Постановление от 3 апреля 2024 г. по делу № А40-173273/2023

Д Е В Я Т Ы Й А Р Б И Т Р А Ж Н Ы Й А П Е Л Л Я Ц И О Н Н Ы Й С У Д

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru



П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№09АП-4693/2024-ГК

Дело №А40-173273/23
г.Москва
03 апреля 2024 года
Резолютивная часть постановления объявлена 21 марта 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 03 апреля 2024 года


Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Алексеевой Е.Б.,

судей Мезриной Е.А., Головкиной О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Гермес»

на решение Арбитражного суда г.Москвы от 14.12.2023 по делу №А40-173273/23

по иску ООО «Гермес» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Правительству Москвы (ИНН <***>, ОГРН <***>), Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании незаконной одностороннюю сделку по расторжению договора аренды, об обязании устранить недостатки земельного участка,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО2 по доверенности от 01.08.2023, диплом ВСБ 0013567 от 14.02.2003;

от ответчиков: ФИО3 по доверенностям от 11.12.2023 и 19.07.2023, диплом ДВС 1097827 от 13.04.2001,



У С Т А Н О В И Л:

ООО «Гермес» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Правительству Москвы и Департаменту городского имущества города Москвы о признании незаконной одностороннюю сделку по расторжению договора аренды №М-08-001978 от 05.04.1995 на основании уведомления Департамента городского имущества города Москвы об одностороннем расторжении Договора аренды №ДГИ-И-20404/23 от 04.04.2023 и уведомления №ДГИ-И-9432/23 от 16.02.2023 об отказе от договора аренды №М-08-001978 от 2 05.04.1995; признании Договора аренды №М-08-001978 от 05.04.1995 действующим; обязании Правительства Москвы устранить недостатки земельного участка с кадастровым номером 77:08:0080008:8 путем восстановления градостроительных регламентов, позволяющих осуществить на нем строительство Объекта, предусмотренного договором аренды №М-08-001978 от 05.04.1995.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 14.12.2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, исковые требования удовлетворить.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца доводы жалобы поддержал.

Представитель ответчиков поддержал решение суда, просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке ст.ст.266, 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, считает, что основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 14.12.2023 отсутствуют.

Как следует из материалов дела, 05.04.1995 между ТОО Фирма «Дорн» и Правительством Москвы был заключен договор долгосрочной аренды земельного участка №М-08-001978, предметом которого являлся земельный участок площадью 5419 кв.м. по Строгинскому бульвару, вл. Б-33, предоставленный арендатору для строительства Дома мебели с демонстрационными залами, подземной автостоянкой, офисными и складскими помещениями.

Срок действия договоров установлен 49 лет.

Права и обязанности арендатора последовательно передавались с согласия департамента городского имущества города Москвы другим арендаторам с соответствующей государственной регистрацией данных сделок:

- договор купли-продажи права аренды от 08.01.2003, заключенный между ООО Фирма «Дорн» и ЗАО «Талисман», зарегистрированный в ЕГРП 12.02.2003 за номером 77-01/05-48/2003-396;

- дополнительное соглашение №М-08-001978/3 от 15.05.2003, заключенное между Москомземом, ООО Фирма «Дорн» и ЗАО «Талисман», зарегистрированное в ЕГРП 14.08. 2003 за номером 77-01/05-548/2003-967;

- договор купли-продажи права аренды от 14.07.2003, заключенный между ЗАО «Талисман» и ООО «ЭнергоМаш», зарегистрированный в ЕГРП 12.09.2003 за номером 77-01/05-548/2003-1113;

- дополнительное соглашение №М-08-001978/4 от 18.11.2004, заключенное между Москомземом, ЗАО «Талисман» и ООО «ЭнергоМаш», зарегистрированное в ЕГРП 1208.2005 за номером 77-01/05-1055/2004-236;

- договор уступки права аренды (перенайма) от 20.03.2008, заключенный между ООО «ЭнергоМаш» и ООО «МобиКом», зарегистрированный в ЕГРН 19.05.2008 за номером 77-77-14/008/2008-516;

- договор купли-продажи права аренды (перенайма) от 21.09.2011, заключенный между ООО «МобиКом» и ООО «ЭнергоПром», зарегистрированный в ЕГРН 20.12.2011 за номером 77-77-14/017/2011-261;

- дополнительное соглашение №1 от 21.09.2011 к Договору купли-продажи права аренды (перенайма) от 21.09.2011, заключенное между ООО «МобиКом» и ООО «ЭнергоПром»;

- договор переуступки прав и обязанностей от 27.10.2020, заключенный между ООО «ЭнергоПром» и ООО «Гермес», зарегистрированный в ЕГРН 16.02.2021. за номером 77-08-0008008:8-77/05/2021-25.

Дополнительное соглашение от 31.01.2023 к Договору аренды, заключенное между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО «Гермес» было зарегистрировано в ЕГРН 09.02.2023 за номером 77-08-0008008:8-77/060/2023-6.

В соответствии с п.1 указанного выше Дополнительного соглашения права и обязанности по договору аренды земельного участка от 05.04.1995 №М-08-001978 в полном объеме переходят к Заявителю с момента государственной регистрации Договора переуступки прав и обязанностей по Договору аренды от 27.10.2020.

В обоснование исковых требований истец указывает, что заключив вышеуказанное Дополнительное соглашение к Договору аренды, Департамент городского имущества города Москвы тем самым подтвердил права и обязанности ООО «Гермес» как арендатора земельного участка, в том числе в части начала освоения земельного участка с 16.02.2021.

Уведомлением от 16.02.2023 №ДГИ-И-9432/23 Департамент городского имущества города Москвы отказался от договора аренды от 05.04.1995 №М-08-001978, на основании п.22 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», решение о прекращении реализации инвестиционного проекта строительства и последующей эксплуатации дома мебели, подземной автостоянки, офисных и складских помещений в отношении объекта по адресу: <...> вл. Б-33, кад. №77:08:0080008:8 принято на заседании Градостроительной комиссии города Москвы 12.01.2023, о чем свидетельствует письмо Москомстройинвест от 16.01.2023 №77-29-116/23.

На указанное уведомление в адрес Департамента были направлены возражения относительно расторжения договора аренды №14 от 09.03.2023.

Однако Уведомлением №ДГИ-И20404/23 от 04.04.2023 Департамент подтвердил ранее принятое решения о расторжении договора аренды.

Истец указывает, что из полученных от Правительства Москвы документов следует, что 12.01.2023 в отношении объекта по адресу: <...> вл. Б-33, кад. №77:08:0080008:8 на заседании Градостроительной комиссии города Москвы принято решение о расторжении договора аренды.

31.01.2023 (после принятия Правительством Москвы решения о расторжении договора) между Правительством Москвы в лице ДГИ города Москвы и ООО «Гермес» было заключено Дополнительное соглашение, зарегистрированное в ЕГРН 09.02.2023 за номером 77-08-0008008:8-77/060/2023-6;

16.02.2023 от Правительства Москвы в лице ДГИ города Москвы получено Уведомление №ДГИ-И-9432/23 от 16.02.2023 об отказе от договора аренды;

31.03.2023 от Правительства Москвы в лице Госинспекции по недвижимости в адрес ООО «Энергострой» (правопредшественник ООО «Гермес» по договору аренды) было получено письмо №Гин-исх-12551/23 о направлении рекомендаций, которым Правительство Москвы признает договор аренды земельного участка от 05.04.1995 №М-08-001978 действующим до 05.04.2044;

04.04.2023 от Правительства Москвы в лице ДГИ города Москвы получено Уведомление №ДГИ-И-20404/23 от 04.04.2023 о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора аренды;

31.05.2023 от Правительства Москвы в лице Госинспекции по недвижимости в адрес ООО «Гермес» было получено письмо №Гин-исх-22197/23 о направлении рекомендаций, которым Правительство Москвы признает договор аренды земельного участка от 05.04.1995 №М-08-001978 действующим до 05.04.2044;

22.06.2023 через сервис портала госуслуг mos.ru от Правительства Москвы получен финансово-лицевой счет №М-08-001978-002 по договору аренды №М-08-001978 от 05.04.1995, в котором указан срок действия договора — до 05.04.2044 и начислена арендная плата за 2 квартал 2023 года (после предполагаемой даты расторжения договора аренды).

Таким образом, в действиях Правительства Москвы прослеживается противоречивое поведение в отношении прав на отказ от договора, когда Правительство Москвы после направления уведомления о расторжении договора, совершает действия, направленные на выполнение условий расторгнутого договора аренды.

Арендатор полагает, что односторонний отказ от договора аренды на основании вышеуказанных уведомлений не соответствует закону и нарушает права и законные интересы истца ввиду отсутствия нарушений условий договора аренды со стороны арендатора.

Истец, полагая, что действия Департамента по совершению односторонней сделки - одностороннему отказу от договора аренды, выраженному в уведомлениях №ДГИ-И-9432/23 от 16.02.2023, №ДГИ-И-20404/23 от 04.04.2023, являются не обоснованными и несоответствующими закону, обратился с настоящим иском в суд.

Также Истец указывает на несоблюдение арендодателем порядка расторжения договора аренды, предусмотренного Договором и п.3 ст.619 Гражданского кодекса РФ.

В связи с отсутствием письменного уведомления от Департамента городского имущества в адрес ООО «Гермес», в котором были бы изложены факты, составляющие основу нарушения, а также нарушения обязательного судебного порядка расторжения, Договор аренды от 05.04.1995 №М-08-001978 не мог быть расторгнут по основаниям, изложенным в уведомлении об отказе от договора аренды от 16.02.2023, следовательно, указанный Договор аренды является действующим.

Также истец указывает на наличие обстоятельств, исключающих возможность использовать земельный участок в соответствии со ст.46 Земельного кодекса РФ, указывает, что неосуществление строительства объекта на Земельном участке было вызвано не бездействием со стороны арендатора, добросовестно исполнявшего возложенные на него договором обязательства, а обстоятельствами, которые от него не зависели, нарушение Истцом срока строительства дома мебели обусловлено действиями органов исполнительной власти города Москвы, препятствующими освоению земельного участка.

На земельный участок Правительством Москвы 21.10.2021 был выдан ГПЗУ RU77201000-049288 с предельными параметры разрешенного капитального строительства: максимальная плотность (тыс.кв.м/га)-0; предельная высота (м)-0. максимальный процент застройки(%)-0. С таким показателями ГПЗУ освоение участка не возможно.

В связи с этим по заказу ООО «Гермес», в октябре 2022 года ГБУ «ГлавАПУ», ТППМ ЮЗАО-ТиНАО подготовили Информационно-справочные материалы о возможности использования территории с предложениями о внесении изменений в правила землепользования и застройки города Москвы» в отношении земельного участка по адресу: <...> вл.Б-33.

Истец указал, что в границах территории площадью 0,542 га, планируется разместить торговый центр с подземным гаражом с ориентировочными технико-экономические показателями: площадь застройки-2500кв.м; суммарная поэтажная площадь наземной части здания в габаритах наружных стен -15 000 кв. м; общая площадь (наземная) объектов - 13 500 кв. м; общая площадь (подземная) - 6 075 кв. м; этажность - 6 этажей наземных и 2 эт. подземных; максимальная высота -30 м; вид строительства на участке - новое строительство; вид объекта - капитальный. С целью реализации проектного решения предлагается для территориальной зоны площадью 0,542 га с кадастровым номером 77:08-7.593 (уникальный номер территориальной зоны 77-09-05-000171) с индексом Ф и предельными параметрами Ф установить виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства: 4.2 - Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы). Размещение объектов капитального строительства, общей площадью свыше 5000 кв. м с целью размещения одной или нескольких организаций, осуществляющих продажу товаров, и (или) оказание услуг в соответствии с содержанием видов разрешенного использования с кодами 4.5, 4.6, 4.8 - 4.8.2; размещение гаражей и (или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей торгового центра. Предельные параметры разрешённого строительства на участке: Плотность застройки (тыс.кв.м/га) - 27,7; Высота застройки (м) - 30; Максимальный процент застроенности (%) - не установлен.

Для реализации данного проектного решения ООО «Гермес» направило заявку о внесении изменений в правила землепользования и застройки города Москвы (0001-9000120-063001-00015215/23 от 19.06.2023).

Таким образом, по мнению истца, неосвоение земельного участка до 16.02.2023 было обусловлено обстоятельствами, не зависящими от Заявителя.

Кроме того истец указывает, что указанное в уведомлении от 16.02.2023 №ДГИ-И9432/23 основание, предусмотренное абз.6 п.22 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» - отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения договора разрешения на строительство, не может являться причиной для досрочного одностороннего расторжения договора аренды, поскольку у Заявителя возникли права и обязанности в отношении освоения земельного участка лишь с 16.02.2021. Именно с этого срока следует отсчитывать 5-летний срок для получения разрешения на строительство.

Суд первой инстанции, исследовав обстоятельства и дав оценку представленным в материалы доказательствам, установив наличие нарушений договора аренды со стороны арендатора, пришел к выводу об отказе в удовлетворении искового требования.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что согласно п.22 ст.3 Закона №137-ФЗ заключенный до 01.01.2011 для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

В силу п.2 ст.450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Гражданского кодекса РФ, другими законами или договором. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п.2 ст.450 Гражданского кодекса РФ.

Согласно положениям ст.619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии с положениями ст.42 Земельного кодекса РФ арендатор обязан эффективно использовать полученный в аренду земельный участок в соответствии с целевым назначением и требованиями земельного законодательства, своевременно приступать к использованию земельного участка, осуществлять мероприятия по охране земель, своевременно вносить арендную плату за землю.

Исходя из правовой позиции, изложенной в п.23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №11 от 24.03.2005 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», обстоятельства, указанные в ст.619 Гражданского кодекса РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Истцом соблюден установленный ст.619, п.2 ст.452 Гражданского кодекса РФ порядок досрочного расторжения договора аренды.

В соответствии с абз.4 п.22 ст.3 Закона №137-ФЗ существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является: - неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией; - отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Таким образом, перечень оснований расторжения договоров в одностороннем порядке, установленный указанной нормой права, является исчерпывающим. Исключения, при которых договоры не могут быть расторгнуты, указанной нормой не установлены.

Установление факта наличия (отсутствия) вины арендатора не является необходимым условием для расторжения договора аренды земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом от 25.10.2001 №137-ФЗ.

Поскольку до настоящего времени земельный участок для целей строительства не используется, участок свободен от застройки, что подтверждается актами обследования земельного участка Государственной инспекции по недвижимости города Москвы: протоколом осмотра территорий от 29.03.2023 №9087347, Решениями: от 24.01.2023 №9086960, от 06.04.2023 №9087347/1, от 30.05.2023 №9087614, у ответчика имеются основания для расторжения договора аренды.

Доводы ответчика о том, что у истца возникли права и обязанности в отношении освоения земельного участка лишь с 16.02.2021,ввиду чего именно с этого срока следует отсчитывать 5-летний срок для получения разрешения на строительство, был исследован и обоснованно отклонен судом первой инстанции.

Согласно положения ст.384 и 615 Гражданского кодекса РФ, если иное не установлено соглашением о передаче прав и обязанностей по договору, лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они существовали в момент передачи. С момента перенайма ответственным по договору аренды перед арендодателем становится новый арендатор.

Фактически перенаем подразумевает под собой окончательную сделку по замене арендатора, первоначальный арендатор выбывает из обязательства не на некоторый период, а навсегда.

Следовательно, для нового арендатора сохраняются неизменными все существенные условия договора аренды, новирования обязательства не происходит.

Из материалов дела следует, что с 27.10.2020 по договору аренды произведена замена арендатора на основании договора переуступки прав и обязанностей, на основании обращений Истца, 31.01.2023 между Департаментом и Истцом подписано дополнительное соглашение к Договору аренды о замене арендатора, при этом изначальные условия Договора аренды о сроках строительства и ввода объекта в эксплуатацию не изменялись.

Таким образом, заключая договор переуступки прав и обязанностей от 27.10.2020, истец должен был предвидеть риски, связанные с принятием прав и обязанностей арендатора земельного участка, в том числе в части возможности наступления неблагоприятных последствий в связи с неиспользованием земельного участка по целевому назначению предыдущим арендатором.

Довод заявителя о невозможности освоения земельного участка, апелляционной коллегией отклоняется, поскольку ООО «ЭнергоПром» не предпринималось никаких действий направленных на изменение сложившихся обстоятельств, ГПЗУ получен предыдущим арендатором и при переуступке прав, ООО «Гермес» было в праве с ним ознакомится.

Суд первой инстанции обоснованно отклонил довод ответчика о том, что определенные градостроительным регламентом виды разрешенного использования и предельные параметры разрешенного строительства, арендуемого ответчиком земельного участка не предполагают размещение на них объектов капитального строительства, в связи с чем истец не может осуществлять на данных участках строительство.

Как верно указал суд первой инстанции, градостроительный план земельного участка с технической документацией был оформлен от 21.10.2021, однако Мосгорсстройнадзор 13.07.2023 отказал в получении разрешения на строительство, однако, указанный отказ обжалован истцом не был.

Довод ответчика о том, что градостроительный план земельного участка предусматривает нулевые технико-экономические показатели, изучен судом первой инстанции и правомерно отклонен, с чем соглашается апелляционная коллегия, поскольку в случае несогласия с установленными технико-экономическими показателями выданного ГПЗУ заявитель не лишен был возможности оспорить их в самостоятельном порядке, однако истцом действия соответствующего органа по выдаче ГПЗУ с нулевыми показателями также не оспорено.

Суд апелляционной инстанции считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку установленных по настоящему делу обстоятельств и фактических отношений сторон, которые являлись предметом исследования по делу и получили надлежащую правовую оценку.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

На основании вышеизложенного, апелляционный суд приходит к выводу, что жалоба истца не подлежит удовлетворению, поскольку отсутствуют соответствующие основания, предусмотренные ст.270 АПК РФ для отмены решения суда первой инстанции.

Заявителем не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены или изменения решения Арбитражного суда г.Москвы.

На основании изложенного и руководствуясь ст.110, 176, 266, 267, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ



П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 14.12.2023 по делу №А40-173273/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.



Председательствующий судья Е.Б. Алексеева



Судьи: Е.А. Мезрина



О.Г. Головкина