Решение от 2 февраля 2026 г. АС города Москвы

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-90044/24-61-701
г. Москва
03 февраля 2026 года
Резолютивная часть решения объявлена 11 декабря 2025 года

Полный текст решения изготовлен 03 февраля 2026 года


Арбитражный суд г. Москвы

в составе судьи Орловой Н.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Сомовым В.А.,

с использованием средств аудиозаписи,

рассмотрел в судебном заседании дело по иску АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ТРЕЙД ИНВЕСТ" (105082, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ БАСМАННЫЙ, УЛ БАКУНИНСКАЯ, Д. 69, СТР. 1, ЭТАЖ/ПОМЕЩ АНТР/1, КОМ./ОФИС 16/Б-04, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 12.11.2021, ИНН: <***>, КПП: 770101001)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АФИНА" (461637, ОРЕНБУРГСКАЯ ОБЛАСТЬ, Г.О. ГОРОД БУГУРУСЛАН, Г БУГУРУСЛАН, Ш БАЙМАКОВСКОЕ, ЗД. 6А, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 11.10.2021, ИНН: <***>, КПП: 560201001)

третьи лица: ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 14.08.2019), временный управляющий ООО «Афина» ФИО2 (ИНН: <***>, адрес для корреспонденции: <...>)

о взыскании денежных средств

при участии:

от истца – ФИО3 по дов от 14.08.2025

от ответчика – ФИО4 по дов от 01.02.2025

от третьих лиц – не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ТРЕЙД ИНВЕСТ" (далее – Истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АФИНА" о взыскании убытков в размере расходов на устранение недостатков, возникших в связи с использованием помещений общей площадью 20 000 кв.м, находящихся в здании с кадастровым номером 63:01:0925007:692, расположенном по адресу: <...>, в размере 3 983 589 руб. 96 коп., задолженности по арендной плате по договору аренды № 02/06-23 от 02.06.2023 за период с 02.10.2023 по 16.09.2025 в размере 122 366 128 руб. 02 коп., неустойки за просрочку внесения арендной платы в размере 96 249 372 руб. 71 коп. за период с 26.09.2023 по 16.10.2025 с дальнейшим начислением по день фактической оплаты задолженности, обращении взыскания посредством продажи с публичных торгов на следующее движимое имущество: ГКМ1141 Рязань 6,5”-1 ед., стоимостью 6 299 000 руб., ГКМ1143 Б НКМЗ 8”-1 ед., стоимостью 9 006 000 руб., металлический бак У=130 м3-1 ед., стоимостью 490 000 руб., металлический бак У=90 м3-1 ед.с установкой по нагреву воды ЭПЗ-100И2, стоимостью 409 000 руб., металлический бак V=14м3-1 ед., стоимостью 42 000 руб., градирня, стоимостью 348 000 руб., кран консольно-поворотный, стоимостью 131 000 руб., мостовые краны г/п 10т в количестве 2 штуки и г/п 20 т в количестве 3 штуки, стоимостью 5 680 000 руб., совокупной стоимостью 22 405 000 руб. 00 коп. (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).

В обоснование заявленных исковых требований Истец указывает на то, что между АО «ТРЕЙД ИНВЕСТ» и ООО «Афина» заключен договор аренды № 02/06-23 от 02.06.2023 (далее – Договор) в отношении помещения, общей площадью 11 000 кв.м, расположенного в здании с кадастровым номером 63:01:0925007:692, расположенном по адресу: <...>, согласно схеме размещения (далее - Помещение). Срок действия договора продлен сторонами Дополнительным соглашением от 29.09.2023 (далее – Дополнительное соглашение) до 01.11.2023. При прекращении аренды ООО «Афина» не исполнило обязанность освободить арендованные помещения от принадлежащего Арендатору имущества, передать помещения в надлежащем состоянии, обусловленном Договором аренды, продолжило владеть и пользоваться Помещением до 10.12.2023. С указанной даты до настоящего момента в Помещении находится имущество Арендатора, что препятствует Арендодателю осуществлять правомочия собственника в отношении Помещения. В связи с задолженностью по арендной плате Истец воспользовался правом удержания в отношении движимого имущества, принадлежащего Ответчику.

01.11.2023 арендатор не явился для совместного подписания акта возврата арендованного имущества, о чем арендодателем был составлен соответствующий акт неявки. В тот же день арендодателем в одностороннем порядке был составлен и подписан акт осмотра помещений, в котором были зафиксированы многочисленные повреждения и недостатки, возникшие в период эксплуатации помещения арендатором. В акте осмотра детально перечислены выявленные нарушения, такие как демонтаж вентиляционных шахт, разрушение стен и перекрытий, наличие строительного мусора и иные повреждения.

В судебном заседании представитель Истца поддержал заявленные исковые требования по доводам иска, с учетом принятых судом уточнений.

Представитель Ответчика возражал против удовлетворения заявленных исковых требований по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, а также в иных представленных процессуальных документах.

Ответчик указывает, что между сторонами первоначально был заключен договор купли-продажи оборудования от 15.08.2022 на сумму 33 550 000 руб., который также содержал условия аренды помещений для демонтажа и вывоза этого оборудования. Арендная плата по данному договору составляла 100 000 руб. в месяц за площадь 18 308 кв. м, что было полностью оплачено Ответчиком. Последующий договор аренды №02/06-23 от 02.06.2023 предусматривал аренду площади 11 000 кв. м по цене 1 650 000 руб. в месяц. Ответчик утверждает, что полностью оплатил арендную плату за период действия этого договора (с 02.06.2023 по 02.10.2023) и не имеет задолженности перед Истцом. После истечения срока договора Истец прекратил доступ к помещениям, несмотря на попытки Ответчика продлить аренду.

Ответчик указывает на недобросовестное поведение Истца, который, по его утверждению, вынудил Ответчика подписать проект дополнительного соглашения от 29.09.2023 на крайне невыгодных условиях: увеличение арендуемой площади до 20 000 кв. м и арендной платы до 5 000 000 руб. в месяц. Однако Истец не подписал и не вернул Ответчику экземпляр данного соглашения, что, по мнению Ответчика, свидетельствует об отсутствии продления договора аренды. В связи с этим Ответчик считает незаконным начисление задолженности и удержание его имущества. Ответчик заявляет, что удержание его имущества Истцом является незаконным, поскольку доступ к помещениям был прекращен против воли Ответчика, а оснований для удержания в соответствии со статьей 359 ГК РФ не имеется. В связи с изложенным Ответчик просит суд отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Определениями Арбитражного суда города Москвы от 20.08.2024, 16.10.2025 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Индивидуальный предприниматель ФИО1 и временный управляющий ООО «Афина» ФИО2.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 представил письменные пояснения, в которых, ссылаясь на условия договоров купли-продажи оборудования №221/22022/1 от 22.12.2022 г. и №221/22022/3 от 16.02.2023 г., указал, что оплатил Ответчику сумму в размере 4 600 000 руб. за несколько мостовых кранов с конкретными инвентарными номерами. Согласно пункту 1.4 договоров оборудование на момент продажи принадлежало Ответчику на праве собственности и не было обременено. Третье лицо указывает, что несмотря на оплату, оборудование ему не передано и удерживается в спорном помещении, принадлежащем Истцу, в связи с чем просит суд отказать в удовлетворении исковых требований в части обращения взыскания на мостовые краны грузоподъемностью 10 и 20 тонн, поскольку обращение взыскания на это имущество нарушит его права как собственника.

Суд, рассмотрев исковые требования, выслушав представителей сторон, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, считает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению частично, исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что между АО «ТРЕЙД ИНВЕСТ» (Арендодатель) и ООО «Афина» (Арендатор) заключен договор аренды № 02/06-23 от 02.06.2023, согласно п. 1.1 которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает в срочное возмездное владение и пользование следующее имущество: здание, общей площадью 11 000 кв.м, кадастровый номер 63:01:0925007:692, расположенное по адресу: <...>, согласно схеме размещения (далее - Помещение).

Помещение передано Арендодателем Арендатору по акту приема-передачи от 07.06.2023.

Согласно п. 6.1 Договора срок действия договора – с 02.06.2023 по 02.10.2023.

Дополнительным соглашением от 29.09.2023 (далее – Дополнительное соглашение) п. 1.1 Договора изложен в следующей редакции: «Арендодатель передает, а Арендатор принимает в срочное возмездное владение и пользование следующее имущество: здание, общей площадью 20 000 кв.м, кадастровый номер 63:01:0925007:692, расположенное по адресу: <...>, согласно схеме размещения (далее - Помещение)».

Пунктом 3 Дополнительного соглашения п. 6.1 Договора изложен в следующей редакции: «Срок действия настоящего Договора с 02 июня 2023 года по 01 ноября 2023 года».

Пунктом 4 Дополнительного соглашения Договор дополнен пунктом 6.1.1 следующего содержания: «Срок настоящего Договора может быть продлен после 01.11.2023 года по письменной просьбе Арендатора на период до 01.12.2023 года на указанное им количество дней при условии уплаты им ежедневной арендной платы в размере 166 666 руб. 67 коп., которая уплачивается на условиях предоплаты».

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно п.2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Письмом исх. № 26/10/23-1 от 26.10.2023 ООО «Афина» было уведомлено о том, что срок аренды истекает 01.11.2023, с напоминанием о содержании вышеуказанных п. 6, п. 6.1.1 Договора. Арендодатель указал, что отсутствие намерения Арендатора продлить действие Договора будет означать прекращение аренды 01.11.2023. При отсутствии намерения продлить аренду Арендатору было предложено явиться 01.11.2023 для передачи арендованного имущества Арендодателю по акту в надлежащем состоянии, в том числе свободным от какого-либо имущества Арендатора, мусора.

Однако ни по состоянию на 26.10.2023, ни впоследствии уведомление о продлении срока Договора в адрес Арендодателя не поступило.

Таким образом, 01.11.2023 срок аренды истек в связи с отсутствием уведомления Арендатора о желании продлить срок аренды и возражениями Арендодателя относительно продолжения договорных отношений.

В соответствии с п. 6.2 Договора по окончанию срока аренды или прекращения настоящего Договора Арендатор обязан возвратить, а Арендодатель – принять Помещение в дату, соответственно, окончания срока аренды или прекращения настоящего Договора, по Акту сдачи-приема, являющемуся неотъемлемой частью настоящего Договора.

Согласно п. 5.3 Договора, в случае прекращения действия настоящего Договора аренды, при возврате Помещения Арендодателю Арендатор должен вывезти все свое движимое имущество из Помещения и вернуть помещение в чистом и аккуратном виде с учетом естественного износа.

01.11.2023 Арендатор для подписания совместного акта возврата арендованного помещения по Договору не явился, в связи с чем Арендодатель составил Акт неявки и Акт осмотра помещений от 01.11.2023, подписанный со стороны Арендодателя. Оба акта были приложены к претензии от 21.11.2023 и направлены Ответчику.

Таким образом, при прекращении аренды ООО «Афина» не исполнило обязанность освободить арендованные помещения от принадлежащего Арендатору имущества, передать помещения в надлежащем состоянии, обусловленном Договором аренды.

Относительно требования о возмещении убытков суд установил следующее.

Как пояснил истец, основной целью, которую оговаривали стороны при заключении Договора аренды, являлись мероприятия по освобождению здания, общей площадью 20 000 кв. м с кадастровым номером 63:01:0925007:692, расположенного по адресу: <...>, от имущества Арендатора, а также приведение помещений в надлежащее состояние согласно условий Договора аренды.

Согласно п. 2.3.7 Договора Арендатор обязан поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, а согласно п. 2.3.8 по истечении срока Договора или в случае его досрочного расторжения возвратить имущество со всеми неотделимыми улучшениями по акту в исправном состоянии с учетом нормального износа. Арендатор обязуется своими силами и за свой счет закрыть все технологические проемы стен во избежание проникновения посторонних лиц в помещения.

В соответствии с п. 2.8 Договора Арендатор обязуется не захламлять и не загромождать инженерные системы и коммуникации, места общего пользования, и устранять любые загромождения и захламления мест общего пользования, инженерных систем и коммуникаций в максимально короткие сроки. Арендатор обязуется не сжигать какие-либо отходы в помещении и местах общего пользования, размещать бытовые отходы только в предназначенных для этого контейнерах. Строительный мусор, крупногабаритные отходы и мусор, образовавшийся после демонтажа оборудования, вывозить самостоятельно и за свой счет. Вывоз крупногабаритного строительного мусора (бой кирпича, куски цемента и прочий строительный мусор) и отходов осуществляется не реже 2-х раз в неделю.

Согласно п. 2.2.2 Договора Арендодатель имеет право потребовать от Арендатора возмещения убытков, если при возврате арендованного Помещения обнаружены недостатки, свидетельствующие об ухудшении имущества, причина появления которых не связана с нормальным износом.

Разделом 3 установлены обязанности Арендатора по поддержанию состояния помещения, в том числе обязанности:

- содержать Помещение в технически исправном состоянии, соответствующем санитарным и противопожарным нормам, устранять выявленные нарушения указанных норм и их последствия таким образом, чтобы привести Помещение и оборудование Арендодателя в такое состояние, в котором они бы соответствовали указанным нормам (п. 3.1.1);

- производить за свой счет текущий ремонт Помещений и оборудования Арендодателя, ели это необходимо для сохранения Помещений и оборудования в таком же состоянии, в котором они были переданы Арендатору с учетом естественного износа (п. 3.1.2);

- незамедлительно и за свой собственный счет осуществлять ремонт, техническое обслуживания и (при необходимости) замену любых поврежденных или отработанных элементов, установленных Арендатором. При выполнении таких работ Арендатор должен стараться минимизировать помехи для Арендодателя (п. 3.1.3);

- окрашивать, декорировать и иным соответствующим образом обрабатывать все элементы, установленные в Помещениях Арендатором, которые обычно подлежат такой окраске, декорации или обработке. Указанные работы должны производиться Арендатором при разумной необходимости для поддержания в хорошем и пригодном состоянии Помещений (п. 3.1.4).

Исходя из п. 5.2 Договора, в случае прекращения настоящего Договора, Арендатор должен вернуть Помещение Арендодателю и освободить Помещение от имущества Арендатора в день прекращения Договора в состоянии, указанном в Акте приема-передачи, с учетом естественного износа вместе со всем оборудованием и принадлежностями, принадлежащими Арендодателю, свободными от какого-либо имущества Арендатора и в хорошем состоянии. В случае невыполнения этого обязательства Арендодатель устраняет имеющиеся дефекты, которые не являются результатом естественного износа, за счет Арендатора. В таком случае Арендодатель обязуется обеспечивать устранение дефектов в разумно короткие сроки и по ценам, которые не могут превышать нормальные рыночные цены в Самарской области. Возврат Помещения Арендатором Арендодателю подлежит оформлению путем подписания Сторонами Акта возврата.

Согласно п. 5.3 Договора, в случае прекращения действия настоящего Договора аренды, при возврате Помещения Арендодателю Арендатор должен вывезти все свое движимое имущество из Помещения и вернуть помещение в чистом и аккуратном виде с учетом естественного износа. При этом Арендатор, в числе прочего, обязан:

5.3.1. заменить принадлежащие Арендодателю любые недостающие, сломанные, поврежденные или разрушенные приспособления, аксессуары, оборудование, другими приспособлениями, аксессуарами и оборудованием аналогичного качества и стоимости либо устранить причиненные повреждения иным способом по согласованию Сторон;

5.3.3. вернуть Помещение в том же состоянии, в котором оно находилось на дату подписания Акта приема-передачи с учетом положений главы 6 настоящего Договора, вывезти оборудование Арендатора, не оставляя каких-либо технологических отверстий в местах, где было установлено оборудование Арендатора.

Исходя из п. 5.4 Договора, в случае неисполнения каких-либо из обязательств, указанных в настоящей главе 6 Договора, Арендатор должен возместить Арендодателю документально подтвержденный ущерб, причиненный в связи с такими нарушениями.

Как было указано выше, 01.11.2023 Арендатор не явился для подписания совместных актов осмотра и возврата арендованного помещения, в связи с чем Арендодатель составил их в одностороннем порядке.

Вышеуказанным Актом осмотра помещений от 01.11.2023 зафиксировано техническое состояние помещения, отражены недостатки Помещения, возникшие в связи с эксплуатацией его Арендатором.

Определением суда от 13.02.2025 в порядке ст. 82 АПК РФ по делу назначено проведение судебной экспертизы. Проведение экспертизы поручено комиссии экспертов АНО «СУДЕБНАЯ ЭКСПЕРТИЗА» (129128, <...>) ФИО5, ФИО6. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренной ст. 307 УК РФ.

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1) Имеются ли в помещениях общей площадью 20 000 кв.м, находящихся в здании с кадастровым номером 63:01:0925007:692, расположенном по адресу: <...>, недостатки, зафиксированные в акте осмотра от 01.11.2023?

2) Какова стоимость устранения недостатков помещений общей площадью 20 000 кв.м, находящихся в здании кадастровым номером 63:01:0925007:692, расположенном по адресу: <...>, возникших в связи с пользованием ими арендатором на основании договора аренды от 02.06.2023?

3) Определить рыночную стоимость следующего оборудования, находящегося в здании с кадастровым номером 63:01:0925007:692, расположенном по адресу: <...>:

N?

п/п

Наименование

Кол-во

Номер пункта в

письмах

Номер пункта в письмах №469, 470

1
ГКМ1141 Рязань 6.5 - 1 ед.

1
69

32

2
ГКМ1143 Б НКМЗ - 1 ед.

1
74

33

3
Металлические баки:

V=130 m3 - 1 ед.

V- 90 m3 - 1 ед.

С установкой по нагреву воды ЭПЗ-100И2 V=14 m3 - 1 ед

54

55

379

31

31

69

4
Градирня

1
363

68

5
Кран консольно - поворотный

1
93

35

6
Мостовые краны г/п 10 т (2 шт)

г/п 20 т (3 шт)

5
104-105

114-116

37-38,

43-45

Согласно поступившему в материалы дела Заключению № А40-90044/24 от 11.08.2025 экспертами сделаны следующие выводы:

На вопрос №1: «В помещениях общей площадью 20 000 кв.м, находящихся в здании с кадастровым номером 63:01:0925007:692, расположенном по адресу: <...>, присутствуют недостатки, зафиксированные в акте осмотра от 01.11.2023:

Перед корпусом 11 отсутствует вентиляционная шахта бомбоубежища, металл вентиляционной шахты отсутствует;

В помещении присутствует строительный мусор, присутствуют места, где технологические каналы в полу засыпаны строительным мусором;

В подсобных помещениях демонтированы двое металлических ворот и две металлические двери;

В осях 49/1-53/1 демонтирована одна и разрушена одна тепловая вентиляционная шахта;

В осях 37/1-41/1 демонтированы три вентиляционные шахты;

Демонтированы плиты перекрытия 2 этажа;

Разрушены стены, демонтирован профлист;

Не выявлено конструкции лестничного марша на 2 этаж;

В осях 33/1-37/1 поврежден воздуховод;

В осях 25-29 демонтирована вытяжная вентиляция;

В осях 21-25 демонтированы вентиляционные решетки 4 шт.;

Срезаны опуски приточной вентиляции;

В осях 17-21,13-17 нарушена конструкция пола.»

На вопрос № 2: «Перечень недостатков помещений исследован на основании сведений, зафиксированных в акте осмотра от 01.11.2023.

Стоимость устранения выявленных недостатков помещений общей площадью 20 000 кв.м, находящихся в здании кадастровым номером 63:01:0925007:692, расположенном по адресу: <...>, возникших в связи с пользованием ими арендатором на основании договора аренды от 02.06.2023, без учета работ по устранению недостатков вентиляционной шахты бомбоубежища (п.1 акта осмотра от 01.11.2023), конструкции лестничного марша на 2 этаж (п. 8 акта осмотра от 01.11.2023), без учета износа может составлять 3 762 526,46 (три миллиона семьсот шестьдесят две тысячи пятьсот двадцать шесть рублей 46 коп.).

Стоимость устранения выявленных недостатков помещений общей площадью 20 000 кв.м, находящихся в здании кадастровым номером 63:01:0925007:692, расположенном по адресу: <...>, возникших в связи с пользованием ими арендатором на основании договора аренды от 02.06.2023, без учета работ по устранению недостатков вентиляционной шахты бомбоубежища (п.1 акта осмотра от 01.11.2023), конструкции лестничного марша на 2 этаж (п. 8 акта осмотра от 01.11.2023), с учетом износа может составлять 3 212 877,26 (три миллиона двести двенадцать тысяч восемьсот семьдесят семь рублей 26 коп.).

Если судом будет установлено (в том числе, обзором поэтажного плана помещения), что вентиляционная шахта бомбоубежища перед корпусом 11 (п. 1 Акта осмотра от 01.11.2023) и конструкция лестничного марша на 2 этаж (п. 8 Акта осмотра от 01.11.2023) входят в состав помещений общей площадью 20 000 кв.м., находящихся в здании кадастровым номером 63:01:0925007:692, расположенном по адресу: <...>, тогда:

Стоимость устранения недостатков вентиляционной шахты бомбоубежища (п, 1 акта осмотра от 01.11.2023), конструкции лестничного марша на 2 этаж (п.8 акта осмотра от 01.11.2023) без учета износа может составлять 221 063,50 (двести двадцать одна тысяча шестьдесят три рубля 50 коп.).

Стоимость устранения недостатков вентиляционной шахты бомбоубежища (п, 1 акта осмотра от 01.11.2023), конструкции лестничного марша на 2 этаж (п.8 акта осмотра от 01.11.2023) с учетом износа может составлять 201 918,70 (двести одна тысяча девятьсот восемнадцать рублей 70 коп.).».

На вопрос № 3: «Рыночная стоимость оборудования, находящегося в здании с кадастровым номером 63:01:0925007:692, расположенном по адресу: <...> составляет 22 405 000 (двадцать два миллиона четыреста пять тысяч) рублей.

Оценив данное экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ст.ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение суд считает надлежащим доказательством по делу.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В соответствии со ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По смыслу положений ст. 15 ГК РФ лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать наличие совокупности следующих условий: факт причинения убытков, противоправное поведение лица, действиями (бездействием) которого причинены убытки, причинную связь между указанными действиями (бездействием) и убытками, размер убытков.

Согласно ст. 393 ГК РФ возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности. В связи с чем лицо, требующее их возмещения, должно доказать факт нарушения обязательств, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, а также их размер в соответствии со ст. 15 Гражданского кодекса РФ.

Согласно ч. 2 ст. 393 ГК РФ возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

Согласно п. п. 11 - 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" применяя ст. 15 Гражданского кодекса РФ, следует учитывать, что по общему правилу лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Возмещение убытков в меньшем размере возможно в случаях, предусмотренных законом или договором в пределах, установленных гражданским законодательством. По делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса РФ).

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности.

По смыслу п. 1 ст. 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (п. 2 ст. 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (п. 2 ст. 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное. Если лицо несет ответственность за нарушение обязательства или за причинение вреда независимо от вины, то на него возлагается бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для освобождения от такой ответственности (например, п. 3 ст. 401, п. 1 ст. 1079 ГК РФ).

При разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (п. 2 ст. 15 ГК РФ).

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что возмещению Ответчиком подлежит стоимость устранения недостатков без учета износа.

Из материалов дела следует, что вентиляционная шахта бомбоубежища не входит в состав помещений общей площадью 20 000 кв.м. Она находится перед зданием с кадастровым номером 63:01:0925007:692 и была демонтирована Ответчиком для обеспечения подъезда к зданию. Данное разрушение наглядно видно в сравнительной фототаблице, представленной Истцом.

Наличие конструкции лестничного марша до передачи имущества в аренду на второй этаж видно на фотографии, которая является Приложением 1 к уточненному иску, принятому в судебном заседании 28.08.2025 (фотография сделана Истцом перед приобретением здания на торгах).

Таким образом, взысканию с Ответчика также подлежит стоимость восстановительного ремонта указанных элементов без учета износа.

Также суд учитывает, что согласно акту приема-передачи помещений от 07.06.2023 к договору аренды от 02.06.2023, АО «Трейд Инвест» передает, а ООО «Афина» принимает в пользование Помещение. Техническое состояние помещения позволяет его использование по назначению, указанному в Договоре аренды.

Какие-либо недостатки, разрушения Помещения данным актом не зафиксированы.

В подтверждение причинения повреждений в период пользования Помещением на основании договора аренды от 02.06.2023 Истец составил фототаблицу с фотографиями, фиксирующими состояние Помещения до передачи Помещения Арендатору и после истечения срока аренды, со Схемой разрушений (Приложение 3 к уточненному иску от 13.08.2024). Нумерация пунктов в фототаблице соответствуют пунктам Акта осмотра от 01.11.2023 и нумерации на Схеме разрушений.

В соответствии со ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно ч. 2 ст. 616 ГК РФ Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, при прекращении аренды ООО «Афина» не исполнило обязанность освободить арендованные помещения от принадлежащего Арендатору имущества, передать помещения в надлежащем состоянии, обусловленном Договором аренды.

Из положений гражданского законодательства и Договора следует обязанность возместить стоимость расходов, которые Арендодатель будет вынужден понести для приведения Помещения в надлежащее состояние.

Размер ущерба подтверждается достаточными и достоверными доказательствами, представленными в материалами дела. Доказательств, подтверждающих иную сумму убытков, ответчиком в нарушение положений ст.ст. 65, 66, 68 АПК РФ не представлено.

Учитывая изложенное, требование истца о взыскании с ответчика убытков в размере 3 983 589 руб. 96 коп. суд признает обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Относительно требования о взыскании задолженности по арендной плате суд установил следующее.

Согласно п. 5.2 Договора в том случае, если Арендатор не возвращает Помещение Арендодателю и не подписывает Акт возврата, Арендодатель имеет право начислять Арендную плату до даты подписания Акта возврата от Арендатора к Арендодателю, независимо от того, пользовался Арендатор помещением или нет, а Арендатор должен оплатить эту Арендную плату.

Согласно п. 4.2 Договора фиксированная арендная плата исчисляется в рублях РФ из расчета 150 (сто пятьдесят) рублей за 1 кв.м., что составляет 1 650 000 рублей в месяц. Согласно п. 4.2.1 Фиксированная Арендная плата выплачивается Арендатором ежемесячно не позднее 25 числа месяца, предшествующего оплачиваемому. Фиксированная арендная плата за последний календарный месяц срока аренды уплачивается пропорционально части такого календарного месяца.

Дополнительным соглашением (п. 2) подпункт 4.2.1 изложен в следующей редакции: «Фиксированная арендная плата исчисляется в рублях РФ из расчета 250 рублей за 1 кв.м. арендуемой площади, что составляет 5 000 000 рублей».

Исходя из п. 4.8 Договора Арендатор обязан осуществлять все платежи по настоящему Договору на основании отсканированной копии счета, направленной Арендодателем Арендатору на электронный адрес, указанный в настоящем Договоре, в соответствии с указанными в нем банковскими реквизитами. Фиксированная арендная плата выплачивается Арендатором в сроки, предусмотренные Договором, вне зависимости от получения Арендатором счета.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исходя из ст. 622 ГК РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Письмами от 17.10.2023, 26.10.2023 исх. № 26/20/23-1 ООО «Афина» было уведомлено о наличии задолженности во внесении арендной платы за октябрь 2023 года.

Расчет арендной платы по Договору от 02.06.2023 (в первоначальной редакции):

Размер арендной платы: 1 650 000 руб. в месяц (п. 4.2.1 договора аренды от 02.06.2023)

Период начисления: 02.06.2023 – 01.10.2023, что составляет 24 дня (июнь 2023) + 3 мес. (июль-сентябрь)+1 день (октябрь 2023).

По Договору аренды в редакции Дополнительного соглашения от 29.09.2023: как следует из п. 5 дополнительного соглашения к Договору аренды №02/06-23 от 02.06.2023, оно изменяет условия Договора аренды на период с 02.10.2023. Таким образом, с 02.10.2023 действовала новая ставка арендной платы – 5 000 000 руб. вместо 1 650 000 руб. в месяц.

Всего Ответчиком выплачена сумма: 6 270 000+106 451,62 руб. = 6 376 451,62 руб.

Ответчиком аренда за период июнь-сентябрь 2023 г. оплачена согласно верному расчету:

1 650 000*24/30+ 1 650 000*3= 1 320 000 + 4 950 000 = 6 270 000 руб.

Кроме того, по п/п 391 от 12.10.2023 произведена оплата в размере 106 451,62 руб. за 1 и 2 октября 2023 года, что следует из назначения платежа.

Указанный платеж соответствует двум дням по ставке 1 650 000 руб. в месяц, в то время как за 01.10.2023 арендная плата исчислялась по ставке 1650 000 руб., тогда как 02.10.2023 арендная плата должна была рассчитываться по новой ставке 5 000 000 руб.

Расчет арендной платы за октябрь:

01.10.2023 – 1 день по ставке арендной платы 1 650 000 руб. в месяц.

1 650 000 / 31 = 53 225,80 руб.

02.10.2023 – 31.10.2023 – 30 дней по ставке арендной платы 5 000 000 руб. в месяц.

5 000 000 / 31 * 30 = 4 838 709,68 руб.

4 838 709,68 + 53 225,80 = 4 891 935,48 руб.

Итого: 4 891 935,48 руб.

Платежным поручением от 12.10.2023 выплачено 106 452,62 руб.

Таким образом, задолженность по арендной плате за октябрь 2023 г. составляет 4 785 482,86 руб.

Расчет арендной платы за период 01.11.2023 – 16.10.2025

В связи с уклонением ООО «Афина» от возврата Помещения Арендодателю, вплоть до освобождения Помещения ООО «Афина» и передачи его Арендодателю в установленном Договором порядке, за пользование арендованным имуществом продолжает начисляться арендная плата в размере 5 000 000 руб. за месяц аренды.

С 01.11.2023 по 16.10.2025 прошло 23 месяца и 16 дней. Исходя из размера арендной платы в 5 000 000 рублей в месяц, размер задолженности за указанный период составляет 117 580 645,16 рублей:

(23 х 5 000 000) + (5 000 000 / 31 х 16) = 117 580 645,16

Общий размер задолженности по арендной плате за период с 02.10.2023 по 16.10.2025 составляет 122 366 128,02 рублей.

117 580 645,16 + 4 785 482, 86 = 122 366 128,02 рублей.

Ответчиком заявлено ходатайство о фальсификации Дополнительного соглашения от 29.09.2023 к Договору аренды №02/06-23 от 02.06.2023 и назначении почерковедческой экспертизы. В ходатайстве указано, что после ознакомления с электронной копией Дополнительного соглашения руководителем ООО «Афина» установлено, что имеющаяся на соглашении подпись ей не принадлежит. При этом в ходатайстве не указано, каким образом установлен факт фальсификации подписи. Истец против удовлетворения ходатайства возражал. По требованию суда истцом представлен оригинал спорного дополнительного соглашения, который дважды обозревался в судебных заседаниях судом и сторонами, что отражено в протоколах судебных заседаний от 16.10.2025 и 11.12.2025.

Протокольным определением Арбитражного суда города Москвы от 11.12.2025 в удовлетворении ходатайства ответчика о фальсификации доказательств отказано в связи со следующим.

Согласно п. 1 ст. 161 АПК РФ, если лицо, участвующее в деле, обратится в арбитражный суд с заявлением в письменной форме о фальсификации доказательства, представленного другим лицом, участвующим в деле, суд: 1) разъясняет уголовно-правовые последствия такого заявления; 2) исключает оспариваемое доказательство с согласия лица, его представившего, из числа доказательств по делу; 3) проверяет обоснованность заявления о фальсификации доказательства, если лицо, представившее это доказательство, заявило возражения относительно его исключения из числа доказательств по делу. В этом случае арбитражный суд принимает предусмотренные федеральным законом меры для проверки достоверности заявления о фальсификации доказательства, в том числе назначает экспертизу, истребует другие доказательства или принимает иные меры.

Фальсификация доказательств является уголовно наказуемым деянием, ответственность за которое предусмотрена 303 УК РФ. Применительно к рассматриваемому деянию фальсификация заключается в сознательном искажении представляемых доказательств, например документов (доверенностей, расписок, договоров, актов ревизий, протоколов следственных действий и т.д.), путем их подделки, подчистки, внесения исправлений, искажающих действительный смысл, т.е. в искусственном создании доказательств в пользу истца (заявителя) или ответчика (подлог документов, уничтожение или сокрытие улик), создании искусственных (ложных) вещественных доказательств и т.д.

Системное толкование указанных выше норм закона позволяет прийти к выводу о том, что, проверяя заявление о фальсификации, суд фактически проводит проверку в отношении конкретного лица, а именно лица, участвующего в деле или его представителя, представившего подложные доказательства, а не по факту достоверности доказательства.

При этом суд не лишен возможности оценить представленные в материалы дела доказательства в рамках рассмотрения дела в их совокупности, с учетом положений ст. 71 АПК РФ.

По смыслу ч. 1 ст. 161 АПК РФ суд обязан принять предусмотренные федеральным законом меры по проверке достоверности заявления о фальсификации только в том случае, если такое заявление он признает обоснованным.

Суд, рассмотрев ходатайство, пришел к выводу о том, что заявление о фальсификации доказательств может быть проверено посредством оценки доказательства, о фальсификации которого заявлено, в совокупности с иными представленными в материалы дела доказательствами, о фальсификации которых не заявлено, назначение судебной экспертизы не требуется.

Так, заключение Дополнительного соглашения признавалось Ответчиком в переписке с Истцом. Позиция Ответчика, изложенная в заявлении о фальсификации, противоречит его предшествующему поведению, в связи с чем в силу правила «эстоппель» Ответчик утратил право ссылаться на данное обстоятельство.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

При недобросовестном или противоречивом поведении право на возражение утрачивается («эстоппель»).

Главная задача принципа эстоппель состоит в том, чтобы воспрепятствовать стороне получить преимущества и выгоду, как следствие своей непоследовательности в поведении в ущерб другой стороне, которая добросовестным образом положилась на определенную юридическую ситуацию, созданную первой стороной.

Согласно п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 70 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Доводы Ответчика, изложенные в ходатайстве, противоречат переписке между ООО «Афина» и АО «Трейд Инвест», согласно которой ООО «Афина» направило подписанный со своей стороны экземпляр Дополнительного соглашения и впоследствии от его условий не отказывалось.

Так, 28.08.2023 ООО «Афина» направило в адрес АО «Трейд Инвест» письмо № 169, в котором просило продлить срок действия договора № 02/06-23 от 02.06.2023 до 31.12.2023.

06.10.2023 ООО «Афина» в адрес ООО «Трейд Инвест» направлено письмо с предложением заключить договор аренды на условиях, аналогичных предусмотренным дополнительным соглашением 29.09.2023: «Условия предлагаемого к заключению договора повторяют условия ранее действовавшего договора аренды №02/06-23 от 02.06.2023, но при этом предусматривают повышенную стоимость аренды в размере 5 000 000 рублей ежемесячно, что составляет 250 рублей за 1 квадратный метр арендуемой площади ежемесячно (ранее по договору № 02/06-23 от 02.06.2023 года она составляла 150 рублей)».

12.10.2023 ООО «Афина» в адрес ООО «Трейд Инвест» направлено письмо № 313/12/23, в котором Ответчик ссылается на факт направления Дополнительного соглашения Истцу именно в той редакции, которая имеется в материалах дела.

Из письма ООО «Афина» от 17.10.2023 также следует, что попытки заключить дополнительное соглашение или новый договор аренды исходили от ООО «Афина».

17.10.2023 ООО «Трейд Инвест» письмом № 17/10/23-1 уведомило ООО «Афина» о продлении договора аренды: «В ответ на Ваши претензии от 06.10.2023 б/н и от 12.10.2023 № 313/32/23, сообщаю, что договор аренды от 02.06.2023 г. № 02/06-23 продолжает действовать в настоящее время на условиях дополнительного соглашения от 29.09.2023, в соответствии с которым Ваша организация приняла в срочное возмездное владение и пользование следующее имущество: здание, общей площадью 20 000 кв. м, кадастровый номер 63:01:0925007:692, расположенное по адресу: <...>, и обязалась оплачивать арендную плату в размере 5 000 000 рублей в месяц. Срок действия договора продлен до 01.11.2023 по Вашей настойчивой просьбе». На это обстоятельство указывает и само ООО «Афина» (п. 3.6 отзыва на иск, стр. 9).

ООО «Афина» не заявило возражения на письмо от 17.10.2023 № 17/10/23-1 о продлении договора аренды, не направило ответ, в котором бы оспаривало направление Дополнительного соглашения. При этом Ответчик признает, что после получения письма от 17.10.2023 пользовался Помещением вплоть до 10.12.2023.

В письме от 18.10.2023 № 98 ООО «Афина» ссылается на ранее направленное письмо № 169 от 28.08.2023 с предложением продлить договор и указывает: «Также Вам в руки было переданы 2 экземпляра Дополнительного соглашения к Договору аренды №02/06-23 от 29.09.2023, подписанных с нашей стороны».

Вплоть до 21.12.2023 ООО «Афина» не оспаривало действие дополнительного соглашения от 29.09.2023, при этом пользовалось Помещением. И только в письме от 21.12.2023 № 470 ООО «Афина» впервые указало на то, что считает дополнительное соглашение незаключенным: «Впоследствии нами предпринимались попытки заключить дополнительное соглашение, однако оно не было заключено по причине не подписания такого соглашения со стороны АО «Трейд Инвест».

Данная переписка свидетельствует о том, что Ответчик прямо признал подписание и направление им двух экземпляров дополнительного соглашения в письме; неоднократно предлагал Истцу продлить договор аренды, воспроизводя в переписке условия спорного Дополнительного соглашения как до 29.09.2023, так и впоследствии; до судебного заседания 20.08.2024 ссылался на неполучение экземпляра, подписанного Истцом, не оспаривая факт направления им Дополнительного соглашения.

Кроме того, факт направления Дополнительного соглашения признавался Ответчиком в настоящем судебном процессе в отзыве на исковое заявление. На стр. 4 отзыва Ответчик указывает: «Ответчик 28.09.2023 года предвидя окончание Договора аренды (02.10.2023 года) вступил в переговоры и переписку с Истцом по поводу продления договора аренды и предлагал заключить дополнительное соглашение к нему до истечения его срока. 28.08.2023 года Ответчик заблаговременно (до истечения срока аренды – 02.10.2023 года) обращается к Истцу с письмом №169 от 29.08.2023 года по электронной почте, в котором предлагает продлить Договор аренды №02/06-23 от 02.06.2023 года до 31.12.2023 года».

Страница 5 Отзыва: «04.10.2023 года Ответчик (после завершения срока Договора аренды) под давлением позиции Истца о не продлении Договора аренды вынужден согласится с Истцом и с условиями продления договора аренды (площадь 20 000 кв.м., и 5 000 000 рублей ежемесячная арендная плата) и был вынужден подготовить проект дополнительного соглашения на условиях Истца, а именно взять в аренду помещения в Здании площадью 20 000 кв.м., (хотя ранее в договоре от 15.08.2022 года Ответчик арендовал – 18 308 кв.м., а затем в Договоре аренды от 02.06.2023 года – 11 000 кв.м. и после частичного демонтажа площадь больше чем изначально Ответчику не требовалась), а также Ответчик вынужденно соглашается с Истцом увеличить стоимость аренды 1 квадратного метра с 150 рублей ежемесячно до 250 рублей ежемесячно».

Страница 6 Отзыва: «Подготовка проекта Дополнительного соглашения к Договору аренды №02/06-23 от 29.09.2023 года была проведена Ответчиком 04.10.2023 года (а не 29.09.2023 года как указано в тексте, то есть после истечения срока Договора аренды и закрытия доступа), его 2 экземпляра были переданы в руки представителю Истца, при этом экземпляры Дополнительных соглашений были подписаны со стороны Ответчика. Истец 2 экземпляра дополнительного соглашения от 29.09.2023 года в присутствии представителя Ответчика не подписал и оставил их у себя, пообещав, что как подпишет то передаст наш экземпляр».

Таким образом, Ответчик не только ссылался на факт подписания и передачи Дополнительного соглашения, но и совершил действия по последующему одобрению сделки, что создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения (ст. 183 ГК РФ).

В пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ № 57 от 23.10.2000 «О некоторых вопросах практики применения статьи 183 ГК РФ» разъяснено, что под прямым последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься письменное или устное одобрение, независимо от того, адресовано ли оно непосредственно контрагенту по сделке; признание представляемым претензии контрагента; конкретные действия представляемого, если они свидетельствуют об одобрении сделки (например, полная или частичная оплата товаров, работ, услуг, их приемка для использования, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке); заключение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения. Действия работников представляемого по исполнению обязательства, исходя из конкретных обстоятельств дела, могут свидетельствовать об одобрении, при условии, что эти действия входили в круг их служебных (трудовых) обязанностей, или основывались на доверенности, либо полномочие работников на совершение таких действий явствовало из обстановки, в которой они действовали.

Кроме того, факт заключения между ООО «Афина» и АО «Трейд Инвест» Дополнительного соглашения от 29.09.2023 к Договору аренды №02/06-23 от 02.06.2023 установлен постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2024 по делу № А40-23944/24.

В соответствии с ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 225/04 от 24.05.2005 если фактам, имеющим значение для рассматриваемого дела, уже дана оценка вступившим в законную силу судебным актом по спору между теми же лицами, то они не нуждаются в повторном доказывании, так как переоценка изученных доказательств не допустима.

Также Ответчик указывает, что оговоренная Дополнительным соглашением арендная плата в размере 5 000 000 руб. предполагает единовременный платеж, а не регулярные платежи (п. 3 пояснений Ответчика от 18.07.2023). Кроме того, по мнению Ответчика, Дополнительное соглашение регулирует размер арендной платы только для оговоренного в нем периода – с 02.10.2023 по 01.11.2023 (п. 4 пояснений Ответчика от 18.07.2023), поскольку срок пользования помещениями истек 01.11.2023 (п. 5, 12, 13 пояснения Ответчика от 18.07.2023).

Суд отклоняет данные доводы ответчика в связи со следующим.

Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором (п. 38 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, сообщенного Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Таким образом, в связи с тем, что Ответчик продолжил пользоваться Помещением после 01.11.2023, акт возврата имущества не подписал, Помещение от принадлежащего ему имущества не освободил и не привел его в надлежащее состояние, довод о согласовании размера арендной платы только на оговоренный период противоречат закону и сложившейся практике его применения.

При этом из представленных писем Ответчика в адрес Истца от 06.10.2023, 12.10.2023 Ответчик исходил из установления арендной платы ежемесячно – данное слово в переписке многократно повторяется самим Ответчиком.

Кроме того, в соответствии с самим текстом Дополнительного соглашения (п. 4) «срок настоящего Договора может быть продлен после 01.11.2023 года по письменной просьбе Арендатора на период до 01.12.2023 года на указанное им количество дней при условии уплаты им ежедневной арендной платы в размере 166 666 руб. 67 коп., которая уплачивается на условиях предоплаты». Указанный размер арендной платы соответствует 5 000 000 рублей в месяц.

Также из п. 2 Дополнительного соглашения следует, что стороны согласовали изменение подпункта 4.2.1 пункта 4.2 Договора аренды, которым согласован размер фиксированной арендной платы.

При этом подпункт 1 пункта 4.2 Договора аренды, согласно которому фиксированная арендная плата выплачивается Арендатором ежемесячно не позднее 25 числа месяца, предшествующего оплачиваемому, указанным Дополнительным соглашением не изменялся.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если данные правила, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 ГК РФ), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, являющееся профессионалом в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.). Аналогичный подход содержится в п. 45 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49.

Поскольку, как установлено судом, текст Дополнительного соглашения готовил и направил Ответчик, его условия должны толковаться в пользу Истца.

Пунктом 43 указанного Постановления Пленума №49 также установлено, что значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

В соответствии с условиями Договора (разделы 3 и 4) аренда представляет собой длительное правоотношение сторон, платеж за пользование Помещением осуществляется за каждый отчетный период, ежемесячно, в фиксированном размере, а не единоразово, за весь срок действия Договора.

С учетом изложенного, Истец имеет право на получение платы за фактическое пользование Ответчиком Помещением и после 01.11.2023, вплоть до возврата помещений Истцу, по ставке 5 000 000 рублей ежемесячно.

Кроме того, Ответчик возражает против оплаты арендной платы за 9 000 кв.м (п. 6-8 письменных пояснений от 18.07.2024, п. 3.1.1 отзыва от 18.07.2024).

Указанный довод ответчика также отклоняется судом, в связи со следующим.

Из договора аренды от 02.06.2023 в первоначальной редакции следует, что Сторонами была согласована передача во владение и пользование Ответчику здания по адресу: <...> с кадастровым номером: 63:01:0925007:692 общей площадью 11 000 кв.м, согласно схеме размещения помещений (Приложение №1 к Договору). Как видно из Приложения №1, данные части помещения никак не отделены конструктивно от иных частей помещения.

Соответственно, во владении и пользовании Ответчика фактически находилось все Помещение.

Дополнительным соглашением Сторонами согласовано владение и пользование Арендатором того же объекта - здания по адресу: <...>, с кадастровым номером: 63:01:0925007:692, однако большей площади – 20 000 кв.м. Данная площадь соответствует площади всего помещения, за исключением подсобных помещений, который Истец предположительно мог использовать для своих целей.

Ответчик указывает, что сторонами договором аренды в первоначальной редакции была согласована аренда только 11 000 кв.м, поскольку такая площадь была занята имуществом Арендатора, тогда как остальные площади были освобождены.

Как пояснил Истец, поскольку процесс демонтажа вместо оговоренных по договору купли-продажи оборудования от 15.08.2022 8-ми месяцев к концу сентября 2023 составил уже 11 месяцев, а фактически во владении ООО «Афина» находилось все помещение и Арендодатель не мог использовать его части, Истец согласился продлить аренду именно на условиях оплаты всей находящейся во владении арендатора площади и по более высокой ставке арендной платы, близкой к рыночным показателям.

Об этом свидетельствует и содержание переписки между сторонами. Так, в письме от 06.10.2023 ООО «Афина» указывает: «Настоящим вновь предлагаем Вам заключить договор аренды в отношении здания общей площадью 20 000 кв.м, кадастровый номер 63:01:0925007:692, расположенного по адресу: <...>. Условия предлагаемого к заключению договора повторяют условия ранее действовавшего договора аренды № 02/06-23 от 02.06.2023 года, но при этом предусматривают повышенную стоимость аренды в размере 5000 000 рублей ежемесячно, что составляет 250 рублей за 1 квадратный метр арендуемой площади ежемесячно (ранее по договору № 02/06-23 от 02.06.2023 года она составляла 150 рублей).

Следовательно, в данном письме ООО «Афина» исходит из использования 20 000 кв.м площади Помещения.

В письме Ответчика в адрес Истца от 12.10.2023 указано: «Также ООО «Афина» было предложено заключить дополнительное соглашение к Договору аренды № 02/06-23, которым было предложено изложить соответствующие положения Договора в следующей редакции:

1. Пункт 1.1 изложить в следующей редакции:

«1.1. В соответствии с условием настоящего Договора Арендодатель передает, Арендатор принимает в срочное возмездное владение и пользование следующее имущество: здание, общей площадью 20 000 кв.м, кадастровый номер 63:01:0925007:692, расположенное по адресу: <...>, согласно схеме размещения (Приложение № 1), именуемое в дальнейшем «Имущество».

На основании изложенного просим Вас до истечения срока окончания рассмотрения настоящей Досудебной Претензии рассмотреть возможность заключения договора аренды (для вывоза оборудования и иного имущества ООО «Афина») в отношении здания общей площадью 20 000 кв.м, кадастровый номер 63:01:0925007:692, расположенное по адресу: <...>, согласно схеме размещения помещений».

При этом возражения относительно непередачи 9 000 кв.м вплоть до рассмотрения настоящего спора в суде Ответчиком не заявлялись, требования о передаче 9 000 кв.м в адрес Истца не направлялись. Доказательства обратного Ответчиком не представлены.

Несмотря на многочисленную и постоянную переписку сторон по настоящему делу до обращения в суд, факт владения всем помещением Ответчиком не оспаривался. При этом доказательства того, что площадь помещения 9 000 кв.м каким-либо образом обособлена, Ответчиком не представлены. Пользование помещениями площадью менее, чем 20 000 кв.м, Ответчиком также не доказано.

По смыслу абз. 1 п. 1 ст. 655 ГК РФ при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача недвижимости, если не доказано обратное.

Судебная практика придерживается позиции, согласно которой отсутствие передаточного акта объекта аренды само по себе не свидетельствует о неисполнении арендодателем обязательства по передаче имущества арендатору, если арендатор фактически использовал имущество или совершил действия, свидетельствующие о его принятии (постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2022 по делу № А41-54432/22).

Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Выступив с инициативой заключения дополнительного соглашения в отношении 20 000 кв.м площади Помещения и направив подписанное со своей стороны дополнительное соглашение, настойчиво и последовательно предлагая Истцу заключить его, вплоть до настоящего судебного разбирательства не оспаривая владение и пользование указанной площадью и не требуя передачи по новому акту, Ответчик злоупотребляет своим правом, в связи с чем соответствующие возражения подлежат отклонению.

В связи с этим Ответчиком подлежит оплате арендная плата в размере 5 000 000 руб. в месяц, исходя из владения и пользованиями Помещением площадью 20 000 кв.м.

Истец настаивает на том, что Ответчик пользовался и владел Помещением с 02.10.2023 до 10.12.2023. При этом пользование Помещением в период с 20.10.2023 до 10.12.2023 ООО «Афина» не оспаривает.

В соответствии с ч. 2 ст. 70 АПК РФ признанные сторонами в результате достигнутого между ними соглашения обстоятельства принимаются арбитражным судом в качестве фактов, не требующих дальнейшего доказывания.

Исходя из ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В отношении периода с 02.10.2023 по 19.10.2023 ООО «Афина» указывает на то, что доступ в Помещение был ограничен, однако каких-либо доказательств данного обстоятельства Ответчиком в нарушение положений ст. 65 АПК РФ не представлено.

Ответчик также возражает против взыскания задолженности по арендной плате с 10.12.2023 до 16.10.2025, ссылаясь на то, что доступ в Помещение был ограничен.

Судом установлено, что согласно п. 5.3 Договора, в случае прекращения действия настоящего Договора аренды, при возврате Помещения Арендодателю Арендатор должен вывезти все свое движимое имущество из Помещения и вернуть помещение в чистом и аккуратном виде с учетом естественного износа. При этом Арендатор, в числе прочего, обязан: заменить принадлежащие Арендодателю любые недостающие, сломанные, поврежденные или разрушенные приспособления, аксессуары, оборудование, другими приспособлениями, аксессуарами и оборудованием аналогичного качества и стоимости либо устранить причиненные повреждения иным способом по согласованию Сторон; вернуть Помещение в том же состоянии, в котором оно находилось на дату подписания Акта приема-передачи с учетом положений главы 6 настоящего Договора, вывезти оборудование Арендатора, не оставляя каких-либо технологических отверстий в местах, где было установлено оборудование Арендатора.

Исходя из п. 5.2 Договора, в том случае, если Арендатор не возвращает Помещение Арендодателю и не подписывает Акт возврата, Арендодатель имеет право начислять Арендную плату до даты подписания Акта возврата от Арендатора к Арендодателю, независимо от того, пользовался Арендатор помещением или нет, а Арендатор должен оплатить эту Арендную плату.

Исходя из ст. 622 ГК РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором (п. 38 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, сообщенного Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

В Обзоре отмечено, что поскольку в силу закона (ч. 2 ст. 622 ГК РФ) прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Данный подход последовательно поддерживается арбитражными судами (Определение Верховного Суда РФ от 31.01.2024 по делу № А40-240087/2019; постановление Арбитражного суда Московского округа от 26.04.2024 по делу № А40-284041/2022 и др.).

При этом нахождение имущества у арендатора, препятствующее использованию недвижимого имущества по назначению, также свидетельствует об использовании арендатором указанной недвижимости и влечет взыскание задолженности по арендной плате за соответствующий период.

Как было указано выше, п. 5.2 Договора стороны прямо предусмотрели, что в том случае, если Арендатор не возвращает Помещение Арендодателю и не подписывает Акт возврата, Арендодатель имеет право начислять Арендную плату до даты подписания Акта возврата от Арендатора к Арендодателю, независимо от того, пользовался Арендатор помещением или нет, а Арендатор должен оплатить эту Арендную плату.

Истец пояснил, что данное условие было не случайно инкорпорировано в текст Договора, поскольку это было уже не первое соглашение, подписываемое сторонами, и сам факт его заключения и был вызван тем обстоятельством, что Ответчик не успел демонтировать имущество в ранее оговоренный срок, и Истец опасался, что и нового срока ему может не хватить.

Таким образом, в связи с тем, что Ответчик Акт возврата имущества не подписал, Помещение от принадлежащего ему имущества не освободил и не привел его в надлежащее состояние, арендная плата продолжила начисляться.

Вопреки доводам Ответчика, размещение объявлений о сдаче имущества в аренду (п. 12 письменных пояснений от 18.07.2024) не подтверждают возврат Помещения Истцу. В связи с нахождением имущества Ответчика в спорном Помещении, а также его неудовлетворительном состоянии, вызванном поведением Ответчика, Истец был лишен возможности извлекать прибыль из принадлежащего ему объекта посредством сдачи в аренду.

Доводы Ответчика о вынужденности заключения Договора и его продления Дополнительным соглашением на не выгодных для него условиях также отклоняются судом, поскольку опровергаются представленной в материалы дела перепиской сторон. Также суд учитывает, что Истец не является лицом, занимающим монопольное положение на рынке аренды.

Как указывает ООО «Афина», первоначально между сторонами действовал договор купли-продажи оборудования от 15.08.2022, согласно которому ООО «Афина» обязалось выполнить демонтаж и вывоз имущества в течение 8 месяцев. Поскольку данного срока оказалось недостаточно, был заключен договор аренды от 02.06.2023 сроком до 02.10.2023, то есть еще на 4 месяца, впоследствии продленный дополнительным соглашением от 29.09.2023 до 01.11.2023, то есть еще на 1 месяц. Таким образом, суммарно ООО «Афина» использовала Помещение на протяжении более года, вместо оговоренных изначально 8 месяцев. При этом, как признает Ответчик в отзыве, инициатива заключения нового договора от 02.06.2023 и его продления также исходила от ООО «Афина», при этом в дополнительное соглашение было включено условие о продлении до 01.11.2023.

Выпиской ЕГРЮЛ подтверждается, что в числе основных видов деятельности ООО «Афина» - обработка отходов и лома металлов, различного рода демонтажные работы (разбор и снос зданий, подготовка строительной площадки, расчистка площадок и тп.), торговля ломом металлов, деятельность по складированию и хранению.

Таким образом, ООО «Афина», будучи профессионалом в указанной области, было способно определить адекватный срок демонтажа и вывоза имущества. Из переписки следует, что именно ООО «Афина» настаивало на продолжении договорных отношений и предлагало повышение арендной платы, определило срок продления, тогда как АО «Трейд Инвест» рассчитывало на освобождение Помещения в оговоренные сроки.

Ответчиком также заявлены доводы об отказе в удовлетворении требований в связи с аффилированностью Истца и Ответчика.

В отношении указанных доводов суд считает необходимым указать, что хотя они не имеют правового значения для настоящего спора, суд не усматривает влияние описанных Ответчиком правоотношений сторон на действительность Договора аренды и обоснованность взыскания задолженности.

В то же время суд обращает внимание, что определением Арбитражного суда Оренбургской области по делу № А47-4484/2025 включены в реестр требований кредиторов требования Истца на сумму 2 753 887 руб. на основании решения Арбитражного суда Оренбургской области по делу №А47-17038/2023. Никаких доводов по поводу аффилированности Ответчиком, либо временным управляющим в данном процессе заявлено не было, определение вступило в законную силу.

В части расчета размера задолженности по арендной плате Ответчик представил возражения, указав, что за период, когда он признает факт пользования Помещением, Истец неверно математически рассчитывает задолженность, у Ответчика имелась переплата.

Как следует из материалов дела, Истец представил возражения на доводы Ответчика. В части расчета задолженности по арендной плате Истец указывает, что утверждение Ответчика о наличии переплаты необоснованно, поскольку часть платежных поручений, на которые ссылается Ответчик, относится к иным договорам между сторонами, а не к договору аренды № 02/06-23 от 02.06.2023.

Истец представил детальный анализ каждого спорного платежа в табличной форме, подтверждающий, что к спорному договору относятся платежи на общую сумму 6 376 451,62 руб., которые были учтены в исковом расчете.

Расчет Истца судом проверен и признан верным: за период с 02.06.2023 по 01.10.2023 – по ставке 1 650 000 руб. в месяц согласно первоначальным условиям договора, а с 02.10.2023 – по ставке 5 000 000 руб. в месяц на основании дополнительного соглашения от 29.09.2023.

С учетом вышеизложенного, требование истца о взыскании задолженности по арендной плате в размере 122 366 128 руб. 02 коп. является обоснованным и подлежит удовлетворению, поскольку оно подтверждается материалами дела.

Также истцом заявлено требование о взыскании неустойки за просрочку внесения арендной платы в размере 96 249 372 руб. 71 коп. за период с 26.09.2023 по 16.10.2025 с дальнейшим начислением по день фактической оплаты задолженности.

Согласно п.1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Исходя из п. 8.1 Договора в случае несвоевременного внесения любого из платежей, установленных настоящим Договором, Арендодатель вправе предъявить Арендатору требование об уплате неустойки в размере 0,2% за каждый день просрочки. Уплата пени не освобождает Арендатора от выполнения лежащих на нем обязательств. Если в течение 10 дней после получения претензии о необходимости погасить долг и неустойку, Арендатор не направит возражения или согласия, денежные требования считаются признанными Арендатором.

Согласно п. 4.2.1 фиксированная Арендная плата выплачивается Арендатором ежемесячно не позднее 25 числа месяца, предшествующего оплачиваемому. Фиксированная арендная плата за последний календарный месяц срока аренды уплачивается пропорционально части такого календарного месяца.

Судом проверен расчет неустойки, представленный Истцом, признан верным. Ответчиком контррасчет не представлен.

При этом Ответчиком заявлено о применении ст. 333 ГК РФ, Ответчик просит суд снизить ее размер в случае взыскания, указывая на явную несоразмерность последствиям нарушения.

В соответствии с п. 69, 71, 73, 77 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Учитывая заявление ответчика о применении ст. 333 ГК РФ, исходя из конкретных обстоятельств дела, принимая во внимание, что неустойка по своей сути является способом обеспечения исполнения обязательств должником и не должна служить средством обогащения кредитора, суд считает заявленную ко взысканию с ответчика сумму неустойки явно несоразмерной последствиям нарушения им обязательств из договора, в связи с чем считает возможным снизить неустойку до суммы 48 124 686 руб. 35 коп., исходя из 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств оплаты задолженности в установленный договором срок, заявленное истцом требование о взыскании неустойки в установленном судом размере 48 124 686 руб. 35 коп., с учетом снижения на основании ст. 333 ГК РФ, является обоснованным, соразмерным и подлежит удовлетворению в соответствии со ст.ст. 309, 330 ГК РФ.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства.

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Учитывая установленные судом при рассмотрении вопроса снижения неустойки обстоятельства, неустойка по день фактического исполнения обязанности по оплате задолженности подлежит начислению в установленном судом с учетом применения положений ст. 333 ГК РФ размере с 17.10.2025 по ставке 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Относительно требования Истца об обращении взыскания на имущество судом установлено следующее.

Согласно п. 2.2.6 Договора аренды Арендодатель вправе удерживать все находящееся в арендованных помещениях имущество арендатора до полного исполнения последим своих обязательств по настоящему Договору.

Согласно п. 1 ст. 359 ГК РФ кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.

Действующая судебная практика также свидетельствует о возможности удержания в том числе и имущества арендатора по требованиям арендодателя к арендатору, возникшим в связи с просрочкой внесения арендной платы, а также причинением ущерба имуществу арендодателя.

Так, согласно п. 14 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, сообщенного Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66, если спорное оборудование оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных деяний, в частности, если основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого оборудования в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение, то такое владение оборудованием не может быть признано незаконным и допускается его удержание по правилам п. 1 ст. 359 ГК РФ.

Из буквального толкования норм Гражданского кодекса Российской Федерации и названного Информационного письма ВАС РФ следует, что арендодатель вправе удерживать вещи, принадлежащие арендатору, в том случае, когда спорные вещи оказались в его владении на законном основании по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных действий. Основанием поступления имущества арендатора во владение собственника помещения является оставление арендатором этого имущества в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение.

Право арендодателя на удержание имущества арендатора в обеспечение соответствующих обязательств также подтверждается сложившейся судебной практикой: постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.03.2023 по делу № А40-212492/2021, постановление Арбитражного суда Московского округа от 11.02.2022 по делу № А40-74161/2021, постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.11.2021 по делу № А40-15033/2021 и др.

Согласно ст. 360 ГК РФ требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом.

Согласно ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

В соответствии с п. 3 ст. 340 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

Возможность обращения взыскания на удержанное имущество арендатора также подтверждается практикой применения вышеуказанных норм: постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.06.2022 по делу № А40-76150/2021, постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.12.2015 по делу № А40-31269/2014, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2023 по делу № А40-134216/2022, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2022 по делу № А40-140744/2021 и др.

Заключением эксперта АНО «СУДЕБНАЯ ЭКСПЕРТИЗА» № А40-90044/24 от 11.08.2025, в рамках проведенной по настоящему делу судебной экспертизы, установлена стоимость удерживаемого имущества:

- ГКМ1141 Рязань 6,5”-1 ед., стоимостью 6 299 000 руб.,

- ГКМ1143 Б НКМЗ 8”-1 ед., стоимостью 9 006 000 руб.,

- металлический бак У=130 м3-1 ед., стоимостью 490 000 руб.,

- металлический бак У=90 м3-1 ед.с установкой по нагреву воды ЭПЗ-100И2, стоимостью 409 000 руб.,

- металлический бак V=14м3-1 ед., стоимостью 42 000 руб.,

- градирня, стоимостью 348 000 руб.,

- кран консольно-поворотный, стоимостью 131 000 руб.,

- мостовые краны г/п 10т в количестве 2 штуки стоимостью 980 000 руб. каждый,

- мостовые краны г/п 20 т в количестве 3 штуки, стоимостью 1 240 000 руб. каждый,

общей стоимостью 22 405 000 рублей.

Внесудебный порядок обращения взыскания соглашением Истца и Ответчика не предусмотрен.

Об удержании и намерении обратить взыскание в счет требований к Ответчику Истец сообщил Ответчику в досудебных претензиях № 14/12/23-1 от 14.12.2023, № 15/01/24-1 от 15.01.2024.

При этом в отзыве Ответчик указывает, что имущество находилось в спорном Помещении не на законных основаниях. Однако это не соответствует действительности.

Ответчик приобрел право собственности на движимое имущество на основании договора купли-продажи оборудования от 15.08.2022. Соответственно, имущество изначально находилось в помещениях арендодателя на законных основаниях.

Демонтаж и вывоз имущества арендатора был целью договора от 15.08.2022 – в течение 8 месяцев, затем договора аренды от 06.08.2023 в первоначальной редакции - до 02.10.2023, а затем в редакции дополнительного соглашения от 29.09.2023 - до 01.11.2023. Данное обстоятельство подтверждает Ответчик в отзыве на исковое заявление (стр. 2).

Несмотря на истечение срока аренды 01.11.2023, доступ в Помещение у Арендатора сохранялся вплоть до 10.12.2023, несмотря на прекращение исполнения обязательств по оплате аренды с октября 2023, и отказ Арендатора возмещать стоимость устранения недостатков, причиненных в период пользования Помещением.

Таким образом, у Арендатора имелась возможность реализовать свое право на вывоз имущества как в период действия договоров от 15.08.2022, 02.06.2023, дополнительного соглашения от 29.09.2023, так и после истечения срока аренды, которой арендатор не воспользовался.

Следовательно, в связи с оставлением арендатором данного имущества в помещении Истца после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение, Арендодатель вправе удержать его в счет соответствующих требований к Арендатору.

Иной подход означал бы поощрение Арендатора к злоупотреблению своим правом на вывоз имущества после истечения срока аренды, когда он не оплачивает арендную плату (хотя бы в размере, который признает), уклоняется от подписания акта возврата и акта осмотра, не заявляя никаких конкретных возражений относительно их содержания, но при этом продолжает использовать спорные помещения.

При этом доводы Ответчика об отсутствии каких-либо задолженностей по арендной плате на момент удержания противоречат материалам дела и его собственной позиции. Истец уведомил Ответчика об удержании досудебной претензией № 14/12/23-1 от 14.12.2023. На указанную дату Ответчик пользовался Помещением без внесения арендной платы на протяжении двух месяцев (с 02.10.2023), при этом наличие доступа Ответчика в помещения за период 20.10.2023-10.12.2023 Ответчиком не оспаривается. Кроме того, Ответчик был осведомлен об иных требованиях, связанных с пользованием помещениями (в частности, о возмещении стоимости устранения недостатков, зафиксированных актом осмотра от 01.11.2023).

В связи с наличием задолженности Ответчика перед Истцом и удержанием Истцом принадлежащего Ответчику имущества в обеспечение соответствующих требований, суд признает требование Истца об обращении взыскания на вышеуказанное имущество с определением начальной продажной цены по стоимости, указанной в Заключении эксперта, обоснованным и подлежащим удовлетворению.

При этом суд учитывает, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Оренбурга от 25.11.2024 по делу № А47-2424/2024 (оставлено без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2025) в удовлетворении иска индивидуального предпринимателя ФИО1 к ООО «Афина» и АО «Трейд Инвест» об обязании передать оборудование по договорам № 22/12/2022/1 от 22.12.2022, № 22/12/2022/3 от 16.02.2023 купли-продажи оборудования, а именно: тележку от крана мостового 20/5 т., инв. № 970144009, цех № 17097 стоимостью 1 000 000 руб., кран мостовой 20/5 т., инв.№ 9701440011, цех № 17480 стоимостью 1 000 000 руб., кран мостовой 20/5 т., инв.№ 9701440010, цех № 17947 стоимостью 1 000 000 руб. отказано.

Судебные расходы распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 9, 65, 66, 71, 102, 110, 121, 123, 156, 167-171, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АФИНА" в пользу АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ТРЕЙД ИНВЕСТ" убытки в размере 3 983 589 руб. 96 коп., задолженность в размере 122 366 128 руб. 02 коп., неустойку в размере 48 124 686 руб. 35 коп., неустойку, начисленную на неоплаченную сумму задолженности, в размере 0,1% за каждый день просрочки, начиная с 17.10.2025 г. по день фактической оплаты задолженности, расходы на проведенную экспертизу в размере 170 000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 158 621 руб.

Обратить взыскание посредством продажи с публичных торгов на принадлежащее ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АФИНА" движимое имущество:

- ГКМ1141 Рязань 6,5” - 1 ед., стоимостью 6 299 000 руб.,

- ГКМ1143 Б НКМЗ 8” - 1 ед., стоимостью 9 006 000 руб.,

- металлический бак У=130 м3 - 1 ед., стоимостью 490 000 руб.

- металлический бак У=90 м3 - 1 ед. с установкой по нагреву воды ЭПЗ-100И2, стоимостью 409 000 руб.,

- металлический бак V=14м3 - 1 ед., стоимостью 42 000 руб.,

- градирня, стоимостью 348 000 руб.,

- кран консольно-поворотный, стоимостью 131 000 руб.,

- мостовые краны г/п 10т в количестве 2 штуки и г/п 20 т в количестве 3 штуки, стоимостью 5 680 000 руб.,

совокупной стоимостью 22 405 000 руб.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.


Судья Н.В. Орлова