Решение от 14 октября 2025 г. по делу № А40-53678/2025

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-53678/25-54-295
г. Москва
15 октября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 17 сентября 2025 года

Полный текст решения изготовлен 15 октября 2025 года


Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Гладилиной А.А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Безлепкиным Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ВЕТАКАДЕМИЯ» (109145, Г.МОСКВА, УЛ. ПРИВОЛЬНАЯ, Д. 70, К. 1, ПОМЕЩ. XII КОМНАТА 13, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 21.03.2016, ИНН: <***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

при участии:

от истца: ФИО1 по доверенности № Д24-02  от 20.02.2025 (паспорт диплом)

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 05.12.2024 № ДГИ-Д-695/24 (паспорт, диплом),

У С Т А Н О В И Л:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ВЕТАКАДЕМИЯ» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (далее – департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, общей площадью 51,6 кв. м, кадастровый номер 77:03:0009004:15356, изложив пункты 3.1, 3.4 в следующей редакции:

пункт 3.1.: Цена Объекта составляет 5 114 167 руб. 00 коп. в соответствии с заключением эксперта, выполненным АО «ФИО3 и К. Экспертиза», является окончательной, согласованной сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (пункт 3.1 Договора), согласованная сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

пункт 3.4.: Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 60 882 руб. 94 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (пункт 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части – в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, в котором возражал против удовлетворения исковых требований.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, а представитель ответчика возражал против их удовлетворения.

Заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) 28.02.2018 заключен договор аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности Москвы № 00-00093/18, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 51,6 кв. м, расположенное по адресу: <...>/1.

В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) общество 20.11.2023 обратилось в департамент с заявлением по вопросу предоставления государственной услуги города Москвы «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» (реализации права на приобретение арендуемого имущества).

Обществом 23.01.2025 получен проект договора купли-продажи недвижимости, расположенной по адресу: г. Москва, Москва, ул. Городецкая, д. 10Б, пом. 3/1, общей площадью 51,6 кв. м для подписания усиленной квалифицированной электронной подписью.

Согласно пункту 3.1 проекта договора цена объекта составила 8 530 000 руб.

Цена установлена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 10.01.2025 № М943-3720-П/2024, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением 13.01.2025№ 1020/606-24, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».

Не согласившись с предложенной ценой, посчитав, что цена объекта завышена, общество обратилось в специализированную экспертную организацию – общество с ограниченной ответственностью «КС-Аналитик» для независимой оценки рыночной стоимости объекта. Согласно отчету от 18.02.2025 № КС-1002/037, выполненному названной организацией, рыночная стоимость объекта оценки составляет 3 410 000 руб.

В «личном кабинете» на Портале 19.02.2025 общество выразило согласие на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, подписав договор купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий в части цены выкупаемого объекта недвижимости.

Департамент не согласился с предложенной обществом ценой недвижимого имущества, протокол разногласий отклонил.

Общество, ссылаясь на возникновение между сторонами разногласий относительно условий договора купли-продажи объекта при реализации арендатором преимущественного права его приобретения в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

На основании статей 125, 215 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Положения «О Департаменте городского имущества города Москвы» утвержденного постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 № 99-1111, департамент является органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению объектами государственной и муниципальной собственностью города Москвы, представляет имущественные интересы города Москвы.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом № 159-ФЗ.

В силу статьи 3 указанного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), при наличии в совокупности условий, предусмотренных данной статьей.

Как следует из статьи 9 Закона № 159-ФЗ, субъект малого и (или) среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 Закона требованиям, вправе по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Частью 3 статьи 9 названного Закона установлено, какие действия и в какие сроки должен совершить уполномоченный орган при получении заявления арендатора.

Наличие у общества преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность департаментом не оспаривалось; договор купли-продажи имущества не заключен сторонами ввиду неурегулирования возникших между ними разногласий.

В пункте 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ указано, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Статьей 12 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В целях урегулирования возникших разногласий судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту акционерного общества «ФИО3 и К. Экспертиза» ФИО4.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, общей площадью 51,6 кв. м с кадастровым номером 77:03:0009004:15356 по состоянию на 15.10.2024?

В соответствии с заключением эксперта от 28.07.2025 № 02-06-25/01-З рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, общей площадью 51,6 кв. м с кадастровым номером 77:03:0009004:15356 по состоянию на 15.10.2024, составляет 5 114 167 руб. без НДС.

Протокольным определением от 17.09.2025 судом отказано в удовлетворении ходатайства ответчика о вызове в судебное заседание эксперта в соответствии со статьями 55, 86, 87.1 АПК РФ.

Проведение судебной экспертизы должно соответствовать требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта должны быть отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, экспертное заключение должно быть основано на материалах дела, являться ясным и полным.

Как следует из части 1 статьи 82 АПК РФ, экспертиза назначается для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний. В силу статьи 86 АПК РФ содержание и результаты экспертных исследований, оценка результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование отражаются в совершенном в письменной форме и подписанном экспертом заключении, которое согласно статье 64 АПК РФ входит в круг судебных доказательств, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Из изложенного следует, что при представлении в суд письменного заключения эксперта, последний может быть вызван в судебное заседание для дачи пояснений в случае, наличия в заключении препятствующей установлению обстоятельств дела неопределенности выводов или их обоснования, которая не может быть преодолена судом в силу отсутствия специальных познаний.

В соответствии с частью 3 статьи 86 АПК РФ по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание.

Эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда.

Согласно части 1 статьи 87.1 АПК РФ в целях получения разъяснений, консультаций и выяснения профессионального мнения лиц, обладающих теоретическими и практическими познаниями по существу разрешаемого арбитражным судом спора, арбитражный суд может привлекать специалиста.

При этом, в силу положений части 2 статьи 55.1, части 1 статьи 87.1 АПК РФ специалист может быть привлечен в процесс только по инициативе арбитражного суда.

Суд вправе по собственной инициативе привлечь в процесс специалиста, если именно ему требуется получение разъяснений, консультаций, выяснение профессионального мнения лиц, обладающих теоретическими и практическими познаниями по существу разрешаемого спора. При этом может быть учтено мнение лиц, участвующих в деле.

Таким образом, по смыслу указанных положений, привлечение специалиста является  правом, а не обязанностью суда. Необходимость разъяснения вопросов, возникающих при рассмотрении дела и требующих специальных познаний, определяется судом, разрешающим данный вопрос.

В ходе рассмотрения настоящего дела суд такой необходимости не усмотрел, поскольку доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, достаточно для определения наличия либо отсутствия оснований для рассмотрения заявленных требований.

Представленное в материалы дела заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Закона № 135-ФЗ, Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки ФСО №1 (приказ Минэкономразвития № 1 от  14.04.2022 № 200), ФСО № 2 (приказ Минэкономразвития от 14.04.2022 № 200), ФСО № 3 (приказ Минэкономразвития от 14.04.2022 № 200), ФСО №7 (приказ Минэкономразвития 25.09.2014 № 611).

Исходя из изложенного, поскольку в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Законе № 159-ФЗ, и последний имеет право на выкуп арендуемого помещения, суд признал, что исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости нежилого помещения на момент обращения истца с заявлением к ответчику о реализации преимущественного права выкупа, равной 5 114 167 руб., в части согласования разногласий по пункту 3.1 договора купли-продажи.

В силу положений части 2 статьи 5 Закона № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с названной статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Так как пункт 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с пунктом 3.1 (цена объекта), а разногласия в части пункта 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, пункт 3.4 договора подлежит изложению с указанием суммы ежемесячного платежа в размере 60 882 руб. 94 коп.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы на оплату судебной экспертизы и по уплате государственной пошлины относятся на ответчика и подлежат взысканию с него в пользу истца.

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 167-171, 173, 180, 181 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

урегулировать разногласия, возникшие между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ВЕТАКАДЕМИЯ» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) и ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, общей площадью 51,6 кв. м, кадастровый номер 77:03:0009004:15356, изложив пункты договора в следующей редакции:

пункт 3.1.: «Цена Объекта составляет 5 114 167 (пять миллионов сто четырнадцать тысяч сто шестьдесят семь) руб. 00 коп. в соответствии с заключением эксперта, выполненным АО «ФИО3 и К. Экспертиза», является окончательной, согласованной сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (пункт 3.1 Договора), согласованная сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»

пункт 3.4.: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 60 882 (шестьдесят тысяч восемьсот восемьдесят две тысячи) руб. 94 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (пункт 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части – в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше.»

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСВЕННОСТЬЮ «ВЕТАКАДЕМИЯ» расходы  за проведение судебной экспертизы в размере 33 000 (тридцать три тысячи) руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) руб.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.


Судья                                                                                                      А.А. Гладилина