Решение от 4 февраля 2025 г. по делу № А33-25164/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

05 февраля 2025 года

Дело № А33-25164/2024

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 22 января 2025 года.

В полном объёме решение изготовлено 05 февраля 2025 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Летникова И.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Прокуратуры Красноярского края в интересах муниципального образования Нижнеингашский район Красноярского края в лице администрации Нижнеингашского района Красноярского края

к администрации Нижнеингашского района Красноярского края (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Нива» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчиков:

- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (ИНН <***>, ОГРН <***>),

о признании договора недействительным,

при участии:

от процессуального истца: ФИО1 – старшего прокурора отдела прокуратуры Красноярского края, представлено служебное удостоверение №380015,

от ответчика - администрации Нижнеингашского района Красноярского края: ФИО2 – представителя по доверенности №14 от 04.12.2024, личность удостоверена паспортом,

от ответчика – ООО «Нива»: ФИО3 – представителя по доверенности от 03.09.2024, личность удостоверена паспортом,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО4,

установил:

Прокуратура Красноярского края (далее – процессуальный истец) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края в интересах муниципального образования Нижнеингашский район Красноярского края в лице администрации Нижнеингашского района Красноярского края с иском к администрации Нижнеингашского района Красноярского края, к обществу с ограниченной ответственностью «Нива» (далее – ответчики) со следующими требованиями:

- признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи земельного участка от 27.04.2023 № 15, заключенный между Отделом по имущественным и земельным отношениям администрации Нижнеингашского района Красноярского края и обществом с ограниченной ответственностью «Нива»;

- применить последствия недействительности сделки, прекратить право собственности общества с ограниченной ответственностью «Нива» на земельный участок с кадастровым номером 24:28:0000000:5577, расположенный по адресу: Красноярский край, Нижнеингашский район, с. Кучерово, примерно в 1100 метрах на северо-запад от животноводческой фермы № 7 по ул. Партизанская.

Определением от 19.08.2024 исковое заявление принято к производству суда, предварительное судебное заседание назначено на 26.09.2024, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчиков привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю.

В соответствии с частью 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд признал дело подготовленным, завершил предварительное судебное заседание и перешел к рассмотрению настоящего дела в судебном заседании.

Судебное заседание откладывалось на основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации до 22.01.2025.

Третье лицо, надлежащим образом извещённое о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явилось. Сведения о дате и месте слушания размещены на сайте Арбитражного суда Красноярского края. Согласно статье 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в его отсутствие.

Представитель процессуального истца исковые требования поддержал. Представители ответчиков возражали против удовлетворения заявленных исковых требований.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Как следует из материалов дела, в администрацию Нижнеингашского района 18.04.2023 за вх. № 01-16-2484 обществом с ограниченной ответственностью «Нива» подано заявление о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с кадастровым номером 24:28:0000000:5577, без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации на праве собственности для целей скотоводства.

Между Отделом по имущественным и земельным отношениям администрации Нижнеингашского района и обществом с ограниченной ответственностью «Нива» заключен договор купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участкаот № 15 27.04.2023.

В соответствии с пунктом 1.1 настоящий договор заключен в соответствии со статьей 37, подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 32 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Пунктом 1.2 в соответствии с настоящим договором продавец продает, а покупатель приобретает в собственность земельный участок с кадастровым номером 24:28:0000000:5577, из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью: 133585 кв.м., находящийся по адресу (местоположению): Российская Федерация, Красноярский край, Нижнеингашский район, с. Кучерово, примерно в 1100 метрах на северо-запад от животноводческой фермы №7 по ул. Партизанская (далее - Участок), с разрешенным использованием: скотоводство.

Как следует из пункта 1.3 договора, покупатель обладает на праве собственности, расположенным на вышеуказанном участке, объектом недвижимости: нежилое здание - коровник, назначение: нежилое, кадастровый номер: 24:28:0701002:242, площадь 1495 кв.м., количество этажей: 1, но адресу (местонахождению): Российская Федерация, Красноярский край, Нижнеингашский район, с. Кучерово, примерно в 1100 метрах на северо-запад от животноводческой фермы №7 по ул. Партизанская, стр.1, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 30.08.2021 сделана запись государственной регистрации права №24:28:0701002:242-24/095/2021-1.

Согласно пункту 2.1 договора цена участка согласно акту расчета цены выкупа, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора (приложение 1), 41 478,14 руб. (сорок одна тысяча четыреста семьдесят восемь рублей 14 копеек).

Право собственности ООО «Нива» на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 28.04.2023.

Согласно выписке из ЕГРН от 17.06.2024 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:28:0000000:5577 составляет 276 520,95 руб.

Ввиду несоразмерности площади выкупленного земельного участка, а также с учетом продажи земельного участка по цене существенно ниже его рыночной стоимости Прокуратура Красноярского края в интересах муниципального образования Нижнеингашский район Красноярского края в лице администрации Нижнеингашского района Красноярского края обратилась в суд с иском к администрации Нижнеингашского района Красноярского края, к обществу с ограниченной ответственностью «Нива» с требованиями признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи земельного участка от 27.04.2023 № 15, заключенный между Отделом по имущественным и земельным отношениям администрации Нижнеингашского района Красноярского края и обществом с ограниченной ответственностью «Нива»; применить последствия недействительности сделки, прекратить право собственности общества с ограниченной ответственностью «Нива» на земельный участок с кадастровым номером 24:28:0000000:5577, расположенный по адресу: Красноярский край, Нижнеингашский район, с. Кучерово, примерно в 1100 метрах на северо-запад от животноводческой фермы № 7 по ул. Партизанская.

В ответ на определение суда об истребовании доказательств от 19.08.2024, от филиала ППК «Роскадастр» по Красноярскому краю 06.09.2024 поступили копии материалов реестрового дела (в том числе документы – основания постановки на кадастровый учет) в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:28:0000000:5577.

Управление Росреестра по Красноярскому краю представило в материалы дела отзыв на исковое заявления, в котором указало сведения, содержащиеся в ЕГН в отношении здания с кадастровым номером 24:28:0701002:242 и земельного участка с кадастровым номером 24:28:0000000:5577, а также привело нормативно-правовое регулирование в области спорных правоотношений.

Ответчик - общество с ограниченной ответственностью «Нива», возражая на исковые требования, в отзыве указывает следующее:

- принцип земельного законодательства, реализуемый, в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, при том что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны;

- в настоящее время на земельном участке с кадастровым номером 24:28:0000000:5577, расположенного по адресу: Красноярский край, Нижнеингашский район, с. Кучерово, примерно в 1100 метрах на северо-запад от животноводческой фермы №7 по ул. Партизанская кроме коровника зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости в установленном законном порядке площадью 1495 кв. м. находятся и эксплуатируются также навозохранилище площадью 12 104 кв. м., телятник площадью 6 090 кв. м., погрузочная площадка площадью 1 258 кв. м., 2 траншеи для хранения силожа общей площадью 1 082 кв. м., 4 выгульные площадки общей площадью 17 594 кв. м., площадка для хранения кормов и подстилочного материала общей площадью 34 874 кв. м, котельная с теплотрассой площадью 46 кв. м. Указанные объекты в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрированы, так как не являются объектами капитального строительства (кроме телятника правоустанавливающие документы на который отсутствуют). К каждому из указанных объектов необходимы подъездные пути. При этом площадь земельного участка составляет 133 585 кв. м., а площадь коровника с сооружениями, указанными выше необходимыми для эго эксплуатации исходя из функционального назначения составляет 74 534 кв. м., что составляет 56% от площади земельного участка или в 1,8 раз превышает площадь земельного участка;

- по состоянию на 1 августа 2024 года на молочно-товарной ферме ООО «Нива» расположенной на спорном участке содержится 1637 голов крупного рогатого скота;

- таким образом, эксплуатация нежилого здания коровника на указанном выше земельном участке с разрешенным видом использования - животноводство в связи с его функциональным назначением с перечисленными объектами не противоречит закону. В противном случае эксплуатация коровника без перечисленных объектов не возможна, поскольку не будут выполняться функции данного объекта недвижимости;

- согласно техническим планам на указанные здания и коммуникации все работы по завершению строительства закончены в период времени с 2016 по 2020 годы, с этого момента общество законно владеет указанными объектами, здания прочно связаны с землей, поскольку возведены на фундаменте. Таким образом, коровник, телятник, котельная, теплотрасса, здание для подогрева воды являются объектами недвижимости. Их эксплуатация исходя из функционального назначения объектов недвижимости, без навозохранилища, погрузочной площадки, 2 траншеи для хранения силоса, 4 выгульных площадок, площадки для хранения кормов и подстилочного материала невозможна;

- 18.11.2024 ООО «Нива» обратилось в Управление Росреестра по Красноярскому краю Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии с заявлением о государственной регистрации права на объект недвижимости - здания для подогрева воды расположенного на земельном участке с кадастровым номером 24:28:0000000:5577.

ООО «Нива» в материалы дела представлены технические планы на здания:

- Для подогрева воды площадью 31 кв.м., год завершения строительства – 2020;

- Теплотрассу протяженностью 96 метров (45 из которых применительно к спорному земельному участку), год завершения строительства – 2016;

- Здание котельной площадью 73.1 кв.м., год завершения строительства – 2016;

- Здание телятника площадью 919.1 кв.м., год завершения строительства – 2020;

Возражая относительно заявленных исковых требований, ответчик - администрация Нижнеингашского района Красноярского края в отзыве указывает следующее:

- в период обращения в администрацию Нижнеингашского района с заявлением с предоставлении земельного участка, находящегося в государственной собственности, без проведения торгов ООО «Нива» и в настоящее время на земельном участке с кадастровым номером 24:28:0000000:5577, расположенного по адресу: Красноярский край, Нижнеингашский район, с. Кучерово, примерно в 1100 метрах на северо-запад от животноводческой фермы №7 по ул. Партизанская, кроме коровника, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости в установленном законном порядке, площадью 1 495 кв. м., находятся и эксплуатируются также навозохранилище, погрузочная площадка, 2 траншеи для хранения силоса, 4 выгульные площадки, площадка для хранения кормов и подстилочного материала, что подтверждается в том числе актом осмотра земельного участка представленного истцом. Указанные объекты в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрированы, так как не являются объектами капитального строительства. Таким образом, эксплуатация нежилого здания коровника на указанном выше земельном участке с разрешенным видом с использования животноводство с перечисленными объектами не противоречит закону. В ином случае эксплуатация коровника без перечисленных объектов не возможна, поскольку не будут выполняться функции данного объекта недвижимости.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон.

Основной задачей судопроизводства в арбитражных судах в силу статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Способы защиты гражданских прав предусмотрены статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Для защиты гражданских прав возможно использование одного из перечисленных в названной норме способов либо нескольких из них. Однако если нормы права предусматривают для конкретного правоотношения только определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд за защитой своего права, вправе применять лишь этот способ.

Согласно статье 1 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» в целях обеспечения верховенства закона, единства и укрепления законности, защиты прав и свобод человека и гражданина, а также охраняемых законом интересов общества и государства прокуратура Российской Федерации осуществляет надзор за исполнением законов федеральными министерствами, государственными комитетами, службами и иными федеральными органами исполнительной власти, представительными (законодательными) и исполнительными органами субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, органами военного управления, органами контроля, их должностными лицами, органами управления и руководителями коммерческих и некоммерческих организаций, а также за соответствием законам издаваемых ими правовых актов.

В силу пункта 3 статьи 35 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» прокурор в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации вправе обратиться в суд с заявлением или вступить в дело в любой стадии процесса, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» в силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202- 1 «О прокуратуре Российской Федерации», прокуроры участвуют в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством.

Исходя из положений части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд, в том числе с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований, а также с иском об истребовании государственного и муниципального имущества из чужого незаконного владения.

Прокуратурой Красноярского края в интересах муниципального образования Нижнеингашский район Красноярского края в лице администрации Нижнеингашского района Красноярского края заявлены требования к администрации Нижнеингашского района Красноярского края, к обществу с ограниченной ответственностью «Нива», о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка от 27.04.2023 № 15, заключенного между Отделом по имущественным и земельным отношениям администрации Нижнеингашского района Красноярского края и обществом с ограниченной ответственностью «Нива»; о применении последствий недействительности сделки, прекращения права собственности общества с ограниченной ответственностью «Нива» на земельный участок с кадастровым номером 24:28:0000000:5577, расположенный по адресу: Красноярский край, Нижнеингашский район, с. Кучерово, примерно в 1100 метрах на северо-запад от животноводческой фермы № 7 по ул. Партизанская.

При этом в качестве оснований заявленных исковых требований в рамках настоящего дела Прокурор Красноярского края указывает на нарушения ответчиками положений Земельного кодекса Российской Федерации.

Обращаясь с настоящим иском, с учетом избранного способа защиты, вопреки возражениям материального истца и ответчиков, прокурор выступает в защиту интересов муниципального образования – Нижнеингашский район Красноярского края, для обеспечения имущественных интересов (публичной собственности) в лице муниципального органа – администрации Нижнеингашского района Красноярского края в целях эффективного использования земельного участка, а также соблюдения интересов неопределенного круга лиц, ссылаясь на то, что оспариваемый договор заключен с нарушением земельного законодательства.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу об обоснованности заявленных исковых требований на основании следующего.

В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно статье 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу положений статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Пунктом 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В соответствии со статьей 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Из положений статьи 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации по общему правилу продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Аналогичное правило установлено пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в отношении заключения договоров аренды земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Исходя из содержания определения Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 № 935-О, Конституция Российской Федерации (статья 36, часть 3) устанавливает, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. В целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в Земельном кодексе Российской Федерации в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1).

Развивая указанный принцип, Земельный кодекс Российской Федерации в оспариваемых нормах предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.20), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (пункт 1 статьи 35). При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Таким образом, указанный выше принцип земельного законодательства подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом, что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Поскольку исключительное право собственников зданий и сооружений на приобретение в собственность или в аренду соответствующего земельного участка без проведения торгов обусловлено именно нахождением на участке объектов недвижимости, приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости уже существующих зданий, сооружений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.11.2013 № 8536/13).

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. При обращении в соответствующие органы государственной власти либо органы местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка заявитель обязан обосновать площадь земельного участка, занятую зданием, строением, сооружением и необходимую для их использования (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 и от 03.06.2014 № 1152/14, определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

При этом статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. К их числу, в частности, относится превышение площади земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, его площади, указанной в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов (пункт 25).

По смыслу приведенных норм собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого таким объектом и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из функционального использования этого участка исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта с учетом документации по планировке и межеванию территории.

В связи с этим лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью. При этом бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению земельного участка возлагается на лицо, желающее его получить. Названный подход находит свое подтверждение в судебной практике (постановления Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 18.01.2022 по делу № А33-30944/2020, от 04.12.2023 по делу №А33-22037/2022, от 22.12.2023 по делу №А33-32884/2022, от 23.01.2024 по делу №А33-23599/2022).

Как следует из материалов дела, обществу с ограниченной ответственностью «Нива» принадлежит на праве собственности нежилое помещение с кадастровым номером: 24:28:0701002:242, площадью 1 495 кв.м., в части здания, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 24:28:0000000:5577.

В администрацию Нижнеингашского района 18.04.2023 за вх. № 01-16-2484 обществом с ограниченной ответственностью «Нива» подано заявление о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с кадастровым номером 24:28:0000000:5577, без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации на праве собственности для целей скотоводства.

Между Отделом по имущественным и земельным отношениям администрации Нижнеингашского района и обществом с ограниченной ответственностью «Нива» заключен договор купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка от 27.04.2023 № 15.

Согласно пункту 1.2 указанного договора продавец продает, а покупатель приобретает в собственность земельный участок с кадастровым номером 24:28:0000000:5577, из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью: 133585 кв.м., находящийся по адресу (местоположению): Российская Федерация, Красноярский край, Нижнеингашский район, с. Кучерово, примерно в 1100 метрах на северо-запад от животноводческой фермы №7 по ул. Партизанская (далее - участок), с разрешенным использованием: скотоводство.

Согласно пункту 2.1 договора цена участка согласно акту расчета цены выкупа, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора (приложение 1), составляет 41 478,14 руб. (сорок одна тысяча четыреста семьдесят восемь рублей 14 копеек).

Право собственности ООО «Нива» на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 28.04.2023.

Согласно выписке из ЕГРН от 17.06.2024 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:28:0000000:5577 составляет 276 520,95 руб.

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 и от 03.06.2014 № 1152/14, определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в пункте 24 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации № 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 выражена правовая позиция, согласно которой собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях. При этом бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 №64-КГ16-2).

Кроме того, согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409, при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Таким образом, право на выкуп земельного участка на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации возникает при наличии совокупности условий, к которым относится не только обстоятельство размещения на участке принадлежащих заявителю объектов недвижимости, но и соответствие вида разрешенного использования участка целям, для которых земельный участок испрашивается к выкупу, а также доказанность потребности в предоставлении участка именно такой площади, исходя из градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости.

Собственник недвижимого имущества, обращающийся за предоставлением земельного участка, на котором такое имущество расположено, должен обосновать необходимость приобретения земельного участка в испрашиваемом размере. Иное противоречит нормам действующего законодательства.

При площади нежилого здания 1495 кв.м. обществу в собственность «Нива» передан земельный участок с кадастровым номером 24:28:0000000:5577 площадью 133 585 кв.м. для эксплуатации нежилого здания (площадь земельного участка в 89 раз превышает площадь здания).

Бремя обоснования необходимости приобретения земельного участка в испрашиваемом размере возлагается на собственника объекта недвижимости на момент подачи заявления, рассмотрения уполномоченным органом вопроса предоставления публичных земель, в связи с чем, площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости, возможно определить в рамках установленной законом административной процедуры предоставления земельного участка, не подменяя судебной экспертизой действия уполномоченного органа.

Исходя из приведенных норм земельного законодательства, только принадлежность объектов недвижимого имущества на праве собственности, либо ином вещном праве является основанием для предоставления занимаемого им земельного участка в соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ в собственность для целей эксплуатации существующих зданий и сооружений.

При этом, в силу ст. 273 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ собственник объекта недвижимости имеет право на использование лишь той части земельного участка, которая занята этим объектом, и необходима для его использования.

В постановлении Президиума ВАС РФ от 03.04.2012 № 12955/11 сформулирован правовой подход, согласно которому при разрешении споров о приобретении собственником объекта недвижимости прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности, судам необходимо исследовать вопрос о площади земельного участка, занятого таким объектом и необходимого для его использования.

Таким образом, основанием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих обоснованность указанной заявителем площади испрашиваемого участка.

Следовательно, собственник объекта недвижимости, обращающийся за предоставлением земельного участка, на котором расположен такой объект, должен обосновать необходимость получения прав на земельный участок в испрашиваемом размере. Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации бремя доказывания того, какой размер земельного участка, является необходимым, возлагается на лицо, которое желает его приобрести (определение Верховного Суда РФ от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

При этом площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества (определение Верховного Суда РФ от 27.09.2021 № 304-ЭС21 -16458, от 24.12.2015 №309-ЭС15-11394).

Предоставление уполномоченным органом государственной власти, органом местного самоуправления в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением земельного законодательства и законодательства о защите конкуренции (п. 24 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации № 3. утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017).

Доводы ответчиков, что при расчете площади земельного участка учитывать в том числе навозохранилище, телятник, погрузочную площадку, 2 траншеи для хранения силожа, 4 выгульные площадки, площадки для хранения кормов и подстилочного материала, котельной с теплотрассой несостоятельны.

Так, указанные объекты не являются объектами недвижимости, кроме того, спорный земельный участок предоставлен в собственность для эксплуатации коровника, а не молочно-товарной фермы.

Расположенная в пределах участка совокупность движимых вещей и недвижимого объекта не может квалифицироваться в качестве единого имущественного комплекса, поскольку в качестве такового не зарегистрирована в ЕГРН.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункта 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в силу прямого указания ст. 133.1 ГК РФ в отсутствие государственной регистрации совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом и, в том числе, не может выступать в качестве единого объекта при предоставлении земельного участка.

Приведённый подход подтверждается судебной практикой (определения Верховного Суда РФ от 18.06.2018 № 308-ЭС18-7144 по делу № А32-2417/2017, от 04.06.2019 № 304-ЭС19-7030 по делу № А46-13188/2018, постановления АС Восточно-Сибирского округа от 28.02.2019 по делу № А33-28318/2017, от 16.04.2018 по делу № А33-1960/2017, по делу № А33-17256/2022 и др.).

Сам по себе факт формирования и постановки на кадастровый учет земельного участка, его фактическое использование для целей, не связанных с эксплуатацией объекта, не может являться достаточным основанием для предоставления в собственность, что согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлении Третьего арбитражного апелляционного суда от 24.06.2019 № А74-20062/2018.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Исходя из пункта 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» к сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 74 - 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Например, ничтожно условие договора доверительного управления имуществом, устанавливающее, что по истечении срока договора переданное имущество переходит в собственность доверительного управляющего. Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Следовательно, установленный законом порядок заключения договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, направлен на обеспечение публичных интересов, заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу о том, что спорный договор купли-продажи земельного участка заключен с нарушением требований статьей 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1, подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 25 статьи 39.16, пункта 1 статьи 39.20, Земельного кодекса Российской Федерации, посягает на публичные интересы.

При этом материалами дела не подтверждается необходимость использования всего земельного участка площадью 133 585 кв.м. для эксплуатации нежилого здания площадью 1495 кв.м. Доказательств, свидетельствующих о том, что для использования нежилого здания общей площадью 1495 кв.м. необходим земельный участок площадью в заявленном размере (133585 кв.м.), ответчики в материалы дела не представили.

Суд также исходит из того, что фактически ответчик – ООО «Нива» приобрел незастроенную часть спорного земельного участка по цене в размере 41 478,14 руб., предусмотренной для выкупа земельного участка под существующим объектом недвижимости, что создает потенциальную угрозу нанесения ущерба бюджету в виде недополучения денежных средств, составляющих разницу между рыночной стоимостью земельного участка и выкупной его ценой (льготной).

При таких обстоятельствах, требование истца о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка от 27.04.2023 № 15, заключенного между Отделом по имущественным и земельным отношениям администрации Нижнеингашского района Красноярского края и обществом с ограниченной ответственностью «Нива», является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно пункту 4 статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Таким образом, для признания сделки ничтожной и применения последствий ее ничтожности, если это необходимо для защиты публичных интересов, суду не требуется заявление какой-либо из сторон.

Аналогичная позиция изложена в пункте 79 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в котором указано, что суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки (реституцию) по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, а также в иных предусмотренных законом случаях (пункт 4 статьи 166 ГК РФ).

Согласно абзацу 2 пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 84 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 ГК РФ допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной. В случае удовлетворения иска в решении суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной.

В случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации). Переданная в пользование по такому договору вещь также подлежит возврату (пункт 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В свою очередь, вопрос о сумме денежных средств, подлежащих возврату обществу в порядке применения последствий недействительности, может быть разрешен после установления обстоятельств, относящихся характеристикам земельных участков, на которые может претендовать общество (вид права), и выяснения размера имущественных предоставлений, соотнесения суммы встречных требований с учетом принципа платности землепользования.

При этом с учетом положений действующего законодательства (пункт 5 части 1 статьи 1, пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, статья 271 Гражданского кодекса Российской 15 Федерации) возврат земельного участка без одновременного определения судьбы расположенного на нем объекта недвижимости невозможен.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о необходимости применения последствий недействительности ничтожной сделки путем прекращения права собственности общества с ограниченной ответственностью «Нива» на земельный участок с кадастровым номером 24:28:0000000:5577, расположенный по адресу: Красноярский край, Нижнеингашский район, с. Кучерово, примерно в 1100 метрах на северо-запад от животноводческой фермы № 7 по ул. Партизанская.

В соответствии с правовой позиции, изложенной в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

Определением от 19.08.2024 судом удовлетворено заявление о принятии обеспечительных мер в виде запрета обществу с ограниченной ответственностью «Нива» совершать действия по передаче третьим лицам прав и заключению любых сделок в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:28:0000000:5577, осуществлять на нем строительство зданий, строений и сооружений, изменять его кадастровые характеристики; Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю совершать какие-либо регистрационные действия в отношении указанного земельного участка.

Согласно части 4 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае удовлетворения иска обеспечительные меры сохраняют свое действие до фактического исполнения судебного акта, которым закончено рассмотрение дела по существу.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 01.06.2023 № 15 «О некоторых вопросах принятия судами мер по обеспечению иска, обеспечительных мер и мер предварительной защиты», содержащееся в пункте 4 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указание на то, что обеспечительные меры действуют до фактического исполнения судебного акта, не препятствует их отмене, если в том числе по результатам рассмотрения заявления лица об отмене обеспечительных мер суд пришел к выводу об отсутствии оснований для их дальнейшего применения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина подлежит отнесению на ответчиков.

На основании статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина за рассмотрение искового требования о недействительности сделки составляет 6 000 руб., размер государственной пошлины за рассмотрение заявления о принятии обеспечительных мер составляет 3000 руб.

Поскольку исковые требования заявлены к двум ответчикам по одной сделке, с учетом удовлетворения иска, а также, учитывая, что департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, подлежит взысканию в доход федерального бюджета с общества с ограниченной ответственностью «Обслуживание коммунального комплекса» - 4 500 руб. государственной пошлины.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи земельного участка от 27.04.2023 № 15 между Отделом по имущественным и земельным отношениям администрации Нижнеингашского района Красноярского края и обществом с ограниченной ответственностью «Нива».

Применить последствия недействительности сделки путем прекращения права собственности общества с ограниченной ответственностью «Нива» на земельный участок с кадастровым номером 24:28:0000000:5577.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Нива» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 4 500 руб. государственной пошлины.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что меры по обеспечению иска, принятые определением от 19 августа 2024 года, сохраняют действие до фактического исполнения настоящего решения.

Судья

И.В. Летников