Постановление от 18 ноября 2024 г. по делу № А53-14192/2024

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/
ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-14192/2024
город Ростов-на-Дону
19 ноября 2024 года
15АП-16159/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 18 ноября 2024 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Величко М.Г. судей Барановой Ю.И., Сороки Я.Л.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Петросьян Н.В. при участии:

от истца: представитель ФИО1 по доверенности от 09.01.2024; от ответчика: представитель ФИО2 по доверенности от 13.11.2024,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО3

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.09.2024 по делу № А53-14192/2024

по иску Комитета по имущественным и земельным отношениям администрации Аксайского района (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ответчику индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

о признании недействительным договора купли-продажи, восстановлении права аренды, обязании оплатить арендную плату,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по имущественным и земельным отношениям администрации Аксайского района (далее - комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее - ФИО3, ответчик, предприниматель) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 09.08.2023 N 312, восстановить право аренды на земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600009:3352, о взыскании платы по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600009:3352 в размере 1 024 715 рублей 80 копеек, пени в размере 65 646 рублей 91 копейки, арендной платы и пени по день вынесения решения, а также с даты вынесения решения по день фактического его исполнения (уточненные требования в порядке

ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, л.д. 97-98, том 1).

Решением от 18.09.2024 (с учетом определения об исправлении опечатки от 22.10.2024) исковые требования удовлетворены частично. Признан недействительной (ничтожной) сделкой договор купли-продажи земельного участка от 09.08.2023 N 312. Применены последствия недействительности сделки, погашена запись о праве собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600009:3352, восстановлена запись о праве аренды ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600009:3352 на основании договора аренды от 14.10.2022 N 199. В остальной части иска отказано.

Судебный акт мотивирован тем, что предприниматель, возведя на арендуемом у муниципалитета земельном участке площадью 33 507 кв. м незначительный объект недвижимости площадью 50,2 кв. м, не приобрел права на выкуп земли. Его действия совершены в обход закона с противоправной целью, что прямо запрещено статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд первой инстанции исходил из того, что предприниматель изначально не имел цели арендовать спорный участок и уплачивать в бюджет арендую плату, поскольку объект недвижимости площадью 50,2 кв. м возведен (а затем незамедлительно после выкупа снесен) на арендуемом у муниципалитета земельном участке лишь для обеспечения формальной легализации последующего выкупа, что подлежит квалификации как действия в обход закона, соответственно, оспоренная сделка является недействительной (ничтожной), как противоречащая нормам Земельного кодекса Российской Федерации и одновременно нарушающая публичный интерес.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Заявитель жалобы указывает, что суд первой инстанции неправомерно без применения специальных экспертных познаний определил складскую площадку как элемент благоустройства, не имеющий самостоятельного назначения; у суда

отсутствовали основания для признания предпринимателя недобросовестным приобретателем земельного участка. У комитета отсутствовали основания для отказа в выкупе участка, при этом совершение данной сделки для комитета является обязательным. Ответчиком в материалы дела предоставлен предварительный договор аренды земельного участка от 16.10.2023 между предпринимателем ФИО3 (арендодатель) и ИП ФИО4. (арендатор), согласно которому, спорный земельный участок передается для строительства и эксплуатации комплекса складских помещений. Данный документ подтверждает цель использования именно в связи с целевым назначением участка. Факт демонтажа существующих строений после выкупа участка не имеет правового значения для вывода об отсутствии у ответчика намерений в использовании участка по целевому назначению. Суд конкретно не указал, в чем заключается нарушение публичных интересов и в связи с чем сделка признается недействительной, кроме указания на статью 10 Гражданского кодекса РФ.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции заявлено ходатайство о привлечении по делу в качестве третьего лица предпринимателя ФИО4 и переходе к рассмотрению по дела по правилам, установленным Арбитражным

процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, дал пояснения по существу спора.

Представитель истца против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Судом апелляционной инстанции рассмотрено и отклонено ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица индивидуального предпринимателя ФИО4 и переходе к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции в силу следующего. Ходатайство мотивировано тем, что индивидуальный предприниматель ФИО4 является потенциальным будущим арендатором спорного земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600009:3352 по предварительному договору аренды от 16.10.2023, заключенному с ФИО3 и принятый судебный акт нарушает его права.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

Частью 3 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что в арбитражном суде апелляционной инстанции не применяются правила о соединении и разъединении нескольких требований, об изменении предмета или основания иска, об изменении размера исковых требований, о предъявлении встречного иска, о замене ненадлежащего ответчика, о привлечении к участию в деле третьих лиц, а также иные правила, установленные настоящим Кодексом только для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. Исключением является переход суда апелляционной инстанции к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции при наличии оснований, предусмотренных частью 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в срок, не превышающий трех месяцев со дня поступления апелляционной жалобы вместе с делом в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Между тем, оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, являющихся безусловным для отмены решения суда первой инстанции и перехода к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, судом апелляционной инстанции не установлено.

Обжалуемый судебный акт не содержит выводов о правах и обязанностях предпринимателя ФИО4 как лица, не привлеченного к участию в деле. Кроме того, в деле отсутствуют доказательства того, что у ФИО4, как будущего потенциального арендатора, имеется титульное право пользователя спорного земельного участка, зарегистрированное в реестре прав на недвижимость.

Ввиду того, что в настоящем случае не установлено оснований для перехода к рассмотрению настоящего спора по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, процессуальных оснований для привлечения третьего лица у апелляционного суда не имеется.

Законность и обоснованность решения суда проверены судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании протокола открытых аукционных торгов от 06.09.2022 Комитет по имущественным и земельным отношениям администрации Аксайского района и ФИО3 заключили договор аренды N 199 от 14.10.2022 в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600009:3352, находящийся по адресу: Ростовская область, Аксайский муниципальный район, Мишкинское сельское поселение, <...> км, юго-западнее от центра хутора Киров площадью 33 507 кв. м с разрешенным использованием склады, сроком на 2 года и 6 месяцев.

09.08.2023 сторонами заключен договор о выкупе земельного участка по цене 2 422 304 рублей 80 копеек.

Основание к выкупу явилось возведение ответчиком на арендуемом участке объектов недвижимости - здания площадью 50,2 кв. м с кадастровым номером 61:02:0600009:3861 и сооружения складской площадки площадью 7 000 кв. м с кадастровым номером 61:02:0600009:3858.

Впоследствии указанные объекты были снесены, площадка снята с кадастрового учета 25.03.2024.

Утверждая, что возведенные объекты не соответствовали характеристикам недвижимого имущества и их площадь была недостаточна для застройки участка в целях выкупа в собственность, комитет просил признать сделку купли-продажи недействительной, так как она заключена в результате недобросовестного поведения предпринимателя.

Суд установил, что ФИО3 05.07.2023 в администрации Мишкинского сельского поселения Аксайского района РО получено разрешение на строительство здания склада площадью 50,2 кв. м и складской площадки площадью 7000 кв. м и осуществлено строительство объектов - здания склада и складской площадки. После окончания строительства кадастровым инженером был составлен технический план здания склада и технический план складской площадки, поданы документы для получения Разрешений на ввод объектов в эксплуатацию. Получены разрешения на ввод объектов в эксплуатацию складская площадка RU 61502307-70-2023 от 05.07.2023 и здание склада RU 61502307-69-2023 от 05.07.2023, зарегистрировано право собственности на них, что, как указано выше, послужило основанием для выкупа земельного участка ответчиком.

В дальнейшем ФИО3 начат снос возведенного им ранее здания склада и складской площадки, о чем в администрацию Мишкинского сельского поселения было подано уведомление о планируемом сносе объекта капитального строительства от 23.10.2023.

В феврале 2024 года ФИО3 работы по сносу были окончены и 28.02.2024 в администрацию Мишкинского сельского поселения было подано уведомление о завершении сноса объекта капитального строительства.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования комитета, пришел к обоснованному выводу о неправомерности выкупа участка ввиду следующего.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Суд первой инстанции констатировал, что комитет обоснованно утверждает, что площадь выкупленного земельного участка была несоразмерна площади недвижимости на нем. Недвижимый объект имел площадь 50,2 кв. м, тогда как предпринимателем у муниципалитета выкуплен земельный участок площадью

33 507 кв. м, таким образом, земельный участок в 664 раза превышает площадь расположенного на нем строения.

Суд первой инстанции также правомерно указал, что складская площадка не может быть признана самостоятельным объектом недвижимости по определению, а представляет собой лишь улучшение земельного участка, устройство на нем покрытия.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу названной нормы понятие объекта недвижимости является правовой категорией, определяемой совокупностью признаков и позволяющей считать имущество объектом гражданских прав, в отношении которого самостоятельно может быть поставлен вопрос о праве.

Имущество, обладающее таким признаком, как физическая связь с землей, может быть признано недвижимостью лишь в том в случае, если оно создано как объект недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных норм и правил на земельном участке, предоставленном именно под строительство объекта недвижимости. Более того, помимо неразрывной связи с землей объект недвижимости должен иметь самостоятельное функциональное назначение.

Признание объекта недвижимости в качестве объекта гражданских прав невозможно лишь на том основании, что оно прочно связано с землей.

Согласно правовой позиции изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт

1 статьи 133 ГК РФ).

Сооружение, улучшающее свойства земельного участка, обычно используется совместно со зданиями, строениями или сооружениями, дополняет их полезные свойства при осуществлении предпринимательской и иной экономической деятельности собственника зданий и сооружений. При этом твердое покрытие (площадка) имеет вспомогательное, а не основное значение по отношению к остальному недвижимому имуществу, входящему в такой имущественный комплекс.

В соответствии с пунктом 7 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 04.12.2000 N 921, технический паспорт оформляется на каждый объект капитального строительства и является документальной основой для ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства.

Названный документ должен подтверждать проведение государственного технического учета в отношении объекта капитального строительства, имеющего определенные технические характеристики. Проведение в отношении сооружений технического и кадастрового учета не может служить основанием для признания объекта недвижимостью.

Таким образом, тот факт, что в отношении спорного объекта внесены соответствующие записи в Единый государственный реестр недвижимости, сам по себе не может являться основанием полагать его самостоятельным объектом недвижимого имущества.

Исходя из смысла положений гражданского и земельного законодательства объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен соответствовать следующим критериям:

- обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится;

- обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса;

- невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Покрытие (замощение) из бетона, асфальта, щебня и других твердых материалов и используемое для организации покрытия, обеспечивает чистую, ровную и твердую поверхность, но не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором оно находится.

Спорный объект дорожного транспорта (асфальтовая площадка), хотя и прочно связан с землей, но не имеет самостоятельного функционального назначения, создан исключительно в целях улучшения качества земель и обслуживает только земельный участок, на котором он расположен, поэтому является его неотъемлемой частью - и применительно к статье 135 Гражданского кодекса Российской Федерации должен следовать судьбе этого земельного участка.

Таким образом, спорный объект не является недвижимостью, независимо от

факта его регистрации в едином государственном реестре недвижимости.

Приведенная правовая позиция нашла отражение в Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.01.2012 N 4777/08.

Более того, в данном случае спорная площадка не имела и прочной связи с землей.

Ответчиком не представлена проектная документация на создание этого объекта.

Из представленной комитетом фототаблицы по состоянию на 07.02.2024 (л.д. 152, т.1) следует, что площадка представляет собой поросшую сорной растительностью площадку с насыпанной эпизодически песчано-гравийной смесью в отсутствие любых фундаментов и других, прочно связанных с землей строений. Само строение склада площадью 50,2 кв.м не имеет смонтированных дверей и оконных конструкций, по виду является брошенным строением, в отсутствие подведенных и подключенных к нему коммуникаций (свет, газ, вода и др.).

Как видно из представленного ответчиком договора об оказании услуг от 24.10.2023 N 24/10-23-Д на демонтаж здания и сооружения складской площадки и сметно-финансового расчета к нему, предметом демонтажа площадки явились следующие действия: демонтаж основания из щебня, песчано-гравийной смеси, разборка песчаного основания, демонтаж геотекстиля (дорнит).

Следовательно, как верно указал суд первой инстанции, площадка представляла собой совокупность трех слоев различного вида материалов, последовательно нанесенных на землю и удаляемых с нее простым послойным снятием.

Такой объект не может быть признан прочно связанным с землей, его перемещение возможно без ущерба назначению, а потому соответствия критериям статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации для отнесения его к недвижимым объектам не доказаны.

Ссылки апеллянта на то, что суд первой инстанции, не обладая специальными техническими знаниями, не мог констатировать отсутствие у складской площадки признаков недвижимого имущества, следует отклонить, поскольку вопросы правовой квалификации и применения статьи 130 ГК РФ относятся именно к компетенции суда и не могут быть предметом экспертного заключения.

Таким образом, создав на значительном по размеру земельном участке площадью 33 507 кв. м минимальный объект недвижимости площадью 50,2 кв. м, ответчик не приобрел исключительного права на выкуп у муниципалитета такого земельного участка в отсутствие конкурентных процедур.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что в таком положении, действия предпринимателя совершены в обход закона с противоправной целью (выкуп муниципальной земли в обход конкурентных процедур), что прямо запрещено земельным законодательством и статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд правомерно исходил из того, что предприниматель изначально не имел цели арендовать спорный участок и уплачивать в бюджет арендную плату, поскольку объект недвижимости создан (а затем незамедлительно после выкупа снесен) на арендуемом у муниципалитета земельном участке лишь для обеспечения формальной легализации последующего выкупа, что подлежит квалификации как действия в обход закона, соответственно, оспоренная сделка является

недействительной (ничтожной), как противоречащая нормам Земельного кодекса Российской Федерации и одновременно нарушающая публичный интерес (обход конкурентных публичных процедур).

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

По правилам статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В данном случае, требуя приведения сторон в исходное положение, комитет просил прекратить государственную регистрацию права собственности и восстановить правоотношения аренды в отношении земельного участка.

Суд согласился с этим способом реституции, исходя из того, что право аренды ответчик получил на торгах, срок договора аренды не истек, а исходному состоянию сторон при заключении ничтожной сделки соответствовало именно правоотношение аренды.

При этом оснований для денежной реституции - возвращения уплаченной по договору купли-продажи суммы, суд не установил, поскольку на стороне ответчика сохранялось владение и пользование земельным участком, которое подлежит оплате по условиям договора аренды.

Учитывая изложенное и денежные требования комитета о взыскании платы по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600009:3352 в размере 1 024 715 рублей 80 копеек, пени в размере 65 646 рублей 91 копейки, арендной платы и пени по день вынесения решения, а также с даты вынесения решения по день фактического его исполнения отклонены судом.

Поскольку, как указано выше, ответчик уплатил по договору купли-продажи превышающую указанный долг сумму в размере 2 422 304 рублей 80 копеек, предмет для взыскания отсутствует.

Вместе с тем, между сторонами восстанавливаются длящиеся арендные отношения, в рамках которых подлежат урегулированию денежные обязательства.

В этой части иска судом отказано и в части отказа в иске решение суда не обжалуется в апелляционном порядке и не проверяется апелляционной коллегией.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда, оценке доказательств, не могут служить основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, так как они не опровергают правомерность выводов арбитражного суда и не свидетельствуют о неправильном применении норм материального и процессуального права.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного

процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой относятся на заявителя жалобы в порядке, установленном статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно пп. 19 п. 1 ст. 333.21 НК РФ в ред. ФЗ от 08.08.2024 N 259-ФЗ, вступившего в силу с 08.09.2024, при подаче апелляционной жалобы предусмотрена уплата государственной пошлины для физических лиц 10 000 руб., для организаций - 30 000 руб.

Поскольку ответчик является физическим лицом, ему из бюджета подлежит возврату 20 000 руб. излишне уплаченной госпошлины.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.09.2024 (с учетом определения об исправлении опечатки от 22.10.2024) по делу № А53-14192/2024 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) из федерального бюджета 20 000 рублей излишне уплаченной госпошлины при подаче апелляционной жалобе по платежному поручению № 91 от 15.10.2024.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий М.Г. Величко

Судьи Ю.И. Баранова

ФИО5