Решение от 21 апреля 2026 г. АС Ростовской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-46685/24
22 апреля 2026 г.
г. Ростов-на-Дону



Резолютивная часть решения объявлена 08 апреля 2026 г.

Полный текст решения изготовлен 22 апреля 2026 г.


Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Солуяновой Т.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Газиевой М.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Карат» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о признании незаконным решения,

при участии:

от заявителя: представитель ФИО1 по доверенности от 12.02.2024;

от заинтересованного лица: представитель ФИО2 по доверенности от 02.12.2025,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Карат» (далее – заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (далее – заинтересованное лицо, управление) о признании решения об отказе в реализации преимущественного права на приобретение в собственность объектов недвижимого имущества с кадастровым номером 61:02:0120114:165 площадью 4 кв.м, с кадастровым номером 61:02:0120114:166 площадью 388 кв.м и с кадастровым номером 61:02:0120114:168 площадью 253,4 кв.м, расположенных по адресу: <...> д, изложенное в письме от 25.10.2024 № 61- НЗ-10/13981, незаконным; в целях восстановления нарушенного права заявителя обязать Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области в течение десяти дней с момента вступления в силу судебного акта направить в адрес общества с ограниченной ответственностью «Карат» проект договора купли-продажи объектов недвижимого имущества с кадастровым номером 61:02:0120114:165 площадью 4 кв.м, с кадастровым номером 61:02:0120114:166 площадью 388 кв.м и с кадастровым номером 61:02:0120114:168 площадью 253,4 кв.м, расположенных по адресу: <...> д, по цене 3 965 500 рублей с условием об оплате приобретаемого имущества единовременно.

Определением суда от 17.10.2025 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приняты уточненные требования, в соответствии с которыми заявитель просил суд признать решение об отказе в реализации преимущественного права на приобретение в собственность объектов недвижимого имущества с кадастровым номером 61:02:0120114:165 площадью 4 кв.м, с кадастровым номером 61:02:0120114:166 площадью 388 кв.м и с кадастровым номером 61:02:0120114:168 площадью 253,4 кв.м, расположенных по адресу: <...>, изложенное в письме от 25.10.2024 № 61- НЗ-10/13981, незаконным; в целях восстановления нарушенного права заявителя обязать Территориальное управления Росимущества в Ростовской области в течение десяти дней с момента вступления в силу судебного акта направить в адрес общества с ограниченной ответственностью «Карат» проект договора купли-продажи объектов недвижимого имущества с кадастровым номером 61:02:0120114:165 площадью 4 кв.м, с кадастровым номером 61:02:0120114:166 площадью 388 кв.м и с кадастровым номером 61:02:0120114:168 площадью 253,4 кв.м, расположенных по адресу: <...> д, по цене 3 965 500 рублей и земельного участка с кадастровым номером 61:02:0120114:658 площадью 10 892 кв.м, расположенного по адресу: <...> д, по его рыночной стоимости с условием об оплате приобретаемого имущества единовременно.

Определением суда от 17.10.2025 удовлетворено ходатайство заявителя, назначена по делу судебная экспертиза. Проведение экспертизы поручено экспертам некоммерческого экспертного учреждения «Центр судебной экспертизы «Прайм» ФИО3, ФИО4, ФИО5.

24.11.2025 в материалы дела поступило заключение НЭУ «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ».

Протокольным определением суда от 25.03.2026 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приняты уточненные исковые требования, в соответствии с которыми заявитель просил суд признать решение об отказе в реализации преимущественного права на приобретение в собственность объектов недвижимого имущества с кадастровым номером 61:02:0120114:165 площадью 4 кв.м, с кадастровым номером 61:02:0120114:166 площадью 388 кв.м и с кадастровым номером 61:02:0120114:168 площадью 253,4 кв.м, расположенных по адресу: <...>, изложенное в письме от 25.10.2024 № 61- НЗ-10/13981, незаконным; в целях восстановления нарушенного права заявителя обязать Территориальное управления Росимущества в Ростовской области в течение десяти дней с момента вступления в силу судебного акта направить в адрес общества с ограниченной ответственностью «Карат» проект договора купли-продажи объектов недвижимого имущества с кадастровым номером 61:02:0120114:165 площадью 4 кв.м, с кадастровым номером 61:02:0120114:166 площадью 388 кв.м, с кадастровым номером 61:02:0120114:168 площадью 253,4 кв.м, расположенных по адресу: <...> д, по цене 10 630 938 рублей и земельного участка с кадастровым номером 61:02:0120114:658 площадью 10 892 кв.м, расположенного по адресу: <...> д, по цене 27 546 522 рублей с условием об оплате приобретаемого имущества единовременно.

Заявитель, заинтересованное лицо явку представителей в судебное заседание обеспечили.

Представитель заявителя требования с учетом принятых уточнений поддержал, просил суд удовлетворить в полном объеме.

Представитель заинтересованного лица в удовлетворении требований возражал по доводам, изложенным в отзыве на заявлении, дополнении к отзыву.

Суд, исследовав материалы дела, заключение эксперта, выслушав пояснения представителей сторон, установил следующие обстоятельства.

В обоснование заявленных требований заявитель ссылается на следующие обстоятельства.

25.01.2018 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Карат» (арендатор) заключён договор аренды имущества казны Российской Федерации № 2/18. Договор заключён по итогам проведения торгов в форме аукциона на право заключения договора аренды федерального имущества, проведённого на основании Распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области от 07.12.2017 № 2559-р (протокол заседания комиссии по проведению торгов в форме аукциона от 11.01.2018 года № 3-7/17).

В соответствии с условиями договора обществу передано в аренду находящееся в государственной собственности Российской Федерации недвижимое имущество, расположенное по адресу: Ростовская область. <...> д: гараж, литер В, площадью 388 кв.м с кадастровым номером 61:02:0120114:166, лабораторно-бытовой корпус, литер Б, площадью 253,4 кв.м. с кадастровым номером 61:02:0120114:168, трансформаторная подстанция, литер Е, площадью 4 кв.м. с кадастровым номером 61:02:0120114:165.

Указанные объекты расположены на земельном участке с кадастровым номером 61:02:0120114:658 по адресу: <...>.

Срок аренды установлен на 20 лет с 01.02.2018 по 31.01.2038 (пункт 1.2 договора).

30.01.2018 договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости.

Арендованное государственное имущество передано арендатору по акту приёма и передачи от 01.02.2018.

С момента заключения договора и по настоящее время объекты используются обществом по назначению, оплата арендной платы за пользование имуществом осуществляется в соответствии с условиями договора аренды, в установленном порядке и сроки.

17.10.2024 общество обратилось в управление с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение в собственность объектов федерального имущества с кадастровыми номерами 61:02:0120114:166, 61:02:0120114:168, 61:02:0120114:165, расположенных по адресу: <...>, с оплатой приобретенного имущества единовременно.

В целях реализации преимущественного права на приобретение в собственность указанного недвижимого имущества общество подтвердило следующее: задолженность по арендной плате за арендуемое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи заявления отсутствует; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства; сведения об обществе не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

К заявлению были приложены: копия договора аренды, сведения из Единого государственного реестра юридических лиц и из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства в отношении общества, выписки из ЕГРН на объекты и земельный участок с кадастровым номером 61:02:0120114:658, копии необходимых учредительных документов общества и документов о назначении единоличного исполнительного органа общества, справку об отсутствии в уставном капитале общества долей Российской Федерации, отчёт об оценке от 24.09.2024, проведенной ООО «Судебный эксперт», согласно которому по результатам проведенной оценки рыночная стоимость объектов с кадастровыми номерами 61:02:0120114:166, 61:02:0120114:168, 61:02:0120114:165 составляет 3 965 500 рублей.

Письмом от 25.10.2024 № 61-НЗ-10/13981 управлением в предоставлении преимущественного права выкупа было отказано. Отказ мотивирован тем, что одновременно с объектами подлежит возмездному отчуждению земельный участок с кадастровым номером 61:02:0120114:658, на котором они расположены; право на проведение оценки имеет только собственник имущества, в связи с чем право на проведение оценочных мероприятий в отношении данного имущества у арендатора отсутствует.

Иных оснований для отказа в предоставлении преимущественного права выкупа в письме управления от 25.10.2024 № 61-Н3-10/13981 не содержится.

Общество, полагая, что отказ управления в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, и заключении с обществом договора купли-продажи данного недвижимого имущества не соответствует закону и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением (с учетом принятых уточнений).

В обоснование заявления общество указало на соответствие условиям, предусмотренным статьей 3 Закона № 159-ФЗ, необходимым для реализации обществом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частями 4 и 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, ненормативный акт, решение и действие (бездействие) органа, осуществляющего публичные полномочия, могут быть признаны недействительными (незаконными) при наличии одновременно двух условий: в случае, если данный ненормативный акт, действие (бездействие) не соответствует закону и нарушают права и охраняемые законом интересы заявителя.

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон № 178-ФЗ), согласно пункту 5 статьи 3 которого, если иное не определено данным Законом, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества устанавливаются федеральным законом.

Соответствующие особенности установлены Законом № 159-ФЗ, регулирующим основания и порядок выкупа арендуемого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности субъектами малого и среднего предпринимательства.

Действие Закона № 159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации (абзац 5 части 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 №134), в том числе при приобретении в собственность указанными субъектами арендованных отдельно стоящих зданий и сооружений в порядке Закона № 159-ФЗ одновременно с земельными участками, на которых такие объекты расположены.

Часть 3 статьи 1 Закона № 159-ФЗ предусматривает, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным Законом, регулируются Законом № 178-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Закона № 178-ФЗ действие данного Закона распространяется также на отношения, возникающие в связи с отчуждением земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы. Приватизация земельных участков, занятых объектами недвижимости, в том числе имущественными комплексами, производится в соответствии со статьей 28 Закона № 178-ФЗ.

В силу пункта 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 28 Закона № 178- ФЗ приватизация зданий без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Частью 5 статьи 28 Закона № 178-ФЗ установлено, что земельный участок отчуждается в соответствии с пунктами 1 - 4 настоящей статьи в границах, которые определяются на основании предоставляемого покупателем кадастрового паспорта земельного участка, если иное не установлено федеральным законом.

Часть 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации также устанавливает, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

Сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка, принадлежащего продавцу, является ничтожной, что соответствует правовой позиции, изложенной в пунктах 6, 11 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, от 23.03.2010 № 14831/09 и от 03.04.2012 № 14556/11, в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 03.08.2022 № 302-ЭС22-12338 и от 25.11.2024 № 301-ЭС24- 12888. При таком положении возможность передачи в собственность общества только зданий и сооружений без земельного участка, занятого арендуемым имуществом и необходимого для его использования, противоречит требованиям приведенных норм законодательства и правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, Верховного Суда Российской Федерации.

Материалами дела подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером 61:02:0120114:658 как объект права сформирован, имеются сведения о земельном участке в Едином государственном реестре недвижимости.

Как пояснил представитель общества суду, все условия, необходимые и достаточные для реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества, предусмотренные ст. 3 Закона № 159-ФЗ соблюдены. Согласно прилагаемым сведениям из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства (ЕРСМ и СП) общество с 01.08.2016 включено в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства в категории «микропредприятие» и не исключено из указанного реестра. Объекты переданы обществу по договору аренды 25.01.2018, то есть находятся во владении и пользовании общества более шести с половиной лет. Сведения о включении спорного недвижимого имущества в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства отсутствуют. Задолженность по оплате арендной платы за пользование арендованным имуществом у арендатора отсутствует. Иных оснований для отказа в предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого имущества, в т.ч. связанных с состоянием и эксплуатацией арендуемого имущества, действующее законодательство не содержит. Следовательно, общество вправе требовать реализации своего преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества и заключения с ним договора купли-продажи находящихся в федеральной собственности зданий по цене, определённой на основании отчёта независимого оценщика. Запрета на выкуп арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства государственного имущества без одновременного приобретения в собственность земельного участка, на котором оно расположено, нормы Закона № 159-ФЗ не содержат, земельный участок с кадастровым номером 61:02:0120114:658 в аренде у общества не находится.

Выкуп объектов недвижимого имущества без одновременной приватизации земельного участка существенным образом влияет на выкупную стоимость объекта приватизации, поскольку при одновременной приватизации стоимость земельного участка должна определятся по рыночной стоимости, а не по льготной цене от кадастровой стоимости земельного участка в случае выкупа участка в соответствии с положениями статьи 39.20 Земельного кодекса, что нарушает публичные интересы собственника государственного имущества.

Статьей 12 Закона № 178-ФЗ предусмотрено, что начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных данным Законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 03.04.2012 № 14556/11, и Верховного Суда Российской Федерации, приведенной в определениях от 06.06.2017 № 306-ЭС17-737 и от 18.08.2022 № 305-ЭС22-6663, в случае одновременного приобретения на основании положений Закона № 159-ФЗ здания и земельного участка, ввиду того, что покупатель не является собственником здания, выкупная цена как здания, так и земельного участка определяется исходя из рыночной стоимости данного имущества.

Таким образом, из системного толкования приведенных норм права следует, что приобретение арендованного отдельно стоящего здания (сооружения) в порядке Закона № 159-ФЗ осуществляется одновременно с земельным участком, на котором здание (сооружение) расположено (за исключением случаев, указанных в земельном законодательстве и иных федеральных законах), а предусмотренный статьей 5 Закона № 159-ФЗ порядок оплаты (единовременно или в рассрочку) распространяется на все приобретаемые объекты недвижимости, в том числе и на земельный участок. Иное толкование противоречит цели принятия Закона № 159-ФЗ, состоящей в оказании адресной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них временной преференции, направленной на их участие в приватизации, и может привести к существенному нарушению прав арендаторов зданий при реализации ими права, предусмотренного Законом № 159-ФЗ, на выкуп арендованного ими имущества с учетом необходимости одновременного приобретения ими здания и земельного участка, на котором здание расположено, исходя из их рыночной стоимости.

Такой правовой подход изложен в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 25.11.2024 № 301- ЭС24-12888.

Доводы общества о том, что нормы Закона № 159-ФЗ имеют приоритетное значение перед нормами Закона № 178-ФЗ, ошибочны, поскольку по смыслу части 3 статьи 1 Закона № 159-ФЗ предусмотренные данным законом особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого ими имущества не отменяют действия иных норм, установленных Законом № 178-ФЗ, при приватизации государственного и муниципального имущества. Напротив, устанавливая для субъектов малого и среднего предпринимательства особенности условий и порядка приватизации арендуемого ими государственного и муниципального имущества, заключающиеся в обязательности его продажи органами, осуществляющими публичные полномочия, по желанию арендатора, Закон № 159-ФЗ не определяет круг разрешенных к приватизации объектов недвижимости по сравнению с Законом № 178-ФЗ.

Соответственно реализация преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, предоставленного субъектам малого и среднего предпринимательства Законом № 159-ФЗ, возможна в отношении тех объектов недвижимого имущества, приватизация которых допускается Законом № 178-ФЗ, и при соблюдении предусмотренных им требований.

В этой связи несоблюдение предусмотренных Законом № 178-ФЗ требований об одновременной приватизации зданий и земельных участков, на которых они расположены, является препятствием для реализации обществом преимущественного права выкупа арендуемого имущества в порядке Закона № 159-ФЗ без земельного участка, о чем последнее было правомерно уведомлено оспариваемым отказом.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 61:02:0120114:658 подлежит приватизации (отчуждению) вместе с расположенными на нем объектами недвижимого имущества с кадастровыми номерами 61:02:0120114:165, 61:02:0120114:166, 61:02:0120114:168.

Частью 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ установлено, что в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ (в редакции Федерального закона от 29.12.2022 № 605- ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации») установлена совокупность условий, при которых субъектом малого и среднего предпринимательства может быть реализовано преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:

- арендуемое недвижимое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 данного Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 данного Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 данного Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

- арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 данного Федерального закона;

- арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления вправе утверждать перечни государственного имущества и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства).

Государственное и муниципальное имущество, включенное в указанные перечни, может быть использовано только в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, а также может быть отчуждено на возмездной основе в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства в соответствии с частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ. Эти перечни подлежат обязательному опубликованию в средствах массовой информации, а также размещению в сети "Интернет" на официальных сайтах утвердивших их государственных органов исполнительной власти, органов местного самоуправления.

Таким образом, арендатору, который относится к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого движимого и недвижимого имущества при одновременном выполнении всех перечисленных в статье 3 Закона № 159-ФЗ условий.

В ходе рассмотрения дела, по ходатайству заявителя назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости недвижимого имущества. Проведение экспертизы поручено экспертам некоммерческого экспертного учреждения «Центр судебной экспертизы «Прайм» ФИО3, ФИО4, ФИО5.

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1. Определить рыночную стоимость нежилых зданий с кадастровым номером 61:02:0120114:165 площадью 4 кв.м, с кадастровым номером 61:02:0120114:166 площадью 388 кв.м и с кадастровым номером 61:02:0120114:168 площадью 253,4 кв.м, находящихся по адресу: Ростовская область, р-н. Аксайский, <...> д, по состоянию на 25.10.2024 и на дату проведения оценки?

2. Определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:02:0120114:658 площадью 10 892 кв. м, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 25.10.2024 и на дату проведения оценки?

3. Определить отвечает ли площадь и иные характеристики земельного участка с кадастровым номером 61:02:0120114:658 требованиям к земельному участку, необходимому для эксплуатации объектов недвижимости с кадастровыми номерами 61:02:0120114:165, 61:02:0120114:166 и 61:02:0120114:168?

4. В случае отрицательного ответа на третий вопрос, определить границы и площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости с кадастровыми номерами 61:02:0120114:165, 61:02:0120114:166 и 61:02:0120114:168, расположенных по адресу: Ростовская область, р-н. Аксайский, <...> д, и возможность образования такого земельного участка, в том числе путем раздела земельного участка с кадастровым номером 61:02:0120114:658?

В суд поступило заключение некоммерческого экспертного учреждения «Центр судебной экспертизы «Прайм» №710/1-А от 21.11.2025.

По результатам исследования эксперты пришли к следующим выводам.

По первому вопросу: рыночная стоимость нежилых зданий с кадастровым номером 61:02:0120114:165 площадью 4 кв.м, с кадастровым номером 61:02:0120114:166 площадью 388 кв.м и с кадастровым номером 61-02-0120114:168 площадью 253,4 кв.м, находящихся по адресу: Ростовская область, <...> д, по состоянию на 25.10.2024 составляет 10 731 526 руб.

Рыночная стоимость нежилых зданий с кадастровым номером 61:02:0120114:165 площадью 4 кв.м, с кадастровым номером 61:02:0120114:166 площадью 388 кв.м и с кадастровым номером 61-02-0120114:168 площадью 253,4 кв.м, находящихся по адресу: Ростовская область, <...> д, по состоянию на 21.11.2025 составляет 11 728 444 руб.

По второму вопросу: рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:02:0120114:658 площадью 10 892 кв. м, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 25.10.2024, составляет 33 815 249 руб.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:02:0120114:658 площадью 10892 кв. м, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 21.11.2025 г., составляет 36 956 556 руб.

По третьему вопросу: площадь, а также фактически расположенные на земельном участке с кадастровым номером 61:02:0120114:658 по адресу: <...>, грунтовая дорога, обеспечивающая доступ к зданиям с кадастровым номером 61:02:0120114:165, кадастровым номером 61:02:0120114:166 и кадастровым номером 61:02:0120114:168, оборудованная контейнерная площадка для сбора мусора, зона озеленения, а также производственная зона, включающая в себя зону стоянки техники, зону погрузки и складскую территорию, соответствуют требованиям к земельному участку, необходимому для эксплуатации объектов недвижимости с кадастровыми номерами 61:02:0120114:165, 61:02:0120114:166 и 61:02:0120114:168 и территорий производственного назначения.

По четвертому вопросу: из условно свободных частей земельного участка с кадастровым номером 61:02:0120114:658, используемых для функциональной взаимосвязи, невозможно сформировать самостоятельный земельный участок, соответствующий действующему земельному законодательству, а именно: обеспеченный доступом с земель общего пользования и соответствующий требованиям к минимальной площади участка с разрешенным использованием - АБЗ.

12.02.2026 от некоммерческого экспертного учреждения «Центр судебной экспертизы «Прайм» поступило заключение комиссии экспертов №710/1-А от 12.02.2026 с исправлением технической опечатки.

По результатам исследования эксперты пришли к следующим выводам.

По первому вопросу: рыночная стоимость нежилых зданий с кадастровым номером 61:02:0120114:165 площадью 4 кв.м, с кадастровым номером 61:02:0120114:166 площадью 388 кв.м и с кадастровым номером 61-02-0120114:168 площадью 253,4 кв.м, находящихся по адресу: Ростовская область, <...> д, по состоянию на 25.10.2024 составляет 10 630 938 руб.

Рыночная стоимость нежилых зданий с кадастровым номером 61:02:0120114:165 площадью 4 кв.м, с кадастровым номером 61:02:0120114:166 площадью 388 кв.м и с кадастровым номером 61-02-0120114:168 площадью 253,4 кв.м, находящихся по адресу: Ростовская область, <...> д, по состоянию на 21.11.2025 составляет 11 618 512 руб.

По второму вопросу: рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:02:0120114:658 площадью 10 892 кв. м, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 25.10.2024, составляет 27 546 522 руб.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:02:0120114:658 площадью 10892 кв. м, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 21.11.2025 г., составляет 30 105 488 руб.

По третьему вопросу: площадь, а также фактически расположенные на земельном участке с кадастровым номером 61:02:0120114:658 по адресу: <...>, грунтовая дорога, обеспечивающая доступ к зданиям с кадастровым номером 61:02:0120114:165, кадастровым номером 61:02:0120114:166 и кадастровым номером 61:02:0120114:168, оборудованная контейнерная площадка для сбора мусора, зона озеленения, а также производственная зона, включающая в себя зону стоянки техники, зону погрузки и складскую территорию, соответствуют требованиям к земельному участку, необходимому для эксплуатации объектов недвижимости с кадастровыми номерами 61:02:0120114:165, 61:02:0120114:166 и 61:02:0120114:168 и территорий производственного назначения.

По четвертому вопросу: из условно свободных частей земельного участка с кадастровым номером 61:02:0120114:658, используемых для функциональной взаимосвязи, невозможно сформировать самостоятельный земельный участок, соответствующий действующему земельному законодательству, а именно: обеспеченный доступом с земель общего пользования и соответствующий требованиям к минимальной площади участка с разрешенным использованием - АБЗ.

В силу части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств, исследуемых наряду с другими доказательствами по делу. Заключение судебной экспертизы определено законом в качестве доказательства, не имеющего заранее установленной силы и не обладающего преимуществом перед иными доказательствами и, как все иные доказательства, подлежит оценке по общим правилам в совокупности с другими доказательствами.

Заключение судебной экспертизы, представленное в материалы настоящего дела, соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не содержит противоречий, неясностей и неполноты выводов, вследствие чего, у суда, не имеется сомнений в его обоснованности.

Экспертиза назначена и проведена по правилам, определенным статьями 82, 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 г. № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»; оснований не доверять указанному заключению не имеется, поскольку оно изготовлено на основании определения суда о назначении судебной экспертизы экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности; само заключение эксперта по настоящему делу является полным и мотивированным, не содержит неточности и неясности в ответах на поставленные вопросы; выводы эксперта являются однозначными, не носят вероятностного характера.

Заключение судебной экспертизы, представленное в материалы настоящего дела, соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не содержит противоречий, неясностей и неполноты выводов, вследствие чего, у суда, не имеется сомнений в его обоснованности. Исследовательская часть заключения содержит в достаточной степени подробное описание объекта, порядок проведения исследовательской работы, которые позволили сформулировать соответствующие выводы.

Эксперт представил в суд заключение (в том числе с учетом исправления технической ошибки), в котором дал обоснованные и развернутые ответы на вопросы, поставленные для исследования, сомнений в их экспертных выводах отсутствуют, наличие противоречий в выводах судебной экспертизы не выявлено. Суд учитывает, что заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом, не обладает каким-либо приоритетом перед иными доказательствами по делу и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Требования к содержанию заключения эксперта или комиссии экспертов установлены статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», согласно которой должны быть отражены: время и место производства судебной экспертизы; основания производства судебной экспертизы; сведения об органе или о лице, назначивших судебную экспертизу; сведения о государственном судебно-экспертном учреждении, об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено производство судебной экспертизы; предупреждение эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом или комиссией экспертов; объекты исследований и материалы дела, представленные эксперту для производства судебной экспертизы; сведения об участниках процесса, присутствовавших при производстве судебной экспертизы; содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью.

Представленное суду заключение эксперта подписано экспертами, и соответствует установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» требованиям.

Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения экспертов судом не установлено, правовых оснований для назначений повторной либо дополнительной экспертизы в соответствии со статьями 85, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации у суда не имеется.

Таким образом, экспертами в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Доказательства перечисления на депозитный счет оплаты услуг эксперта сторонами в материалы дела не представлены, ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы не направлено.

Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статей 9 и 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле.

На основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Таким образом, заключение №710/1-А от 21.11.2025, №710/1-А от 12.02.2026 (с учетом исправления технической опечатки) принимается судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

С учетом выводов экспертов заявитель в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил требования, которые приняты судом (протокольное определение от 25.03.2026).

Вместе с тем, судом установлено, что спорные объекты используются обществом не по назначению.

12.02.2026 Территориальным управлением проведен осмотр земельного участка и расположенных в его границах объектов капитального строительства.

Согласно представленному в материалы дела акту, по итогам осмотра установлено следующее.

В соответствии с действующими Правилами землепользования и застройки Аксайского городского поселения Аксайского района Ростовской области, утвержденными решением Собрания депутатов Аксайского городского поселения от 23.11.2009 No 86 (в ред. от 24.09.2024 № 224), земельный участок с кадастровым номером 61:02:0120114:658 полностью расположен в территориальной зоне 173/1 (производственная зона), градостроительным регламентом которой предусмотрен основной вид разрешенного использования земельного участка с кодом 6.6 «Строительная промышленность», предусматривающий размещение объектов капитального строительства, предназначенных для производства: строительных материалов (кирпичей, пиломатериалов, цемента, крепежных, материалов, асфальтобетона и др.), бытового и строительного, газового и сантехнического оборудования, лифтов и подъемников, столярной продукции, сборных домов или их частей и тому подобной продукции.

Согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, в привязке к земельному участку с кадастровым номером 61:02:0120114:658 указаны следующие объекты недвижимости: нежилое здание (Гараж) с кадастровым номером 61:02:0120114:166 площадью 388 кв.м, объект учтен в реестре федерального имущества в составе государственной казны РФ, присвоен учетный реестровый номер - П12610007950; нежилое здание (Лабораторно-бытовой корпус) с кадастровым номером 61:02:0120114:168 площадью 253,4 кв.м, объект учтен в реестре федерального имущества в составе государственной казны РФ, присвоен учетный реестровый номер - П12610007951; нежилое здание (Трансформаторная подстанция) с кадастровым номером 61:02:0120114:165 площадью 4 кв.м, объект учтен в реестре федерального имущества в составе государственной казны РФ, присвоен учетный реестровый номер - П12610012698.

При осмотре в северо-западной части в границах земельного участка с кадастровым номером 61:02:0120114:658 также находится неучтенный объект с признаками капитального строения - двухэтажное кирпичное здание автозаправочной станции, ориентировочной площадью 36 кв.м. Сведения о кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении данного объекта в ЕГРН отсутствуют. На момент осмотра здание автозаправочной станции состоянии и в соответствии с назначением не используется.

Иные объекты недвижимости в границах земельного участка с кадастровым номером 61:02:0120114:658 отсутствуют.

Граница земельного участка проходит по фактически используемой территории и совпадает с данными ЕГРН. Земельный участок имеет неоднородный рельеф с балками и оврагами. Подъезд к участку осуществляется по дороге общего пользования с твердым покрытием с ул. Западной, а также через территорию смежного земельного участка с кадастровым номером 61:02:0120114:6.

На территории земельного участка с кадастровым номером 61:02:0120114:658 также размешен ряд некапитальных сооружений вспомогательного назначения (малые архитектурные формы из металлоконструкций без фундаментов) принадлежащих обществу с ограниченной ответственностью «Карат», а именно: пять модульных вагончиков-бытовок ориентировочной общей площадью ориентировочно 140 кв.м (используются для размещения административного персонала организации); металлический навес ориентировочной площадью 180 кв.м; мобильная дробильная установка (на момент осмотра не функционирует).

Осмотром установлено, что какие-либо виды озеленения и благоустройства на земельном участке с кадастровым номером 61:02:0120114:658 отсутствуют. Кроме того, установлен факт отсутствия оборудованного проезда (дороги) и стоянки транспорта в юго-восточной части земельного участке с кадастровым номером 61:02:0120114:658. Фактически проезд к зданиям с кадастровыми номерами: 61:02:0120114:165, 61:02:0120114:166 и 61:02:0120114:168 в настоящее время осуществляется через территорию смежного земельного участка с кадастровым номером 61:02:0/20114:6.

Согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, в привязке к земельному участку с кадастровым номером 61:02:0120114:658 указаны три объекта недвижимости, а именно: нежилое здание (Гараж) с кадастровым номером 61:02:0120114:166 общей площадью 388 кв.м фактически представляет собой некапитальный металлический гараж на три бокса (фундамент отсутствует), сведения о годе постройки объекта в материалах технической инвентаризации отсутствуют. По своим техническим параметрам данный объект не соответствует нормативным требованиям к объектам капитального строительства. В настоящее время гараж используется арендатором под хранение личного и служебного автотранспорта. Текущий ремонт данного объекта недвижимости арендатором не производился.

Нежилое здание (лабораторно-бытовой корпус) с кадастровым номером 61:02:0120114:168 общей площадью 253,4 кв.м представляет собой 2-х этажное кирпичное строение, сведения о годе постройки объекта в материалах технической инвентаризации отсутствуют. На момент осмотра данный объект находится в неудовлетворительном состоянии (требуется капитальный ремонт). На потолке и стенах наблюдается отслоение штукатурного слоя, трещины, течь кровли, в тамбуре на первом этаже здания имеются следы от возгорания электропроводки, в части окон нарушено остекление и оконные проемы затянуты пленкой. Здание разделено на два крыла имеющие отдельные входы. Правое крыло здания, а также весь второй этаж переоборудовано арендатором под общежитие. Большая часть помещений здания представляет собой жилые комнаты, укомплектованы мебелью, бытовой техникой, необходимой для проживания вахтовых дорожно-строительных работников. Какой-либо производственный процесс на данном объекте отсутствует. В настоящее время помещения здания с кадастровым номером 61:02:0120114:168 фактически используются арендатором для временного проживания работников, что не соответствует его назначению, указанному в ЕГРН. Текущий ремонт данного объекта недвижимости арендатором не производился.

Нежилое здание (трансформаторная подстанция) с кадастровым номером 61:02:0120114:165 общей площадью 4 кв.м расположено в западной части земельного участка с кадастровым номером 61:02:0120114:658 и представляет собой металлическую комплектную трансформаторную подстанцию, размещенную на двух бетонных блоках без прочной связи с землей. По своим техническим параметрам данный объект не соответствует нормативным требованиям к объектам капитального строительства. На момент осмотра данная трансформаторная подстанция обслуживает объекты, расположенные на земельных участках с кадастровыми номерами: 61:02:0120114:658, 61:02:0120114:6.

Таким образом, с учетом представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу, что спорные объекты недвижимости используются арендатором не по назначению.

При фактическом осмотре управлением также выявлено, что подъезд к участку осуществляется с ул. Западной по дорогам общего пользования. Въезд на территорию земельного участка осуществляется с восточной стороны через КПП. Доступ к объектам недвижимости с кадастровыми номерами 61:02:0120114:166, 61.02:0120114:168, 61:02:0120114:165, расположенным на земельном участке с кадастровым номером 61:02:0120114:658 фактически осуществляется через территорию смежного земельного участка с кадастровым номером 61:02:0120114:6.

В ходе осмотра установлено, что хозяйственная деятельность по производству асфальтобетонных и битумоминеральных смесей, используемых при строительстве и ремонте асфальтового покрытия в настоящее время на территории земельного участка с кадастровым номером 61:02:0120114:658 обществом не производятся, грунтовая дорога для подъезда к объектам недвижимости с кадастровыми номерами 61:02:0120114:166, 61:02:0120114:168, 61:02:0120114:165 общества на момент осмотра не используется.

Таким образом, фактическое использование обществом земельного участка с кадастровым номером 61:02:0120114:658 не соответствует его виду разрешенного использования, указанному в ЕГРН (АБЗ).

Осмотром установлено, что данный земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости для целей асфальтобетонного производства фактически не используются. Согласно сведениям, содержащимся в ЕГРЮЛ, основным видом экономической деятельности общества является ОКВЭД 49.3 «Деятельность прочего сухопутного пассажирского транспорта», дополнительными видами деятельности: 49.31 «Деятельность сухопутного пассажирского транспорта: перевозки пассажиров в городском и пригородном сообщении»; 52.21.24 «Деятельность стоянок для транспортных средств». Иных видов экономической деятельности общество с ограниченной ответственностью «Карат» по данным ЕГРЮЛ не имеет.

Также судом учтено, что заявителем не подтверждена соразмерность площади земельного участка площади, расположенных на нем объектов.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Таким образом, право собственника строения, на приобретение занимаемого им земельного участка может быть реализовано только в том размере, который определяется площадью застройки соответствующего участка и площадью, необходимой для его использования. Необходимость той или иной площади земельного участка для использования находящегося на нем строения, определяется не экономическими интересами собственника строения, не характером осуществляемой им деятельности, а утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. При этом нормы ЗК РФ не предоставляют собственнику объекта недвижимого имущества права самостоятельно определять площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, находящегося в его собственности.

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, поставлен в зависимость не только от площади таких объектов недвижимости, но и от их назначения, а также целей использования.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.04.2012 N 12955/11 разъяснил, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов государственных органов, либо органов местного самоуправления об отказе в предоставлении земельных участков, арбитражным судам необходимо исследовать вопрос о том, является ли площадь испрашиваемого заявителем земельного участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения). Площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Согласно разъяснениям пункта 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов, является нарушением законодательства о защите конкуренции. Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 26.04.2016 N 64-КГ16-2 указал, что бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить.

В связи с чем, при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка заявитель обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования.

Согласно выводам, изложенным в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению, исходя из его функционального использования, исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 N 305-КГ16-16409 сформулирована позиция о том, что при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов, орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Таким образом, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на часть земельного участка, занятого этим объектом и необходимого для его использования, действующим законодательством и правовыми позициями высших судебных инстанций установлено, что для реализации исключительного права на приобретение в собственность земельного участка необходимо экономическое обоснование потребности в размере испрашиваемого земельного участка.

Судом установлено, что согласно сведениям выписки из ЕГРН площадь испрашиваемого земельного участка составляет 10 413 кв.м, а площадь всех объектов – 645,4 кв.м.

Таким образом, площадь земельного участка с кадастровым номером 61:02:0120114:658 очевидно превышает площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации арендуемых объектов недвижимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что оспариваемый отказ принят управлением при наличии на то законных оснований, препятствующих реализации преимущественного права выкупа государственного имущества, и не повлек нарушения прав и законных интересов арендатора.

С учетом изложенного отсутствует совокупность условий, необходимая для удовлетворения заявленных обществом в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требований, у суда не имеется правовых оснований для признания незаконным решения управления, выраженного в письме от 25.10.2024 № 61-НЗ-10/13981 об отказе в реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества, не нарушающим прав и законных интересов заявителя.

С учетом изложенного в удовлетворении уточненных требований общества с ограниченной ответственностью «Карат» надлежит отказать.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины отнесены на заявителя в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья Солуянова Т. А.