Решение от 8 января 2025 г. по делу № А40-70772/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-70772/24-16-375
г. Москва
09 января 2025 г.
Резолютивная часть решения объявлена 17.12.2024 г.

Полный текст решения изготовлен 09.01.2025 г.

Арбитражный суд города Москвы

в составе:

Председательствующего судьи Махалкина М.Ю.,

при ведении протокола секретарём судебного заседания Беспаловым О.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Товарищества собственников жилья жилого дома по адресу: <...> «Товарищество на Сретенке» (101000, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.10.2002, ИНН: <***>)

к Департаменту городского имущества города Москвы (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

третьи лица: Департамент культурного наследия города Москвы (115035, г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Замоскворечье, ул. Пятницкая, д. 19, стр. 1, ОГРН: <***>, ИНН: <***>), Региональная общественная организация «Московский союз художников» (101000, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о признании права общей долевой собственности за собственниками помещений в МКД по адресу: <...> на нежилые подвальные/цокольные помещения,

при участии:

от истца – ФИО1 по доверенности б/н от 25.09.2024 г., ФИО2 по доверенности б/н от 25.09.2024 г.;

от ответчика – ФИО3 по доверенности № ДГИ-Д-1650/23 от 11.12.2023 г.;

от третьих лиц – не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Товарищество собственников жилья жилого дома по адресу: <...> «Товарищество на Сретенке» (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик) о признании права общей долевой собственности за собственниками помещений в МКД по адресу: <...> на нежилые подвальные/цокольные помещения:

- помещение 16А/1Ц площадью 124,7 кв. м с кадастровый № 77:01:0001037:2701;

- помещение 2Н площадью 47,2 кв. м с кадастровым № 77:01:0001086:3330;

- помещение 91А/Ц площадью 41,4 кв. м с кадастровым № 77:01:0001037:2681.

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что указанное имущество является общим имуществом многоквартирного дома.

Ответчиком представлен отзыв на иск, в котором иск не признаёт, ссылаясь на ненадлежащий способ защиты права и пропуск срока исковой давности.

В судебном заседании представители истца поддержали исковые требования, представили письменные пояснения.

Представитель ответчика иск не признал по доводам отзыва.

В судебное заседание не явились представители третьих лиц, извещённых о времени и месте судебного заседания надлежащим образом в силу ч. 1 ст. 123 АПК РФ. Суд провёл судебное заседание в отсутствие представителей третьих лиц в порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ.

Заслушав в открытом судебном заседании представителей сторон, исследовав представленные доказательства, суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, многоквартирный жилой дом по адресу: <...> находится в управлении истца.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости за ответчиком в указанном многоквартирном доме зарегистрировано право собственности на нежилые подвальные/цокольные помещения:

- помещение 16А/1Ц площадью 124,7 кв. м с кадастровый № 77:01:0001037:2701;

- помещение 2Н площадью 47,2 кв. м с кадастровым № 77:01:0001086:3330;

- помещение 91А/Ц площадью 41,4 кв. м с кадастровым № 77:01:0001037:2681.

Основанием регистрации права собственности ответчика на спорные помещения является постановление Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 г. № 3020-1.

Исковые требования истец мотивирует тем, что спорные помещения являются общим имуществом всех собственников помещений, поскольку они являются техническими.

В соответствии с п. 1 ст. 291 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья).

Исходя из пункта 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) ЖК РФ, товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами, в том числе путем обращения в арбитражный суд.

Таким образом, право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании законодательных положений может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не товариществу собственников жилья как юридическому лицу.

Согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В силу п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 г. № 64, при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В силу подп. "а" п. 2 постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Разъясняя смысл вышеназванных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19.05.2009 г. № 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего, их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, для правильного рассмотрения данного спора необходимо установить, имеют ли спорные помещения самостоятельное назначение либо они предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений многоквартирного жилого дома по адресу: <...>.

С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим подвальных и чердачных технических помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Приватизация первой квартиры многоквартирного жилого дома по адресу: <...> произошла 09.10.1992 г., что подтверждается договором передачи № 012501000164, копия которого имеется в материалах дела, и ответчиком не оспаривается.

Истец обратился в порядке нотариального обеспечения доказательств на основании ст. 102 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате с заявлением к нотариусу г. Москвы ФИО4 о назначении экспертизы.

Постановлением нотариуса г. Москвы ФИО4 от 06.02.2024 г. была назначена строительно-техническая экспертиза, производство экспертизы поручено эксперту ООО «ГлавЭксперт» ФИО5 Эксперт предупрежден нотариусом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1. Имеются ли в помещениях подвала/цокольного этажа:

- помещение 16А/1Ц площадью 124,7 кв. м с кадастровый № 77:01:0001037:2701;

- помещение 2Н площадью 47,2 кв. м с кадастровым № 77:01:0001086:3330;

- помещение 91А/Ц площадью 41,4 кв. м с кадастровым № 77:01:0001037:2681,

находящихся в доме по адресу: <...>, обслуживающие более одного помещения данного многоквартирного дома инженерные коммуникации, иное оборудование (механическое, электрическое, санитарно-техническое и т.п.), ограждающие несущие и ненесущие конструкции?

2. Требуется ли к ним беспрепятственный доступа для технического обслуживания, контроля и ремонта?

3. Являются ли указанные помещения подвала и цокольного этажа самостоятельными или помещениями вспомогательного назначения по отношению к другим помещениям многоквартирного дома?

По результатам проведенной экспертизы экспертом ООО «ГлавЭксперт» ФИО5 в заключении эксперта № 11 от 26.02.2024 г. сделаны выводы:

1. В помещениях подвала/цокольного этажа:

- помещение 16А/1Ц площадью 124,7 кв. м с кадастровый № 77:01:0001037:2701;

- помещение 2Н площадью 47,2 кв. м с кадастровым № 77:01:0001086:3330;

- помещение 91А/Ц площадью 41,4 кв. м с кадастровым № 77:01:0001037:2681,

находящихся в доме по адресу: <...>, имеются обслуживающие более одного помещения данного многоквартирного дома инженерные коммуникации, санитарно-техническое оборудование, ограждающие несущие и ненесущие конструкции;

2. В исследуемых помещениях на системах отопления, ГВС и ХВС имеются перекрывающие и сливные краны (в отдельных местах в нарушение нормативных требований сливные краны отсутствуют), на системе канализации установлена прочистка (ревизия), выполнен аварийный дренажный колодец. В соответствии с нормативными требованиями для качественного, своевременного и безопасного обслуживания жилого многоквартирного дома специалистам управляющей организации требуется беспрепятственный, немедленный доступ в исследуемые помещения;

3. Указанные помещения подвала/цокольного этажа в жилом доме по адресу: <...> являются помещениями вспомогательного назначения по отношению к другим помещениям данного многоквартирном доме и предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме.

Проведение внесудебной экспертизы на основании постановления нотариуса не противоречит требованиям процессуального законодательства. Заключение № 11 от 26.02.2024 г. соответствуют требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, отражает все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения.

При таких обстоятельствах, суд пришёл к выводу о том, что спорные помещения, с учётом технических характеристик, отвечают требованиям, указанным в ст. 290 ГК РФ, входят в состав общего имущества многоквартирного жилого дома, не имеют самостоятельного назначения, в помещения требуется постоянный беспрепятственный доступ собственников помещений многоквартирного жилого дома, помещения непосредственно связаны с обслуживанием и эксплуатацией многоквартирного жилого дома.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 г. № 64, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в настоящее время – Единый государственный реестр недвижимости). Таким образом, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 г. № 1457/11, нарушение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество здания заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности ответчика на это имущество; право общей долевой собственности исключает наличие индивидуальной собственности на это же имущество.

Заявленное истцом требование о признании права общей долевой собственности направлено на устранение нарушения этого права, выразившегося в наличии в ЕГРН записи об индивидуальном праве собственности ответчика на спорные помещения.

Судом установлено, что в материалах дела отсутствуют доказательства, позволяющие сделать вывод о том, что собственники помещений фактически не владеют спорным подвальным помещением и ответчик препятствует в доступе, в связи с чем, суд приходит к выводу, что собственники помещений имеют постоянный беспрепятственный доступ в спорное нежилое помещение.

Таким образом, поскольку спорные подвальные помещения находятся в фактическом владении собственников помещений многоквартирного дома, истцом избран надлежащий способ защиты нарушенного права, в связи с чем, срок исковой давности в соответствии с положениями ст. 208 ГК РФ на заявленные требования не распространяется.

Довод ответчика о том, что помещения переданы в безвозмездное пользование Региональной общественной организации «Московский союз художников» (далее – РОО «МСХ»), судом отклоняются, как необоснованные.

Так, ответчиком в материалы дела представлен договор на право безвозмездного пользования нежилым фондом № 1-109/05 от 14.05.2005 г., заключённый между ответчиком и РОО «МСХ» в отношении помещения площадью 47,20 кв. м по адресу: <...>, на срок с 26.12.2000 г. по 25.12.2025 г.

Между тем, доказательств фактической передачи данного помещения РОО «МСХ» (акт приёма-передачи в силу п.п. 3.1, 4.1.5 договора) в материалы дела не представлено.

При этом в приложенной к указанному договору выписке из технического паспорта на помещение указано, что правообладателем является ТСП «Товарищество на Сретенке».

Кроме того, договор на право безвозмездного пользования нежилым фондом № 1-109/05 от 14.05.2005 г. не прошёл государственную регистрацию.

В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ, в редакции, действовавшей до 1 июня 2015 года, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 5 п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам.

Также о ответчиком в материалы дела представлен договор на право безвозмездного пользования нежилым фондом № 1-66/10 от 10.06.2010 г., заключённый между ответчиком и РОО «МСХ» в отношении помещения площадью 41,4 кв. м по адресу: <...>, на срок с 02.02.2010 г. по 02.02.2015 г.

Между тем, доказательств фактической передачи данного помещения РОО «МСХ» (акт приёма-передачи в силу п.п. 3.1, 4.1.4 договора) в материалы дела не представлено.

Также не представлено доказательств того, что указанное помещение, даже если оно и было фактически передано РОО «МСХ» (что материалами дела не подтверждается), использовалось им после истечения срока действия договора № 1-66/10 от 10.06.2010 г.

Кроме того, договор на право безвозмездного пользования нежилым фондом № № 1-66/10 от 10.06.2010 г. не прошёл государственную регистрацию.

Таким образом, надлежащих доказательств того, что помещения площадью 47,2 кв. м и площадью 41,4 кв. м по адресу: <...>, фактически переданы РОО «МСХ» и используются им до настоящего времени, в материалы дела не представлено.

Кроме того, передача в пользование помещений общего имущества не означает, что помещение функционировало как самостоятельное, не связанное с обслуживанием жилого дома, и не является основанием для применения срока исковой давности.

Ответчиком в материалы дела представлен Акт осмотра объекта нежилого фонда от 25.06.2024 г., в отношении помещения площадью 124,7 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001037:2701, согласно которому сторонних лиц в данном помещении нет.

Также ответчиком в материалы дела представлен Акт осмотра объекта нежилого фонда от 22.05.2024 г., в отношении помещения площадью 124,7 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001037:2701, согласно которому помещение свободно, не используется.

Доводы ответчика, оспаривающие внесудебную экспертизу, несостоятельны, поскольку как разъяснено в п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 г. № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 АПК РФ.

Доказательств необоснованности выводов, содержащихся в заключении эксперта № 11 от 26.02.2024 г., или наличия противоречий в выводах эксперта в материалы дела не представлено.

Ходатайство о назначении судебной экспертизы ответчиком не заявлено.

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению.

Расходы истца по госпошлине подлежат возмещению ответчиком на основании ст. 110 АПК РФ.

Исходя из вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 167 – 170, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Москвы

РЕШИЛ:

Признать право общей долевой собственности за собственниками помещений в многоквартирном доме но адресу: <...> на нежилые подвальные/цокольные помещения:

- помещение 16А/1Ц площадью 124,7 кв. м с кадастровый № 77:01:0001037:2701;

- помещение 2Н площадью 47,2 кв. м с кадастровым № 77:01:0001086:3330;

- помещение 91А/Ц площадью 41,4 кв. м с кадастровым № 77:01:0001037:2681.

Настоящее решение является основанием для изменения сведений в Единый государственный реестр недвижимости, в том числе для погашения записей о праве собственности города Москвы на вышеназванные помещения.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ИНН: <***>) в пользу Товарищества собственников жилья жилого дома по адресу: <...> «Товарищество на Сретенке» (ИНН: <***>) расходы по госпошлине в размере 6 000 (шесть тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья:

М.Ю. Махалкин