Решение от 16 июля 2021 г. по делу № А32-51166/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А32-51166/2020
г. Краснодар
16 июля 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 09.07.2021.

Полный текст решения изготовлен 16.07.2021.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрев в судебном заседании дело по иску

истец: общество с ограниченной ответственностью "Санаторий "Родина" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), 354008, <...> (Центральный р-н), дом 33 (далее – истец, ООО "Санаторий "Родина", общество)

ответчик 1: администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), 354000, <...> (Центральный р-н), 26 (далее – ответчик 1, администрация);

ответчик 2: департамент имущественных отношений администрации города Сочи (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), 354000, <...> (Центральный р-н), дом 26а (далее – ответчик 2, департамент)

об урегулировании разногласий при заключении договора

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: ООО "Аудиторско-консалтинговый центр", <...>, <...>.

при участии:

от истца: ФИО2 – по доверенности, диплом,

от ответчиков: ФИО3 – по доверенности, диплом,

от иных лиц: не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение суда от 08.08.2021), согласно которого просит считать договор № 4900011102 о предоставлении в пользование на условиях аренды (договор аренды) земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203028:1007, заключенным на следующих условиях:

Дата заключения договора

22 октября 2020 года

Пункт 1.1

Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а Арендатор принять на условиях настоящего Договора земельный участок площадью 5 660 (пять тысяч шестьсот шестьдесят) кв. м, с кадастровым номером 23:49:0203028:1007, расположенный по адресному ориентиру: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, улица Виноградная с видом разрешенного использования - "пляж". Категория земель – земли населенных пунктов. Земельный участок расположен в территориальной зоне "Р-1". Земельный участок расположен в границах территории исторического поселения регионального значения.

Земельный участок расположен в водоохранной зоне Черного моря -500 м, в прибрежной защитной полосе Черного моря – 50 м, размер береговой полосы общего пользования – 20 м; в зоне охраны лечебно-оздоровительного объекта лечебного пляжа Санатория "Родина". В границах береговой полосы водного объекта общего пользования обеспечить свободный доступ граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

При этом посещение и использование гражданами арендуемого санаторием земельного участка производится с учетом требований, предъявляемых к лечебным пляжам и их использованию Федеральным Законом № 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" и Национальным стандартом ГОСТ Р 58737-2019 "Места отдыха на водных объектах. Общие положения", а также иных относящихся к лечебным пляжам нормативным актам. Земельный участок расположен в первой зоне округа горно-санитарной охраны курорта".

Пункт 2.3

Исключен из договора.

Пункт 3.1.

Изложен в редакции:

"Исчисление арендной платы устанавливается с момента фактической передачи Арендатору объекта аренды. Настоящий договор становится обязательным для сторон с момента вступления в законную силу решения суда по делу А32-51166/2020".

Пункт 3.2.

Изложен в редакции:

"Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка от 07 октября 2020 года № ОК/2020-062/84 и составляет 522 284 (пятьсот двадцать две тысячи двести восемьдесят четыре) рубля".

Пункт 3.6.

Изложен в редакции:

"Размер годовой арендной платы, установленный п. 3.2 может быть

пересмотрен арендодателем в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем один раз в пять лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. При изменении рыночной стоимости земельного участка индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, установленного в Федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, не проводится.

Изменения размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением (дополнительным соглашением) к настоящему договору и подписывается только арендодателем. Арендодатель обязуется не позднее 2 месяцев до изменения арендной платы письменно уведомить Арендатора..

Пункт 4.1.1.

В судебном порядке расторгнуть настоящий договор в случае следующих существенных нарушений его условий:

Подпункт "в" пункта 4.1.1.

Изложен в редакции: "в случае неоднократного нарушения сроков внесения арендной платы в установленный договором срок.

Пункт 5.1.6.

Требовать досрочного расторжения договора в случае, когда:

- арендодатель создает препятствия в использовании участка;

- предоставленный участок имеет недостатки, препятствующие его использованию, о которых арендатор не знал на момент заключения договора;

- в иных случаях.

Представитель истца заявил ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которого просит:

Дата заключения договора

22 октября 2020 года

Пункт 1.1.

Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а Арендатор принять на условиях настоящего Договора земельный участок площадью 5 660 (пять тысяч шестьсот шестьдесят) кв. м, с кадастровым номером 23:49:0203028:1007, расположенный по адресному ориентиру: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, улица Виноградная с видом разрешенного использования - "пляж". Категория земель - земли населенных пунктов. Земельный участок расположен в территориальной зоне "Р-1". Земельный участок расположен в границах территории исторического поселения регионального значения.

Земельный участок расположен в водоохранной зоне Черного моря -500 м, в прибрежной защитной полосе Черного моря - 50 м, размер береговой полосы общего пользования - 20 м; в зоне охраны лечебно-оздоровительного объекта лечебного пляжа Санатория "Родина". В границах береговой полосы водного объекта общего пользования обеспечить свободный доступ граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

При этом посещение и использование гражданами арендуемого санаторием земельного участка производится с учетом требований, предъявляемых к лечебным пляжам и их использованию Федеральным Законом № 52-ФЗ "О санитарно - эпидемиологическом благополучии населения" и Национальным стандартом ГОСТ Р 58737-2019 "Места отдыха на водных объектах. Общие положения", а также иных относящихся к лечебным пляжам нормативным актам. Земельный участок расположен в первой зоне округа горно-санитарной охраны курорта".

Пункт 2.3.

Исключен из договора

Пункт 3.1.

Изложен в редакции:

"Исчисление арендной платы устанавливается с момента фактической передачи Арендатору объекта аренды. Настоящий договор становится обязательным для сторон с момента вступления в законную силу окончательного судебного акта по делу А32-51166/2020".

Пункт 3.2.

Изложен в редакции:

"Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с заключением эксперта об оценке рыночной стоимости земельного участка от 09.04.2021 года № 006/21 и составляет 243 833 (двести сорок три тысячи восемьсот тридцать три) рубля".

Пункт 3.6

Изложен в редакции:

"Размер годовой арендной платы, установленный п. 3.2 может быть пересмотрен арендодателем в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем один раз в пять лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. При изменении рыночной стоимости земельного участка индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, установленного в Федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, не проводится.

Изменения размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением (дополнительным соглашением) к настоящему договору и подписывается только арендодателем. Арендодатель обязуется не позднее 2 месяцев до изменения арендной платы письменно уведомить Арендатора".

Пункт 4.1.1.

В судебном порядке расторгнуть настоящий договор в случае следующих существенных нарушений его условий:

Подпункт "в" пункта 4.1.1.

Изложен в редакции: «в случае неоднократного нарушения сроков внесения арендной платы в установленный договором срок.

Пункт 5.1.6

Требовать досрочного расторжения договора в случае, когда:

- арендодатель создает препятствия в использовании участка;

- предоставленный участок имеет недостатки, препятствующие его использованию, о которых арендатор не знал на момент заключения договора;

- в иных случаях.

Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 09.07.2021 объявлен перерыв до 16-00 часов 09.07.2021. После перерыва судебное заседание продолжено.

Как следует из материалов дела, ООО "Санаторий "Родина" обратилось в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса РФ в администрацию города Сочи с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203028:1007, площадью 5 660 кв. м, расположенного по ул. Виноградная в Центральном районе города Сочи, ввиду наличия на запрашиваемом земельном участке объекта недвижимости истца - сетей ливневой канализации.

Постановлением администрации города Сочи № 1118 от 13.07.2020 принято решение о предоставлении истцу указанного земельного участка в аренду сроком на 49 лет. Пунктом 2.1. вышеуказанного постановления, департаменту имущественных отношений администрации города Сочи поручалось направить истцу для заключения проект договора аренды земельного участка.

10 сентября 2020 года в адрес истца для подписания поступили экземпляры договора о предоставлении в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 26 августа 2020 года № 4900011102 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203028:1007 (далее - договор).

В связи с несогласием с предложенными администрацией условиями договора, истец подготовил и направил письмом №350 от 23.10.2020 в адрес департамента протокол разногласий.

В связи с возникшими разногласиями, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда

В силу статей 421 и 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам (императивным нормам), установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

Истец возражает относительно даты заключения договора, а также просит исключить из договора пункт 2.3, распространяющий условия договора на отношения сторон, возникшие с 13.07.2020.

Пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

При этом пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

На основании пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации.

В связи с тем, что договор № 4900011102 заключается на срок более одного года, то указанный договор подлежит государственной регистрации.

При отсутствии государственной регистрации, договор аренды недвижимого имущества является незаключенным (пункт 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 года № 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникает не ранее заключения договора аренды.

Право аренды земельного участка является обязательственным, а не вещным, и возникает только после заключения соответствующего договора. Непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникает не ранее заключения договора аренды.

При таких обстоятельствах отсутствуют предусмотренные законом правовые основания для принятия, предложенного в договоре ответчиком условия о дате его заключения и распространения его действия на ранее возникшие отношения сторон.

Согласно Постановлению Президиума ВАС РФ от 23.08.2005 № 1928/05 по делу № А40-36270/04-25-140 распространение условий договора на предшествующий его заключению период возможно только по обоюдному согласию сторон в силу пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации и если между сторонами фактически существовали отношения. Аналогичная позиция изложена постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2015 по делу № А32-24246/2015.

Истец просит изложить пункт 1.1 договора в следующей редакции: "Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а Арендатор принять на условиях настоящего Договора земельный участок площадью 5 660 (пять тысяч шестьсот шестьдесят) кв. м, с кадастровым номером 23:49:0203028:1007, расположенный по адресному ориентиру: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, улица Виноградная с видом разрешенного использования - "пляж". Категория земель - земли населенных пунктов. Земельный участок расположен в территориальной зоне "Р-1". Земельный участок расположен в границах территории исторического поселения регионального значения.

Земельный участок расположен в водоохранной зоне Черного моря - 500 м, в прибрежной защитной полосе Черного моря - 50 м, размер береговой полосы общего пользования - 20 м; в зоне охраны лечебно-оздоровительного объекта лечебного пляжа Санатория "Родина". В границах береговой полосы водного объекта общего пользования обеспечить свободный доступ граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

При этом посещение и использование гражданами арендуемого санаторием земельного участка производится с учетом требований, предъявляемых к лечебным пляжам и их использованию Федеральным Законом № 52-ФЗ "О санитарно - эпидемиологическом благополучии населения» и Национальным стандартом ГОСТ Р 58737-2019 "Места отдыха на водных объектах. Общие положения", а также иных относящихся к лечебным пляжам нормативным актам.

Земельный участок расположен в первой зоне округа горно-санитарной охраны курорта".

Требование основано на положениях пункта 3 статьи 11 Закона Краснодарского края от 07.08.1996 №41-КЗ "О природных, лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах Краснодарского края". Так, лечебный пляж предназначается для использования отдельной санаторно-курортной организацией, группой санаторно-курортных организаций, которые имеют лицензию на осуществление медицинской деятельности в части работ (услуг), выполняемых при осуществлении санаторно-курортной помощи, использование лечебного пляжа осуществляется в соответствии с водным законодательством.

Пляж санатория является лечебным, что подтверждено выводами, изложенными в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.04.2019 по делу А32-28728/2018.

Общество является санаторно-курортной организацией, осуществляющей медицинскую деятельность в соответствии с лицензией на осуществление медицинской деятельности от 29.06.2016№ЛО-23-01 -010255.

В силу указанного суд приходит к выводу, что требования общества в указанной части обоснованы

Аналогичная позиция изложена в решении Арбитражного суда Краснодарского края от 02.07.2019 по делу №А32-55730/2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2019, постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.12.2019.

Истец также просит пункт 3.1. договора изложить в следующей редакции: "Исчисление арендной платы устанавливается с момента фактической передачи Арендатору объекта аренды. Настоящий договор становится обязательным для сторон с момента вступления в законную силу решения суда по делу А32-51166/2020".

В соответствии с пунктом 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Принимая во внимание наличие между сторонами преддоговорного спора, моментом заключения будет считаться дата вступления в законную силу решения суда.

Таким образом, в силу действующего законодательства договор считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2017 по делу №А32-3744/2016).

Таким образом, суд приходит к выводу, что указанное требование соответствует положениям действующего законодательства, а также сложившейся судебной практике.

Пункт 3.2. договора в следующей редакции, предложенной истцом: "Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с заключением эксперта об оценке рыночной стоимости земельного участка от 09.04.2021г. года № 006/21 и составляет 243 833 (двести сорок три тысячи восемьсот тридцать три) рубля".

Размер арендной платы за государственные (муниципальные) земли относится к категории регулируемых цен, арендная плата за пользование которыми определяется с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

В соответствии с пунктом 7 постановления администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699 "О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов" установлено, что в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5 процента от рыночной стоимости земельного участка.

Определением суда от 09.02.2021 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФИО4, эксперту ООО "Центр независимых экспертиз" (ИНН <***>), г. Сочи.

Перед экспертом поставлен вопрос: "Определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203028:1007 по состоянию на 27.07.2020, расположенного по адресу: <...>".

По итогам судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта от 09.04.2021 № 006/21, согласно вывода которого, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203028:1007, площадью 5 660 кв. м, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 27.07.2020 составляет 16 255 520,00 рублей.

Суд приходит к выводу, что экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим соответствующей квалификацией для исследований подобного рода; процедура назначения и проведения экспертизы соблюдена, на момент вынесения судом определения о назначении судебной экспертизы сторонами об отводе эксперта заявлено не было.

Нарушений при назначении экспертизы не выявлено, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложных заключений, о чем дана подписка.

Доказательств того, что экспертом избрана ненадлежащая методика проведения экспертного исследования, что привело к постановке неверных выводов, не представлено.

Суд, проанализировав экспертное заключение на предмет соответствия требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходит из того, что оно соответствует требованиям, предъявляемым законом, экспертом полно и всесторонне исследованы представленные по делу доказательства, даны подробные пояснения по вопросам, поставленным на его разрешение. Доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертом при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, наличия в заключении противоречивых или неясных выводов, в материалы дела не представлено; противоречий выводов экспертов иным имеющимся в деле доказательствам и необходимости их дополнений или разъяснений суд не усмотрел, в том числе и оснований для проведения по делу повторной (дополнительной) экспертизы.

Таким образом, с учетом выводов судебной экспертизы, установленного постановлением администрации города Сочи от 18.07.2016 коэффициента - 1,5%, размер годовой арендной платы в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203028:1007 - составляет 243 833,00 рублей.

В пункте3.6 проекта договора ответчиком предусмотрено, что размер годовой арендной платы, может быть пересмотрен арендодателем в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем один раз в пять лет. Размер арендной платы на основании указанного пункта изменяется с даты определения рыночной стоимости земельного участка на основании уведомления Арендодателя. При изменении рыночной стоимости земельного участка индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, установленного в Федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, не проводится.

Так, арендная плата по заключенным после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, является регулируемой, а изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий таких договоров аренды без внесения в текст договоров подобных изменений. При этом стороны не лишены права требовать внесения в заключенный ими договор аренды изменений, обусловленных изменениями законодательства (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09, от 17.04.2012 № 15837/11, от 17.12.2013 № 10782/13).

Таким образом, изложение пункта 3.6 в редакции истца является допустимым.

Также в протоколе разногласий истец просит в пункт 4.1.1 договора предусмотреть возможность одностороннего отказа от договора по инициативе арендодателя в виду наличия существенных нарушений договора только в судебном порядке.

Позиция истца мотивирована нижеследующим.

Статьями 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания для расторжения договора, системный анализ которых позволяет прийти к выводу о том, что расторжение договора является крайней мерой реагирования на нарушения обязательства.

Существенным нарушением условий договора, как изложено в постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11, признается такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок. При этом, сам факт нарушения какого-либо условия договора не будет являться существенным без указания на то суда.

Ссылающаяся на существенное нарушение договора сторона должна представить суду соответствующие доказательства наличия такого нарушения договора.

В каждом конкретном случае только суд, взвесив все обстоятельства, может признать обоснованными доводы арендодателя о том, что договор нарушен арендатором существенно.

Положения статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусматривает возможность расторжения договора аренды земельного участка только в судебном порядке.

Такой же подход нашел свое отражение в многочисленной судебной практике (постановление Арбитражного суда Московского округа от 07.09.2015 по делу № А40-59299/2014, постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 27.08.2015 по делу № А19-1179/2014, постановление ФАС Центрального округа от 29.07.2014 по делу № А14-10609/2013, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 05.03.2015 по делу № А57-16132/2014, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров").

В части подпункта "в" пункта 4.1.1 договора истец просил заменить условие о расторжении договора по инициативе арендодателя при однократном нарушении арендатором сроков внесения арендной платы на условие о расторжении договора при неоднократном нарушении обязательств по оплате.

По мнению истца, предложенное ответчиком в договоре условие, является неправомерным, так как противоречит статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Следовательно, однократное нарушение сроков внесения оплаты по договору не может являться достаточным основанием для расторжения договора.

В пункте 5.1.6 договора ответчик изложил условие о праве арендатора: "Требовать досрочного расторжения договора, в случае, когда:

- арендодатель создает препятствия в использовании участка;

- предоставленный участок имеет недостатки, препятствующие его использованию, о которых арендаторы не знали на момент заключения договора".

Руководствуясь принципом свободы договора и равноправия сторон, гражданских правоотношении и принципом справедливости, истец предложил в протоколе разногласий прописать, что право на расторжение не ограничивается только этими пунктами.

Суд приходит к выводу, что указанное положение не противоречит положения действующего законодательства и также может быть включено в условия в договор.

Согласно положениям статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

В силу положений стать 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по оплате государственной пошлины подлежат возмещению за счет администрации.

Руководствуясь статьями 4, 9, 65, 71, 167-170, 173, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Ходатайство общества с ограниченной ответственностью "Санаторий "Родина" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), город Сочи об уточнении исковых требований удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № 4900011102, между муниципальным образованием город-курорт Сочи, именуемое в дальнейшем "Арендодатель", в лице департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), город Сочи и обществом с ограниченной ответственностью "Санаторий "Родина" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), город Сочи, именуемое в дальнейшем "Арендатор", изложив указанные ниже пункты в следующей редакции:

Дата заключения договора

22 октября 2020 года

Пункт 1.1.

Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а Арендатор принять на условиях настоящего Договора земельный участок площадью 5 660 (пять тысяч шестьсот шестьдесят) кв. м, с кадастровым номером 23:49:0203028:1007, расположенный по адресному ориентиру: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, улица Виноградная с видом разрешенного использования - "пляж". Категория земель - земли населенных пунктов. Земельный участок расположен в территориальной зоне "Р-1". Земельный участок расположен в границах территории исторического поселения регионального значения.

Земельный участок расположен в водоохранной зоне Черного моря -500 м, в прибрежной защитной полосе Черного моря - 50 м, размер береговой полосы общего пользования - 20 м; в зоне охраны лечебно-оздоровительного объекта лечебного пляжа Санатория "Родина". В границах береговой полосы водного объекта общего пользования обеспечить свободный доступ граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

При этом посещение и использование гражданами арендуемого санаторием земельного участка производится с учетом требований, предъявляемых к лечебным пляжам и их использованию Федеральным Законом № 52-ФЗ "О санитарно - эпидемиологическом благополучии населения" и Национальным стандартом ГОСТ Р 58737-2019 "Места отдыха на водных объектах. Общие положения", а также иных относящихся к лечебным пляжам нормативным актам. Земельный участок расположен в первой зоне округа горно-санитарной охраны курорта".

Пункт 2.3.

Исключен из договора

Пункт 3.1.

Изложен в редакции:

"Исчисление арендной платы устанавливается с момента фактической передачи Арендатору объекта аренды. Настоящий договор становится обязательным для сторон с момента вступления в законную силу окончательного судебного акта по делу А32-51166/2020".

Пункт 3.2.

Изложен в редакции:

"Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с заключением эксперта об оценке рыночной стоимости земельного участка от 09.04.2021 года № 006/21 и составляет 243 833 (двести сорок три тысячи восемьсот тридцать три) рубля".

Пункт 3.6

Изложен в редакции:

"Размер годовой арендной платы, установленный п. 3.2 может быть пересмотрен арендодателем в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем один раз в пять лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. При изменении рыночной стоимости земельного участка индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, установленного в Федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, не проводится.

Изменения размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением (дополнительным соглашением) к настоящему договору и подписывается только арендодателем. Арендодатель обязуется не позднее 2 месяцев до изменения арендной платы письменно уведомить Арендатора".

Пункт 4.1.1.

В судебном порядке расторгнуть настоящий договор в случае следующих существенных нарушений его условий:

Подпункт "в" пункта 4.1.1.

Изложен в редакции: «в случае неоднократного нарушения сроков внесения арендной платы в установленный договором срок.

Пункт 5.1.6

Требовать досрочного расторжения договора в случае, когда:

- арендодатель создает препятствия в использовании участка;

- предоставленный участок имеет недостатки, препятствующие его использованию, о которых арендатор не знал на момент заключения договора;

- в иных случаях.

Взыскать с администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), город, Сочи в пользу общества с ограниченной ответственностью "Санаторий "Родина" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), город Сочи 6 000,00 рублей расходов по оплате государственной пошлины.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

О.С. Левченко