Постановление от 22 февраля 2024 г. по делу № А60-39193/2023

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е



№ 17АП-1083/2024-ГК
г. Пермь
22 февраля 2024 года
Дело № А60-39193/2023


Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 февраля 2024 года.


Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Семенова В.В.,

судей Дружининой О.Г., Поляковой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии:

от заявителя общества с ограниченной ответственностью «Согласие»: ФИО2, паспорт, доверенность от 21.06.2023, диплом;

от иных лиц, участвующих в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещенных надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, представители не явились;

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу заинтересованного лица, Департамента по управлению муниципальным имуществом,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 20 декабря 2023 года

по делу № А60-39193/2023

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Согласие» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Департаменту по управлению муниципальным имуществом (ИНН 6608004472, ОГРН <***>)

о признании незаконным решения об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Согласие» (далее - ООО «Согласие», заявитель) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением (с учетом уточнения требований, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ) к Департаменту по управлению муниципальным имуществом (далее – Департамент, заинтересованное лицо) с требованиями в соответствии с которыми просит:

- признать незаконным отказ Департамента в предоставлении ООО «Согласие» преимущественного права на приобретение части арендуемого муниципального недвижимого имущества и заключения договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург» нежилого помещения площадью 347 кв. м., расположенного по адресу: <...> этаж, №№ 1-27;

- обязать Департамент осуществить в срок не более 1 (одного) месяца с даты вступления в законную силу решения суда по настоящему делу мероприятия по преобразованию объекта недвижимости с кадастровым номером 66:41:0704013:1243 по адресу: <...>, а именно: выделить из указанного объекта недвижимости в качестве обособленного объекта недвижимости нежилое помещение площадью 347 кв.м., расположенное по адресу: <...> этаж, №№ 1-27; внести соответствующие изменения в государственный кадастровый учет относительно вновь образованного нежилого помещения площадью 347 кв.м., расположенного по адресу: <...> этаж, №№ 1-27;

- обязать Департамент в срок не более 3 (трех) месяцев с даты вступления в законную силу решения суда по настоящему делу обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости вновь образованного нежилого помещения площадью 347 кв.м., расположенного по адресу: <...> этаж, №№ 1-27, арендуемого ООО «Согласие», в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

- обязать Департамент в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке вновь образованного нежилого помещения площадью 347 кв.м., расположенного по адресу: <...> этаж, №№ 1-27, принять решение об условиях приватизации последнего;

- обязать Департамент направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества;

- в случае неисполнения решения суда взыскать с Департамента в пользу ООО «Согласие» судебную неустойку в размере 2000 (две тысячи) рублей 00 копеек за каждый день неисполнения решения, начиная со дня, следующего за истечением установленного судом срока по каждому из удовлетворенных требований ООО «Согласие» по день фактического исполнения соответствующего требования.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 20 декабря 2023 года (резолютивная часть решения от 14.12.2023) требования удовлетворены. Признан незаконным отказ Департамента в предоставлении ООО «Согласие» преимущественного права на приобретение части арендуемого муниципального недвижимого имущества - нежилого помещения площадью 347 кв.м, расположенного по адресу: <...> этаж, №№ 1-27, выраженный в письме от 01.06.2023 г. № 02.12-15/1/003/697. На Департамент возложена обязанность совершить действия, определенные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» по заявлению ООО «Согласие» о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в том числе: обязать Департамент осуществить в срок не более 2 двух месяцев с даты вступления в законную силу решения суда по настоящему делу совершить мероприятия по преобразованию объекта недвижимости с кадастровым номером 66:41:0704013:1243 по адресу: <...>, а именно: выделить из указанного объекта недвижимости в качестве обособленного объекта недвижимости нежилое помещение площадью 347 кв.м., расположенное по адресу: <...> этаж, №№ 1-27; внести соответствующие изменения в государственный кадастровый учет; обязать Департамент в срок не более 4 четырех месяцев с даты вступления в законную силу решения суда по настоящему делу обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости вновь образованного нежилого помещения площадью 347 кв.м., расположенного по адресу: <...> этаж, №№ 1-27; обязать Департамент в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке вновь образованного нежилого помещения площадью 347 кв.м., расположенного по адресу: <...> этаж, №№ 1-27, принять решение об условиях приватизации последнего; обязать Департамент направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. В случае неисполнения решения суда в установленные сроки взыскать с Департамента в пользу ООО «Согласие» судебную неустойку в размере 1000 руб. за каждый день неисполнения решения, начиная со дня, следующего за истечением установленного судом срока по день фактического исполнения настоящего решения.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Департамент обжаловал его в апелляционном порядке, в жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, отказать заявителю в удовлетворении требований.

В апелляционной жалобе Департамент приводит доводы о том, что положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) не предусмотрена приватизация части арендуемого объекта (части предмета договора аренды) и не установлена обязанность уполномоченного органа совершать действия по формированию в самостоятельный объект недвижимости арендуемых помещений с целью реализации заявителем преимущественного права на выкуп, а поскольку предметом договора аренды является нежилое помещение, общей площадью 675,3 кв.м, в договор аренды изменения в части определения площади арендуемого помещения не вносились и не могли быть внесены иначе как в случае, установленном п. 7.2 договора аренды, учитывая отсутствие обязанности и волеизъявления собственника на разделение арендуемого заявителем объекта недвижимости на несколько самостоятельных объектов, отказ заинтересованного лица в реализации ООО «Согласие» преимущественного права на приобретение в собственность помещения площадью 347 кв.м является правомерным. Кроме того, Департамент указывает, что на день подачи заявки арендуемое помещение не находилось в фактическом владении заявителя непрерывно в течении двух и более лет. Ссылается на то, что размер неустойки в сумме 1000 руб. за каждый день просрочки является завышенным (неразумным) и несоразмерным предполагаемому нарушению.

ООО «Согласие» направлены письменные возражения на жалобу, в которых выражено несогласие с ее доводами, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель заявителя возразил против доводов жалобы.

Заинтересованное лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечило, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 25.02.2019 между ООО «Согласие» (арендатор) и Департаментом по управлению муниципальным имуществом (арендодатель) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург» № 39000710 (в редакции дополнительного соглашения от 07.12.2022), согласно которому арендатору передано в аренду нежилое помещение: встроенное к жилому зданию, подвал – помещения № 1-19, 1 этаж – помещения № 1-27, общей площадью 675,3 кв.м, по адресу: <...>, кадастровый номер 66:41:0704013:1243, с отдельным входом, полное благоустройство (освещение, отопление, ХВС, ГВС, канализация), для использования под конторское; жилищно-эксплуатационные и аварийно-диспетчерские службы, объекты торговли, объекты медицинского и фармацевтического обслуживания, объекты бытового обслуживания.

Договор действует с 01.03.2019 по 29.02.2024 (пункт 1.2 договора).

Как указывает заявитель, ООО «Согласие» на протяжении всего срока действия договора аренды надлежащим образом исполняет обязанности арендатора нежилого помещения, не имеет задолженности по оплате арендной платы и коммунальных платежей.

Нежилое помещение состоит из двух обособленных, самостоятельных помещений подвала и первого этажа, имеющих разные выходы, санитарные узлы, не связанных технически между собой.

04.05.2023 ООО «Согласие» обратилось в Департамент с заявлением о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества и заключения договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург» нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, №№ 1-27 площадью 347 кв.м. расположенного на 1 этаже здания, входящего в состав арендуемого по договору от 25.02.2019 № 39000710 объекта – нежилого помещения, 675,3 кв.м с кадастровым номером 66:41:0704013:1243.

В рамках предоставления муниципальной услуги по продаже объекта муниципального нежилого фонда заявитель просил осуществить кадастровые работы по разделу нежилого помещения площадью 675,3 кв.м. с кадастровым номером 66:41:0704013:1243 и постановке на кадастровый учет обособленного нежилого помещения с отдельным входом и санузлами №№ 1-27 площадью 347 кв.м., с целью дальнейшего предоставления ООО «Согласие» преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества.

В письме от 01.06.2023 № 02.12-15/1/003/697 Департамент отказал заявителю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, ссылаясь на несоблюдение условия, определенного п.1. ст.3 и ч.2 ст.9 Закона № 159-ФЗ: объект не находился во временном владении и пользовании или временном пользовании ООО «Согласие» непрерывно в течение двух и более лет на дату подачи заявления (04.05.2023) в соответствии с договором аренды в связи с его передачей субарендаторам, а также в связи с тем, что возможность выкупа части арендуемого помещения (по договору аренды передан объект общей площадью 675,3 кв.м) при отсутствие на то воли собственника нормами Закона № 159-ФЗ не предусмотрена.

ООО «Согласие», считая отказ Департамента в реализации преимущественного права на приобретение части арендуемого муниципального недвижимого имущества и заключения договора купли-продажи объекта незаконным, нарушающим права и законные интересы заявителя, обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, ООО «Согласие» обладает преимущественным правом выкупа арендуемого имущества, поскольку соответствует всем критериям, установленным Федеральным законом № 159-ФЗ, при этом сам по себе факт передачи обществом спорного имущества в субаренду не свидетельствует об утрате им статуса арендатора, не лишает его преимущественного права на выкуп данного имущества и не наделяет таким правом субарендатора, кроме того, с учетом представленного в материалы дела технического заключения о возможности раздела спорного нежилого помещения и соответствия требованиям изолированности и обособленности, судом не установлено препятствий осуществления кадастрового учета в качестве самостоятельного объекта площадью 347 кв.м., в связи с чем пришел к выводу о том, что оспариваемый отказ является незаконным, и обязал Департамент совершить действия, направленные на обеспечение выкупа обществом спорного помещения в соответствии с требованиями Закона N 159-ФЗ.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) установлено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 АПК РФ).

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно ст. 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В силу ч. 2 ст. 9 Закон N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении недвижимого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Частью 3 ст. 9 Закон N 159-ФЗ установлено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Отказ в реализации преимущественного права на приобретение части арендуемого муниципального недвижимого имущества мотивирован заинтересованным лицом несоблюдением требований п.1. ст.3 и ч.2 ст.9 Закона № 159-ФЗ. В частности указано на то, что объект не находился во временном владении и пользовании ООО «Согласие» непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором аренды в связи с его передачей субарендаторам, кроме того возможность выкупа части арендуемого помещения (по договору аренды передан объект общей площадью 675,3 кв.м) при отсутствие на то воли собственника нормами Закона № 159-ФЗ не предусмотрена.

Как указано в п. 1 ст. 3 Закона N 159-ФЗ, преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В силу правовой позиции, изложенной в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества). Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости (п. 1).

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что ООО «Согласие» является арендатором спорного объекта с 01.03.2019; сведений о наличии задолженности либо неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи заявления не имелось; арендуемые помещения не включены в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

Доводы, изложенные в жалобе о том, что на день подачи заявки арендуемое помещение не находилось в фактическом владении заявителя непрерывно в течении двух и более лет в соответствии с договором, рассмотрены судом апелляционной инстанции и отклонены с учетом следующего.

В силу п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Условиями договора (п. 3.2.26) предусмотрено, что арендатор обязан получить предварительное письменное согласие арендодателя на передачу объекта (или его части) в субаренду иным лицам.

В материалах дела имеется письмо № 02.19-12/001/592 от 15.03.2019 (л.д.17-18), в котором Департамент согласовал ООО «Согласие» передачу объекта в субаренду без изменения его целевого назначения, что не оспаривается Департаментом.

Таким образом, выводы суда первой инстанции о том, что заявитель в полной мере соответствовал всем условиям, необходимым для реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в льготном порядке, предусмотренным Законом N 159-ФЗ, следует признать обоснованными.

При этом факт того, что помещение было передано в субаренду, само по себе не может являться причиной отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Как указывалось ранее, на основании договора аренды от 25.02.2019 № 39000710 (в редакции дополнительного соглашения от 07.12.2022) ООО «Согласие» приняло в аренду объект муниципального недвижимого имущества в виде встроенного к жилому зданию, подвала – помещений № 1-19, 1 этаж – помещений № 1-27, общей площадью 675,3 кв.м, по адресу: <...>.

Как следует из материалов дела и сторонами не оспаривается, в рамках предоставления муниципальной услуги по продаже объекта муниципального нежилого фонда заявитель просил осуществить кадастровые работы по разделу нежилого помещения площадью 675,3 кв.м. с кадастровым номером 66:41:0704013:1243 и постановке на кадастровый учет обособленного нежилого помещения с отдельным входом и санузлами №№ 1-27 площадью 347 кв.м.

С целью подтверждения наличия технической возможности признать вышеуказанное спорное помещение обособленным нежилым помещением и осуществить кадастровый учет, ООО «Согласие» обратилось в СОГУП «Областной государственный центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости».

Согласно выводам технического заключения СОГУП «Областной государственный центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости» раздел нежилого помещения на два самостоятельных нежилых помещения: 1 этаж, помещения №№ 1-27 площадью 347 кв.м; подвал, помещения №№ 1 – 19 площадью 328,7 кв.м, возможен в соответствии со строительными нормами и правилами и иным требованиям без изменения первоначального функционального назначения помещений, конструктивных характеристик здания и инженерных коммуникаций (п. 4.1); раздел нежилого помещения на два самостоятельных объекта имеет правовой характер, не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности жилого дома (п. 4.2); несущие и ограждающие конструкции жилого дома по адресу: <...>, находятся в работоспособном состоянии, что позволяет безопасно эксплуатировать сформированные встроенные нежилые помещения (п. 4.3).

По смыслу разъяснений изложенных в пункте 8 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в порядке Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства вправе приобрести в собственность арендуемые части здания или помещения, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Таким образом, реализация преимущественного права выкупа арендуемого помещения применительно к частям помещений допускается при условии, что такую часть помещения в целях заключения договора купли-продажи недвижимого имущества можно обособить.

При этом Закон N 159-ФЗ не устанавливает каких-либо ограничений преимущественного права покупки помещения субъектами малого или среднего предпринимательства в зависимости от того, поставлен или нет на кадастровый учет арендуемый этими субъектами объект недвижимости.

С учетом технического заключения СОГУП «Областной государственный центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости» о возможности раздела нежилого помещения с кадастровым номером 66:41:0704013:1243, испрашиваемое помещение соответствует требованиям изолированности и обособленности, в связи с чем имеется объективная возможность осуществления кадастрового учета в качестве самостоятельного объекта для нежилого помещения, расположенного на первом этаже здания площадью 347 кв.м.

Кроме того в материалах дела имеются доказательства, подтверждающие изначально разное назначение помещений подвала и 1 этажа здания по адресу: <...>.

То обстоятельство, что занимаемое арендатором помещение не поставлено на кадастровый учет само по себе не может свидетельствовать о невозможности идентифицировать это помещение как объект недвижимости и не опровергает обстоятельства его самостоятельности как объекта права.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что передача в аренду нежилых помещений, не выделенных в самостоятельный объект недвижимости не препятствует арендатору при соблюдении иных предусмотренных законом N 159-ФЗ условий реализовать преимущественное право на выкуп такой части здания, которая может быть сформирована в качестве самостоятельного объекта недвижимости, при этом требования общества заявлены в отношении помещений, которые могут являться самостоятельным объектом недвижимости и предметом договора купли-продажи; у заявителя имеется преимущественное право на приобретение арендуемых нежилых помещений как самостоятельного объекта, следовательно, оспариваемый отказ нарушает права и законные интересы общества и не соответствует положениям Закона N 159-ФЗ.

Отклоняя доводы заинтересованного лица о том, что Департамент не осуществляет мероприятия по выделению помещений и внесение изменений в государственный кадастровый учет, суд первой инстанции принял во внимание заключённый между Департаментом (Заказчик) и СОГУП «Областной Центр недвижимости» (Исполнитель) муниципальный контракт от 10.07.2023 № 57/2023/ЭА на оказание услуг по технической инвентаризации, выполнению кадастровых работ в отношении объектов муниципальной собственности.

В связи с чем, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, что в данном случае надлежащим способом устранения допущенного нарушения прав и законных интересов ООО «Согласие» будет возложение на Департамент обязанности совершить мероприятия по преобразованию объекта недвижимости с кадастровым номером 66:41:0704013:1243, а именно: выделить из указанного объекта недвижимости в качестве обособленного объекта недвижимости нежилое помещение площадью 347 кв.м; внести соответствующие изменения в государственный кадастровый учет, обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости вновь образованного нежилого помещения, принять решение об условиях приватизации последнего и направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Кроме того, заявитель просил в случае неисполнения решения суда взыскать с Департамента в пользу ООО «Согласие» судебную неустойку в размере 2000 руб. за каждый день неисполнения решения.

На основании статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330 ГК РФ) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 28 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» на основании пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя.

В силу пункта 31 Постановления от 24.03.2016 N 7 суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре. Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства (производства (часть 4 статьи 1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, части 1 и 2.1 статьи 324 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения. Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение (пункт 32 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

Исходя из характера рассмотренного судом спора, с учетом возможности ответчика по добровольному исполнению судебного акта, а также принципа соразмерности неисполнения обязательств его последствиям, суд первой инстанции обоснованно снизил сумму заявленной неустойки до 1000 руб. за каждый неисполнения решения суда.

Доводы, изложенные в жалобе, о том, что размер судебной неустойки является завышенным, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку размер неустойки должен быть обременительным и стимулирующим к исполнению решения незамедлительно с момента объявления резолютивной части судебного акта о присуждении неустойки.

Следует отметить, что судебная неустойка в отличие от классической неустойки несет в себе публично-правовую составляющую, поскольку она является мерой ответственности на случай неисполнения судебного акта, устанавливаемой судом, в целях дополнительного воздействия на должника. Размер судебной неустойки определяется судьей по своему внутреннему убеждению с учетом обстоятельств дела и исходя из принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды должником из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Установленный судом первой инстанции размер судебной неустойки указанным принципам соответствует.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд считает, что судом первой инстанции при рассмотрении дела установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства, им дана надлежащая правовая оценка, выводы, изложенные в судебном акте, основаны на имеющихся в деле доказательствах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению в полном объеме, поскольку основаны на ошибочном толковании норм права применительно к обстоятельствам данного дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд



ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 20 декабря 2023 года по делу № А60-39193/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.


Председательствующий


В.В. Семенов


Судьи



О.Г. Дружинина




М.А. Полякова