Постановление от 21 января 2019 г. по делу № А60-24273/2017

/


СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е



№ 17АП-18354/2018-ГК
г. Пермь
21 января 2019 года
Дело № А60-24273/2017


Резолютивная часть постановления объявлена 17 января 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 января 2019 года.


Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Поляковой М.А.,

судей Дюкина В.Ю., Семенова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Мальцевой Н.А.,

при участии:

от истца по первоначальному иску: Щелканогова А.Ю., паспорт, доверенность 09.01.2019;

от ответчика по первоначальному иску: Сологуб Л.В., паспорт, доверенность от 24.05.2018;

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика по первоначальному иску, Федерального государственного учреждения "Приволжско-Уральское Территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 18 октября 2018 года

по делу № А60-24273/2017,

принятое судьей Коликовым В.В.,

по первоначальному иску индивидуального предпринимателя Кириакова Михаила Харитоновича (ОГРН 304667411900119, ИНН 667411180607)

к Федеральному государственному учреждению "Приволжско-Уральское Территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации

о разрешении разногласий по договору аренды,

по встречному иску Федерального государственного учреждения "Приволжско-

Уральское Территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации

к индивидуальному предпринимателю Кириакову Михаилу Харитоновичу (ОГРНИП 304667411900119, ИНН 667411180607)

третье лицо: Министерство обороны Российской Федерации

о взыскании задолженности по договору аренды, об освобождении помещений

установил:

Индивидуальный предприниматель Кириаков Михаил Харитонович (далее – ИП Кириаков М.Х., истец) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ) к Федеральному государственному учреждению "Приволжско-Уральское Территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (далее - ответчик) о признании недействительным условия договора аренды №АФ-26/0714 от 03.08.2004 в части размера арендной платы в сумме 152500 руб. в месяц за нежилые помещения пл. 243,2 кв.м. по адресу: г. Екатеринбург, ул. Первомайская, 92, изменённые арендодателем в одностороннем порядке на основании уведомления от 12.07.2012 г. № 141/4-7831. Просит установить размер арендной платы за нежилые помещения площадью 243,2 кв.м по адресу: г. Екатеринбург, ул. Первомайская, 92 по договору аренды №АФ-26/0714 от 03.08.2004 г., в редакции договора аренды действовавшей до 12 июля 2012 года, рассчитывающийся по формуле, установленной в приложении № 3 к договору аренды №АФ-26/0714 от 03.08.2004 г. - Расчет арендной платы: 6491,15 руб./9,33 * курс доллара США, установленный ЦБ РФ на последнее число месяца, предшествующего оплачиваемому х 5%.

Федеральное государственное учреждение "Приволжско-Уральское Территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации обратилось к ИП Кириакову М.Х. со встречным исковым заявлением, просит взыскать с ИП Кириакова М.Х.:

- задолженность по договору аренды №АФ-26/0714 от 16.11.2004 за период с марта 2013 года по октябрь 2017 года в размере 8513 016 руб. 69 коп.

- пени по задолженности за март 2013 года за период с 13.09.2017 по 30.10.2017 и по задолженности с апреля 2013 года по октябрь 2017 года за период с 11.04.2013 по 30.10.2017 в размере 41104715 руб. 53 коп.;

а также обязать ИП Кириакова М.Х. освободить нежилые помещения площадью 243,2 кв.м по адресу: г. Екатеринбург, ул. Первомайская, 92, передав по акту приема-передачи ФГКУ «Приволжско - Уральское ТУИО» Минобороны России.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 20.11.2017 встречное исковое заявление принято к производству.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 18.07.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство обороны Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 18.10.2018 исковые требования по первоначальному иску удовлетворены. Признаны недействительными условия договора аренды №АФ-26/0714 от 03.08.2004 в части размера арендной платы в сумме 152500 руб. в месяц за нежилые помещения площадью 243,2 кв.м по адресу: г. Екатеринбург, ул. Первомайская, 92, изменённые арендодателем в одностороннем порядке на основании уведомления от 12.07.2012 г. № 141/4-7831. Установлен размер арендной платы за нежилые помещения площадью 243,2 кв.м по адресу: г. Екатеринбург, ул. Первомайская, 92 по договору аренды №АФ-26/0714 от 03.08.2004 г., в редакции договора, действовавшей на основании уведомления ответчика об изменении размера арендной платы от 28.06.2010 № 1053 в размере 18 000 руб. и увеличенный на 5%.

Исковые требования по встречному иску удовлетворены частично, с ИП Кириакова Михаила Харитоновича в пользу Федерального государственного учреждения "Приволжско-Уральское Территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации взыскана неустойка в размере 100000 руб. В удовлетворении исковых требований в остальной части отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик по первоначальному иску, Федеральное государственное казенное учреждение "Приволжско-Уральское Территориальное Управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы указывает, что судом сделан ошибочный вывод о праве арендодателя на изменение арендной платы путем увеличения действующего ежемесячного размера арендной платы на 5% , тогда как суд должен был установить возможность изменения арендной платы исходя из рыночной стоимости аренды. Считает, что суд должен был установить отсутствие непропорциональности изменения ставки арендной платы средним ставкам арендной платы за аналогичное имущество в данной местности. По мнению апеллянта, продление договора аренды федерального имущества с предпринимателем на новый срок возможно только по результатам торгов, поскольку законодатель установил условия перезаключения на новый срок таких договоров аренды.

До начала судебного разбирательства от истца по первоначальному иску поступила письменная позиция по апелляционной жалобе, согласно которой последний полагает судебный акт законным и обоснованным.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представитель истца возражал против удовлетворения жалобы по мотивам, изложенным в возражениях на жалобу.

Иные лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, представителей в заседание суда апелляционной инстанции не направили, что в соответствии с ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между Федеральным государственным учреждением "Приволжско-Уральское Территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации, Министерством обороны Российской Федерации (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Кириаковым Михаилом Харитоновичем (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений № АФ-26/0714 от 03.08.2004. Состав лиц на стороне арендодателя уточнен дополнительным соглашением к договору аренды от 14.02.2014.

Объектом договора аренды выступают нежилые помещения общей площадью 243,2 кв.м, расположенные на цокольном этаже в доме № 92 по улице Первомайская в г. Екатеринбурге.

Факт предоставления истцом ответчику в аренду названного объекта подтверждается актом приема-передачи, подписанным уполномоченными представителями сторон (приложение № 4 к договору).

Срок действия договора в редакции дополнительного соглашения от 14.02.2014 установлен по 01.07.2018.

Согласно пункту 3.1. договора аренды расчет арендной платы производится в соответствии с методикой, утвержденной арендодателем, оформленной в виде приложения к договору. Пункт 3.3. договора предусматривает, что размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке, но не более одного раза в год.

Уведомлением от 12.07.2012. № 141/4-7831 арендодатель известил арендатора об изменении ежемесячной арендной платы с даты получения уведомления до суммы 152500 руб.

Несогласие с указанным размером арендного платежа явилось основанием для обращения предпринимателя в суд с требованиями по первоначальному иску.

Встречный иск об обязании ответчика освободить занимаемые помещения, взыскании долга по договору и неустойки основан на неисполнении арендатором условий договора по внесению арендной платы в оспариваемом размере – 152500 руб. в установленные сроки.

Удовлетворяя первоначальные требования, суд исходил из доказанности оснований для признания условия договора в части непропорционального и необоснованного изменения арендодателем размера ежемесячной арендной платы недействительным. Удовлетворяя встречные исковые требования в части, суд первой инстанции исходил из отсутствия задолженности по арендной плате и оснований для освобождения помещения, правомерности требования истца о взыскании неустойки в размере 100 000 руб.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Положения п. 3 ст. 614 ГК РФ предусматривают возможность изменения размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором.

Согласно ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Исходя из толкования указанной нормы, изложенного в п. 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

В п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 ГК РФ).

По условиям договора нежилых помещений № АФ-26/0714 от 03.08.2004 расчет арендной платы был определен по формуле в соответствии с приложением № 3 к договору. Письмом от 28.06.2010 арендодателем арендатору было предложено уплачивать арендные платежи в соответствии с отчетом об оценки за вычетом расходов на коммунальные услуги, но не менее 18000 руб. В соответствии с уведомлением от 12.07.2012 № 141/4-7831 ежемесячная арендная плата с даты получения уведомления составила 152500 руб. Фактически, в отсутствие возражений второй стороны арендатором арендная плата вносилась в размере 18 000 руб. в месяц, что следует из акта сверки по состоянию на 01.01.2014.

Из отчета ООО «Консалтинговая группа «АПРЕЙТ» № 4411-1-нед/2016, подготовленного по задания арендатора, годовая арендная плата за пользование нежилыми помещениями составляет 254400 руб. с учетом НДС (216000 руб. без НДС).

С целью определения пропорции изменения в г. Екатеринбурге средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду имущества, аналогичного имуществу, являющемуся объектом аренды по договору №АФ-26/0714, судом по делу была назначена судебная оценочная экспертиза. Согласно экспертному заключению №17-08 от 27.10.2017 пропорция изменения в городе Екатеринбурге средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду имущества, аналогичного имуществу, являющемуся объектом аренды – нежилых помещений общей площадью 243,2 кв.м, расположенных на цокольном этаже в доме № 92 по ул. Первомайской в г. Екатеринбурге, за период с 03 августа 2004 года по 01 августа 2012 года составила + 5%.

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, учитывая отсутствие со стороны арендодателя возражений касательно внесения арендатором арендной платы за пользование имуществом в спорный период, учитывая выводы эксперта о пропорции изменения в городе Екатеринбурге средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества, руководствуясь разъяснениями п. 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73, суд первой инстанции пришел к правильным выводам о допустимости увеличение арендной ставки за период с даты заключения договора аренды до направления уведомления об изменении размера арендной платы в пределах 5%.

Установив указанные обстоятельства, свидетельствующие о праве арендодателя на одностороннее изменение арендной платы путем увеличения действующего ежемесячного размера арендной платы на 5%, принятия сторонами в качестве надлежащего исполнения со стороны арендатора обязанности по внесению арендной платы по договору в размере 18000 руб. в месяц, что следует из двустороннего акта сверки взаимных расчетов по состоянию на 01.01.2014, независимо от направления уведомления об изменении арендной платы до суммы 152500 руб., установив исполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы в согласованном размере, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требований арендодателя о взыскании задолженности и освобождении занимаемых помещений, признав обоснованным требование арендатора о признании недействительным условия договора аренды №АФ-26/0714 от 03.08.2004 в части размера арендной платы в сумме 152500 рублей в месяц, изменённые арендодателем в одностороннем порядке на основании уведомления от 12.07.2012 № 141/4-7831.

Поскольку судом установлено наличие между сторонами арендных правоотношений по поводу владения и пользования недвижимым имуществом на условиях внесения арендатором платы за пользование имуществом в сумме 18000 руб. в месяц, непропорциональное изменение арендодателем размера арендной платы применительно к средним рыночным ставкам платы за аренду аналогичного имущества в данной местности, отсутствии задолженности на 01.01.2014, в удовлетворении требований о взыскании основного долга и освободить занимаемые помещения отказано.

При этом факт просрочки внесения арендных платежей арендатором не оспорен, в связи с чем суд правомерно признал обоснованным и подлежащим удовлетворению требование о взыскании неустойки, начисленной на основании п. 5.1.1. договора аренды, взыскав с арендатора неустойку в размере 100000 руб. с учетом положений ст. 333 ГК РФ.

Изложенные в обоснование апелляционной жалобы доводы об ошибочности выводов суда судом апелляционной инстанции отклоняются.

В силу п. 3 ст. 307 ГК РФ при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Исполнение обязанностей, а равно и осуществление, изменение и прекращение определенных прав по договорному обязательству, может быть обусловлено совершением или несовершением одной из сторон обязательства определенных действий либо наступлением иных обстоятельств, предусмотренных договором, в том числе полностью зависящих от воли одной из сторон (ст. 327.1 ГК РФ).

Как указано выше, в течение спорного периода исполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы производилось в соответствии с письмом от 28.06.2010, согласно которому было предложено уплачивать арендные платежи в соответствии с отчетом об оценки за вычетом расходов на коммунальные услуги, но не менее 18000 руб., и в отсутствие возражений второй стороны, что следует из акта сверки по состоянию на 01.01.2014. До предъявления настоящего иска арендодателем возражений относительно размера уплачиваемой арендной платы не заявлялось.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с разъяснениями п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Исходя из фактических обстоятельств рассматриваемого спора, принимая во внимание противоречивое поведение арендодателя, который фактически своими действия не признал факта изменения цены договора, а ответчик с 2014 года обращался к истцу с просьбами об урегулировании вопроса по арендной плате, в том числе, заказывал отчет об определении рыночной стоимости права пользования объектом недвижимости и направлял для согласования его истцу, однако какого-либо ответа получено не было, выводы суда первой инстанции правомерно квалифицировал действия арендодателя недобросовестными, признав необоснованным изменение арендной платы в одностороннем порядке, а также о расторжении договора, отказав во взыскании основного долга и освобождении помещений.

Вопреки позиции апеллянта, вывод суда об увеличении арендодателем арендной ставки за период с даты заключения договора аренды до направления уведомления об изменении размера арендной платы в пределах 5% основан на заключении эксперта, соотносится с отчетом ООО «Консалтинговая группа «АПРЕЙТ» № 4411-1-нед/2016.

То обстоятельство, что продление договора аренды на новый срок было возможно только по результатам торгов, не влияет на выводы суда о правомерности изменения арендной платы в одностороннем порядке, в связи с чем решение суда является законным и обоснованным.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения судебного акта суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 18 октября 2018 года по делу № А60-24273/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.


Председательствующий


М.А. Полякова


Судьи


В.Ю. Дюкин




В.В. Семенов