Постановление от 14 декабря 2023 г. по делу № А13-9659/2023

144/2023-113189(2)


ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001 E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А13-9659/2023
г. Вологда
14 декабря 2023 года


Резолютивная часть постановления объявлена 07 декабря 2023 года. В полном объеме постановление изготовлено 14 декабря 2023 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Колтаковой Н.А. и

ФИО1 при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО2,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Биоэнергетика» представителя ФИО3 по доверенности от 25.05.2023, от общества с ограниченной ответственностью «Устьелес» представителя ФИО4 по доверенности от 03.03.2023,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Сокольского муниципального округа Вологодской области на решение Арбитражного суда Вологодской области от 10 октября 2023 года по делу № А13-9659/2023,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Биоэнергетика» (адрес: 162130, Вологодская область, Сокольский муниципальный округ, <...>; ИНН <***>, ОГРН <***>; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением о признании незаконным отказа Комитета по управлению муниципальным имуществом Сокольского муниципального округа Вологодской области (адрес: 162130, Вологодская область, Сокольский муниципальный округ, <...>; ИНН <***>, ОГРН <***>; далее – Комитет) в заключении договора аренды земельного участка, площадью

40 000 кв.м, кадастровым номером 35:26:0203013:41, расположенного по адресу: Вологодская область, Сокольский район, город Сокол, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства деревообрабатывающего предприятия, оформленного письмом от 18.07.2023 № 28-720 (с учетом уточнения требований, принятого судом в

порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Комитет и общество с ограниченной ответственностью «Устьелес» (адрес: 160014, <...>;

ИНН <***>, ОГРН <***>; далее – ООО «Устьелес»).

Решением суда от 10.10.2023 заявление удовлетворено.

Комитет с решением суда не согласился, обратился с апелляционной жалобой, в которой просил его отменить или изменить полностью или в части, принять по делу новый судебный акт, прекратить производство по делу либо оставить заявление без рассмотрения полностью или в части.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Общество умолчало о наличии административного здания на участке, наличии объекта, принадлежащего на праве собственности ООО «Устьелес», не обращалось в Комитет за предоставлением земельного участка для административного здания и заключении договора аренды с множественностью лиц. Суд неправильно применил подпункт 10 пункта 2, пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). Поскольку объект незавершенный строительством не является ни зданием, ни сооружением согласно части 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», по смыслу пункта 2 статьи 39.20 ЗК РФ заключение аренды с множественностью лиц на стороне арендатора невозможно, поскольку у Общества в собственности на указанном земельном участке не имеется здания, сооружения, помещения. Постановлением администрации города Сокола от 27.11.2019 № 712 прекращено действие разрешения на строительство объекта капитального строительства от 30.06.2017 № RU 35-26-79-2017. Суд вышел за пределы заявленных требований.

Общество в отзыве на жалобу и его представитель в судебном заседании апелляционной инстанции возразили против изложенных в ней доводов и требований, просили решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

ООО «Устьелес» в отзыве на жалобу и его представитель в судебном заседании апелляционной инстанции возразили против изложенных в ней доводов и требований, просили решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Комитет надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направил, в связи с этим дело рассмотрено в его отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Выслушав представителей Общества, ООО «Устьелес», исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, отзывах на нее, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, Обществу на праве собственности принадлежит административное здание, площадью 53,1 кв.м, кадастровым

номером 35:26:0203013:55, объект незавершенного строительством цеха по производству фанеры, площадью 5 906,1 кв.м, кадастровым номером 35:26:0203013:56. Данные объекты недвижимости находятся на земельном участке, площадью 40 000 кв.м, кадастровым номером 35:26:0203013:41, расположенном по адресу: Вологодская область, Сокольский район, город Сокол, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства деревообрабатывающего предприятия.

Общество 29.06.2023 обратилось в Комитет с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка, кадастровым номером 35:26:0203013:41, без проведения торгов на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ. Цель использования земельного участка – для завершения строительства, эксплуатации и обслуживания цеха по производству фанеры площадью 5 906,1 кв.м, кадастровый номер 35:26:0203013:56.

Комитет 18.07.2023 отказал Обществу в предоставлении земельного участка в аренду на основании пункта 2 статьи 39.16, пунктов 2, 9 статьи 39.20 ЗК РФ. В обоснование отказа Комитет указал, что на данном земельном участке расположен объект недвижимости ООО «Устьелес», кадастровым номером 35:26:0203013:170, испрашиваемый земельный участок передан в аренду ООО «Устьелес», согласие которого на передачу земельного участка, кадастровым номером 35:26:0203013:41, в аренду со множественностью лиц отсутствует.

Считая отказ Комитета в предоставлении земельного участка незаконным, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными, удовлетворил заявление.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда.

В соответствии со статьями 198 и 201 АПК РФ условиями признания незаконными действий органов, осуществляющих публичные полномочия, являются несоответствие таких действий закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение ненормативным актом прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 2 статьи 39.16 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления его собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения.

Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной

собственности, без проведения торгов, в случае, если указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве аренды иному лицу, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав или подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.10 ЗК РФ.

Как правомерно указал суд первой инстанции, данная норма предполагает защиту прав реального пользователя публичного земельного участка от посягательств третьих лиц на получение такого участка в собственность или в аренду. Положения указанной нормы подлежат применению в том случае, когда одно лицо намеревается получить без проведения торгов земельный участок, который фактически на законных основаниях используется другим лицом.

Положения статьи 39.16 ЗК РФ, являющейся общей нормой, предусматривающей основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, и подлежат применению в единстве с положениями статьи 39.20 ЗК РФ, являющейся по отношению к ней специальной нормой, предусматривающей особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение, то есть исключением из общего правила.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2020 № 18-КАД20-26-К4.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с пунктом 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление № 11) исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением.

В случае если здание, сооружение, расположенные на неделимом земельном участке, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (пункт 2 статьи 39.20 ЗК РФ).

Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок (пункт 6 статьи 39.20 ЗК РФ).

В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды (пункт 7 статьи 39.20 ЗК РФ).

Как указал суд, статья 39.20 ЗК РФ не содержит оснований для отказа уполномоченного органа в заключении договора аренды. Более того, в указанной норме закреплена обязанность указанного органа в случае поступления заявления о предоставлении земельного участка в аренду направить иным лицам, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, что говорит об императивности данной нормы.

Суд первой инстанции пришел к обоснованным выводам о том, что, поскольку Общество является собственником административного здания, площадью 53,1 кв.м, кадастровым номером 35:26:0203013:55, и объекта незавершенного строительством цеха по производству фанеры, площадью

5 906,1 кв.м, кадастровым номером 35:26:0203013:56, находящихся на земельном участке, кадастровым номером 35:26:0203013:41, оно имеет исключительное право на приобретение данного участка или его части в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Наличие права пользования данным участком на основании договора аренды ООО «Устьелес» не может являться основанием для отказа Обществу в реализации его исключительного в силу закона права на получение в аренду части земельного участка пропорционально площади его недвижимого имущества. В силу пункта 9 статьи 39.20 ЗК РФ договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них. При этом отсутствие согласия ООО «Устьелес» как первоначального арендатора земельного участка, кадастровым номером 35:26:0203013:41, на его передачу в аренду с множественностью лиц

на стороне арендатора не поименовано законодателем в качестве основания для отказа в инициировании заключения такого договора. Порядок предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов включает в себя несколько последовательных стадий, предъявление согласия, предусмотренного пунктом 9 статьи 39.20 ЗК РФ, на стадии подачи заявления о предоставлении земельного участка не предусмотрено. Данное обстоятельство не имеет правового значения для разрешения заявленных в порядке главы 24 АПК РФ требований.

В пункте 19 Постановления № 11 разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков упомянутыми лицами, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 ЗК РФ. Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).

Как указал суд, положения статьи 39.20 ЗК РФ возлагают на владельцев объектов недвижимости, имеющих исключительное право на использование земельного участка, на котором расположены зарегистрированные за ними на праве собственности или ином вещном праве объекты, обязанность подписать договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора и представить его в уполномоченный орган, а на уполномоченные органы - обязанность на обращение в суд с иском о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших подписанного договора аренды земельного участка, с иском о понуждении заключить этот договор аренды. Заключение такого соглашения является не правом, а обязанностью правообладателя здания, сооружения или помещений в них. При этом в силу прямого указания закона заключению подлежит не отдельный договор, а единый для всех правообладателей недвижимого имущества, расположенного на одном земельном участке; в конкретном рассматриваемом случае это - соглашение о вступлении в уже действующий договор.

При отсутствии согласия уполномоченный орган обращается в суд с требованием о понуждении заключения такого соглашения в соответствии с пунктом 7 статьи 39.20 ЗК РФ.

Как правильно указал суд первой инстанции, отказав Обществу в предоставлении земельного участка по договору аренды письмом от 18.07.2023 № 28-720, Комитет лишил заявителя права пользования принадлежащим ему на праве собственности имуществом в виде административного здания, кадастровым номером 35:26:0203013:55, и объекта незавершенного строительством цеха по производству фанеры и возможности реализации прав, предусмотренных ЗК РФ. При этом наличие на земельном участке перечисленных объектов недвижимости при законном использовании земельного участка и с соблюдением градостроительных норм и правил

наделяет собственника недвижимости теми же правами на использование части земельного участка необходимого для эксплуатации объектов недвижимости, что и права лица, получившего весь земельный участок во временное владение и пользование по договору аренды.

В соответствии с пунктом 10 статьи 39.20 ЗК РФ размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 данной статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей объектов недвижимого имущества либо по решению суда.

При этом суд указал, что в указанном случае гарантии прав лиц, совместно использующих земельный участок, должны обеспечиваться законным (справедливым) определением площади земельного участка необходимого для использования зданий и сооружений.

Иные доводы Комитета о невозможности предоставления Обществу земельного участка, кадастровым номером 35:26:0203013:41, в аренду не подлежат рассмотрению, поскольку не являлись основаниями для отказа заявителю в предоставлении данного земельного участка, оформленного письмом от 18.07.2023 № 28-720.

Таким образом, оснований для отказа в удовлетворении заявления у суда первой инстанции не имелось. Требование удовлетворено правомерно.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции у апелляционной инстанции не имеется.

Требование подателя жалобы о прекращении производства по делу либо оставлении заявления без рассмотрения полностью или в части удовлетворению не подлежит в связи с отсутствием оснований, предусмотренных нормами глав 17 и 18 АПК РФ.

Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 10 октября

2023 года по делу № А13-9659/2023 оставить без изменения, апелляционную

жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Сокольского муниципального округа Вологодской области – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд

Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий А.Я. Зайцева

Судьи Н.А. Колтакова

ФИО1