Постановление от 21 января 2018 г. по делу № А41-5541/2017

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-5541/17
22 января 2018 года
г. Москва


Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме 22 января 2018 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Игнахиной М.В.,

судей Ивановой Л.Н., Миришова Э.С.,

при ведении протокола судебного заседания: ФИО1-М.М.,

при участии в заседании:

от ТСЖ «Ольховая-9» - ФИО2 представитель по доверенности от 10.12.2017, паспорт; ФИО3 представитель по доверенности от 20.09.2017, паспорт;

от ООО «Управляющая компания ДЭЗ №6» - ФИО4 представитель по доверенности от 17.02.2017, паспорт;

от ООО «ФИРМА СТАРТ» - представитель не явился, извещен надлежащим образом.

от Управления Росреестра по Московской области - представитель не явился, извещен надлежащим образом.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья «Ольховая-9» на решение Арбитражного суда Московской области от 05 октября 2017 года по делу №А41-5541/17, принятое судьей Борсовой Ж.П., по иску ТСЖ «Ольховая-9» к ООО «Управляющая компания ДЭЗ №6», ООО «ФИРМА СТАРТ» о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

товарищество собственников жилья «Ольховая-9» (далее – истец, ТСЖ «Ольховая-9») обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания ДЭЗ №6» (далее – ответчик, ООО «Управляющая компания ДЭЗ №6»), обществу с ограниченной ответственностью «Фирма старт» с требованиями о признать недействительным с момента заключения договор участия в долевом строительстве от 24.12.2008 №8/14 неж, применить последствия недействительности указанных сделок путём возврата нежилых помещений: №IV площадью 22,7 кв.м., кадастровый номер 50:21:0020104:821; №V площадью 22,8 кв.м., расположенных по адресу: <...>, в состав общего имущества в многоквартирном доме; аннулировать (погасить) в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество записи о регистрации права собственности за ООО «УК ДЭЗ №6» на спорные нежилые помещения; признать недействительным договор от 26.12.2013 №26/12/2013-01 аренды нежилых помещений, применить последствия недействительной сделки арены нежилых помещений в виде взыскания с ООО «УК ДЭЗ №6» в пользу ТСЖ «Ольховая-9» 362 903 руб. 22 коп., уплаченных в качестве арендной платы, взыскании с ООО «УК ДЭЗ №6» в пользу ТСЖ «Ольховая-9» 56 146 руб. 30 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами (с учетом принятых судом первой инстанции уточнений, в порядке статьи 49 АПК РФ (т. 3 л.д. 53).

Определением Арбитражного суда Московской области от 27 января 2017 года по делу  №А41-5541/17 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - Управление Росреестра по Московской области) (т.1 л.д.1).

Решением Арбитражного суда Московской области от 05 октября 2017 года по делу  №А41-5541/17 в удовлетворении исковых требований отказано (т.3 л.д. 60-65).

Не согласившись с указанным решением суда, ТСЖ «Ольховая-9» обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также нарушены нормы материального и процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дело рассматривается в соответствии с нормами ст. 153 АПК РФ или ст. 121-123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие ООО «ФИРМА СТАРТ», Управления Росреестра по Московской области, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

В судебном заседании представитель ТСЖ «Ольховая-9» поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции по настоящему делу отменить и принять новый судебный акт.

Представитель ООО «Управляющая компания ДЭЗ №6» против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителей, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 24.05.2013 на общем собрании многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...> собственники выбрали способ управления многоквартирным домом и приняли решение о создании товарищества собственников жилья «Ольховая-9» и передаче в его управление многоквартирный дом.

03.12.2013 создано ТСЖ «Ольховая-9», что подтверждается представленным в материалы дела свидетельством о государственной регистрации серии 50 №013628572 (т.1 л.д. 18).

Как указывает истец, в период с 03.12.2013 ТСЖ «Ольховая-9» владело нежилыми помещениями: №IV площадью 22,7 кв.м., кадастровый номер 50:21:0020104:821; №V площадью 22,8 кв.м., кадастровый номер 50:21:0020104:1546; №VI площадью 23,3 кв.м., кадастровый номер 50:21:0020104:1781, находящимися по адресу: <...> и использовало данные помещения в качестве рабочих мест консьержей.

Между тем, 26.12.2013 ООО «УК ДЭЗ №6» обратилось к ТСЖ «Ольховая-9» с требованием освободить данные помещения, указав на то, что он является собственником данных помещений.

Из материалов дела следует, что 24.12.2008 между ООО «Фирма Старт» (застройщик) и ООО «Управляющая компания ДЭЗ №6» (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве №8/14-неж, по условиям которого застройщик обязался своими силами и/или с привлечением других лиц построить на земельном участке, имеющем кадастровый номер 50:21:080105:78, многоквартирный жилой дом по адресу: Московская область, Ленинский муниципальный район, город Видное, мкр. 6, корп. 8, и после получения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, определенный указанным договором, а участник долевого строительства обязался уплатить в порядке и сроки, установленные договором, цену и принять объект (т.2 л.д. 14).

Застройщик осуществляет строительство многоквартирного жилого дома на основании разрешения на строительство от 19.06.2008 №000174-289/08 р/с, проектной документации (пункт 1.2 договора).

Объектом долевого строительства по указанному договору являются конкретные нежилые помещения №№ IV, V, VI, общей площадью 23,3 кв.м., 22,7 кв.м. и 22,8 кв.м., соответственно, расположенных по адресу: <...>.

19.10.2009 между ООО «Фирма Старт» и ООО «Управляющая компания ДЭЗ №6» подписан акт об исполнении обязательств по договору участия в долевом строительстве (т.2 л.д. 21), в соответствии с которым участник долевого строительства принял указанное право в полном объеме и надлежащим образом выполнил свои обязательства перед застройщиком, предусмотренные в пункте 3.2 договора участия в долевом строительстве от 24.12.2008 №8/14-неж.

В соответствии с представленными в материалы дела свидетельствами о государственной регистрации права ООО «Управляющая компания ДЭЗ № 6» является собственником нежилых помещений №№ IV, V, VI, общей площадью 23,3 кв.м., 22,7 кв.м. и 22,8 кв.м. соответственно, расположенных по адресу: <...>.

26.12.2013 между ООО «Управляющая компания ДЭЗ №6» (арендодатель) и ТСЖ «Ольховая, 9» (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений №26/12/2013-01, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование за плату нежилые помещения, общей площадью 68,8 кв.м., расположенные на 1-ом этаже, антресоль по адресу: <...>, с целью размещения офиса для осуществления Уставной деятельности (т.1 л.д. 23-24).

В течение срока действия договора арендатор ежемесячно уплачивает арендодателю арендную плату за предоставленные ему помещения в размере 5 000 руб. (пункт 2.1 договора).

В связи с тем, что застройщиком, а также юридическим лицом, которое до создания ТСЖ «Ольховая-9», осуществляло управление данным многоквартирным домом, не передавалась проектная и техническая документация по МКД, истец, 05.02.2016, обратился в государственное унитарное предприятие Московской области «Московское областное бюро технической инвентаризации» с заявлением о выдаче ему Технического паспорта на МКД, который изготавливался ГУП МО «МОБТИ» в 2009 году по заданию застройщика.

05.02.2016 между ТСЖ «Ольховая-9» и ГУП МО «МОБТИ» заключен договор №28-0000000000403-00 на выполнение работ по изготовлению учетно-технических документов на объекты недвижимости, в виде технического паспорта, в отношении многоквартирного жилого дома по адресу: <...> (т.1 л.д. 20).

25.02.2016 по акту сдачи-приемки выполненных работ по договору от 05.02.2016 №28-0000000000403-00 ТСЖ «Ольховая-9» получен технический паспорт на многоквартирный жилой дом по адресу: <...> д 9, по состоянию на 03.12.2009 (т.1 л.д. 21).

При изучении данного технического паспорта истцу стало известно, что нежилые помещения: №IV площадью 22,7 кв.м., кадастровый номер 50:21:0020104:821; №V площадью 22,8 кв.м., кадастровый номер 50:21:0020104:1546; №VI площадью 23,3 кв.м., кадастровый номер 50:21:0020104:1781, находящимися по адресу: <...>, относятся к помещениям общественного назначения и являются общедомовым имуществом.

Поскольку претензия от 30.11.2016 исх.№3011/2016 с требованием считать договор аренды нежилых помещений от 26.12.2013 №26/12/2013-01 недействительным, а право собственности ООО «Управляющая компания ДЭЗ №6» на указанные помещения отсутствующим оставлена ООО «Управляющая компания ДЭЗ №6» без удовлетворения (т.1 л.д. 22), ТСЖ «Ольховая-9» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив содержащиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом доводов заявителя апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

По мнению суда апелляционной инстанции, вывод суда первой инстанции о том, что у истца отсутствуют полномочия на обращение с данным иском, является ошибочным.

Согласно пункту 2 статьи 291 ГК РФ товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья.

Исходя из пункта 1 статьи 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

Согласно пунктам 6, 7 и 8 статьи 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому; представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Между тем, данный вывод суда первой инстанции не привел к принятия неправильного судебного акта ввиду следующего.

Обращаясь с исковым заявлением, истец указывает, что спорные нежилые помещения №№ IV, V, VI, общей площадью 23,3 кв.м., 22,7 кв.м. и 22,8 кв.м. соответственно, расположенные по адресу: <...> являются общим имуществом, в связи с чем, заключив спорные договора, ответчик фактически уменьшил размер общего имущества в многоквартирном доме, чем нарушил права и законные интересы собственников многоквартирного дома.

С целью проверки доводов и возражений сторон, а также являются ли спорные нежилые помещения объектами общего имущества многоквартирного дома, определением Арбитражного суда Московской области от 21 июня 2017 года по делу №А41-5541/17 назначалась судебная экспертиза, производство которой было поручено АНО «Бюро судебных экспертиз» эксперту ФИО5

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) Фактически предназначены или нет помещения: №IV площадью 22,7 кв.м., кадастровый номер 50:21:0020104:821; №V площадью 22,8 кв.м., кадастровый номер 50:21:0020104:1546; №VI площадью 23,3 кв.м., кадастровый номер 50:21:0020104:1781, для обслуживания более одного помещения в данном доме в том числе и помещений, отнесенных к общедомовому имуществу, находящиеся в антресолях здания №9 по ул. Ольховая в г. Видное.

2) Имеется или нет иной вход в помещения, относящиеся к общедомовому имуществу, находящиеся в антресолях здания, без использования помещений: №IV площадью 22,7 кв.м., кадастровый номер 50:21:0020104:821; №V площадью 22,8 кв.м., кадастровый номер 50:21:0020104:1546; №VI площадью 23,3 кв.м., кадастровый номер 50:21:0020104:1781, расположенных в доме №9 по ул. Ольховая в г. Видное.

Согласно экспертному заключению от 25.07.2017 №1667 (т.2 л.д. 87-145), по первому вопросу эксперт пришел к следующим выводам:

Фактически предназначены помещения: №IV площадью 22,7 кв.м., кадастровый номер 50:21:0020104:821; №V площадью 22,8 кв.м., кадастровый номер 50:21:0020104:1546; №VI площадью 23,3 кв.м., кадастровый номер 50:21:0020104:1781, - для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе и помещений, отнесенных к общедомовому имуществу, находящихся в антресолях здания №9 по ул. Ольховая в г. Видное.

По второму вопросу эксперт пришел к следующим выводам:

Не имеется иной вход в помещения, относящиеся к общедомовому имуществу, находящихся в антресолях здания, без использования помещений: №IV площадью 22,7 кв. м., кадастровый номер 50:21:0020104:821; №V площадью 22,8 кв. м., кадастровый номер 50: 21:0020104:1546; №VI площадью 23,3 кв. м., кадастровый номер 50: 21:0020104:1781, - расположенных в доме №9 по ул. Ольховая в г. Видное.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок или соразмерного уменьшения цены договора.

На основании пункта 5 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

На основании данной нормы статьи федерального закона, у собственников помещений, расположенных в данном МКД одновременно с возникновением права собственности на объект долевого строительства, в виде помещений самостоятельного назначения, возникла доля в праве собственности на общее имущество в здании, в том числе и в спорных помещениях.

Данная доля, в соответствии с требованиями данной нормы права, не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства.

Сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1 статьи 166 ГК РФ в редакции, применяемой к спорным правоотношениям).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 ГК РФ в редакции, применяемой к спорным правоотношениям).

Учитывая, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица (пункт 32 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ» в редакции, применяемой к спорным правоотношениям).

В силу пункта 1 статьи 36 ЖК РФ и правовой позиции, изложенной в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр). Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности (пункты 3, 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №64 «О некоторых вопросах рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»).

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, применяемой к спорным правоотношениям) (далее - Федеральный закон №122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В статье 23 Федерального закона №122-ФЗ (в редакции, применяемой к спорным правоотношениям) установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом и ЖК РФ. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Таким образом, право собственности, как на жилое помещение, так и на нежилое помещение возникает в момент государственной регистрации такого права.

Так, в материалы дела представлены свидетельства о государственной регистрации, а также выписки из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающие право собственности ответчика на спорные нежилые помещения.

Администрацией Ленинского муниципального района Московской области представлен проект строительства жилого дома по адресу: <...>, в соответствии с которым на дату совершения сделки 24.12.2008 спорные помещения не являлись объектом общей долевой собственности (постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 №13391/09).

При таких обстоятельствах отсутствуют основания для признания оспариваемого договора недействительным, а равно как отсутствуют основания для признания недействительным и договора аренды.

Кроме того, при рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчиком заявлено ходатайство о пропуске срока исковой давности в соответствии со статьей 199 ГК РФ, рассматривая которое, суд первой инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 ГК РФ) составляет три года и течение данного срока по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Истец не является стороной договоров участия в долевом строительстве от 24.12.2008 №8/14-неж, поэтому для него течение срока в соответствии с пунктом 1 статьи 181 ГК РФ начинается с момента, когда истец узнал о его исполнении.

Как следует из искового заявления, истцу стало известно об исполнении договоров участия в долевом строительстве от 24.12.2008 №8/14-неж при заключении договора аренды от 26.12.2013 №26/12/2013-01, то есть 26.12.2013, тогда как с иском истец обратился 26.01.2017, то есть с пропуском, установленного в пункте 1 статьи 181 ГК РФ срока исковой давности.

В соответствии с частью 5 статьи 4 АПК РФ гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию.

Срок для проведения такой процедуры законом не предусмотрен.

Следовательно, течение срока исковой давности приостанавливается на шесть месяцев со дня направления претензии.

Претензии направлены истцом в адрес ответчика 30.11.2016 и 26.12.2016, что подтверждается документами Почты России.

Однако из содержания претензий не следует, что истец требует признать договор участия в долевом строительстве от 24.12.2008 №8/14-иеж недействительным.

Кроме того, согласно статье 1103 ГК РФ к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения в случае, если иное не установлено данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений.

Согласно пункту 2 статьи 167 и статье 1103 ГК РФ правила о неосновательном обогащении могут применяться к отношениям по возврату исполненного по недействительным сделкам лишь субсидиарно.

В пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

В силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (статьи 195, 196, 199 ГК РФ).

При этом пунктом 3 статьи 166 ГК РФ допускается рассмотрение и удовлетворение судом требования о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности при наличии у заявителя охраняемого законом интереса в признании этой сделки недействительной. На такое требование пунктом 1 статьи 181 ГК РФ также установлен трехлетний срок исковой давности, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Срок исковой давности по иску об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения начинает течь с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о том, что недвижимое имущество выбыло из его владения.

При этом установление сроков исковой давности (то есть срока для защиты интересов лица, права которого нарушены), а также последствий его пропуска обусловлено необходимостью обеспечить стабильность гражданского оборота, и не может рассматриваться как нарушающее права истца (постановление Арбитражного суда Московского округа от 14.07.2017 №Ф05-9866/17 по делу №А41-79682/2016).

На основании пункта 1 статьи 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в таком доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

В соответствии с целями деятельности, правилами содержания общего имущества и уставом ТСЖ наделено полномочиями проводить в пределах своей компетенции проверку использования общего имущества собственников многоквартирного дома в целях определения эффективного использования и сохранности общего имущества. Ведение учета объектов общего имущества в хронологии их возникновения и пользования (в том числе балансового учета) в силу закона является обязанностью ТСЖ.

Указанная обязанность как способ реализации одной из функций учета состояния, владения и распоряжения общим имуществом является длящейся, не зависит от момента возникновения такого объекта, а также производных прав на него, и соответствует объему полномочий ТСЖ.

Таким образом, истец должен был знать об обстоятельствах выбытия спорных объектов недвижимого имущества из владения собственников многоквартирного дома с момента государственной регистрации товарищества 03.12.2013, но не позднее даты заключения договора аренды от 26.12.2013 №26/12/2013-01.

В соответствии с разъяснениями Министерства регионального развития Российской Федерации от 20.12.2006 №14314-РМ/07, товарищество собственников жилья обязано приступить к управлению многоквартирным домом со дня государственной регистрации ТСЖ как юридического лица.

Вместе с тем истцом не представлены доказательства того, что с момента принятия в управление многоквартирного дома 03.12.2013 и заключения 26.12.2013 договора аренды спорных помещений по 21.01.2017 истец, как представитель собственников многоквартирного дома, предпринимал соответствующие меры по возврату спорных объектов в состав общего имущества.

Истец в силу своих полномочий был обязан и имел возможность в пределах срока исковой давности получить копию технического паспорта многоквартирного дома, в связи с чем является необоснованной ссылка истца на то, что ему стало известно о ничтожности договоров участия в долевом строительстве 25.02.2016 после получения технического паспорта в ГУП МО «МОСБТИ», поскольку субъективное право на предъявление иска о признании указанных сделок недействительными возникло у истца с момента государственной регистрации юридического лица 03.12.2013.

Обратившись в суд с иском 26.01.2017, истец пропустил срок исковой давности, поэтому отсутствуют основания для удовлетворения предъявленных истцом требований.

С даты введения в эксплуатацию дома №9 по ул. Ольховая г. Видное и передачи помещений в 2010 году владело и пользовалось спорными нежилыми помещениями ООО «Управляющая компания ДЭЗ №6», за ним в установленном законодательством Российской Федерации порядке было зарегистрировано право собственности, другие собственники многоквартирного дома доступа в спорные помещения не имели.

Следуя разъяснениям постановления от 23.07.2009 №64 (пункт 9), исковые требования истца следует квалифицировать как заявленные в порядке статьи 301 ГК РФ, т.е. виндикационной направленности, на которые распространяется общий трехлетний срок исковой давности.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 ГК РФ).

В соответствии со статьей 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В силу вышеизложенной правовой позиции, закрепленной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 №12537/09, необходимо учитывать, что при предъявлении в арбитражный суд иска в отношении общего имущества в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья не может иметь самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов; оно лишь уполномочено действовать в интересах собственников помещений в доме.

В этой связи срок исковой давности следует исчислять в порядке, установленном статьей 200 ГК РФ, со дня, когда сам обладатель права узнал или должен был узнать о нарушении своего права.

Таким образом, к предмету судебного исследования по заявленному иску должны быть отнесены вопросы о том, когда возникло право собственности на первые помещения в доме, когда жильцы (собственники помещений) при проявлении должной степени заботливости и заинтересованности могли получить сведения о составе имущества многоквартирного дома, об использовании спорных помещений не как общего имущества и, как следствие, о нарушении своих прав (постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 04.03.2016 №Ф02-699/16 по делу №А19-2549/2015).

Из свидетельства о государственной регистрации права собственности ответчика на спорные помещения от 08.09.2011 следует, что разрешение на ввод дома в эксплуатацию выдано администрацией Ленинского муниципального района Московской области 30.04.2010 года, помещения переданы ответчику по акту приема-передачи 28.05.2010.

Следовательно, собственники многоквартирного дома могли при проявлении должной степени заботливости и заинтересованности получить сведения о составе имущества многоквартирного дома, об использовании спорных помещений не как общего имущества и, как следствие, о нарушении своих прав в 2010 году.

С учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Таким образом, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены состоявшегося решения.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 05 октября 2017 года по делу №А41-5541/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

М.В. Игнахина

Судьи

Л.Н. Иванова

Э.С. Миришов