Решение от 8 июля 2021 г. по делу № А41-67548/2020

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А41-67548/20
08 июля 2021 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 08 июля 2021 года

Полный текст решения изготовлен 08 июля 2021 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Петропавловской Ю. С., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассматривает в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «ЖИЛСТРОЙ» (142701, <...>, КАБИНЕТ 16, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 16.11.2004, ИНН: <***>)

к Администрации Ленинского городского округа Московской области,

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области,

о признании незаконным решения об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 50:21:0000000:36207 сроком до 13.06.2061 г., изложенное в письме от 17.09.2020 г. № 3285-П; об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов и заключить договор аренды земельного участка,

при участии представителей - согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ЖИЛСТРОЙ» обратилось в арбитражный суд с заявлением к Администрации Ленинского городского округа Московской области о признании незаконным решения об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 50:21:0000000:36207 сроком до 13.06.2061 г., изложенное в письме от 17.09.2020 № 3285-П; об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов и заключить договор аренды земельного участка.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвуют Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области.

Дело рассмотрено в порядке ч. 2 ст. 200 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования.

Представитель заинтересованного лица возражал против удовлетворения заявленных требований.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Из материалов дела следует, что между ООО «ЖИЛСТРОЙ» и Администрацией Ленинского муниципального района Московской области заключены следующие договоры аренды:

- договор аренды от 13.06.2012 № 378-2012/Ю, в редакции соглашения от 29.04.2014, заключенный в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:21:0000000:913;

- договор аренды от 13.06.2012 № 379-2012/Ю, в редакции соглашения от 29.04.2014, заключенный в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:21:0000000:912.

Срок аренды земельных участков согласно п. 1.3 договоров составляет 49 лет, т.е. до 13.06.2061.

22.12.2015 указанные земельные участки с кадастровыми номерами 50:21:0000000:913 и 50:21:0000000:912 объединены, новому земельному участку присвоен кадастровый номер 50:21:0000000:36207.

14.03.2016 между муниципальным образованием Ленинский муниципальный район Московской области (арендодатель) и ООО «ЖИЛСТРОЙ» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 6-2016/Ю в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:21:0000000:36207, площадью 60398 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Ленинский муниципальный район, с.п. Молоковское, д. Молоково, с видом разрешенного использования – многоквартирные жилые дома 2-4 этажа, жилищно-эксплуатационные службы, объекты инженерной и социальной инфраструктуры.

Срок действия договора 15.06.2019.

03.06.2019, 19.08.2020 заявитель обращался в администрацию с заявлениями о продлении срока действия договора аренды в пределах первоначального срока, установленного в договорах аренды от 13.06.2012 №№ 378-2012/Ю, 379-2012/Ю, либо предоставлении в аренду в порядке ст. 39.17 Земельного кодекса РФ земельного участка.

Решением, изложенным в письме от 17.09.2020 № 3285-П, администрация отказала заявителю в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 50:21:0000000:36207.

Заявитель, считая решение об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 50:21:0000000:36207 сроком до 13.06.2061 г., изложенное в письме от 17.09.2020 № 3285-П, незаконным, обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд пришел к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ (Далее – АПК РФ) юридические лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными актов (действий, бездействия) органов местного самоуправления, если полагают, что оспариваемые акты (действия, бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Так, исходя из смысла вышеизложенных норм, необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемых решений и действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые решения и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 названного Кодекса обязанность доказывания законности оспариваемого решения лежит на соответствующем органе. Вместе с тем, в соответствии со статьей 65 Кодекса, поскольку каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, бремя доказывания наличия факта нарушения оспариваемым решением прав и законных интересов заявителя лежит на последнем.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса.

Указанный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Статья 39.16 Земельного кодекса содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Согласно данной статье, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из указанных в ней оснований, в т.ч., если указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка.

Статьей 39.6 Земельного кодекса РФ предусмотрены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 указанной статьи договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

- собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

- собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Пунктом 3 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 данногоо Кодекса);

При этом согласно пункту 4 указанной статьи гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 данной статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

- заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

- исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

- ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

- на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Судом установлено, что оспариваемое заявителем решение органа местного самоуправления мотивировано тем, что основания, предусмотренные п.п. 2, 3 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, для заключения договора аренды на новый срок отсутствуют. Кроме того, администрация указала, что при образовании земельного участка с кадастровым номером 50:21:0000000:36207 в границы участка вошла часть реки Людовна, являющаяся притоком первого порядка реки Москва, а также ручьи без названия №№ 1,2, которые находятся в собственности РФ и на них распространяется правовой режим земель водного фонда.

Суд, исследовав материалы дела, считает доводы администрации, изложенные в оспариваемом решении, необоснованными исходя из следующего.

Судом установлено, что решением Видновского городского суда Московской области от 27.06.20109 по делу № 2-359/19 по иску Межрайонной природоохранной прокуратуры Московской области в интересах Московско-Окского бассейнового водного управления Росводресурсов к ООО «Жилстрой», Администрации Ленинского муниципального района Московской области об истребовании земельного участка с кадастровым номером 50:21:0000000:36207 из чужого незаконного владения администрации и ООО «Жилстрой» в пользу Российской Федерации, отказано в удовлетворении заявленных требований.

При вынесении указанного судебного акта, судом было установлено, что право пользования спорным объектом предоставлено ООО «Жилстрой» на основании, предусмотренном законом, и органом, имеющим для этого соответствующие полномочия. Суд указал, что у истца отсутствуют основания для истребования земельного участка у ответчика в порядке ст. ст. 301, 302 ГК РФ.

В материалы дела представлено положительное заключение негосударственной экспертизы проекта организации строительства и переноса русла реки Людовна, выполненное ООО «Центр Экспертиз» 19.08.2014 № 4-1-1-0006-14, в соответствии с котрым при реализации названного проекта не будет допущено каких-либо нарушений законодательства РФ.

Кроме того, в ходе рассмотрения спора, судом назначена землеустроительная экспертиза для ответа на вопросы о правомерности предоставления ООО «Жилстрой» в аренду земельного участка для строительства объектов недвижимости, проведение которой было поручено ООО «Центр Независимой Экспертизы и Права».

Согласно выводам экспертов, изложенных в экспертном заключении ООО «Центр Независимой Экспертизы и Права» на земельном участке с кадастровым номером 50:21:0000000:36207 установлено наличие реки Людовна, а также ручья без названия. При этом, эксперты установили, что на момент исследования ручей является сухой дренажной канавой, не имеющей гидрологической связи с рекой Людовна. Эксперты установили, что при реализации проекта переноса русла реки Людовна с заключением ручья в коллектор, русло реки Людовна и ее береговая полоса не будут входить в границы участка с кадастровым номером №, а ручей № перестанет быть поверхностным водным объектом (последний абзац стр.19, абз.5 стр.34 экспертного заключения, приложение 3 к экспертному заключению).

Эксперты подтвердили выводы положительного заключения негосударственной экспертизы проекта организации строительства и переноса русла реки Людовна, выполненного ООО «Центр Экспертиз» 19.08.2014, и, следовательно, при реализации ООО «Жилстрой» названного проекта не будет допущено каких-либо нарушений требований законодательства РФ. Кроме того, экспертами установлено, что в случае если проект переноса русла не будет реализован, в переделах земельного участка в любом случае возможно формирование двух земельных участков, существенно меньших по площади, которые будут заняты поверхностными водными объектами и их береговыми полосами.

Также судом установлено, что первоначальные земельные участки с кадастровыми номерами 50:21:0000000:913 и 50:21:0000000:912 предоставлены заявителю с предварительным согласованием мест размещения объектов, что согласно ст. 30 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей на дату заключения договоров аренды первоначальных земельных участков) допускает заключение договоров аренды без проведения торгов. Таким образом, поскольку право аренды первоначальных земельных участков было приобретено заявителем не на торгах, действие ограничения, установленного п. 7 ст. 448 ГК РФ, не распространяется на передачу прав по договорам аренды первоначальных земельных участков ответчику ООО «Жилстрой». А поскольку спорный земельный участок был образован путем объединения первоначальных земельных участков, то согласно п.4 ст.11.8 ЗК РФ в отношении него ответчик ООО «Жилстрой» сохранил право аренды, и договор аренды земельного участка мог быть заключен без проведения торгов.

Статьей 69 АПК РФ предусмотрено, что вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Кроме того, судом установлено, что заявителем на земельном участке с кадастровым номером 50:21:0000000:36207 возведены объекты недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы, согласно статьям 82 и 87 АПК РФ, относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу.

Учитывая изложенное, суд определением от 25.03.2021 назначил по делу экспертизу, проведение которой поручено АНО ЦСЭ «Специалист». Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1) Определить, имеются ли на земельном участке с кадастровым номером 50:21:0000000:36207 объекты капитального строительства, в том числе незавершенные строительством;

2) при положительном ответе на первый вопрос указать, соответствуют ли имеющиеся объекты документации, представленной в материалы дела А41-67548/20, указать процент готовности объекта капитального строительства.

Согласно представленному в материалы дела Заключению эксперта № 04/09-21 от 18.06.2021, на земельном участке с кадастровым номером 50:21:0000000:36207 имеются объекты капитального строительства, в том числе объекты незавершенные строительством (КРН-1, КРН-2); процент готовности непосредственно самого ОКС, представленного в виде КРН-1, КРН-2 составляет 100%, так как указанные сооружения введены в эксплуатацию.

Названное заключение в силу положений части 1 статьи 64, статей 67 и 68 АПК РФ признано арбитражным судом надлежащим доказательством и оценено в совокупности с иными доказательствами.

Правовые основы проведения судебных экспертиз в арбитражном процессе регулируются положениями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ).

В соответствии с частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в заключении эксперта должны быть отражены, в том числе:

- содержание и результаты исследований с указанием примененных методов;

- оценка результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование;

- иные сведения в соответствии с федеральным законом.

В соответствии со статьей 8 Закона N 73-ФЗ эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

В соответствии со ст. 86 АПК РФ и ст. 25 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, на основании проведенных исследований с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дают письменное заключение и подписывают его.

Заключение должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Требования к содержанию заключения установлены статьей 25 Закона N 73-ФЗ, согласно которой в заключении эксперта должны быть отражены, в том числе:

- содержание и результаты исследований с указанием примененных методов;

- оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

С учетом требований изложенных выше норм права надлежащим образом выполненное экспертное заключение должно содержать подробное описание проведенных исследований, сделанные в результате этих исследований выводы и ответы на поставленные арбитражным судом вопросы.

Судом установлено, что экспертное заключение соответствует указанным выше нормам. У суда отсутствуют основания сомневаться в достоверности и объективности сделанных выводов.

Так, в соответствии с п. 2 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ земельные участки, из которых при разделе образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки.

При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование (п. 1 ст. 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Таким образом, положениями земельного законодательства предусмотрено, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Как установлено судом выше, земельный участок с кадастровым номером 50:21:0000000:36207 образован в результате объединения земельных участков 50:21:0000000:913 и 50:21:0000000:912, арендуемых заявителем на основании договоров аренды от 13.06.2012 №№ 378-2012/Ю, 379-2012/Ю. Срок аренды земельных участков согласно п. 1.3 данных договоров составляет 49 лет, т.е. до 13.06.2061.

Таким образом, при заключении нового договора аренды образованного земельного участка заявитель имеет преимущественное право на заключение с ним договора аренды образуемого земельного участка на прежних условиях без проведения торгов (конкурсов, аукционов), либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков.

Кроме того, заинтересованное лицо не представило надлежащих доводов в обоснование того, что заявитель не имеет права на заключение договора аренды однократно для завершения строительства.

При этом, как следует из экспертного заключения, заявителю приступил к реализации строительства, на спорном участке осуществляется строительство объектов недвижимости.

На основании вышеизложенного, судом установлено, что основания для отказа в предоставлении заявителю земельного участка, указанные в спорном решении администрации, отсутствовали, в связи с чем требования заявителя о признании незаконным решения администрации подлежат удовлетворению.

В целях восстановления прав и законных интересов заявителя требования об обязании Администрацию Ленинского городского округа Московской области осуществить подготовку в трех экземплярах договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:21:0000000:36207 сроком до 13.06.2061 подписать и направить в адрес ООО «ЖИЛСТРОЙ», также подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями ст. 110, 156, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным решение Администрации Ленинского городского округа Московской области об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 50:21:0000000:36207 сроком до 13.06.2061 г., изложенное в письме от 17.09.2020 г. № 3285-П.

обязать Администрацию Ленинского городского округа Московской области осуществить подготовку в трех экземплярах договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:21:0000000:36207 сроком до 13.06.2061 подписать и направить в адрес ООО «ЖИЛСТРОЙ».

Взыскать с администрации в пользу ООО «ЖИЛСТРОЙ» расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Ю.С. Петропавловская