Решение от 12 сентября 2023 г. по делу № А40-34240/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

115225, г.Москва, ул. Большая Тульская, д. 17 http://www.msk.arbitr.ru


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-34240/21-97-207
г. Москва
12 сентября 2023 г.
Резолютивная часть решения объявлена 30 августа 2023года Полный текст решения изготовлен 12 сентября 2023 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи А.Г. Китовой

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Токаревским А.А. рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МОНАХ ИНВЕСТИНГ" (123458, РОССИЯ, МОСКВА Г., МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ СТРОГИНО ВН.ТЕР.Г., ТВАРДОВСКОГО УЛ., Д. 14, К. 3, ЭТАЖ 1, ПОМЕЩ. VI КОМ. 3 ОФИС 4, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 16.04.2018, ИНН: <***>)

к ответчикам ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 15.11.1991, ИНН: <***>)

ГОСУДАРСТВЕННОМУ УНИТАРНОМУ ПРЕДПРИЯТИЮ ГОРОДА МОСКВЫ "СПОРТ-ЦЕНТР" (127473, <...>, ПОМ III, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 22.07.2003, ИНН: <***>)

третье лицо: ВЫСШИЙ ИСПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ОРГАН ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ <...> ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 28.02.2002, ИНН: <***>)

об обязании подписать соглашение

по встречному иску ГОСУДАРСТВЕННОГО УНИТАРНОГО ПРЕДПРИЯТИЯ ГОРОДА МОСКВЫ "СПОРТ-ЦЕНТР"

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МОНАХ ИНВЕСТИНГ"

об обязании подписать соглашение

при участии: от истца (ответчика по встречному иску) – ФИО1 по дов. № 37 от 08.08.2023, диплом ВСА 0780752, ФИО2 – по дов. № 26 от 14.06.2023,

от ответчика ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ – ФИО3 – по дов. № 33-Д-1521/22 от 22.12.2022, диплом 107724 0559665

от ответчика (истца по встречному иску) ГУП "СПОРТ-ЦЕНТР" – ФИО4 – по дов. от 17.01.2023, диплом ОК № 29790

от третьего лица ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ –ФИО3 – по дов. № 4-47- 1513/23 от 19.07.2023, диплом 107724 0559665

УСТАНОВИЛ:

ООО "МОНАХ ИНВЕСТИНГ" (далее также истец, ответчик по встречному иску) обратилось в суд с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее также ответчик, департамент) об обязании подписать в течение 10 (десяти) дней с момента вступления в законную силу решения суда соглашение о порядке пользования общим недвижимым имуществом, общей площадью 22 563,6 кв.м., расположенным по адресу: <...>, кадастровый номер 77:03:0006006:1025 (далее также объект, ФОК) в редакции истца.

Ответчик представил в материалы дела отзыв на первоначальный иск, содержащий несогласия с заявленными требованиями. Возражения ответчика основаны на доводах о несправедливом распределении помещений в ФОК, поскольку по соглашению о порядке пользования общим недвижимым имуществом в редакции истца, во владение и пользование города Москвы по большей части передаются помещения, относящиеся к общему имуществу здания и не предназначенные для извлечения прибыли.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 20.07.2022 ГОСУДАРСТВЕННОЕ УНИТАРНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ ГОРОДА МОСКВЫ "СПОРТ- ЦЕНТР" (далее также соответчик, истец по встречному иску) привлечено к участию в деле в качестве соответчика.

Определением суда от 10.08.2022 к производству принят встречный иск ГОСУДАРСТВЕННОГО УНИТАРНОГО ПРЕДПРИЯТИЯ ГОРОДА МОСКВЫ "СПОРТ-ЦЕНТР" к ООО "МОНАХ ИНВЕСТИНГ" об обязании заключить соглашение о порядке пользования объектом на условиях ГУП "СПОРТ-ЦЕНТР".

Судом принята конкретизация первоначальных исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ, от 26.05.2021, от 10.08.2022. Согласно итоговой редакции просительной части искового заявления, истец просил:

- предоставить ему право пользования и/или владения 4/10 доли в праве собственности на объект, принадлежащей ответчику;

- определить, что доходы, полученные от эксплуатации истцом 4/10 доли ответчика в объекте, в том числе от передачи третьим лицам прав пользования и/или владения, поступают в собственность истца;

- возложить на истца коммунальные расходы на содержание объекта (в этих целях истец заключает самостоятельные договоры в отношении объекта);

- возложить на ответчика/соответчика обязанность не чинить препятствия истцу либо третьим лицам в осуществлении прав пользования и/или владения в отношении 4/10 доли на объект и обеспечения объект коммунальными услугами;

- определить размер компенсации ответчику/соответчику за право пользования и/или владения истцом 4/10 доли в праве собственности на объект;

- установить порядок выплаты компенсации ответчику/соответчику истцом.

Истец (ответчик по встречному иску) поддержал заявленные исковые требования, не возражал против заключения соглашения о порядке пользования объектом на условиях ООО "МОНАХ ИНВЕСТИНГ".

Представитель ответчика (ДГИ г. Москвы) поддержал встречный иск, не возражал против заключения соглашения на условиях ГУП "СПОРТ-ЦЕНТР".

Соответчик (ГУП "СПОРТ-ЦЕНТР") возражал против удовлетворения заявленных требований, поддержал удовлетворение встречного искового заявления.

Суд, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, считает первоначальный и встречный иск подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Правительством Москвы и ООО «Апогей» (инвестор) был заключен инвестиционный контракт от 15.04.2002 № 2-П- 2002 на реализацию инвестиционного проекта по строительству физкультурно-оздоровительного комплекса по адресу: <...> (строительный адрес: <...> (ВАО)) на земельном участке площадью 1,2 га с максимальной общей площадью 22 260 кв. м, в том числе площадь наземной части 11 260 кв. м, с подземной автостоянкой на 180 машиномест (далее инвестиционный контракт).

По условиям инвестиционного контракта соотношение раздела имущества, созданного в результате реализации проекта, было установлено в следующей пропорции:

- 40% площадей объекта в собственность г. Москвы в лице ДГИ г. Москвы, - 60% площадей объекта в собственность инвестора.

Построенный в ходе реализации инвестиционного проекта объект общей площадью 22 563,3 кв.м был введен в эксплуатацию 29.12.2011 на основании разрешения № RU77177000-003 849 Комитета государственного строительного надзора в городе Москве (Мосгосстройнадзора).

При этом, акт о результатах реализации инвестиционного контракта - итоговый документ, подтверждающий исполнение сторонами обязательств по инвестиционному контракту - не был подписан сторонами.

В связи с фактическим отказом ООО «Апогей» от подписания акта, Правительство г. Москвы обратилось с соответствующим иском в Арбитражный суд г. Москвы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 26.04.2016 по делу № А40229819/2015, оставленным без изменения апелляционным постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2016, постановлением Арбитражного суда Московского округа от 06.12.2016 истцу было отказано в удовлетворении требований о понуждении к подписанию акта в редакции Правительства Москвы, удовлетворено встречное исковое заявление ООО «Апогей» об обязании подписать акт на условиях, предложенных ООО «Апогей» - с установлением доли в праве общей собственности без раздела помещений между сторонами инвестиционного контракта.

Доли в праве собственности на созданный в результате реализации инвестиционного проекта объект был распределен на условиях, предложенных ООО «Апогей»:

- 4/10 долей в общей площади объекта в собственность г. Москвы в лице ДГИ г. Москвы;

- 6/10 долей в общей площади объекта в собственность ООО «Апогей» (начиная с 25.02.2019, правопреемником ООО «Апогей» является ООО "МОНАХ ИНВЕСТИНГ", запись о регистрации права на 6/10 доли в праве общей долевой собственности которого была внесена в Единый государственный реестр недвижимости).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 26.04.2016 по делу № А40229819/2015 установлено, что поскольку после раздела инвестиционного объекта возникает угроза утраты способности служить своему первоначальному назначению, а использование отдельных помещений будет связано со значительными неудобствами, суд приходит к выводу, что спорный объект не может быть разделен между отдельными собственниками, и на него сохраняется общая долевая собственность

участников инвестиционного контракта в размере долей, определенном в п. 3.1 инвестиционного контракта, поскольку к иному соглашению стороны не пришли.

При этом суд сослался на разъяснения, содержащиеся в п. 37 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. N 6/8, где указано, что невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в части второй пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон. Кроме того, участник долевой собственности имеет возможность реализовать свое право на продажу доли с соблюдением условий, указанных в ст. 250 Гражданского кодекса. В то же время, все построенные и реконструированные в рамках инвестиционного проекта объекты инженерного и коммунального назначения, при наличии таковых, подлежат передаче в собственность города Москвы в лице Департамента городского имущества города Москвы в порядке, предусмотренном постановлением Правительства Москвы от 22.08.2000 № 660 «О порядке приемки объектов инженерного и коммунального назначения в собственность города Москвы».

В рамках рассмотрения настоящего спора судом установлено, что в соответствии с Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 27.12.2021 № 62104 за ГУП "СПОРТ-ЦЕНТР" закреплены на праве хозяйственного ведения 4/10 доли в праве общей собственности на объект, принадлежащие г. Москва. Начиная с 18.03.2022 фактическим правообладателем доли является ГУП "СПОРТ- ЦЕНТР".

Как следует из материалов дела и пояснений лиц, участвующих в деле, до настоящего времени участниками общей долевой собственности не достигнуто соглашение о режиме использования и сохранения общего имущества, равно как и не определен порядок содержания общей долевой собственности.

Таким образом, суть настоящего спора сводится к определению наиболее оптимального порядка пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, отвечающего интересам сторон и жителей города, для удовлетворения потребностей которых и был реализован инвестиционный проект.

В ст. 209 ГК РФ предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности, в том числе долевой (ст. 244 ГК РФ).

Статьей 249 ГК РФ установлено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Как разъяснено в п. 37 Постановления N 6/8, невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в части второй п. 4 ст. 252 ГК РФ, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон. Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования. Подобный правовой подход

сформулирован и в п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.1980 N 4 (в редакции Постановления от 06.02.2007 N 6) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом".

В соответствии с разъяснениями п. 1, 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289, 290 ГК РФ. При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 26.04.2016 по делу № А40229819/2015, которым были распределены доли в праве собственности на объект, установлены следующие фактические обстоятельства, имеющие преюдициальное значение для настоящего дела.

Созданный в результате реализации проекта развлекательный комплекс (объект) включает в себя аквапарк, расположенный на первом этаже, банный комплекс, кафе на втором этаже, боулинг, зал игровых автоматов на третьем этаже, спортзал на четвертом. В подвальном этаже располагается подземная парковка, помещения технических служб.

Все помещения используются в соответствии с функциональным назначением.

Спорный объект представляет собой единый имущественный комплекс, его помещения состоят из комнат спортивного, развлекательного и обслуживающего назначения, технически и технологически связанных между собой, в т.ч. системами вентиляции, кондиционирования, теплоснабжения, освещения, водоснабжения, канализации, использование которых в качестве самостоятельных объектов невозможно.

Эксплуатация какого-либо помещения, как самостоятельного объекта не предусмотрена проектом, выделить независимые друг от друга и пригодные к автономной эксплуатации объекты с отдельным входом невозможно, так как отсутствует техническая возможность превратить выделяемую часть помещений в изолированную путем соответствующего переоборудования.

Особенность эксплуатации развлекательного комплекса заключается в том, что ценность всего объекта зависит от его использования исключительно по целевому назначению, с определением единого стандарта качества предоставляемых услуг, выраженного в единых требованиях к оснащению помещений, их содержанию, режиму работы, и т.п. Такой порядок пользования имуществом может быть установлен только при согласованном управлении всем комплексом, а не его отдельными частями.

В то же время, имущество в результате раздела утрачивает свойства единого объекта, а собственники выделенных помещений не имеют каких-либо обязанностей по обеспечению их дальнейшего совместного использования в составе одного комплекса,

так как такие обязательства в силу п. 1 ст. 421 ГК РФ могут быть приняты исключительно на добровольной основе.

При разделе комплекса будет нанесен несоразмерный ущерб его целевому назначению. Последующее за разделом комплекса выделение помещений в отдельные объекты кадастрового учета и их реализация приведет к неизбежному возникновению споров между новыми собственниками о правах на общее имущество, особенно учитывая большую площадь общественных помещений и интерес в их использовании с целью получения прибыли.

Таким образом, вступившим в законную силу судебным актом установлена невозможность выделения доли истца, ответчика/соответчика в праве собственности на объект.

Согласно ч. 2 ст. 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Определением суда от 16.11.2021 в рамках настоящего дела назначена строительно-техническая экспертиза, которая была поручена ФБУ РФЦСЭ ПРИ МИНЮСТЕ РОССИИ экспертам ФИО5 и ФИО6

На разрешение экспертов поставлен следующий вопрос:

- рассчитать (определить) варианты оптимального порядка пользования общей долевой собственностью – четырехэтажным нежилым зданием общей площадью 22 563,6 кв.м., расположенным по адресу: г. Москва, район Перово, проспект Зеленый, д. 10б, кадастровый номер: 77:03:0006006:1025, между следующими собственниками: город Москва в лице Департамента городского имущества города Москвы в размере 40 % (4/10 долей в общей площади объекта) и ООО «Монах Инвестинг» в размере 60 % (6/10 долей в общей площади объекта). Оптимальный порядок пользования должен учитывать баланс интересов сторон исходя из принадлежащих им на праве собственности долей (60 и 40), исходить из реальной возможности осуществления сторонами спора хозяйственной деятельности в соответствии с функциональным назначением помещений, соответствовать требованиям строительных и градостроительных норм (не требовать перепланировки, не приводить к ухудшению имущества и уменьшению рыночной стоимости здания, не повлечь раздела нежилого здания в натуре с прекращением его существования как единого самостоятельного объекта недвижимости), а также противопожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам. В случае разработки оптимального варианта порядка пользования, соответствующего перечисленным требованиям, но с отступлением от идеальных долей, рассчитать (определить) денежную компенсацию.

По результатам экспертизы в материалы дела представлено экспертное заключение ФБУ РФЦСЭ при Министерстве Юстиции РФ № 4654/38-3-21 от 12.04.2022. В заключении эксперта представлен вывод о невозможности рассчитать варианты оптимального порядка пользования общей долевой собственностью объекта между сторонами, а также определить (рассчитать) денежную компенсацию в соответствии с заданными условиями, поскольку порядок пользования не прекращает общей долевой собственности, а раздельный порядок пользования не позволит осуществлять независимую хозяйственную деятельность, так как соблюдение всех представленных условий прекратит существование объекта в качестве единого целого.

Исходя из невозможности выделения доли в праве собственности на объект, стороны пришли к выводу о предоставлении истцу права единоличного пользования объектом, предусматривающего ежемесячную компенсацию, выплачиваемую в пользу ГУП "СПОРТ-ЦЕНТР" (встречный иск ГУП "СПОРТ-ЦЕНТР" от 20.07.2022, заявление ООО "МОНАХ ИНВЕСТИНГ" об уточнении искового заявления об утверждении

порядка владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности от 10.08.2022).

При таких обстоятельствах, одним из основных положений соглашения о порядке пользования объектом является размер выплачиваемой истцом соответчику компенсации.

Определением суда от 30.08.2022 назначено проведение оценочной экспертизы, которая поручена ФБУ РФЦСЭ ПРИ МИНЮСТЕ РОССИИ эксперту ФИО5

На разрешение эксперту поставлен следующий вопрос:

- какова рыночная стоимость размера ежемесячной платы за права владением и пользованием 4/10 (четырех десятых) долей в праве общей долевой собственности на нежилое здание общей площадью 22 563 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, район Перово, проспект Зеленый, д. 10б, кадастровый номер: 77:03:0006006:1025 на условиях предложенных ГОСУДАРСТВЕННЫМ УНИТАРНЫМ ПРЕДПРИЯТИЕМ ГОРОДА МОСКВЫ "СПОРТ-ЦЕНТР" в соглашении о порядке пользования имуществом, находящимся в долевой собственности на дату проведения экспертизы, с учетом сложившегося единоличного порядка пользования указанным нежилым зданием?

Согласно представленному заключению эксперта ФБУ РФЦСЭ при Министерстве Юстиции РФ № 6100/37-3-22 от 23.03.2023 рыночная стоимость размера ежемесячной платы за права владения и пользования 4/10 в праве общей долевой собственности на нежилое здание общей площадью 22 563 кв.м., расположенное по адресу г. Москва район Перово, проспект Зеленый, д. 10Б, кадастровый номер 77:03:0006006:1025 без учета эксплуатационных и операционных издержек составляет 12 493 000 руб. в месяц.

ООО "МОНАХ ИНВЕСТИНГ", ссылаясь на допущенные экспертом нарушения, заявило ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

Суд согласился с доводами истца о необходимости назначения повторной экспертизы и наличием оснований, указанный в статье 87 АПК РФ, согласно которой, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Судом учтено, что согласно экспертному заключению износ здания составляет 0%, в то время, когда здание построено 11 лет назад. Определение экспертом износа здания на уровне 0% привело к некорректному определению итоговой величины рыночной стоимости здания и к последующему неверному определению размера ежемесячной платы за права владения и пользования 4/10 (четырёх десятых) в праве общей долевой собственности. Эксперт при проведении расчетов стоимости земельного участка исходил из его кадастровой, а не рыночной стоимости. Ставка капитализации определяется для офисно-торговых объектов смешанного назначения, в то время как объект оценки - физкультурно-оздоровительный комплекс. Экспертом не проводился анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки; определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект; анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен; анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости,

например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов.

Кроме того, оценочная экспертиза по делу назначена определением от 30 августа 2022г. с установлением срока проведения экспертизы до 26 сентября 2022г., исходя из письма ФБУ РФЦСЭ от 10.08.2022г. № 37 – 6292, где указано, что срок проведения экспертизы 25 календарных дней с момента получения всех необходимых документов и материалов.

В дальнейшем, экспертом неоднократно запрашивались документы, в том числе те, которые у него имелись. Судом неоднократно удовлетворялись ходатайства эксперта о предоставлении дополнительных документов и продлении сроков проведения экспертизы, судом давались разъяснения по поставленному судом перед экспертом вопроса, что отражено в определениях суда от 08.02.2023г. и 28.02.2023г.

Также эксперт в ходатайствах от 03.02.2023 и 17.02.2023 указывал на то, что вопрос, поставленный перед экспертом носит правовой характер, он не может быть разрешен экспертом, в связи с чем, суд определением от 28.02.2023г. указал, что при невозможности провести экспертизу по делу назначенную судом определением суда от 30.08.2022, эксперту необходимо возвратить в материалы дела документы, полученные им для проведения экспертизы к дате следующего судебного заседания (29.03.2023).

И только после вынесения судом определения с требованием возвратить документы, направленные на экспертизу, эксперт направил в материалы дела заключение эксперта № 6100/37-3-22 от 23.03.2023г., что дает основания полагать, что выводы эксперта сделаны при отсутствии всестороннего исследования материалов, экономических показателей и рынка соответствующей недвижимости.

Исходя из изложенного, суд пришел к выводу о необходимости назначения повторной экспертизы.

Определением Суда от 26.04.2023 назначено проведение повторной экспертизы, которая была поручена эксперту ООО "УНИВЕРСАЛЬНЫЕ БИЗНЕС ТЕХНОЛОГИИ" ФИО7

На разрешение эксперту поставлен следующий вопрос:

- каков размер ежемесячной компенсации за право владением и пользованием 4/10 (четырех десятых) долей в праве общей долевой собственности на нежилое здание общей площадью 22 563 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, район Перово, проспект Зеленый, д. 106, кадастровый номер: 77:03:0006006:1025 на условиях предложенных ГОСУДАРСТВЕННЫМ УНИТАРНЫМ ПРЕДПРИЯТИЕМ ГОРОДА МОСКВЫ "СПОРТ-ЦЕНТР" в соглашении о порядке пользования имуществом, находящимся в долевой собственности на дату проведения экспертизы, с учетом сложившегося единоличного порядка пользования указанным нежилым зданием?

В материалы дела представлено заключение эксперта по делу № А40-34240/2197-207 от 10.07.2023 по исковому заявлению ООО "МОНАХ ИНВЕСТИНГ" об обязании подписать соглашение, согласно которому размер ежемесячной компенсации за право владением и пользованием 4/10 (четырех десятых) долей в праве общей долевой собственности на нежилое здание общей площадью 22 563 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, район Перово, проспект Зеленый, д. 106, кадастровый номер: 77:03:0006006:1025 на условиях предложенных ГОСУДАРСТВЕННЫМ УНИТАРНЫМ ПРЕДПРИЯТИЕМ ГОРОДА МОСКВЫ "СПОРТ-ЦЕНТР" в соглашении о порядке пользования имуществом, находящимся в долевой собственности на дату проведения экспертизы, с учетом сложившегося единоличного порядка пользования указанным нежилым зданием составляет 1 146 569 руб.

Правительство Москвы и ДГИ г. Москвы указывали на существенное занижение размера ежемесячной платы за пользование объектом и ходатайствовали о назначении повторной судебной экспертизы. ГУП "СПОРТ-ЦЕНТР" также ссылалось на

несоответствие экспертного заключения требованиям законодательства Российской Федерации, представило рецензию ООО «Сити-Консалт» от 15.08.2023 № 081523.02 на заключение эксперта.

Определением суда от 09 августа 2023г. суд вызвал эксперта для дачи пояснений по возникшим вопросам в порядке ст. 86 АПК РФ.

Эксперт в судебное заседание 16 августа 2023г. не явился, письменно представив пояснения по вопросам ответчиков.

В судебном заседании 16 августа 2023г. ГУП "СПОРТ-ЦЕНТР" представил рецензию на экспертное заключение, на которое эксперт также письменно к судебному заседания 30 августа 2023 г. представил пояснения по вопросам, изложенным в рецензии.

Суд, исследовав доводы истца, ответчика, соответчика и третьего лица в данной части, а также представленную рецензию, приходит к выводу о том, что убедительных и объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения ни доводы сторон, ни рецензия не содержат. Возражения лиц, участвующих в деле, сводятся к несогласию с определенной экспертом величины ежемесячной компенсации. При этом, эксперт подробно и убедительно письменно возразил по вопросам ответчиков в пояснениях эксперта от 15.08.2023г., от 25.08.2023г.

Протокольным определением от 30 августа 2023г. суд отказал ответчикам в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы при отсутствии оснований, предусмотренных ст. 87 АПК РФ.

Заключение эксперта по делу № А40-34240/21-97-207 от 10.07.2023 суд признает допустимым и достоверным доказательством.

В материалы дела истцом и соответчиком представлены редакции соглашений о порядке пользования имуществом, находящимся в долевой собственности.

Как следует из материалов дела и пояснений сторон разногласия возникли по вопросу определения размера ежемесячной компенсации и возможности пересмотра размера ежемесячной компенсации.

Размер компенсации, подлежащей выплате истцом в пользу соответчика определяется судом в сумме 1 146 569 руб. в месяц, согласно выводам экспертного заключения от 10.07.2023г., выполненного экспертом ООО "УНИВЕРСАЛЬНЫЕ БИЗНЕС ТЕХНОЛОГИИ" ФИО7

Относительно возможности пересмотра размера ежемесячной компенсации, суд приходит к следующим выводам.

Проект соглашения ГУП "СПОРТ-ЦЕНТР" содержит п. 5.10, согласно которому за весь период действия соглашения плата не может быть пересмотрена в сторону уменьшения.

Суд считает необходимым исключить пункт 5.10 из соглашения, поскольку при его наличии он будет противоречить п. 5.6, который предусматривает, что ГУП вправе увеличивать годовую плату по истечению первого календарного года и далее в течение всего срока действия Соглашения, но не чаще одного раза в год на уровень инфляции, определяемый как индекс потребительских цен (ИПЦ) по Российской Федерации за прошедший календарный год по ценам «на услуги» за декабрь по отношению к декабрю предыдущего года, опубликованный Росстат (Федеральной службой государственной статистики или иным органом, ее заменившим).

Редакция пункта 5.6 стороны согласовали без разногласий.

Во вопросу начисления НДС в составе платы, установленной пунктами 5.2, 5.3, стороны пришли к выводу о наличии правовых оснований для начисления НДС на суммы платы, установленные пунктами 5.2,5.3.

Стороны также пришли к соглашению о редакции пункта 2.4., согласно которому, если Стороной-1 принято решение об осуществлении капитального ремонта Объекта, переоборудовании инженерных сетей, реконструкции Объекта,

перепланировки помещений в Объекте и т.п., то Сторона-1 обязана предварительно до начала проведения соответствующих работ уведомить об этом Сторону-2 путем направления письменного извещения.

Позиции сторон по остальным вопросам согласованы, в связи с чем оснований для редактирования соглашения в иных частях у суда не имеется.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд, оценив все имеющиеся доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи, как того требуют положения, содержащиеся в ч. 2 ст. 71 АПК РФ и другие положения Кодекса, признает первоначальный и встречный иск подлежащими частичному удовлетворению, исходя того, что редакции соглашений, представленных истцом и ответчиком приняты судом не полностью.

Расходы на оплату экспертизы, на оплату государственной пошлины распределяются в силу ст. 110 АПК РФ.

По результатам проведения экспертизы № 4654/38-3-21 от 12.04.2022 ФБУ РФЦСЭ при Министерстве Юстиции РФ выставило счет на оплату экспертизы в размере 194 648 руб. 64 коп., расходы по которой суд относит на Департамент имущества города Москвы и ООО "МОНАХ ИНВЕСТИНГ", поскольку экспертиза проводилась по вопросу оптимального порядка пользования общей долевой собственностью. Ответчик ГУП "СПОРТ-ЦЕНТР" на дату проведения экспертизы не был участником спора.

По результатам проведения экспертизы № 6100/37-3-22 от 23.03.2023 ФБУ РФЦСЭ при Министерстве Юстиции РФ выставило счет на оплату экспертизы в размере 190 000 руб. 00 коп.

По результатам проведения экспертизы от 10.07.2023г., выполненной экспертом ООО "УНИВЕРСАЛЬНЫЕ БИЗНЕС ТЕХНОЛОГИИ" ФИО7 выставлен счет на оплату 75 000 руб. 00 коп.

Расходы на оплату второй и третьей экспертизы суд возлагает на ООО "МОНАХ ИНВЕСТИНГ" и ГУП "СПОРТ-ЦЕНТР" в равных частях, поскольку после вступления в дело ГУП "СПОРТ-ЦЕНТР" предмет исков и предмет экспертного исследования изменился и стороны пришли к необходимости заключить соглашение о порядке пользования имуществом с согласия Департамента имущества города Москвы от 09 августа 2022 г. № ДГИ-Э-105244/22-1.

При этом, суд считает, что оплате подлежат все экспертные исследования по делу, поскольку они являются доказательствами по делу, на которых стороны основывали свои требования и которые подлежат оценке при рассмотрении спора по существу заявленных требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 8, 11, 12, 209, 244, 247, 249, 252 ГК РФ, ст.ст. 65, 66, 69, 71, 82, 110, 112, 121-123, 156, 167-170, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Первоначальный и встречный иск удовлетворить частично путем обязания ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МОНАХ ИНВЕСТИНГ" и ГОСУДАРСТВЕННОГО УНИТАРНОГО ПРЕДПРИЯТИЯ ГОРОДА МОСКВЫ "СПОРТ-ЦЕНТР" заключить соглашение о порядке пользования имуществом, находящимся в долевой собственности в отношении объекта недвижимости, по адресу: <...>, на следующих условиях:

СОГЛАШЕНИЕ

о порядке пользования имуществом, находящимся в долевой собственности

Общество с ограниченной ответственностью «Монах Инвестинг», в лице генерального директора ФИО8, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Сторона-1»,

Государственное унитарное предприятие города Москвы «Спорт-Центр», в лице Директора ФИО9, действующего на основании на Устава, именуемое в дальнейшем «Сторона-2», вместе именуемые «Стороны», по отдельности – «Сторона», принимая во внимание согласие Департамента городского имущества города Москвы от «09» августа 2022 г. № ДГИ-Э-105244/22-1, заключили данное соглашение о порядке пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, в 2 экземплярах (далее – Соглашение) о нижеследующем:

1. Предмет соглашения

1.1. Стороны устанавливают порядок пользования объектом недвижимости – физкультурно-оздоровительным комплексом общей площадью 22 563,3 кв.м., расположенным по адресу: <...> (кадастровый номер: 77:03:0006006:1025) (далее – Объект).

1.2. Объект находится в общей долевой собственности Сторон:

1.2.1. Стороне-1 принадлежит доля в праве в размере 6/10 в общей площади Объекта (далее – Доля Стороны-1) на праве собственности (запись в Едином государственном реестре недвижимости от 25.02.2019 № 77:03:0006006:1025-077/003/2019-3);

1.2.2. Стороне-2 принадлежит доля в праве в размере 4/10 в общей площади Объекта (далее – Доля Стороны-2) на праве хозяйственного ведения (запись в Едином государственном реестре недвижимости от 18.03.2022 № 77:03:0006006:102577/051/2022-8).

2. Порядок владения и пользования Объектом

2.1. Сторона-1 владеет и пользуется всей площадью Объекта, включая места общего пользования, самостоятельно и по своему усмотрению в соответствии с целевым назначением Объекта, а Сторона-2 обязуется не препятствовать Стороне-1 владеть и пользоваться Объектом самостоятельно и по своему усмотрению.

2.2. Сторона-1 получает все доходы от использования Объекта в предпринимательской и иной хозяйственной деятельности при условии соблюдения Стороной-1 положений 5 раздела Соглашения.

2.3. Сторона-1 проводит своими силами и за свой счет текущий ремонт Объекта, техническое обслуживание Объекта, осуществляет эксплуатационный контроль состояния Объекта (без получения письменного согласия Стороны-2 и без дополнительного уведомления Стороны-2).

2.4. Если Стороной-1 принято решение об осуществлении капитального ремонта Объекта, переоборудовании инженерных сетей, реконструкции Объекта, перепланировки помещений в Объекте и т.п., то Сторона-1 обязана предварительно до начала проведения соответствующих работ уведомить об этом Сторону-2 путем направления письменного извещения.

2.5. Сторона-2 не возмещает Стороне-1 расходы на неотделимые улучшения, на текущий и капитальный ремонт Объекта.

3. Содержание Объекта

3.1. Сторона-1 полностью и самостоятельно несет и оплачивает расходы на содержание Объекта, включая, но не ограничиваясь:

3.1.1. эксплуатационные расходы на содержание и ремонт Объекта (уборка, техническое обслуживание лифтового оборудования, инженерно-коммуникационных систем, работы по дезинсекции, дезинфекции, дератизации, текущий ремонт);

3.1.2. расходы за предоставление услуг связи и интернет;

3.1.3. расходы на поверку приборов учета, обслуживание систем вентиляции, кондиционирования, пожарной сигнализации;

3.1.4. аварийное обслуживание Объекта;

3.1.5. расходы на подготовку Объекта к эксплуатации в осенне-зимний период (вывоз снега, очистку кровли от наледи, снега и сосулек);

3.1.6. расходы на оказание охранных и иных услуг для обеспечения безопасности Объекта;

3.1.7. расходы на оплату коммунальных и иных услуг ресурсоснабжающим организациям (электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение, водоотведение), организациям по вывозу твердых коммунальных и иных отходов;

3.1.8. иные расходы, необходимые для надлежащего содержания Объекта. (далее – Расходы на содержание Объекта).

3.2. Сторона-2 не возмещает (не компенсирует) Стороне-1 Расходы на содержание Объекта и прочие эксплуатационные расходы.

4. Обеспечение безопасности на Объекте

4.1. Сторона-1 несет полную ответственность перед контрольным и надзорными органами за соблюдение действующих норм и правил, установленных законодательством Российской Федерации и законодательством города Москвы в отношении надлежащей эксплуатации зданий (строений, сооружений), капитального (текущего) ремонта Объекта, реконструкции Объекта Сторона-1 обязана соблюдать в том числе следующие требования действующего законодательства РФ:

4.1.1. требования пожарной безопасности (Федеральный закон от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности», Федеральный закон от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», Технический регламент ЕАЭС «О требованиях к средствам обеспечения пожарной безопасности и пожаротушения», утв. Решением Совета Евразийской экономической комиссии от 23.06.2017 № 40);

4.1.2. требования по электробезопасности (Приказ Министерства труда и социальной защиты РФ от 15.12.2020 № 903н «Об утверждении Правил по охране труда при эксплуатации электроустановок», Приказ Минэнерго России от 13.01.2003 № 6 «Об утверждении Правил технической эксплуатации электроустановок потребителей»);

4.1.3. санитарно-эпидемиологические требования (Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 24.12.2020 № 44 «Об утверждении санитарных правил СП 2.1.3678-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ или оказание услуг»);

4.1.4. требования по экологической безопасности (Федеральный закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды»);

4.1.5. иные требования, установленные в отношении надлежащей эксплуатации нежилых зданий (строений, сооружений).

4.1.6. градостроительные и иные требования в отношении проведения капитального (текущего) ремонта Объекта, реконструкции Объекта (Градостроительный кодекс Российской Федерации, Закон г. Москвы от 25.06.2008 № 28 «Градостроительный кодекс города Москвы»).

4.2. При возникновении аварийных и иных чрезвычайных ситуаций Сторона-1 обязана самостоятельно устранять все неисправности и аварии, возникшие на Объекте, за свой счет и своими силами или силами привлеченных третьих лиц.

5. Финансовые обязательства

5.1. Стороны пришли к соглашению, что в связи с использованием Стороной-1 всей площади Объекта, находящейся в общей долевой собственности, за пользование Долей Стороны-2 Сторона-1 выплачивает Стороне-2 компенсацию в размере, определенном в п.п. 5.2., 5.3. настоящего Соглашении (далее – Плата).

5.2. На момент заключения Соглашения размер годовой Платы составляет 13 758 828 руб. 00 коп., без учета НДС 20%.

5.3. Ежемесячная Плата составляет 1 146 569 руб. 00 коп., без учета НДС 20%.

5.4. Сторона-1 ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца вносит Стороне-2 Плату в размере, установленном Соглашением, по банковским реквизитам, указанным в последнем разделе настоящего Соглашения.

5.5. Сторона-1 считается исполнившей свое обязательство с момента зачисления Платы в полном объеме на расчетный счет Стороны-2.

5.6. Сторона-2 вправе увеличивать годовую Плату по истечению первого календарного года и далее в течение всего срока действия Соглашения, но не чаще одного раза в год на уровень инфляции, определяемый как индекс потребительских цен (ИПЦ) по Российской Федерации за прошедший календарный год по ценам «на услуги» за декабрь по отношению к декабрю предыдущего года, опубликованный Росстат (Федеральной службой государственной статистики или иным органом, ее заменившим).

5.7. Увеличение годовой Платы осуществляется путем направления Стороне-1 уведомления с указанием нового размера годовой Платы и даты начала внесения Стороной-1 Платы по новой ставке.

5.8. Уведомление направляется заказным письмом или иным способом, подтверждающим его получение Стороной-1. Уведомление, направленное через отделение почтовой связи, считается врученным в момент поступления почтового отправления в почтовое отделение по месту нахождения Стороны-1. Годовая Плата признается измененной с момента получения Стороной-1 уведомления вышеуказанным способом либо конкретной даты, указанной в таком уведомлении.

5.9. Сторонами согласован вышеуказанный порядок изменения годовой Платы, в связи с чем не требуется подписание дополнительных соглашений об изменении размера платы за пользование Объектом в данном порядке.

6. Ответственность сторон

6.1. Если Сторона-1 нарушила сроки внесения Платы, то Сторона-1 обязана по требованию Стороны-2 перечислить неустойку в форме пени в размере 0,1 % от суммы долга за каждый день просрочки.

6.2. Начиная с 30 дня просрочки внесения Стороной-1 Платы, размер неустойки составляет 0,5% от суммы долга за каждый день просрочки.

6.3. Неустойка в рамках Соглашения носит штрафной характер, то есть Сторона-2 вправе также потребовать от Стороны-1 взыскания убытков в полной сумме сверх начисленной неустойки (п. 1 ст. 394 Гражданского кодекса РФ).

6.4. В случае привлечения Стороны-2 к административной или иной ответственности контрольными (надзорными) органами или судебными органами за нарушения, допущенные Стороной-1 из-за ненадлежащего использования, содержания Объекта, либо взыскания со Стороны-2 убытков в судебном порядке из-за допущенных

Стороной-1 нарушений при осуществлении предпринимательской деятельности Сторона-1 обязуется в течение 10 дней с момента получения требования Стороны-2 и документов, подтверждающих взыскание административных штрафов, убытков, иных имущественных взысканий возместить имущественные потери Стороны-2 в объеме взыскиваемых (взысканных) с нее сумм в соответствии со ст. 406.1 Гражданского кодекса РФ.

6.5. В случае возникновения споров по Соглашению Стороны разрешают их путем проведения переговоров, а при невозможности их разрешения в досудебном порядке данные споры подлежат передаче на рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы. 6.6. Сторона вправе передать спор на рассмотрение арбитражного суда города Москвы по истечении 15 дней с момента направления претензии другой Стороне.

7. Срок действия

7.1. Соглашение считается заключенным с момента его подписания Сторонами и действует неопределенный срок.

7.2. В соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса РФ условия Соглашения распространяются на правоотношения Сторон, в том числе в части размера и расчета Платы, c 18.03.2022 – с момента регистрации за Стороной-2 права хозяйственного ведения (запись в Едином государственном реестре недвижимости от 18.03.2022 № 77:03:0006006:1025-77/051/2022-8).

7.3. Прекращение действия Соглашения не освобождает Стороны от ответственности за его нарушение.

8. Юридически значимые и иные сообщения

8.1. Если иное не предусмотрено Соглашением, юридически значимые и любые иные сообщения в рамках Соглашения направляются следующими способами:

8.1.1. путем направления заказного письма с уведомлением о вручении либо ценного письма с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу стороны-адресата, указанному в последнем разделе Соглашения;

8.1.2. путем вручения корреспонденции посыльным (курьером) под подпись по адресу стороны-адресата, указанному в последнем разделе Соглашения;

8.1.3. путем направления электронного документа (документов) или электронного образа документа (документов), содержащего сканированную копию собственноручно подписанного документа на бумажном носителе (в формате «pdf», «jpg»), по адресу электронной почты стороны-адресата, указанному в последнем разделе Соглашения.

8.2. Юридически значимые и иные сообщения считаются полученными стороной-адресатом по истечению 10 дней с момента их доставки по адресу стороны-адресата, указанному в последнем разделе Соглашения, либо с момента их фактического получения Стороной-адресатом, если данное событие наступит раньше указанного срока.

8.3. Юридически значимые и иные сообщения в рамках Соглашения, направленные в форме электронного документа (документов) и (или) электронного образа документа (документов), считаются полученными стороной-адресатом на следующий день после дня отправления сообщения либо с момента подтверждения стороной-адресатом его получения, если данное событие наступит раньше указанного срока.

9. Заключительные положения

9.1. В случае изменения реквизитов одной из Сторон, она обязана уведомить об этом другую сторону в течение 5 дней. В противном случае исполнение стороной

обязательств по прежним реквизитам будет считаться надлежащим исполнением обязательств по Соглашению.

9.2. Если какое-либо из положений или условий Соглашения будет признано недействительным по какой-либо причине согласно решению суда или каким-либо иным образом, то недействительность или неприменимость данного положения не повлияют и не изменят действительности остальных условий и положений Соглашения.

10. Адреса, реквизиты и подписи сторон

Сторона-1:

Сторона-2:

Общество с ограниченной

ответственностью «Монах Инвестинг»

123458, <...>, этаж 1, помещ. VI, ком. 3, офис 4

ИНН: <***> КПП: 773401001 ОГРН: <***>

р/с <***> к/с 30101810200000000593 БИК: 044525593

Наименование банка: АО «АЛЬФА- БАНК»

Е-mail: info@karibiya.ru

_________________________/ ФИО8

дата «____» _____________ 2023 г.

Государственное унитарное предприятие

города Москвы «Спорт-Центр» 127473, <...> Самотечный

переулок, д. 17А, пом. III

ИНН: <***> КПП: 770701001

ОГРН: <***>

р/с: <***> к/с: 30101810145250000411 БИК: 044525411

Наименование банка: Филиал

«Центральный» Банка ВТБ ПАО г.

Москва Е-mail: info@sport-center- mossport.ru

______________________/ М.В. Тихолиз

дата «____» _____________ 2023 г.

В удовлетворении остальной части первоначального и встречного иска отказать.

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МОНАХ ИНВЕСТИНГ" судебные расходы на оплату экспертизы в размере 97 324 руб. 32 коп.

Взыскать с ГОСУДАРСТВЕННОГО УНИТАРНОГО ПРЕДПРИЯТИЯ ГОРОДА МОСКВЫ "СПОРТ-ЦЕНТР" в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МОНАХ ИНВЕСТИНГ" судебные расходы на оплату экспертизы в размере 132 500 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья: А.Г. Китова

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 13.10.2022 3:49:00

Кому выдана Китова Алла Геннадьевна