Решение от 20 декабря 2019 г. по делу № А40-169052/2016

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-169052/16-60-1547
г. Москва
20 декабря 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 03 декабря 2019 года

Полный текст решения изготовлен 20 декабря 2019 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

Председательствующего судьи Федоровой Д.Н. (единолично),

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН: <***>; ИНН: <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Альт Стиль» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о взыскании 746 629 руб. 24 коп., о расторжении договора аренды, о выселении из нежилого помещения

по встречному иску

Общества с ограниченной ответственностью «Альт Стиль» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: <***>; ИНН: <***>)

о взыскании 2 780 000 руб.

при участии:

от истца – ФИО2 по дов. от 30.11.2018 № 33-Д-1051/18

от ответчика – ФИО3 по дов. от 10.01.2019 № б/н

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Альт Стиль» о взыскании основного долга в размере 746 629 руб. 24 коп., пени в размере 26 273 руб. 90 коп., о расторжении договора аренды от 08.02.2007 №01-00097/07, о выселении из нежилого помещения площадью 219,3 кв.м. (этаж п, пом.I, комн. 1, 3-8, 10, 10а, 11, 12), расположенного по адресу: г. Москва, пер. Орлово-Давыдовский, д.2/5, корп. 2 и передаче данного помещения в освобожденном виде, на основании ст.ст. 309, 310, 450, 452, 606, 614, 622 Гражданского кодекса РФ. Требования истцом уменьшены в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ и приняты судом к рассмотрению.

Протокольным определением от 18.09.2018 судом принято встречное исковое заявление ООО «Альт Стиль» к Департаменту городского имущества города Москвы о взыскании стоимости неотделимых улучшений в размере 2 780 000 руб.

В обоснование исковых требований истец по первоначальному иску ссылается на то, что вследствие неисполнения ответчиком обязательств по договору аренды у ответчика образовалась задолженность, кроме того, истцом начислены на сумму долга пени в соответствии с п. 7.1 договора аренды от 08.02.2007 № 01-00097/07, в связи с чем, истец просит взыскать данную задолженность и пени, начисленную на нее, а также расторгнуть договор и выселить ответчика из занимаемого помещения.

В обоснование встречных исковых требований ответчик, ссылаясь на положения, предусмотренные ч. 2 ст. 623 Гражданского кодекса РФ, указывает на право взыскания стоимости неотделимых улучшений нежилого помещения в заявленном размере и произведении зачета первоначальных и встречных исковых требований.

Представитель истца настаивал на исковых требованиях в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, возражал относительно заявленных встречных исковых требований по доводам, изложенным в отзыве на встречное исковое заявление.

Представитель ответчика возражал относительно первоначальных исковых требований по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление письменные пояснениям, поддержал в полном объеме встречные исковые требования.

Изучив все материалы дела, в том числе предмет и основание заявленного иска, исследовав и оценив все представленные по делу доказательства, заслушав полномочных представителей истца и ответчика, арбитражный суд пришел к выводу об удовлетворении первоначального иска и отказе в удовлетворении встречного иска.

При этом суд исходит из того, что в соответствии со ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений. Вместе с тем, согласно ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Из материалов дела следует, что 08.02.2007 между истцом – Департаментом имущества города Москвы (правопреемник – Департамент городского имущества города Москвы, арендодатель) и ответчиком – ООО «Альт Стиль» (арендатор) заключен договор № 01-00097/07 на аренду нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы.

В соответствии с п. 1.1 договора на основании договора аренды от 26.03.2002 № 01-00315/02 арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилой объект (нежилое помещение) общей площадью 219, 30 кв.м., расположенный по адресу: подвал пом. I комн. 1-8, 10, 10 А, 11, 12, дом 2/5, корп. 2, квартал 853, Орлово-Давыдовский пер., г. Москва.

Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что объект аренды передается в аренду для использования под торговые цели.

Согласно п. 2.1 договора (в редакции дополнительного соглашения от 25.02.2015) срок действия договора установлен с 01.01.2007 до 24.02.2025.

В соответствии с п. 2 дополнительного соглашения от 25.02.2015 с 25.02.2015 по результатам проведенной оценки, рыночная стоимость права пользования на условиях договора аренды объектом нежилого фонда без учета НДС, без учета эксплуатационных расходов и коммунальных платежей, платы за пользование земельным участком за 1 кв.м. объекта составляет 9 155 руб.

Согласно п. 6.5 арендная плата без НДС вносится арендатором ежемесячно с оплатой не позднее пятого числа текущего месяца в размере 1/12 части, установленной п. 6.1, 6.2 и 6.3 договора, в бюджет города Москвы.

Как усматривается из материалов дела, ответчиком в нарушение условий договора не выполнены обязательства по оплате арендной платы за период с 01.03.2015 по 30.06.2016 в размере 720 355 руб. 34 коп.

Направленные в адрес ответчика претензии от 21.04.2016 № 33-6-14223/16-(0)-1, № 33-6-14223/16-(0)-2, с требованием оплаты задолженности, оставлены последним без ответа и удовлетворения, в результате чего истец обратился в суд с настоящим иском.

В производстве Арбитражного суда года Москвы рассматривлось дело № А40-179871/17-77-445 по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АЛЬТ СТИЛЬ" к Департаменту городского имущества города Москвы о признании за ООО «АЛЬТ СТИЛЬ» право на применение льготной ставки арендной платы по договору аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы, по договору аренды № 01-00097/07 от 08.02.2007 года в размере 3500 рублей за 1 кв.м. в год, в период 2015-2016 г.г.; об обязании Департамент городского имущества города Москвы произвести перерасчет арендных платежей за период 2015-2016 г.г. по договору аренды № 01-00097/07 от 08.02.2007 г., исходя из льготной ставки арендной платы в размере 3500 рублей за 1 кв.м. в год.

В связи с чем, определением суда от 23.10.2017 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта Арбитражного суда города Москвы по делу № А40-179871/17-77-445.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 20.02.2018 по делу № А40-179871/17-77-445, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2018 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 11.09.2018, исковые требования удовлетворены частично; за истцом признано право на применение льготной ставки арендной платы по договору аренды от 08.02.2007 № 01- 00097/07 в размере 3500 рублей за 1 кв. м в год, на 2015 год; суд обязал ответчика произвести перерасчет арендных платежей за период 2015 года, исходя из льготной ставки арендной платы в размере 3500 рублей за 1 кв. м в год; в удовлетворении остальной части иска отказано.

В соответствии с ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В связи с чем суд протокольным определением от 05.03.2019 удовлетворил ходатайство истца в порядке ст. 49 об уменьшении исковых требований в части взыскания суммы основного долга до 720 355 руб. 34 коп. и пени до 26 273 руб. 90 коп.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Учитывая, что требование истца о взыскании задолженности по арендной плате, соответствует условиям договора, не противоречит требованиям действующего законодательства, наличие и размер задолженности документально подтверждены, суд считает требования истца о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.03.2015 по 30.06.2016 в размере 720 355 руб. 34 коп. обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Разрешая настоящий спор в части заявленного истцом требования о взыскании начисленных истцом пени за период с 06.01.2016 по 30.06.2016 в размере 26 273 руб. 90 коп., арбитражный суд исходит из положений п. 7.1 договора, согласно которому (при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования Центрального Банка РФ за каждый день просрочки), на основании которого, с учетом установленной судом просрочки оплаты арендных платежей со стороны ответчика и представленных в дело доказательств, арбитражный суд приходит к выводу, что требование о взыскании пени за несвоевременную оплату арендных платежей является обоснованным, при исчислении указанной суммы пени истцом соблюдены порядок и сроки исчисления.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В порядке досудебного урегулирования спора истцом направлены в адрес ответчика претензии от 21.04.2016 № 33-6-14223/16-(0)-1, № 33-6-14223/16-(0)-2, однако до настоящего времени ответчик на претензии не ответил, предложение о расторжении договора аренды в указанный истцом срок ответчиком не удовлетворено.

Таким образом, учитывая то обстоятельство, что судом установлен факт невнесения ответчиком арендной платы более двух сроков оплаты, требование истца о досрочном расторжении договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы от 08.02.2007 № 01-00097/07 заключенный между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО «Альт Стиль» на аренду нежилого помещения нежилого помещения общей площадью 219, 30 кв.м., расположенный по адресу: подвал пом. I комн. 1-8, 10, 10 А, 11, 12, дом 2/5, корп. 2, квартал 853, Орлово-Давыдовский пер., г. Москва, в соответствии со ст.ст. 450, 619 Гражданского кодекса РФ подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды, в том числе в случае расторжения договора аренды по решению суда, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

В связи с тем, что судом установлены обстоятельства нарушения условий договора аренды и договор подлежит расторжению, а также учитывая, что ответчиком не представлено доказательств возврата истцу нежилого помещения, занимаемого на основании указанного договора, требование истца о выселении ответчика из нежилого помещения общей площадью 219, 30 кв.м., расположенный по адресу: подвал пом. I комн. 1-8, 10, 10 А, 11, 12, дом 2/5, корп. 2, квартал 853, Орлово-Давыдовский пер., г. Москва и передаче в освобожденном виде указанное помещение Департаменту городского имущества города Москвы, подлежит удовлетворению.

Таким образом, первоначальное исковое заявление является обоснованным, подтверждено материалами дела и подлежит удовлетворению в полном объеме.

ООО «Альт Стиль» в обоснование встречных требований указывает, что в период действия договора аренды, арендатор за свой счет и с согласия арендодателя произвел неотделимые улучшения арендуемого имущества, а именно:

- демонтаж несущих перегородок;

- установка сантехоборудования;

- устройство и гидроизоляция полов;

- устройство санузла;

- закрытие и устройство дверного проема во внутренней стене;

- устройство дверного проема в несущей перегородке;

- закладка 4-х оконных проемов на дворовом фасаде;

- изменение конфигураций входной группы и тамбура.

Согласно п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 № 65 если иное не предусмотрено договором, арендатор имеет право после прекращения договора аренды зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств.

Поскольку направленная в адрес Департамента претензия от 21.06.2017 с требованием возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений арендуемого объекта, оставлена Департаментом без ответа и удовлетворения, ООО «Альт Стиль» обратилось в рамках настоящего дела со встречным исковым заявлением.

Между тем, в соответствии с п. 5.4.15 договора арендатор не вправе производить никаких перепланировок, связанных с его деятельностью, без письменного согласия арендодателя и решения межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы.

Кроме того, согласно п. 3 Дополнительного соглашения от 25.02.2015 к договору принято к сведению, что арендатором в соответствии с п. 10.1 «Особых условий» договора аренды от 08.02.2007 № 01-00097/07 оформлено в установленном порядке несанкционированное переустройство нежилого помещения, что подтверждается распоряжением Мосжилинспекции от 21.09.2012 № Ц-2074-12/А126136 и Актом о завершенном переустройстве и (или) перепланировке нежилого помещения от 29.11.2012.

В судебном заседании от 05.03.2019 представитель ответчика заявил письменное ходатайство о назначении судебной экспертизы по встречному иску с целью выяснить являются ли улучшения в нежилом помещении по адресу: <...>, произведенные арендатором, неотделимыми и какова рыночная стоимость неотделимых улучшений, произведенных в спорном нежилом помещении.

Определением суда от 16.04.2019 производство по делу приостановлено, в связи с назначением по делу судебной строительно-технической экспертизы. Проведение экспертизы поручено экспертам АНО «Судэкспертгрупп» ФИО4, ФИО5.

08.07.2019 через канцелярию суда от АНО «Судэкспертгрупп» поступило экспертное заключение, согласно выводам, которого экспертами установлено, что улучшения, произведенные в спорном помещении являются неотделимыми, стоимость неотделимых улучшений по состоянию на:

- 21.09.2012 (на момент издания акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме) составляет 2 136 916 руб. 09 коп.

- 11.08.2016 (на момент подачи искового заявления Департаментом городского имущества города Москвы) составляет 2 400 693 руб. 65 коп.

- 18.09.2018 (на момент принятия к производству встречного искового заявления) составляет 2 430 557 руб. 13 коп.

- 18.01.2019 (по настоящее время) составляет 2 493 453 руб. 48 коп.

- на июнь 2019 составляет 2 501 724 руб. 49 коп.

Суд, исследовав представленное экспертное заключение с позиции ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установил, что заключение соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об экспертной деятельности, в связи, с чем отвечает критериям относимости, допустимости и достаточности доказательств, выводы судебной экспертиз подлежат принятию в качестве доказательств по делу.

Между тем, обязанности сторон по содержанию арендованного имущества определены нормами статьи 616 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 623 Гражданского кодекса РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Согласно п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Договор аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы, от 08.02.2007 № 01-00097/07 является действующим на основании дополнительного соглашения от 25.02.2015 до 24.02.2025.

Возражая относительно встречных исковых требований Департамент указал, что согласие на проведение перепланировок не давал.

В соответствии с п. 3 ст. 623 Гражданского кодекса РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

На основании изложенного, учитывая отсутствие согласия арендодателя и собственника имущества на улучшения спорного нежилого помещения, суд приходит к выводу, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

Согласно п. 3.1 ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекают из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В соответствии со ст. ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина по иску относится на ответчика и подлежит взысканию в федеральный бюджет Российской Федерации в связи с освобождением истца от уплаты государственной пошлины

С учетом изложенного, на основании ст. ст. 11, 12, 307, 309, 310, 330, 606, 614, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации и руководствуясь ст. ст. 4, 9, 27, 49, 64, 65, 71, 102, 110, 112, 123, 131, 132, 159, 167-170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор аренды от 08.02.2007 №01-00097/07, заключённый с Обществом с ограниченной ответственностью «Альт Стиль» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) на аренду нежилого помещения площадью 219,3 кв.м., расположенного по адресу <...>

Выселить Общество с ограниченной ответственностью «Альт Стиль (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) из нежилого помещения площадью 219,3 кв.м. (этаж п, пом. I, комн. 1, 3-8, 10, 10а, 11, 12), расположенного по адресу <...> и обязать передать данное помещение в освобожденном виде Департаменту.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Альт Стиль» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) задолженность в размере 720 355 (Семьсот двадцать тысяч триста пятьдесят пять) руб. 34 коп., пени в размере 26 273 (Двадцать шесть тысяч двести семьдесят три) руб. 90 коп.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Альт Стиль» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в доход Федерального бюджета Российской Федерации неоплаченную по иску государственную пошлину в размере 23 933 (Двадцать три тысячи девятьсот тридцать три) руб.

В удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «Альт Стиль» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) из дохода Федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 3 216 (Три тысячи двести шестнадцать) руб., перечисленную по платежному поручению от 17.09.2018 №11.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства, в Девятом арбитражном апелляционном суде, в течение месяца после его принятия судом.

Судья:Д.Н. Федорова