запрета обществу с ограниченной ответственностью «Алмаз Капитал», г. Москва, ОГРН <***>, ИНН <***>, совершать сделки и иные действия, которые могут повлечь обременение правами третьих лиц на земельный участок с кадастровым номером 26:29:150402:1;

запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН <***>, регистрацию любых сделок в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:29:150402:1.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья                                                                                                                   В.В. Галушка