Постановление от 20 июля 2023 г. по делу № А47-13758/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075

http://fasuo.arbitr.ru
П О С Т А Н О В Л Е Н И Е № Ф09-3268/23

Екатеринбург 20 июля 2023 г. Дело № А47-13758/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2023 г. Постановление изготовлено в полном объеме 20 июля 2023 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Купреенкова В. А., судей Краснобаевой И.А., Столярова А.А.,

при ведении протокола помощником судьи Охотниковой И.Р. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Черник-В» (далее – общество «Черник-В», ответчик) на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 29.12.2022 по делу № А47-13758/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2023 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

Для участия в судебном заседании Арбитражного суда Уральского округа с применением видеоконференц-связи в Арбитражный суд Оренбургской области прибыли представители:

общества «Черник-В» - ФИО1 (доверенность от 17.02.2022);

общества с ограниченной ответственностью «Ника-газ Плюс» (далее – общество «Ника-газ Плюс», истец) - ФИО2 (доверенность от 03.07.2023), ФИО3 (доверенность от 24.10.2019).

Общество «Ника-газ Плюс» обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к обществу «Черник-В» о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 56:44:0125001:3347 на условиях, указанных в предложенном истцом проекте договора купли-продажи земельного участка.

В свою очередь, общество «Черник-В» обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с встречным исковым заявлением к обществу «Ника-газ Плюс» о применении последствий одностороннего отказа от договора (исполнения договора) аренды земельного участка, находящегося в собственности арендодателя с правом арендатора на выкуп участка от


10.10.2017, погашении регистрационной записи договора аренды земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО4, общество с ограниченной ответственностью «Ника-газ».

Решением суда от 29.12.2022 первоначальный иск удовлетворен. Суд обязал общество «Черник-В» заключить с обществом «Ника-газ Плюс» договор купли-продажи земельного участка общей площадью 2131 кв. м с кадастровым номером 56:44:0125001:3347, категория - земли населенных пунктов, на условиях проекта договора купли-продажи от 05.09.2020 в редакции истца. С общества «Черник-В» в пользу общества «Ника-газ Плюс» взыскано 6000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины. В удовлетворении встречного иска общества «Черник-В» отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2023 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «Черник-В» просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 624, 429, 421, 431, 445, 550, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации и норм процессуального права. Заявитель указывает, что сторонами не согласован срок заключение договора, в связи с чем применению подлежат положения п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая, что договор аренды от 10.10.2017 зарегистрирован 20.11.2017, то договор купли-продажи земельного участка должен был быть заключен в срок не позднее 20.11.2018. Поскольку требование о заключении основного договора купли-продажи могло быть заявлено в срок не позднее 20.05.2019, в то время как иск по настоящему делу подан 16.10.2020, заявитель полагает, что истцом пропущен срок исковой давности. По мнению общества «Черник-В», выкупная цена является существенным условием договора аренды недвижимого имущества, согласно которому впоследствии предусмотрен переход к арендатору права собственности на данное имущество, однако соглашение о выкупной цене земельного участка не достигнуто, сторонами согласован лишь порядок определения выкупной цены, при этом условие сформулировано таким образом, что порождает правовую неопределенность в правоотношения сторон, кроме того, выкупная стоимость земельного участка не оплачена. По мнению ответчика, договор носил временный предварительный характер на строительство АГЗС с последующим согласованием условий и заключением отдельного договора купли-продажи. Как полагает общество «Черник-В», договор не заключен и прекращен. Заявитель не согласен с выводом судов о наличии в его действиях признаков злоупотребления правом, отмечает, что общество «Черник-В», выступая против заключения договора купли-продажи земельного участка по заниженной цене, учитывая интересы истца, направляло в его адрес договор купли-продажи земельного участка (альтернативное предложение). Заявитель считает, что у истца отсутствовало четкое понимание выкупной цены земельного участка и


правового основания для его выкупа, требования заявителя направлены не на причинения обществу «Ника-газ Плюс», а на заключение договора купли-продажи земельного участка по рыночной цене, как было предусмотрено условиями договора аренды от 10.10.2017.

В отзыве на кассационную жалобу общество «Ника-газ Плюс» просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

При рассмотрении спора судами установлено, что между обществом «Ника-газ Плюс» (арендатор) и обществом «Черник-В» (арендодатель) заключен договор от 10.10.2017 аренды земельного участка, находящегося в собственности арендодателя, с правом арендатора на выкуп участка.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 2131 кв. м, кадастровый номер: 56:44:00125001:3347, адрес (местонахождения) объекта: <...> земельный участок в северо-восточной части кадастрового квартала 56:44:0125001, а арендатор обязуется принять земельный участок по акту приема-передачи. Целевое назначение земельного участка - размещение административного здания. Границы земельного участка указаны на плане участка (приложение № 1).

В соответствии с пунктом 1.2 договора аренды от 10.10.2017 земельный участок принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 12.09.2017.

Договор заключен сроком на 3 года и вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законом порядке. Расходы по государственной регистрации несет арендатор (пункт 1.3 договора).

Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Оренбургской области 20.11.2017 за номером регистрации 56:44:0125001:3347- 56/001/2017-2.

Согласно п. 3.1.2 договора арендатор имеет право: - возводить с соблюдением правил застройки здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием.

По истечении срока договора выкупить земельный участок в порядке и на условиях, установленных договором (п. 3.1.3 договора).

На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 14.08.2020 № 56-301000-097-2019, выданного Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга, договора аренды земельного участка, находящегося в собственности арендодателя с правом арендатора на выкуп земельного участка от 10.10.2017, за обществом «Ника-газ Плюс» 18.08.2020 зарегистрировано сооружение с кадастровым номером 56:44:0125001:4038 - стационарная автомобильная газовая заправочная станция (АГЗС), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

В силу п. 7.2 договора право арендатора на выкуп земельного участка наступает с момента регистрации права собственности за арендатором на возведенный объект.


Пунктом 7.3 договора установлено, что арендатор обязан направить арендодателю уведомление о своем намерении воспользоваться правом на выкуп земельного участка не позднее 30 дней с момента ввода в эксплуатацию возведенного объекта, а также направить вместе с уведомлением проект договора купли-продажи земельного участка.

Арендатор письмом от 11.09.2020 уведомил арендодателя о намерении воспользоваться своим правом на выкуп земельного участка с кадастровым номером 56:44:0125001:3347, расположенного по адресу: <...> земельный участок расположен в северо-восточной части кадастрового квартала 56:44:0125001. К уведомлению приложен проект договора купли-продажи земельного участка, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 14.08.2020, выписка из Единого государственного реестра недвижимости на сооружение с кадастровым номером 56:44:0125001:4038, справка о кадастровой стоимости земельного участка.

25.09.2020 дополнительно указанные выше документы были направлены арендодателю на его официальный адрес электронной почты chernik2000@yandex.ru.

В соответствии с пунктом 7.4 договора в течение 10 дней с момента получения документов, указанных в пункте 7.3 договора, арендодатель обязан направить арендатору: а) подписанный договор купли-продажи земельного участка; б) в случае несогласия с предложенными арендатором порядком и условиями выкупа (за исключением выкупной стоимости земельного участка, которая согласована в настоящем договоре), направить протокол разногласий к проекту договора купли-продажи земельного участка.

Стороны обязаны согласовать условия договора купли-продажи земельного участка в течение 20 дней с момента направления арендатором документов, указанных в пункте 7.2 договора (пункт 7.5 договора).

Оставление обществом «Черник-В» без рассмотрения уведомления истца от 11.09.2020 расценено обществом «Ника-газ Плюс» как уклонение арендодателя от заключения сделки – подписания договора купли-продажи земельного участка с последующей совместной подачей документов на государственную регистрацию перехода права в Управление Росреестра по Оренбургской области.

Истец направил в адрес ответчика требование от 29.09.2020 о выполнении условий договора: - согласовать и подписать предоставленный арендатором договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 56:44:0125001:3347, расположенного по адресу: <...> земельный участок расположен в северо-восточной части кадастрового квартала 56:44:0125001; - направить в течение 7 дней с момента получения настоящего требования в адрес общества «Ника-газ Плюс» подписанный со стороны уполномоченного обществом «Черник-В» лица договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 56:44:0125001:3347 в трех экземплярах; - согласовать с арендатором до 10.10.2020 время для подачи документов в МФЦ в целях регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 56:44:0125001:3347.


Также ответчик проинформирован о том, что в случае неудовлетворения заявленных требований истца в установленные выше сроки, арендатор будет расценивать уклонение арендодателя от заключения сделки как противоправное действие, являющееся основанием для обращения арендатора в Арбитражный суд Оренбургской области за защитой своих прав и законных интересов.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения общества «Ника-газ Плюс» в арбитражный суд с первоначальным иском.

В свою очередь, общество «Черник-В» заявило встречный иск к обществу «Ника-газ Плюс» о применении последствий одностороннего отказа от договора (исполнения договора) аренды земельного участка, находящегося в собственности арендодателя, с правом арендатора на выкуп участка от 10.10.2017, погашении регистрационной записи договора аренды земельного участка.

Встречные требования мотивированы тем, что в п. 3.2.8 договора стороны предусмотрели иной срок предупреждения об отказе от данного договора, а именно: арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок по акту возврата земельного участка в случае одностороннего отказа любой из сторон от настоящего договора - в течение 30 дней с момента направления арендатором уведомления об отказе от договора (если инициатором расторжения является арендатор) или в течение 10 дней с момента получения арендатором уведомления арендодателя о расторжении договора (если инициатором расторжения является арендодатель).

Уведомлением от 27.07.2022 общество «Черник-В» в соответствии с пунктом 3.2.8 договора уведомило общество «Ника-газ Плюс» об одностороннем отказе от договора (исполнения договора) аренды земельного участка, находящегося в собственности арендодателя, с правом арендатора на выкуп участка от 10.10.2017 и потребовало возвратить земельный участок по акту приема-передачи в течение 10 календарных дней с момента получения уведомления, предложило согласовать дату совместного обращения в Управление Россреестра по Оренбургской области для погашения записи регистрации № 56:44:0125001:3347-56/001/2017-3 от 20.11.2017.

Удовлетворяя первоначальный иск и отказывая во встречном иске, суды исходили из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу п. 2 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что


не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (п. 3 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оценивая правоотношения сторон по договору аренды земельного участка от 10.10.2017, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договор является смешанным, в котором при определении условий предоставления земельного участка во временное владение и пользование, содержатся элементы предварительного договора купли-продажи.

Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме (п. 2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (п. 5 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Таким образом, ответчик, заключивший с истцом предварительный договор, обязан заключить основной договор и может быть понужден к его заключению в судебном порядке.

В силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как следует из договора аренды земельного участка, находящегося в собственности арендодателя, с правом арендатора на выкуп участка от


10.10.2017, возведение арендатором объекта (АГЗС) на земельном участке, предоставленном в аренду арендодателем, является отлагательным условием сделки, при наступлении которого у арендатора возникает право на выкуп земельного участка.

В пункте 7.3 договора установлено, что арендатор обязан направить арендодателю уведомление о своем намерении воспользоваться правом на выкуп земельного участка не позднее 30 дней с момента ввода в эксплуатацию возведенного объекта, а также направить вместе с уведомлением проект договора купли-продажи земельного участка.

Факт регистрации 18.08.2020 за обществом «Ника-газ Плюс» права собственности на стационарную автомобильную газовую заправочную станцию (АГЗС) с кадастровым номером 56:44:0125001:4038, расположенную на спорном земельном участке подтвержден материалами дела.

Арендатор письмом от 11.09.2020 уведомил арендодателя о намерении воспользоваться своим правом на выкуп земельного участка с кадастровым номером 56:44:0125001:3347.

К уведомлению приложен проект договора купли-продажи земельного участка, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 14.08.2020, выписка из Единого государственного реестра недвижимости на сооружение с кадастровым номером 56:44:0125001:4038, справка о кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, суды сделали обоснованный вывод, что обществом «Ника-газ Плюс» приняты необходимые и достаточные меры, направленные на заключение основного договора купли-продажи с обществом «Черник-В».

Направив в адрес общества «Черник-В» оферту (проект договора купли-продажи земельного участка), общество «Никагаз Плюс» не получило от арендодателя акцепта, равно как возражений по отдельным условиям договора.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание поведение обеих сторон спора и необоснованное уклонение общества «Черник-В» от подписания договора купли-продажи земельного участка, суды пришли к верному выводу о правомерности заявленных обществом «Ника-газ Плюс» на основании пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации требований об обязании арендодателя заключить с арендатором договор купли-продажи на условиях, предложенных понуждающей стороной.

Первоначальный иск удовлетворен правомерно.

Отклоняя довод заявителя о том, что выкупная цена является существенным условием договора аренды недвижимого имущества, согласно которому впоследствии предусмотрен переход к арендатору права собственности на данное имущество, при этом из условий договора и обстоятельств дела не следует, что соглашение о выкупной цене земельного участка между сторонами было достигнуто, суд исходил из следующего.

При согласовании условий договора аренды земельного участка, находящегося в собственности арендодателя, с правом арендатора на выкуп участка от 10.10.2017 стороны в п. 7.1 предусмотрели, что выкупная стоимость


земельного участка будет равна кадастровой стоимости земельного участка, установленной на момент заключения договора купли-продажи.

Сторонами не оспаривается, что ответчик возвратил истцу денежные средства, перечисленные последним в счет выкупной цены за земельный участок, что, в свою очередь, свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны ответчика.

Суды обоснованно исходили из того, что действующим законодательством и сложившейся судебной практикой не допускается противоречивое и недобросовестное поведение субъектов хозяйственного оборота, не соответствующеее обычной коммерческой честности.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено судами, обществу «Черник-В» по состоянию на момент подготовки и направления уведомления от 27.07.2022 об отказе от договора (исполнения договора) и на момент направления в суд встречного искового заявления о применении последствий одностороннего отказа от договора (исполнения договора) аренды от 10.10.2017 было достоверно известно: - о наличии в собственности общества «Ника-газ Плюс» сооружения с кадастровым номером 56:44:0125001:4038 (АГЗС), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0125001:3347, собственником которого является ООО «Черник-В»; - о наличии между сторонами спора по делу № А47-13758/2020 о понуждении заключить договор купли-продажи


земельного участка с кадастровым номером 56:44:0125001:3347; - о наличии задолженности у общества «Черник-В» перед обществом «Никагаз Плюс» по договору аренды земельного участка, находящегося в собственности арендодателя, с правом арендатора на выкуп участка от 10.10.2017 по состоянию на 17.01.2022 в сумме 75 804 руб. 13 коп.; - о факте заявленного обществом «Ника-газ Плюс» 23.06.2022 по настоящему делу ходатайства об отложении судебного заседания для предоставления доказательства внесения денежных средств на депозит нотариуса.

Не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного, действия общества «Черник-В» по предъявлению встречного иска к обществу «НикаГаз Плюс», обоснованно расценены как недобросовестная попытка уклонения арендодателя от исполнения принятых на себя обязательств по договору аренды от 10.10.2017.

Таким образом, в удовлетворении встречного иска отказано правомерно.

Доводы заявителя о том, что поскольку договор аренды от 10.10.2017 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 20.11.2017, то договор купли-продажи земельного участка должен был быть заключен в срок не позднее 20.11.2018, отклоняется.

В пункте 7.2 договора стороны согласовали право арендатора на выкуп земельного участка исключительно с момента регистрации права собственности за арендатором на возведенный им объект.

Момент регистрации спорного договора в силу п. 1.3 указывает на его вступление в силу.

Доводы заявителя основаны на неверном толковании норм права, сводятся к переоценке доказательств и сделанных судами на их основании выводов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется.

В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные ст. 288 Арбитражного


процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 29.12.2022 по делу № А47-13758/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2023 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Черник-В» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий В.А. Купреенков

Судьи И.А.Краснобаева

А.А.Столяров