Постановление от 9 апреля 2025 г. по делу № А81-5943/2024

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, <...> Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А81-5943/2024
10 апреля 2025 года
город Омск



Резолютивная часть постановления объявлена 02 апреля 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 апреля 2025 года.


Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Воронова Т.А.,

судей Бацман Н.В., Халявина Е.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Губанищевой У.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1704/2025) департамента имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 15.01.2025 по делу № А81-5943/2024 (судья Е.В. Антонова),     

принятое по иску департамента имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой (ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

с привлечением к участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО2,

в судебном заседании, проведенном с использованием системы веб-конференции, приняли участие:

от департамента имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой – ФИО3 по доверенности от 09.01.2025 № 6 сроком действия до 31.12.2025;

установил:

департамент имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой (далее – Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель, ответчик) об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 89:11:020205:2950, распложенного на земельном участке с кадастровым номером 89:11:020205:2850 по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, мкр. Заозерный.

            К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО2 (далее – ФИО2, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 15.01.2025 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы Департамент указывает, что для объекта незавершенного строительства предусмотрен особый порядок предоставления земельного участка, предъявляя исковые требования, Департамент реализовал права, предоставленное ему статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) право на изъятие Объекта в шестимесячный срок после прекращения договора аренды. Расторжение договора аренды в судебном порядке не оспаривалось. Договор аренды земельного участка, предоставляемого для строительства, на законных основаниях подлежал расторжению с даты постановки на кадастровый учет объекта недвижимости.

В возражениях на апелляционную жалобу ИП ФИО1 просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, произвести пересмотр решения в полном объеме.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель Департамента поддержал апелляционную жалобу.

Представители надлежаще извещенных ответчика и третьего лица в заседание суда апелляционной инстанции не явились; на основании статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, выслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, на основании протокола от 21.12.2022 заседания Комиссии по аукционам в целях продажи земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков на территории муниципального образования город Новый Уренгой, в соответствии со ст. 39.12 ЗК РФ, ФИО2 для индивидуального жилищного строительства был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 89:11:020205:2850 площадью 843 кв.м, расположенный по адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой, мкр. Заозерный (далее – Участок).

Между департаментом имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой (истец) и ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка от 09.01.2023 № НУ-11-23 на срок с 09.01.2023 до 09.01.2043.

В период действия данного договора на спорном земельном участке ФИО2 осуществил строительство фундамента для жилого дома, зарегистрировав его в установленном порядке. Объекту незавершенного строительства присвоен кадастровый номер 89:11:020205:2950 (далее – Объект).

18.07.2023 были получены технические условия на подключение к централизованной системе холодного водоснабжения и водоотведения, что подтверждается приложенными документами. 25.07.2023 был заключен договор с АО «Уренгойская электросетевая компания» об осуществлении технического присоединения к электрическим сетям.

На основании договора безвозмездной передачи объекта незавершенного строительства от 20.11.2023 право собственности на спорный объект передано ответчику ФИО1, что подтверждается договором, зарегистрированным в установленном порядке.

Договор аренды расторгнут с 24.11.2023 на основании соглашения о досрочном расторжении договора, заключенного Департаментом и ФИО2

В целях оформления возникших правоотношений по использованию земельного участка, ФИО1 обратился в департамент с заявлением о заключении с ним договора аренды земельного участка с кадастровым номером 89:11:020205:2850, поскольку на указанном участке расположен принадлежащий ФИО1 объект недвижимого имущества.

Письмом от 21.02.2024 департамент отказал в заключении договора без проведения торгов.

Посчитав, что объект незавершенного строительства подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов на основании статьи 239.1 ГК РФ, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Ответчик против удовлетворения иска возражал.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, на которую ссылается Департамент в обоснование иска, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 этой же статьи).

В соответствии с пунктом 2 статьи 239.1 ГК РФ требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект.

Таким образом, обращение с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства возможно лишь в случае, если договор аренды, на основании которого предоставлялся земельный участок, прекращен.

Между тем, как верно указано судом первой инстанции, договор аренды земельного участка от 09.01.2023 № НУ-11-23, заключенный на срок с 09.01.2023 до 09.01.2043, не может считаться прекращенным.

Исходя из пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 ГК РФ также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - постановление Пленума от 24.03.2005 № 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Между тем переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума от 24.03.2005 № 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

Вместе с тем, права и обязанности арендатора переходят к новому собственнику объекта недвижимости независимо от внесения таких изменений.

Право собственности ответчика на Объект зарегистрировано 24.11.2023, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Таким образом, с момента перехода к ФИО1 права собственности на Объект, ФИО2 не вправе был подписывать соглашение от 10.01.2024 о расторжении договора от 09.01.2023 № НУ-11-23, стороной которого он более не являлся.

Учитывая, что соглашение о расторжении заключено 10.01.2024, то есть после перехода права собственности на объект, расположенный на спорном земельном участке, о чем было известно сторонам соглашения, как верно указано судом первой инстанции, оно в силу статьи 168 ГК РФ является недействительным.

Доводы Департамента о том, что после регистрации объекта недвижимости, расположенного на арендованном земельном участке, договор аренды прекращаются, являются ошибочными, не основанными на нормах права. Кроме того, строительство объекта не завершено.

С учетом изложенного, договор аренды земельного участка от 09.01.2023 № НУ-11-23, заключенный на срок до 09.01.2043, правомерно признан судом первой инстанции действующим, что исключает возможность предъявления Департаментом требований в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

В удовлетворении исковых требований отказано правомерно.

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя. Департамент от уплаты государственной пошлины при подаче настоящей апелляционной жалобы освобожден.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 15.01.2025 по делу № А81-5943/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.


Председательствующий


Т.А. Воронов

Судьи


Н.В. Бацман

 Е.С. Халявин